▍樂居生活｜總太明日繪畫比賽網路人氣票選，請大家來投票支持！
#動動手指選出你喜歡的作品
#兒童組 #青年組 #社會組 #共三個組別
#非住戶也可以投票喔
很榮幸收到 #總太明日社區管委會 的邀請，共同舉辦社區的繪畫比賽，也擔任繪畫比賽評審的一員。
評選作品時我也非常緊張(比平常質詢時還緊張)，雖非科班出身，但我用一般人的角度去欣賞每幅作品，試想作者在畫紙上每個細節想傳達的理念；在我心中藝術沒有高低之分，我對每個作者呈現不同故事與用心作畫的那份單純給予最大的尊敬跟肯定。
籌辦過程與 #黃新媛主委 聊到這次比賽的初衷，希望透過美術的渲染力增加住戶間的互動；比賽主軸也用「樂居生活」命題，將大家心中對自己熱愛的社區樣貌展現在大廳、美化社區環境；活動也開設三個不同年齡的組別，讓大朋友小朋友們拿起畫筆，將總太明日社區的優美，好好地勾勒一番！
也辛苦共同參與的夥伴 #總太地產、 #居之友物業管理公司、 #三陸一海設計顧問公司陳壢民總監、 #藝術療癒張家榕老師、 在地的 #華盛頓高中湯佳璇老師 及 #東山高中國中部顏晃正老師 協力籌備及評選，更感謝每一位參賽者。
增加美學品質，讓居住環境帶給住戶主觀的幸褔感，攜手創造樂居生活；如同我平時的工作一樣，透過建設發展、市容優化，與大家一同打造宜居樂活的北屯！
將來如果社區有舉辦活動的需要，歡迎跟我們聯繫，發揮大家的力量，一起讓生活增添色彩！
活動內容｜網路人氣獎票選(各組選出一名人氣王)
投票時間｜8/15 00:00 至 8/25 23:59
投票方式｜點擊下方兒童組、青年組、社會組連結或掃描QRcode
‧兒童組：https://www.surveycake.com/s/MLLo3
‧青年組：https://www.surveycake.com/s/699GX
‧社會組：https://www.surveycake.com/s/pOOvW
小提醒：請勿重複投票或灌票！
本屆繪畫比賽得獎名單將於8/28晚間公佈！
總太地產 在 [標的] NG1999．3056總太地產．2019基本分析- 看板Stock 的必吃
NG1999．3056總太地產．2019基本分析
大家好，我是NG1999。
以前我發的文章大家可以搜尋「標題」「NG1999」來觀看
這裡分享3篇關於3056總太的一些心得與分析。
1. 標的：3056總太
2. 分類：心得
3. 分析/正文：如下
4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制)
單純分享心得為主。
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NG1999．3056總太地產．2019基本分析
好讀版：
https://ng1999.blogspot.com/2019/03/ng199930562019.html
心得版：
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大家好，我是NG1999，許久不見，在過去那兩年，我藉由交易了三筆大倉位交易：2542興
富發、1808潤隆、5534長虹，從兩百萬的本金，賺取了千萬以上的資本。而後我休息了一
年，2018年，我沒有特別做個別公司的投資或研究，手上只持有了一筆交易(Holding)。
現在又到了2019，我又回頭來看這個交易市場，有幾家公司引起我研究的興趣，所以我想
，回到我的興趣：從公司的基本分析回頭來看一看，而這一檔3056總太地產，是我最近在
看的標的其中之一，一家台中地產集團。
感謝各位支持，趕工完成了文章，如你對這類分享文章有興趣，歡迎在下方留言分享看法
。
而或對其他營建公司也很有興趣，希望看到那些公司基本分析，也歡迎在下方留言討論。
讓我理解，有多少人關注這樣風格的研究分享。：)
並且在文章完成時，我會email通知你，與你分享。
以下，我們進入正題。
因為時間點關係，以下分析僅以以下資料為分析基點
2018年股東年報(106年報)
2018年Q3財報(107年Q3)
2018年11月法人說明會資料
近況與公開資訊站
【總太地產．公司背景與結構】
創立逾25年的總太地產，當年由現任集團主席吳錫坤創辦，現在董事長則為原總經理翁毓
羚擔任。總太地產主要為台中區的地產開發商，公司主要資源與運作建案都在甲級營造廠
「總太營造」身上，未來總太將會朝向集團化發展。
未來「總太營造」主要會擔任集團內營造承建的工作，整個集團將會邁向「子集團化」的
方向發展，以目前來說，總太至少已經有3家地產建設子公司與2家承接BOT/ROT公司，以
及1家海外公司，預計近來一兩年內，還會再推出去3家地產建設子公司，應該都是由「總
太營造」原始內部人員進行再創。
不過這3家子公司與總太的投資持股關係，目前還沒有完全明朗，總覺得還有資訊還可以
挖掘，也許等待今年的股東年報，看內容可不可以完整一點。
以下這一份是去年2018年11月23日，總太法人說明會揭露的資料。
(圖)
以目前狀況來說：
總太營造 — 總太地產的本體，近幾年主要案件與營收都是在這間公司身上，未來會轉化
為集團的營造承接角色。
日太資產管理與恣遊實業 — 主要負責BOT與ROT案件，目前對整體集團營收占比較小。
Mallow海外公司 — 原本是要負責海外與中國的拓展，但記憶中中國部分沒有特別進度，
所以目前也不太重要。
永豐泰地產 — 3家子公司之一，目前揭露資訊為持股25%。
不過，還有2家子公司永福地產、永益發建設，目前沒看到揭露資訊在哪裡。
等今年股東年報出來，我會再找看看。
子公司的部分這一兩年可以忽略，因為子公司的推案要認列，基本上要一兩年後，也就是
近期對總太建設的營收也沒有太多影響。
但對於兩年後的總太，這子公司持股關係，很重要。
【總太地產．股東結構】
以總太的股東結構來說，大股東持有為約50%，其中由財報等資料觀察，泛公司派持股為
40%左右，相對於其他的營建公司來說，其實真的不算多，像是潤隆、興富發、長虹、皇
翔等等，基本上大股東持股都是70~80%以上的，比較起來，總太的集中持股不算顯著。
其中創辦人吳錫坤能掌握的股權意向應該在25%~35%之間，還算可以，但也不突出。
翻閱歷史資料，稍微查閱一下，在檯面上，公司並不常進出股票，但會給員工認購機會。
以過往的資料來看，曾經在8~12元之間，有增持或增資過，但更久遠也曾在20元上下增資
。
也曾經在26~33之間，有千張以上的轉讓或交易脫手過。
(圖)
檯面上的資料來看，比起其他營建股，沒太多特別之處。
(圖)
(圖)
(圖)
大股東所持有的股票佔比，則一路從60%以上，降到現在約48%
以實質掌握股票數來說，從早先持有約6萬張，一路增資資持到近16萬張
而後續分散分持到約12萬張，而近一年包含減資，則是降到約10萬張持股。
所以大約有剩餘10萬張(約50%)，是在持股低於400張以下的股東身上。
而且也沒有集中化的現象，整體看來這50%滿分散的。
(圖)
(圖)
.
【總太地產．財務與餘屋狀況】
這一份資料來自於
2018年股東年報(106年報)
2018年Q3財報(107年Q3)
以總太目前財務狀況來看：現金有，負債比不高，銷售狀況良好(主建案幾乎9成以上或完
銷)
目前財務沒有什麼狀況。
現金有，但是幾次購地後，就會用光，到時候再看會不會發債了。
負債比其實很低了，以建商來說，現在的財務體質算是「乾淨」
而流動負債大部分又來自建造工程抵押債，就是業內很常見的債。
餘屋狀況，幾乎沒有餘屋，
餘屋幾乎沒有，兩年內建案又幾乎接近完銷，負債比低，現金10億以上。
所以我想沒有比「乾淨」更好的形容了。
負債比※
(圖)
現金與流動負債※
(圖)
(圖)
(圖)
(圖)
餘屋狀況※
(圖)
【總太地產．歷年營收】
這一份資料是來自於總太2018年11月23日的法人說明會。
其實對於營建業來說，投資上或交易上，基本上會關注幾樣東西：
營收的擴張能力，代表公司有多少爆發營收規劃的能力
營收的持續表現，代表公司長期規劃的案量走在哪個水平
毛利率，這點對於營建業很重要
營業費用，長年是保持一個水位，還是擴張不定
存地是否足夠，存地不夠，那資金與發債能力是否足夠
最後才是去關注他的配息率均值在哪，這代表公司經營層的長期共識
總太因近幾年都處於首購、首換市場，而且兩年多前，房市最高峰後，
其實市場許多建商都往縮小坪數走、往蛋白走、往中部走、往南部走
這關乎一個事實，目前一般住宅毛利率已下降到25%上下區間。
(圖)
其實你去看別家的上市櫃營建股也是差不多，大家的毛利區間已經落在20~30%上下
有更甚者，毛利在15%~20%之間也有。
所以之後如果是首購、首換建案，毛利應該還是會在這個區間。
-
再者，排除2013會計準則變換不看，總太長期的營收安排大都落在20~30億上下跑
這代表公司經營層長期的慣性與規劃習慣。
所以基本上未來這一兩年的年均值，我想也是相同的，不會相差太遠。
(詳細的推估與資料，可以看下一篇「NG1999．3056總太地產．2019近況與展望」)
【總太地產．集團資本與股權規劃】
從藉由前身電子公司(駿億電子)借殼上市以來，總太一路大都為增資，而最近一次，總太
轉向經過一次減資，應與集團發展之路要分散推出子公司發展，並且控制母集團資本額大
小有關，應在2016或2017年左右，集團主席吳錫坤應該就有這個方向的定調了。
未來總太的股本發展方向應該會是：
「掌握母公司股本不再增長，無其他特別因素，資本額不會再高於20億。」
「集團內部再創子公司，開枝散葉，分工、分風險、分散產品品牌發展」
(圖)
將來如果有需要資金，除了銀行方面，應該會採取發債的方式。
可以想像未來總太會以母集團之姿存在，試著讓收入與盈餘配息穩定。
打拼的事情，或許會慢慢下散到各個子公司身上。
不過這個發展應該也還需要幾年，3~5年都不為過。
(圖)
預計近五年，年均EPS應該會落在2~4元之間，
年均配息應該會落在1.5~2.5元之間，會是總太適合的目標，我相信這也接近總太內部想
法。
而從他這近4年安排的建案，基本上是如此。
同時這也是總太維護「每股盈餘及股東權益報酬率」的必要方式。
而且對於發債來說，維護母公司基本的穩定狀況，也是必要的。
(詳細的推估與資料，可以看下一篇「NG1999．3056總太地產．2019近況與展望」)
【總太地產．營運簡況】
這一份資料是來自於總太2018年11月23日的法人說明會。
列出了近三年總太的營運案件概況。
(圖)
過了四個月，這張表現在要這樣看。
(圖)
基本上，如果你是身為股東，那就是關心一下各案建造進度與營收進度即可。
(詳細的推估與資料，可以看下一篇「NG1999．3056總太地產．2019近況與展望」)
【總太地產．短評】
總太地產目前的狀況，算是乾淨與狀況良好的建商。
唯一可惜的，就是這幾年安排的建案量都很穩定，不夠爆發。
無論你是長期股東還是短期投機交易人，我們都希望公司能有衝刺力或爆發力。
今年也許還有一次機會看看爆發，但這就要看建造進度與交屋狀況了。
目前這家公司，還不用讓你擔心銷售狀況與財務狀況。
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祝福各位，無論是擁有總太的，還是關注總太的，這些資訊能夠確實分享到你們手中。
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※ 編輯: ng1999 (42.76.142.231), 03/25/2019 02:43:59
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