#那些往事讓我成長變成一個好的大人
鬼月分享一件鬼事
最近看到房屋同業競爭互相的指責的新聞
想到多年前自己的親身經歷🤪🤪
那一年,父親剛做完心臟繞道手術,
不方便住爬樓梯的房子,加上需要大量走路復健,因此我就在大安森林公園附近找了一間一樓房子,暫時先出租
徵得房東的同意,我花了60萬重新裝潢,舖地板,換浴缸..,大家都笑我傻,不是自己的房子,何必花這麼多錢?
住了2年,房東有想賣給我的意願,當時我自己還買了一間預售屋,一間剛完工的房在裝潢,因此就問了銀行,沒想到銀行說,可以貸款給我比屋主賣價更多的錢,我當時決定把她買下來,但隔了一天,屋主打給我說,要我另外負擔增值稅,跟其他所有的費用,這時,我有點猶豫了,我想一個晚上的變化就這麼大,如果她又加價呢?
因此我就跟他說我再考慮一下
第三天,屋主就帶一位房仲來我家,說在我考慮的當下,他也讓仲介賣賣看
果然,不出我所料,可能是仲介跟他說了什麼,應該是想看看可否賣到更好的價錢
仲介到處看了看,然後跟我說,屋裡的東西都不要動喔,如果有人來按門鈴,也請我不要開門,因為他已經有口袋名單,從那天開始,就有不少人在我家門口張望,搞得我爸媽好緊張,他們是老實人,也不知道發生什麼事
就這樣過後一個禮拜,我聯絡不到屋主,也沒有人來看房,但是仲介跟我說,
房子已經賣掉了
房子已經賣掉了
房子已經賣掉了
沒有人看房,但是房子已經賣掉了,我當時想,好不可思議喔
過了2個禮拜,租約到期,当我準備搬家時仲介又出現了,他跟我說冷氣 冰箱 沙發,都要留下來
我覺得很奇怪,因為那些家電用品都是我買的,而且才用了兩年,仲介跟我說,當時屋主說所有的傢俱家電都要留下來給現任的買主,而我的屋主也已經辦理了過戶登記
我跟他說,那可否請現任買主來跟我溝通,我們約好了時間,當天仲介先生也出現,在我等待現任買主時,他就衝出去接了一個電話,然後就說現任買主有事不來了,這時仲介又說:「趙小姐,你以後搬新家,也不會用到這些東西,不然就都留下來吧」,我考慮了一下,就只帶走了客廳的冷氣,其他都留了下來
奇怪的是,搬家之後我才終於找到了原屋主,她跟我說,仲介跟他說別接電話,所有房子的事他都會處理,而且仲介跟他說,我當時決定不買這間房子了
………..,過了一個月,我想去原來的房子看看有沒有我等的信件,(因為當時在等一個美國來的重要文件,我有一直拜託當時處理房子的仲介要跟屋主說要聯絡我,但他們一直沒有聯絡我)
當我到了以前的住所,按了門鈴,你知道是誰開門嗎?
是那位仲介先生,他看到我非常的驚訝,然後…請我進去坐了一下,我就坐在我原本的沙發,看著我自己買的電視,等他找我的信件….
我猜,如果我不過去,那個重要的文件,他也不會聯絡我去拿
而我不過去拿,就永遠不知道原來買房的屋主,就是仲介本人
#不要問我是那家仲介
#好想知道仲介先生怎麼跟屋主説的
#祝福這位仲介先生這樣搓搓搓騙騙騙未來賺大錢
#照片拍攝張睿杰
#1
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這比較合理,至於那些「買賣移轉創新高」「不畏疫情還沒開案就賣光」等等唬爛詞,都是要騙你這隻小白兔上門的,房地產真的比航海王還要恐怖,一套就是以年來計算!
「買賣移轉創新高」:這個數字包含預售屋的完工交屋,所以等於1~2年前的成交量+上個月(過戶時間1~2個月)左右的成屋成交量。只要有預售建案完工交屋,這區的買賣移轉量,就無法代表上個月有多旺,那只是要騙小白兔的,可是這些剛交屋的投資量體,就會成為賣壓。
「還沒開案就賣光」:所以沒開案啊!這麼唬爛的台詞,你要是信,你就跟他們一樣黑心無腦。這分明是個局,要找墊背的,你怎會這麼甘願慷慨又愚蠢。
「價格創新高」:實價登錄以前本來就沒有查核,所以高價者九成都淪為黑心賣法,不管是刻意含裝潢現金,還是假登錄超貸,可惜事後被抓到的多半要多年以後,縱使這些人被關,也難抵罪刑,讓下一個購屋者多被吸一些血汗。
所以你只能多等一下。小心不要看一間房,就成為疫情破口。
「他們說都有消毒啦」:是啊,噴完酒精開始摸東摸西,然後出門再滑手機,跟你握手,開門關門,去買便當又滑手機……,中間破口一大堆,你有看到他噴手機了沒?(就壞了)(生病的人消毒也沒用)
你有沒有看到前一個阿桑,拿下口罩喘氣又對外打噴嚏,然後再戴回去?接著你去看屋……。
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資金行情的局勢,容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)
在全民瘋買房的此時,我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後,為了快速賺大錢,一次買個好幾間,已明顯失去了風險控管的概念。
如果有達到當初預期獲利出場,那倒還好。但如果情況不如預期呢?
要是突然來個黑天鵝,或政府政策突然來個急轉彎,就算不至於造成房價崩盤,但當風向一變,轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。
若有歷經2016~2017年投資被咬過的人,相信至今仍記憶猶新(那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代)。
以下淺談一些投資房子的觀念:
1.如果你今天是投資預售屋,建議買的當下就要作好最壞打算:“如果轉不掉,要能接受過戶並扛貸款“。
很多人買預售屋,當下都打著如意算盤,持有短少的時間,創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹,拿到第一手預售屋,短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。
但大家是否知道,以往在房市持平的時候,我們在第一線銷售預售屋換約的案子,通常要等到封頂或拆鷹架時,詢問度才開始比較熱絡。對買方來說,離交屋還有很長一段時間,何必現在就作決定、先把一筆錢投進去?且那個時期,屋主持有個一兩年,若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了,更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。
2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差,進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉,出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。
3.最後,我們來談談你能同時扛幾間房子的問題:
如果你是預售屋,因為工程期間都沒有貸款,故不論你同時有幾間預售屋,只要在工程款付得出來,加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述,若沒順利轉掉,你要能接受過戶並貸款。
如果你今天是成屋,以央行目前(最新於2021/3/18)頒佈的限貸令,自然人第三間貸款至多5.5成,第四間(含)以上貸款至多5成,且均無寬限期。
所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計(如:月薪15萬,每月支付5萬於房貸上),如果你今天沒有老幼要養,或你覺得置產重要性更甚於一切,你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。
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總結:
當然,不同時空背景,市況自然就不同,無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況,值得投資新手作參考。
所謂“投資“,目的就是要賺錢,我們雖不能掌控市場,但能做的是把所有情況盡可能設想周到,並把風險降到最低。
很多人喜歡投資房子,因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊,不論是預售屋還是中古屋,每隔一些時間就會有款項需支付(預售屋是工程款,中古屋是房貸+管理費),所以本身有穩定的現金流是很必要的。
一般人的穩定現金流通常是本業薪水;而資產族的穩定現金流除了本業薪水外,也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生(如:公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等),你為資金缺口作了多少準備。
投資,一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度,穩紮穩打才走得長遠。
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三年前買了預售屋,12月初要驗屋(初驗),建商表示剩部分公設跟樓梯的扶手還沒弄好
,但可以先驗屋!(銀行表示貸款案件已核准)
因為小孩想上當地熱門的公立小學有學區問題,想提早設籍,打電話問過學校,說現在再
不設籍,進去的機率可能微乎其微!
代銷說可以幫我問問看能否先給權狀過戶,再驗屋再交屋,但是建設公司回覆表示,
需要先驗屋再交屋給交屋款後,才願意給我們權狀去過戶!
因為這輩子第一次買房不懂,想問這樣對嗎?或是有什麼方法可以提早設籍給小朋友唸書
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