一定要這樣欺騙賣房嗎？樣品屋跟格局圖完全不一樣，用著超美的照片，卻配上不合理又窄又小的平面圖，這竟是房地產界的常態，你以為，蓋出來之後會這麼寬敞，還是如那個你看不懂的平面圖一樣，真的又窄又小。
「椅子要多窄有多窄，吸管要多粗有多粗，冰塊要多大有多大，薯條要炸多老有多老，等小鬼們吃完之後要多渴有多渴｣周星馳的電影，就是在反映社會，至今還是適用。
賣房子蓋樣品屋是：主臥室的床要多大有多大，天花板高度要多高有多高，客廳要多寬敞有多寬敞，主臥浴室一定要四件事並且開大窗。
等到蓋出來後則是：塞了雙人床就沒有走道，做了天花板就只剩下2米5，冰箱只剩下放在沙發旁，餐桌能不放就不放，陽台塞了台洗衣機就開不了門，分離式冷氣主機只能貼著窗戶放，每次開冷氣就像地震，反正擋一下鄰居視覺不然也是被看光光。
回到這個天價的圖，如果是二大一小住，這小孩感覺不是親生，怎床跟衣櫃黏成這樣，衣櫃都被床吃掉了也不遮醜一下，且書桌旁就是冰箱，電磁波的傷害是故意的嗎；廚房跟客廳連為一體，煮咖啡還不錯，真要炒個菜，這油煙也是跟沙發布連成一體；主臥馬桶離床那麼近，我彷彿聞到了馬桶的香氣；砸千萬只換來短短的衣櫃，那陽台，掛個內衣褲跟放個垃圾桶，應該還可以，洗衣機還不知道擺不擺的下。
建商寧可多一個廁所，也不肯蓋個實用的房子，擺明處處是行銷。
最後你還要跟我這樣說：投資又不是拿來住，房子賺到錢就好，空著或漏水都不怕，偶爾住一天就夠爽。
是這樣嗎？還是這房子打算給王定宇們住的，這樣就不會被說偷情共用衛浴了？
看 懂 平面圖 在 [心得] 看懂預售屋平面圖- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃
我在買房的過程中才發現，原來有許多人看不懂平面圖，或是無法光從看平面圖就能判斷
其他的訊息（例如通風、採光、動線、空間比例等），只從代銷口中介紹，或是只參觀樣
品屋就決定，這樣很可能花了大半輩子積蓄，結果只得到不如預想的房子，讓買預售屋變
成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法，希望對還沒成家的
人有所幫助。
先看看範例的全區配置圖：
上面的配置圖是2019年桃園青埔超夯的建案，25坪三房的類似房型（紅色虛線框起來的那
幾戶）廣告一出小坪數立即被秒殺。也是這篇文章要分析的單元。
這個房型如此熱絡的原因在於，一般「正三房」在公設比33%的時候，銷售坪（*註）大約
是34坪上下（不含車位）。假設該地區1坪23萬，同樣是三房，價差約兩百萬......價差
相當大，也意味著生活空間較小，但各人需求有所不同，不可一概而論。接下來聊聊這個
熱門的房型平面。
這個建案規劃兩幢兩棟地下3層、地上13層7併的規模。一般來說有這樣的規模公設比就不
會太低；第一是地下室有3層樓，停車效益若不夠好大公設的面積會變多，每戶需分攤的
坪數也就跟著變多。
第二個原因是超過10樓的情況下，一層七戶的面積已達到必須依法設置排煙室（黑色虛線
框起處）。小公設會比不需要設置排煙室的案件要多出面積。
下圖是與25坪單元類似的單元平面圖：
銷廣告
先推算一下平面圖的室內空間大小，假設公設比33%（樂居網數據），那麼室內的計算公
式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮，室內大約
是14坪。
空間上第一個優點大概就是這麼小的空間硬是生出了三個房間，而且室內沒有坪數被柱子
吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光（該空間沒有開
窗，習慣上就稱無採光）且狹小，這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取
多一個房間。
第二，兩個次臥室的床位必須靠牆，單人床還好，雙人床真的要睡兩個人的話，睡內側的
人必須飛撲到內側（如下圖），半夜上廁所可能干擾到外側的人；另外衣櫃貼著床尾放，
使用上頗不方便；最小的臥室沒有採光，依平面圖的開窗來看，光線也漫射不到最小的次
臥室。在有一個房間沒有採光的情況下，通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個
房間都作為臥室的話，想必得實行相當的斷捨離，否則若加上收納的規劃，生活空間應該
感到有些侷促。
第三，雖然用餐桌代替中島的開放式廚房，賞屋逛樣品屋時也絕對會是個亮點，看看下面
樣品屋的照片，非常吸引人吧！「一開門就看見大片落地窗的通透感，這麼小的坪數竟然
放得下大餐桌，而且餐桌也可當中島用，非常有巧思、設計得非常棒！」如果我是代銷一
定大推這個亮點。但我相信，實際使用上應該會感到困擾。
首先餐桌與廚具之間的寬度有些窄小（單元平面圖上的W）。通常廚具的深度是60公分，
依廚具的深度比例來看，W應只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或
水槽時長凳必須收進桌下（不能放有椅背的餐椅，無法全部收進桌下W寬度不足75公分更
不舒服）。因此兩個機能其實無法同時使用。
而且通常餐桌高度不會超過75公分（參考下圖），因此充當中島低了點，稍微長點的作業
時間便感到腰痠，因此只能作為暫時配膳、置物的平台。
圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞
回到單元平面圖，通往工作陽台的動線過於窄小，首先冰箱前的那張餐椅就是個大阻礙，
而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸，推斷Ww大概只有65~70公分，而且做為用餐的位置有
些局促。假若多人用餐，坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所，但Ww只
有65~70公分，說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......；再者工作陽台
的落地窗，雖然整片的落地窗令空間視覺感很好，但落地窗的寬度如圖片上標示的A，對
開的落地窗實際能進出的寬度是A/2，而餐桌又靠在陽台進出處，真正實際上能通過的寬
度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進
出應該會火大；若將餐桌往客廳移，留出一些進出陽台的走道空間，冰箱可能會打不開（
看平面圖是已經無法完全打開了），冰箱也不能挑太大的，要先考慮好冰箱規格。在需要
客廳的情況下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。
我對這個廚房、餐廳、陽台很有意見是因為這房型的賣相很好，但光只是看平面圖或逛樣
品屋很容易忽略這些細節。
最後，一層多戶又小坪數的情況下，除了邊間以外，單面採光是必然的，這種配置通常衛
浴沒有採光、通風。其實在設計實務上，入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是
回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著
動線，依照自己的習慣，思考與模擬每個空間的機能。如此一來，即使是預售屋，也能事
先做好功課看房，不用被廣告或代銷牽著走。
下次延續這個案例的平面，分析一下如何光看平面就能判斷採光與通風。
*註：銷售坪目前通常指的是含公設的坪數。
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※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:18:21
假若是對正三房的認知不同，那應該就這樣了。
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