關於 小巴牌邊度買 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

#美國LeapFrog跳跳蛙 💡0-6歲全英互動式教玩具
👉團購表單：https://gbf.tw/uxpih
👉文章分享：https://melodychi.com/leapfrog/
🔥直播介紹：https://www.instagram.com/tv/CT2LxvuqK3a/?utm_medium=copy_link

LeapFrog是我育兒這一年多來，涉略的眾多玩具中，覺得在設計上的豐富性、互動性最高的品牌。
都是 #全英語發音，有音樂、有簡單的對話和問答，一款玩具多種玩法，
不強迫，而是自然而然的把英文融入生活中，讓孩子在玩中學。

如果你正在尋找適合0-6歲的聲光玩具、有聲玩具、互動式玩具、英語玩具，
我都很推薦「美國LeapFrog跳跳蛙」 ，寓教於樂，也是孩子在遊戲中學習英文的好幫手👍

LeapFrog的玩具種類超豐富，0-6歲都有適合的玩具選擇，
從形狀、數字、顏色、字母認識，到訓練手眼協調、動作發展、記憶力等的多樣學習內容，
設計上很有趣好玩，可以給孩子很多不一樣的刺激。

像我當初買給小酪梨的學步車就是LeapFrog他們家的『多功能健力學步車』，
有超強的三合一功能，從出生躺著玩到學步時期推著走，
她現在已經很會走路了都還在玩，因為上面有很多機關、按鈕，很吸引小孩的注意力，
玩具可以陪伴孩子的年限很長，覺得CP值很高！很值得投資！

（註：美國LeapFrog跳跳蛙在美國擁有高達79%的品牌知名度及電子教學市場63%的市佔率，是 #美國兒童教育的第一首選品牌，主要致力於兒童產品設計，研發創新並融合科技化的教育商品，使孩童在學習過程能更有樂趣及效率！)
/
/
我們家的玩具清單，我幫大家分類了一下適合的年齡層：

【0~6個月推薦】
▶️多功能健力學步車（很推薦‼️因為可以一路玩到一歲以上）
▶️發條學習機器人（讓手手自由探索，外出攜帶方便！）
▶️動感沙沙鈴（聲光&音樂、樂器聲，外出攜帶方便！）

【6個月以上推薦】
▶️繽紛滾色車（投球球，訓練手眼協調、顏色認識等）
▶️轉轉小海龜（訓練手眼協調，顏色、形狀認識等）
▶️貪吃小松鼠（大推‼️松鼠會說話點餐，訓練顏色水果硬幣配對，超好玩！）
▶️動物字母發音小巴士（大推‼️關於26個字母的自然發音、相關字母開頭的動物名稱、音樂、遊戲等，豐富好玩！）
▶️躲貓貓筆電小狗（大推‼️這個我們也很常帶在車上玩！很好玩！）
▶️跳跳小鋼琴（寶寶會趴就可以玩，彩球會隨琴鍵上下跳動）
▶️滾滾雞學習車（寶寶會坐就可以玩，會走路後可以拉著走）
▶️彩虹鼓毛毛蟲（寶寶會坐就可以玩，內建很多音效還有音樂）

【1歲以上推薦】
▶️走走歌唱Scout（大推‼️滿足小孩遛狗狗的夢！狗狗還會說話，超可愛！）
▶️走走數數吸塵器（大推‼️模擬學習做家事，也可以一邊學英文）
▶️翻轉小筆電（酪梨想學媽媽用電腦工作，所以準備這台給她！）
▶️ABC 學習背包（學習英文字母，另一面可以畫畫、運筆練習）

透過玩樂來學習英文真的是很無壓、很棒的方式！
就跟我們學中文一樣，讓語言自然的融入生活中，每天聽著聽著自然就會了。

LeapFrog的商品超多，表單內是我精選出覺得最好玩、可以玩很久的分享給你們喔！
跟團去吧～～～

►跟團網址：https://gbf.tw/uxpih
►文章分享：https://melodychi.com/leapfrog/
►開團時間：2021/09/13~2021/09/20 PM23:59 準時關單
►運費：滿2000元免運，未滿2000元運費收$100，外島/國外不寄送，部份偏遠地區將加收50元
►付款期限：使用信用卡付款下單3小時內，ATM付款下單12小時內（未付款系統將自動取消訂單釋出名額）
►付款方式：信用卡/虛擬帳號
►出貨時間：
【現貨】2021/09/14 依已付款+訂單順序出貨，2021/09/24出貨完畢
【預購】2021/11/30 依已付款+訂單順序出貨，2021/12/10出貨完畢
(若同時訂購現貨+預購，會拆單寄出，現貨會先行寄出，待預購商品到貨補寄)
►客服資訊：
卡樂米國際有限公司
公司電話：02-2693-2269
客服LINE@ID：@colorme168
服務時間：09:30~12:00 & 13:30~17:30 (週休二日及國定假日)

🉐優惠1：下單即贈 精美相框鑰匙圈 (單筆訂單不累送，數量有限送完為止)!!
🉐優惠2：全館滿3000 即贈 LeapFrog Scout 漁夫帽!!(單筆訂單不累送，數量有限送完為止)!!
LeapFrog跳跳蛙台灣

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

2019-05-30

「真正當媽媽以後才更深刻的瞭解與體會到新竹是個對親子多麼不友善的城市！」
　
前陣子有位媽媽看到我在議會中質詢輕軌，特別來訊跟我分享她的感受，她平常上下班、帶小孩出門都是以搭大眾運輸為主，但是新竹的公車和步行環境讓她非常失望。看到這位媽媽的話，我心裡很痛心。
　
其實談新竹公車優化往往是狗吠火車，因為實際使用的人不多，資源也很難投注進去，再加上搭車的人都屬於比較弱勢的族群，沒有機會為自己發聲，也較少受到市府的重視。不過我相信只要有議員不斷去監督、提出建言，還是可以看見改變的機會。因次在定期會單位業務質詢，時代力量黨團提出六大改善方向，也很高興獲得交通處和警察局的正面回應。
　
🚌 推行幹線公車，加密班次。

根據市府委託顧問公司的調查，民眾不搭乘公車的主因，除了習慣開(騎)比例最高外，其次就是公車班次無法配合或公車班次太少。新竹公車只有藍1區在尖峰時間5至10分鐘有一班車外，其餘尖峰時間都要等15到30分鐘，甚至有些路線在尖峰的班距長達一至兩小時，跟私人運具比起來根本沒有競爭力！
　
印象很深，十多年前，台中市的公車服務也是為人所詬病，但是歷經兩階段的高潛力公車（20米道路幹線公車，尖峰班距10分鐘）、兩階段的捷運先導快捷公車，才逐漸培養出搭乘公車的人口，爭取到蓋捷運的機會。
　
市府要推輕軌建設，但是究竟要如何培養民眾搭公車習慣？未來是否考慮增加班次、縮短班距，增加公車的競爭力？
　
交通處長承諾市府會做運量上做檢討，依據需求比較高的路線去強化，然後慢慢地去培養。同時市府已經有著手進行輕軌先導公車的規劃，希望能夠藉此向中央爭取經費，換新車、增加班次。
　
🚌 試辦小黃公車，讓偏遠社區也能享有公共運輸服務。

新竹市過去這兩年總共裁撤了10條營運不佳的公車路線，導致離市區較遠的地方變成沒有公車服務。我們希望市府能夠在香山區試辦 DRTS （需求反應式公共運輸），透過預約式的小巴或計程車讓有需求但是撐不起一條公車路線的社區，也能夠享有公共運輸的服務。
　
處長表示，這個想法很好，針對需求反應式公車，市府已經有初步的規劃，預計會有浸水線和香村線，只要中央的相關計畫一出來，就會立即申請。
　
🚌 試行假日觀光公車，串聯各大景點，創造需求，培養搭車習慣。

近年來有好幾個打卡景點陸續在香山區出現，像是青青草原、風情海岸豎琴橋等等，但是都沒有任何公車路線會經過。民眾如果要從南寮到青青草原，只能夠開車或騎車，如果搭乘公車要先搭到火車站再轉乘苗栗客運，最後還要走20幾分鐘才會到達，這對於外地搭火車來的觀光客或是帶小孩的媽媽都相當不方便。
　
我們舉台南市台灣好行的88安平線與99台江線觀光公車為例，這兩條路線幾乎繞遍台南的各大名勝古蹟，讓外來的觀光客能夠輕鬆搭公車由台南，乘車票價比照市區公車且台南人搭乘免費。
　
處長也認為假日觀光公車值得嘗試，剛好目前有兩條公車路線假日運量不足，準備來調整，希望能努力盡快來促成假日的一個特別班次，來滿足觀光需求，也透過這些景點讓公車運量能夠提高，相輔相成。
　
🚌 改善火車站前乘車環境，設置雙語轉乘地圖。

現在新竹火車站前搭公車的地點多達10處，非常凌亂，有在民族路、有在中正路、中華路也有，但在火車站內並沒有提供轉乘地圖，沿路上也沒有任何標示。當然我們知道站前的路幅有限，很難將乘車地點統一在同一個地方，但短期間應該要仿照台北市的各大車站和捷運站設置轉乘地圖，讓民眾清楚搭乘相關大眾運輸的資訊。
　
另外，我們希望轉乘地圖能提供中英雙語的服務，因為新竹市移工和新住民的人數不斷增加，國際觀光客也不少。後年新竹市要辦燈會，如果有雙語資訊更能夠吸引到國外的旅客。
　
處長表示目前在火車站集中的公車路線超過 50 個班次和路線，以現在火車站的腹地的確沒有辦法集中，在這樣的狀況下，是有必要提供一個良好設計的地圖，讓來到新竹市的民眾知道搭公車要怎麼搭，去哪邊搭。
　
他承諾很快會有一個規劃案來設置轉乘地圖，希望在今年內可以實施。雙語服務是非常好的建議一定會朝這個方向來做。
　
🚌 增加低地坂公車，提供親子友善、無障礙服務。

之前參加身障聯繫會議，有肢體障礙的團體不斷反映新竹市的低地板公車數量太少，常常等不到，甚至有次等了三個小時都還等不到低地板公車。
　
新竹市低地板公車目前有 13 輛，以目前總共有 72 輛（60輛大巴、12輛小巴）營運的公車來計算，等於低地板只佔18%。其實新竹市低地板公車最多的時候其實有 21 輛，後來又變成 18 輛，到現在只剩 13 輛，愈變愈少，離110年要達到 40 % 的目標愈來愈遠。因此我請處長說明原因，並強烈要求要積極來增加低地板公車數量。
　
處長表示，低地板公車過去為什麼比較多輛是因為早期有所謂的電動巴士，都是低地板，但是隨著時間遞移，這些電動巴士的電池以及它的相關設備沒有辦法再使用，所以低地板公車實際操作的數量是下降的。
　
不過處長承諾未來業者買任何新車，都會要求要採用低地板公車。其實六月初，新竹客運會再增加五輛的低地板公車來汰換既有的舊車，所以數量會增加到 18 輛，佔60輛大巴士的三成。另外，公車業者在未來的五年內必須汰換到 18 到 24 輛的老舊公車，這部份都會要求業者要添購低地板公車，盡快達到40％以上的這個目標。
　
🚌 試辦科技執法，加強取締違停。

市民朋友常常會反映公車停靠站、沿線路段時常被車輛違停，不只影響民眾搭乘，也增加塞車情形，像是火車站前和中正路沿線都很嚴重。
　
交通部從去年 7 月開始，也加重汽機車在於公車停靠區或公車站牌10公尺內違停罰款，機車可罰900元、汽車可罰1200元。我好奇過去這兩年警察局總共開出過多少在公車站牌10公尺內違停的罰單，是否積極來取締路邊違停的車輛。
　
另外，桃園市從去年開始在常常被違停公車停靠站試辦科技，成效不錯，民眾檢舉違停件數大幅下降，警方開罰單及出勤次數也明顯降低。我也表達希望新竹市能夠在幾個違停熱點盡快來試辦。
　
警察局長表示，去年一整年取締違停的件數有將近 10 萬件，其中公車停靠站取締就有 1,035 件；今年一至四月，取締違停有 2 萬 8 千多件，較去年同期略為下降，不過公車停靠區的取締有 884 件，比去年度增加。
　
關於科技執法的部分，警察局已經跟交通處完成規劃，準備在火車站前的臨時停車區來規劃一個違規停車自動偵測的科技執法系統，會積極在跟交通部來爭取預算。明年會再研議在光復路清華大學前面公車停靠區設置相關系統。
　
#監督市長落實改善公車競選政見

林智堅市長先前提出《一環二線三網》的交通政見，當時預計 105 至 107 年要花費 10.8 億元來改善新竹公車路網，但最後只花費 2 億元左右。我要求交通處一定要積極爭取增加市府預算在公車上，這樣改變才會有可能。
　
時代力量黨團督促市府改善公車的腳步決不會因為質詢完而結束，我們會持續監督市府是否說到做到，也會跟交通處密切討論未來的相關規劃。
　
有好的大眾運輸系統，才有可能減少私人運具數量，舒緩塞車狀況，並降低交通事故，讓新竹成為一座名符其實的幸福城市。

#處長說我是他遇到的第一位
#搭公車的議員

鳥兒知趣，總在黎旦之時現身北角，為死寂的馬寶道添些生氣。沿途人車未至，店門深鎖，只偶聞雀啼鶯聲。「咯」，忽而一聲打破了靜謐。「咯﹑咯﹑咯」，頻率愈來愈快，步履隨之而急，氣喘之間，絲絲香氣湧入鼻腔。探查之下，終於駐足於一道半開鐵閘前，嗯，正是這一股清甜。彎下身子察看，瞳孔首先倒照出雜貨陳架，再往內一瞥，一個老翁正坐在地上，左手舉起一個類似小鑿子的利器，右手則扶着一個棕色的圓物，手起刀落砍去下，地上堆放了一個個空殼。馥芳並沒有撲鼻而來，它帶點含蓄，隱約間才嗅到，是椰子香。「天然椰子號」，在北角做新鮮椰子這個冷門行業的，就只此一家老字號。舉頭仰視，醒目的橙黃色招牌上，果真刻着五個金字。淡淡的幽香，歷五十五年而不散，讓人念了，又來。

久久不散

人潮漸現，鬧市噓聲開始掩蓋了鑿椰子的聲響，唯獨甜香依然飄繞。椰殼霎眼間已堆疊成小山丘，老翁執起最後一個椰子，刀子一揮就於頂端開了一個洞口，接着將椰子傾斜，把椰子水倒進一個大容器內，椰殼則丟在一旁。似乎要稍事休息，他放下利器，抬起頭來。一頭銀灰半參的短髮下襯托着帶黃的皮膚，幾條深刻的皺紋底下，是一雙眼皮半垂的小眼睛，沒有親切的笑容，只有率性的語調，介紹自己叫「雅哥」，是老鋪的事頭。


隨手拿起一個椰子，他說這是來自泰國的椰子。一般而言，馬來西亞的椰子是各產地中最好，接着就是泰國。他只進口這兩個產地的椰子，堅拒大陸椰子：「大陸椰子唔香，街市賣嘅就係大陸椰子，十零廿蚊一個，好平。」小店賣的椰子要四十多元一個、椰汁四十多元一斤，他卻認為不算貴價。以前一元多一個椰子，現在十幾二十元一個椰子。況且，他們賣的是功夫錢。

破椰子，是一家椰子鋪的開門首件事。雅哥每早七時許回到小店，破開椰子，從椰殼裏頭倒出來的，稱為椰子水，這種老椰子又稱椰皇，與椰青並不一樣，椰青是未成熟的椰子，椰肉薄而軟，椰青水味甜；椰皇則是成熟的椰子，肉厚水少，椰子水香味濃而不甜。收集起儲好放到冰箱裏，接下來，他又坐到小櫈上，從小山頂上拿起一個椰殼，用剛才的小鑿子把它破開兩半，撬出白色的椰肉，直丟進一個藍色的長方膠盤內，棕色的外殼淪為廢物。終於集成一大盤椰肉，他把椰肉搬到一台機器前，把白色的厚肉逐少放到機器內，下方擠出了椰絲。這個步驟，就是要榨椰汁，椰子先磨成絲，才能放到另一台機器內壓榨成汁，出來的白色液體就是椰汁。雅哥很愛惜這兩台機器，畢竟用了五十多年沒有更換，一直保養幾十年，然而，能否繼續一代接一代的保養，也是未知數。他一邊榨汁時，後方已經有員工在破椰子取肉，他笑言：「我呢幾個夥計都跟咗我好多年，佢哋好厲害架，趕貨嗰時一撬就起肉，講速度㗎嘛！」至此，他眸裏閃過一絲落寞，當初的輝煌時光與椰香混和，於老翁跟前久久不散。


時光不再

老鋪一九六四年開辦。六、七十年代搵食艱難，要打份牛工也不容易。雅哥調侃自己沒有讀詩書，無文化者別無他選，跟隨李姓死黨一起開檔做椰子。說來奇怪，椰子這一行從以前到今日，都是相當冷門的行業，全港九新界只有五至六間椰子店。不同的是，以前生意興盛得多。當年，還未有泰國快達牌椰子汁，也沒有大陸椰子輸入香港。小店沒甚麼零售生意，以大批交貨為主，小至街邊檔、酒樓、餐廳；大至嘉頓麵包、太平餅乾、德成蛋卷都光顧他們，椰子差不多是整個貨櫃來貨：「嘩！當時真係好厲害，一日賣二至三百個椰子。」七十年代，確是椰子行業的黃金時期，他說來興奮。好了，老套點說，好景不常。八十年代，泰國來貨的罐頭椰汁大熱，取代了新鮮椰汁。再者，一時很多大公司都北移，大型餅乾廠、麵包廠都搬上大陸，沒有了那些大客戶，生意大跌。一九八九年，死黨決定移民去加拿大，面對困境，他仍然決定獨力接手，多年心機，不做這一行，他還能做甚麼？於是他決定將整盤生意從頭再來，要求生就要求變。第一個改變，他選擇兼做零售，將小店改造成香料雜貨店。

蒸氣中夾雜着椰郁，將雅哥的思緒吸引回來。椰汁已經榨好，廚房正蒸着椰汁年糕，果真是雜貨店。年糕是老鋪名物，有斑蘭味，還有椰糖味，足足賣了四十多年，通常農曆新年前開始賣，賣二十多日而已。做年糕的步驟不算複雜，材料需要一斤糯米粉、四両澄麵、二両鷹粟粉，重點在於他們不是用白開水，而是加入新鮮的椰子水及椰汁搓粉，因為鮮椰汁帶少甜，十両砂糖左右就足夠。搓勻後，雅哥將年糕漿倒入印有「福」字的容器，再放入蒸爐裏，約蒸一小時，不能蒸太久，不然會變黃，用筷子插進去，不黏筷子代表熟了。

除了年糕以外，店裏很多粉料都是自家磨製，例如胡椒粉及咖喱粉，這些最受歡迎的香料，他都堅持自己手磨。雅哥有耐性地把香料用漏斗舀進小玻璃瓶內，驀地，廚房傳來了濃烈的香味，幾乎蓋住了椰香。只見站在爐頭的身影，是一名女性。她把葱頭、蒜頭放進滾油內炸香，這個過程要等二十分鐘。她抬頭抹一把汗，啊，她是事頭婆「娥姐」。炸好了葱蒜，她就把兩大包調好了分量的香料咖喱粉倒進鍋內，立即關火，她解釋：「唔可以開火，咖喱粉好易燶，要慢慢燜出味。」湊巧，雅哥經過廚房，問起才輕讚太太能幹，沒得她幫忙的話，生意也沒那麼好。大讚的卻是他們的醬料，鎮店四大天王——咖喱、沙嗲、麻辣、辣椒，當中又以咖喱最出名，幾間大餐館向他們買咖喱，一買就百多斤。

零售生意也不俗，街客大增。現時廣東人懂得椰汁滋潤，以前沒有人買椰汁，現在人人來買，他謂：「煲糖水加啲椰汁香滑好多，煮咖喱就唔使講，一定要落椰汁。」只是，椰汁留不得，放冰箱能保存半個月至一個月；放雪櫃一至兩日就變壞，故客人都只是半斤四両地買。現在一天一百個椰子也賣不去，只是小本經營。時光，不復再；舊味，仍在。

鬱鬱不歡

終於到了小休時間，雅哥一個勁兒坐下來。問他對椰子有沒有感情，他即大喊：「好憎佢啊！撬到手軟，但總算養大咗一班細路。」說到感情，他念念的，是他大哥「釗哥」。這又關係到他第二個改變，請大哥一同作戰。

死黨移民，雅哥於是嘗試邀請做小巴司機的大哥回來幫忙，釗哥見弟弟辛苦，於是一口答應，這是雅哥最自豪的決定：「我大哥推銷店裏面啲貨品好勤力，勤力過我，我唔得㗎，講嘢倔雷槌，得罪人多。」故此，他主力做工場及廚房工作，各展所長。兩兄弟日夜相對，吵架很難免，有時大哥要這樣子放，弟弟又要那樣子擺，只是，二人上午吵架，下午就和好了。釗哥於老鋪工作二十年，直至五年前因為肺癌而過身，一有病就去了，很突然。雅哥黯然：「冇咗佢我心情冇咁靚就真，我哋感情真係好好。」出生入死，幾十年的老兄弟，現時對於大哥，仍然念念不忘。但最令他悲憤的，就是一個關於他們兄弟不和的傳言。約兩年前，北角春映街開了一間新的「天然椰子號」，無論貨品抑或定價，都跟老鋪十分相似，對方更惡人先告狀，搶先註冊了他五十多年來沿用的商標，反過來要雅哥更改。更讓他生氣的是，對方令不少街坊以為是分店，紛紛光顧該店，然而賣的貨品味道差別太大，客人只好來到店裏投訴，問醬料怎麼變成這樣。雅哥解釋得多，索性於招牌寫了「只此一家」四個大字。得失客人當然傷心，但他最介懷的，還是外面的謠言：「外面人唔知道實情亂講嘢，就話兄弟不和，由佢講啦，我都幾十歲人，佢哋鍾意點講就點講啦。」說來輕鬆，他還是藏不住鬱悶。

雅哥今年七十一歲足，仍然親力親為，一日做十四至十五小時，鐵打似的。這般年紀，他也不是旨在賺錢，也看破了，現時新鮮椰汁被罐頭取代了，椰子這行業差不多末日。兒女個個高薪厚職，在外面能賺錢，回來又辛苦，故都不會接手。對小店的感情，不用說出口。一來，捨不得熟客，大家多年來已成好朋友；二來，這裏滿載了貿大哥的回憶，他淡淡然：「想退休又退唔到，做得一日得一日，
做唔到再算啦。」

咖喱味去，還是椰香耐磨。只是，歲月無盡，人生怱怱，清馥有聚就有散。

採訪：黃寶琳
攝影：胡浩賢


天然椰子號
地址：北角馬寶道46號地下（只此一家）
電話：2571 6305
營業時間：8am-7:30pm
詳情： http://bit.ly/2RempZ9

===================================
立即Subscribe我哋YouTube頻道：http://bit.ly/2Mc1aZA (飲食男女)

新店食評，名家食譜，一App睇晒！
立即免費下載飲食男女App： http://onelink.to/etwapp

《飲食男女》Facebook：http://www.facebook.com/eatandtravel

飲食男女網站：http://etw.hk

Follow我哋Instagram，睇更多靚片靚相：http://bit.ly/2J4wWlC (@eat_travel_weekly)

自從港鐵開到老區西環，這店消失了，那店漲價了、味道不再了……
1967年開業的祥香茶餐廳，一杯奶茶依舊獨步城西。
「沖奶茶邊有秘密！最緊要工多藝熟，同靚茶葉。」老闆周錫豐73歲，40個寒暑就埋首這茶、這店。
颯爽健步日漸蹣跚，店亦老了，相伴相隨仍是如友的街坊、像家人的夥計。
「做人都係要有情有義。」周老闆說。轉瞬，他笑：「但到阿仔呢一輩唔work啦！」
隆隆打樁聲此起彼落，對面型格豪宅正賣得火紅。兩子跟在身邊近20年，實務接了，「情義」也種了，都說：「夥計就是財產。」

不論早晏、人多人少，祥香都是熱熱鬧鬧的。茶餐廳總共不過千五呎，樓上雅座靜一點；樓下客至，夥計光哥或阿卿即刻迎來，在水吧的成哥、守火位的全哥已經揚手打招呼，未幾大家已談高鐵、講波經。
熟客冰姐說兒子今年46歲，「佢未上小學我已拖住佢嚟。以前湊仔煮飯，當然滾水淥腳；退咗休，我起碼坐一個鐘。」這裏生客熟客，都不會催你埋單，隨便hea。
有些客早餐見，下午茶又見。林先生一周來4次，「最靚咪係奶茶囉！蛋撻、咖啡、雞尾包嗰啲唔錯。」祥香廚房小，食物貴精不貴多。麵包沒特定出爐時間，這樣快賣光就焗那樣，新鮮熱賣，一律4元，只是連鎖店的一半價錢。最搶手是蛋撻和蓮蓉雞尾包，前者最高峰日賣30多盤，牛油酥皮夠鬆化，蛋漿用密篩隔走蛋黃的薄膜，又下了鮮奶，滑不溜口；後者全港罕有，口味獨特。都是承上手製作，周老闆改良過，減糖減了牛油。


又香又濃的奶茶，更是熟客們的「例牌」。周老闆選取錫蘭一級茶，自家混合粗茶、幼茶、香茶，「外面好多茶葉係現成嘅，撈好晒，不過我信唔過。」茶葉一星期撈一次，每次200磅；想當年用人手撈，大汗疊細汗，好辛苦。眼前的老爺茶葉機，油漆剝落，但已順暢地運作了超過20年，原是他和夥計研發出來的，「慳咗人力，同埋分量、茶味可以自己控制。」

一杯奶茶，周老闆表示要茶色靚、有茶味、有香味，茶夠滑。人家表演沖奶茶，忽高忽低十足做雜技。周老闆笑言不用「花巧嘢」，茶拉兩三下就已足夠；拉茶動作在於看茶的顏色：「一壺茶裏面有14杯茶，滾好出嚟嘅我哋俗稱『新茶』，『食奶』比較少，『中茶』又多啲，去到最尾兩三杯我哋俗稱『老茶』，比較嚡口，搭多啲奶落去。」
所以，一杯奶茶要講究平衡，「奶同茶嘅比例係要靈活變通，對客、對夥計都一樣。」


今夕何年 1967……
祥香在1967年開業，上一手做了11年，周錫豐和父親周任泉接着頂手。當年父親的商業登記店叫「祥香園」，但上手「祥香茶餐廳」的銅字招牌，一字沒改，至今掛了40年。
父親之前在同區的東邊街與人合營茶居，自己是個職業司機，「爸爸勸我，你今年已經33（歲）。你唔學做生意呢，將來就只係個司機。」其時周錫豐已是三子之父，家擔漸重，給父親說到心坎裏，同意轉行求生機。
當時他住在九龍城，每朝四點半天都未光，就坐通宵小巴過來西環，率先回店開水電掣，準備就緒就到附近的員工宿舍叫人開工，「有啲夥計仲未起身呀！」事實上，早更由凌晨五點開始，為了留人，從頂手那年起，他們已供給宿舍。
父親不懂煮，擔當管理角色；周錫豐由零學起，櫃面、樓面、水吧、製造部、洗碗一腳踢。雖然辛苦，但相比揸的士，「心情輕鬆咗」，因為收入從此穩定下來。

夥計 就是財產
做生意，周錫豐認為最緊要有好夥計。「夥計心情靚，對客人係好啲，有好多笑容。」
在最困難的沙士一疫，夥計願意減人工，共渡難關，「所以，我覺得我呢班夥計好有人情味。」事過15年，他仍然記在心。「楊梅到處一樣花，夥計好嘅難搵，佢想搵好老細亦都難。」後生時，他有時不回家，同夥計「一齊喺宿舍瞓，一齊去消夜，大家好close。」當中不少至今相處了二三十年，夥計都叫他「豐哥」。有人鬥氣，他就居間排解，「大家一齊做嘢，見同事多過見自己的親人。「就似同坐一條船，都想開開心心啫。」

對夥計，他有求必應，借錢好少托手踭，數目由二三萬到十幾萬都有，「大家咁耐朋友，好似兄弟無分彼此。你對人好，希望人哋對番你好。」人善，難免被人欺。不時有人走數，通常一萬幾千；曾有個夥計借了五六萬，「講屋企難處博你同情，又話欠大耳窿錢，我希望佢還咗債，喺呢度專心做。點知幫咗佢，佢唔返工，石沉大海。」
雖然，他失望很多次，但仍堅持「做人都係要有情有義。」不過他補充：「到阿仔呢一輩唔work啦，社會改變咗，走我數嘅都係啲後生。」哪下一代如何管人，他不置喙，「要靠佢哋自己去摸索啦！」

近幾年他半退休，茶餐廳交兩個兒子打理：一個負責人事入貨，一個管賬。他天天仍舊返店和夥計食飯，過時過節福食固然豐富，每月初二、十六做禡必備一煲靚湯給夥計。
「我老闆風雨不改返來食飯，一定同我哋食。由佢哋第三代幾歲大佢就帶住我哋做，有份感情存在嘛，即係屋企人咁樣。」做了20年、管理水吧的成哥說。他打趣說，假如自己去第二處肯定無法生存，因為不習慣，「我哋都試過出去做替工，同事老細之間唔係咁樣。」他指老闆從沒罵過大家一句，接手的太子也一樣。

做樓面的光哥在祥香三十多年了，一樣盛讚豐哥對人人都好，也實話實說：「唔係年年加人工，邊做得咁長呀！」他娶妻生仔抱孫都在廣東老家，幾十年在西環樓下返工、樓上瞓覺，祥香就是他的家。雖然不時跟熟客搭訕，他手腳並沒因此停下來，抹完枱，又一支箭去招呼客人。

「夥計就係財產。爸爸教我同夥計融洽啲。」周老闆的孻仔啟文說。他自言讀書不成，二十年前回祥香幫手。賣麵包、入水吧、做樓面……甚麼都要懂都要做，無人開工時有壓力，無生意時又有壓力，「樣樣都經人手，我自己有幾多對手呢！所以要對夥計好啲。」

但願 情長久
大哥啟東一樣要賣麵包、做櫃面，朝朝清晨五點返早更，到弟弟啟文回來，他就計數理賬，落場四五個小時後又回來做到六七點收鋪。他是半途出家，之前做過股票，開過軟件公司，當年不太好景，剛巧父親做了手術需要休息，便開始替父親返早更。
「做飲食業都係困身嘅。」架着眼鏡、斯斯文文的他笑說。
「以前做股票（我）就係做盤房嘅，最緊要係快、準；好緊張，因為唔可以錯。呢度有啲叫做人情味，街坊真係好熟好熟好熟，嘻嘻哈哈又一日，做得又幾開心。不知不覺咁又差唔多16年喇。」重要的，說了三次。
祥香客多是本區人。周老闆形容2014年底港鐵通到西環，是店鋪繼沙士之後的第二個艱難。「一開始時，周末真係好旺，但過咗一段時間就靜晒。」啟文說。
交通便捷了，居民外出多，很少留在本區消費。人流減少，鋪租卻在升。祥香鋪位由78年租到現在，周老闆解釋為何不買：「有錢難買心頭願，業主不賣，你永遠買不到。」地產狂潮席捲過來，小店最易沒頂。幸好，業主相當講理由，沒因西環通車即瘋狂加租。但鋪，始終沒話事權，令他患得患失，「周圍的租金都升得很貴。誰不要錢呢？所以我也有一個憂慮。」
「有得做就做，做得幾耐就幾耐。」孻仔啟文說。

今天，三個兒子已經成家立室，周老闆最感欣慰。「我嘅責任就完喇，祥香等佢哋搞啦！」自己每日返鋪跟夥計食飯傾偈，見見熟客，就好開心。幾年前，他已懂抽身得自在：「我自己真的要交給後生做。佢哋喜歡就繼續做下去，有飯開就算，唔好理咁多啦。」


撰文：韓潔瑤
拍攝：關永浩

祥香茶餐廳
地址：西環堅尼地城卑路乍街107號
電話：2855 7911

===================================
立即Subscribe我哋YouTube頻道：http://bit.ly/2Mc1aZA (飲食男女)

新店食評，名家食譜，一App睇晒！
立即免費下載飲食男女App： http://onelink.to/etwapp

《飲食男女》Facebook：http://www.facebook.com/eatandtravel

飲食男女網站：http://etw.hk

Follow我哋Instagram，睇更多靚片靚相：http://bit.ly/2J4wWlC (@eat_travel_weekly)