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吃5顆以內的朋友 在 Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流- 看板home-sale 的必吃
這是玩到中期的煩惱.
你手上的房子不夠多.
然後槓桿還是可以開很大.
所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面.
這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱.
以目前市場行情來看.中南部大概在總資產1000~3xxx,槓桿大概在3倍.
(這邊是指有概念的狀況...
有些人資產6000萬也搞得沒有正現金流產出,因為他的操作方式的問題..XD)
這邊你能做的只有"賺更多錢去把資產滾更大"
當你總資產滾破4000,你就會開始有手段.
手段就是.
你4000資產應該不會去做長期,做長期的效益對你來講很低.
你一般是中期和短期.
而4000資產,你手上會有五間房子以上.
那你這些房子在買賣換物件之間.
就會產出一些餘額.
例如你蛋黃區下1000,漲起來賣掉拿回1400.
然後去買兩間6xx的中古屋.
這樣你可能就會有個50萬的餘額.
這50萬就開始是你的"正產出"現金.
而你兩間6xx漲到賣掉拿回兩個900.
你這時候又回頭買蛋黃區1600.(假設他又漲了一點)
你就又有一百多萬餘額產出.
而你50萬去支付6xx漲到900的利息是還會有找的.
至於付的本金,會在你賣掉的時候又拿回來.
所以你第二次賣房子,除了正產出的1xx於額外,你還可以拿回這段時間支付的本金.
而因為你手上物件超過五間.
所以你等同一年會交易1~2次...
在扣除有時候冷盤不好操作之類的你要貼錢進本利和.
5間以上應該還是可以開始讓你貼完錢還是有找...
so..通常在中南部,你資產4000萬(含負債,所以你本金大概在1800~2500萬左右).
你只要"懂怎樣操作"
你就可以擺脫你還要貼錢進不動產的狀況.
喔我是指普通人的操作.
你如果是老鳥,中短期又很熟練.
那2000萬資產你可能就可以變出正現金流.
但我們先排除太專業的能力背景.
記得
長期持有是你資產破5000在做的.
沒事不要那麼早在那邊等等等等等.投報率很爛的.
你資產破4000之後就會發現你的槓桿大概剩下50%...XD
之後在擴大資產,大概槓桿都會維持在40~50%...當然在上去還會更少.
(這邊排除用人頭的選項,不討論這種灰色地帶操作)
你槓桿縮減的時候.
你就會思考囤置的選項.
要嘛就是長期屯在未來發展區.
要嘛就是屯高收益物件來撐高現金流(為了借更多錢)
長期兩條路看你的需求而選擇..
當然另一方面.
你本來規畫的中期和短期操作也不會減少.
單純就是當你正產出資金越來越多,然後槓桿開到緊繃銀行不願意借你更多錢.
這些多的錢,就可以拿去屯長期持有物件.
喔你說你要屯台指數正二....也可以拉....XD...但這邊只講不動產.
so....
沒錢的時候.
現金流基本上都是"靠買賣價差"取得.
你靠租金,現在很難補得起來.(是指高槓桿的時期)
除非你就養到你貸款都還清...XD
一般人做投資都很愛"穩定收益"(包含長期穩定增值)
喜歡穩定收益不是問題,這樣你比較沒壓力,你的精神和體力可以拿去做更多快樂的事情.
但是穩定收益基本上就不用太期望可以發財.
在投資市場,買賣永遠是最強勢的賺錢方式.
但當然同時也是壓力最大,刺激度最高,最直接表現實力,也是最有趣的操作.
搞買賣的人,通常都有殺氣....因為買賣市場本來就是戰場.
不會在那邊跟你幽幽雅雅客客氣氣...
外表再斯文,他骨子裡也是一個戰士.
而喜歡買賣的人,就是在享受買和賣的成就感.
抓住機會,獵捕物件,順勢出脫,改變策略...
市場又是一個會變化的環境....所以在這個環境當中,想盡辦法獲取最佳收益.
這就會成為你對你自己價值的肯定.
而不需要別人肯定你.
那你不需要別人肯定你的時候.
你對他人會客氣嗎??....
不會!!! 別人的眼光是屁...XD
尤其你玩的東西是世界上最現實最六親不認的"鈔票"!!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.101 (臺灣)
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一般人會有一個問題.
你的投資手段會侷限在一兩種操作模式.
而這一兩種操作模式,會在某個時期可能有最佳表現.
但是在其他時期可能並不是很好的優先選擇.
而這也是不動產比較麻煩的地方.
一般人沒那麼多錢去做太多不同種的炒房操作模式.
短期中期長期改套收租店面.
這還牽扯到物件又不同,公寓大樓透天新屋預售屋.
地點又不同.蛋黃蛋白蛋殼,話題區,被遺忘區(例如林園..顆顆)
你全部都做一輪,可能要十年並且資金可能要幾千萬.
(以前一輪大漲大概10年)
所以不動產最難是經驗難取得.
所以大多數人就是一招打到底..
那你自然在某些時候就會覺得操作起來會卡或是沒那麼爽.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:05:09
另外.
其實最泛用的手段是短期..XD
只是短期會弄髒自己的手,例如跟鄰居吵架吵到要幹架,在小房間跟對方對嗆之類的.
但是短期只有在"漲太兇"的時候難操作.
(你買賣的時間差損失的漲幅很大,讓你覺得賣了再買好像在做白工)
以及跌的時候不能操作(跌的時候哪一種炒房方式可以操作...XD)
這也是為啥那些仲介店東,投資集團(非開放式),都是做短期.
這手段適應環境性超高,收益又很屌.
當然資產龐大+卡到槓桿成數後.
短期會有短期的侷限.
因此資產龐大之後,你一定會被逼著挪移很多錢去做中期和長期.
除非你用人頭.
(投資集團愛用人頭...有店東用房仲店的房仲...有高利貸用欠債的人,喔通常是軍公教
工廠老闆用工人之類的
不過這邊講一個黑暗的....當發生事情的時候,人頭會是替死鬼.
所以用人頭他們會做ab約,並且有很多黑心裝潢...反正出問題又不是上面的人擔)
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:11:15
台北會是另外一個生態.
台北最大的問題應該是"卡到你貸款上限"
你隨便兩間公寓就破槓桿上限了.
所以台北有台北的玩法.
要問台北的投資客.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:15:27
補一下.
台北物件總價很高.
總價很高代表甚麼.
"代表你翻修的成本相對房價很低....XD)
你一間2000萬的公寓,翻修費50萬70萬....
翻好賣2300....
這是台北的優勢.
當然反過來就是,你兩間2000萬的公寓,你要貸款八成,總貸款額3200萬.
你怎麼貸??
所以在細節玩法和資金以及貸款控管上面.
會跟中南部差不少.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:17:28
這招我有問過銀行房貸專員.
國泰說它們會查..@@
看起來可能要找特定銀行.
台北的數字算起來會跟中南部不一樣.
另外為啥我上面會抓槓桿3倍.
因為你買了500萬,翻修50萬.
你現金要準備170萬...所以大概三倍.
但是在台北.
買2000萬翻修70萬.
你現金準備470萬,槓桿還是4.5倍.
所以台北有台北的玩法.
操作細節差很多..
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:22:33
這要看銀行.
小銀行甚麼鬼狀況都有可能...XD
不過要做這個可能要特別研究哪幾家.
and...
其實不動產容錯率很高.
買3xx,翻好賣4xx.
這個3xx可能是300~350,賣可能是450~500.
利潤還有總價的10%以上.
你抓錯了要嘛就是少賺,要嘛就是賣很久而已.
沒想像中那麼難.
但要有一些經驗.
累積基本的判斷能力.
因為有些人的想法總是太天真.
沒經歷過市場的洗禮,判斷會走錯路.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:31:01
你靠買賣或其他投資也可以.
但是就算你靠買賣.
資產不高的時候,你都還是會貼錢進去.
(主要是槓桿很高外加你物件少,所以遇到冷盤或是交易卡頓,你就要貼錢進去)
這邊不是指你貼錢貼到資產再往上爬...那個太慢了.
你貼錢只是維持你的投資運轉.
你應該還是靠投資來把資產往上推升比較快.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 14:14:26
我後面都在用資產負債比.
所以收支比用的比較少,因此情況可能不太一樣.
不過國泰轉貸應該還是很正常吧.
但是他有他的一套計算你收支比的方式.
22倍那個方案則不清楚.
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