主旨:臺灣雲能持續15年帶動全球GDP增長率5%
1956年Hardland David Sanders破產時已經66歲。他一生坎坷,收到政府寄來的養老金支票一個月美金104元。哭著跑去樹林裡要自殺。哭完之後,他心想反正橫豎是死,甘脆將未來的養老金押給錢莊貼現,去作最後一次的衝刺。因為自己沒有店,只好將炸雞秘方提供給快餐店,抽成謀利,發明Franchise連鎖店,建立世界聞名的肯德基KFC。因為自己沒有店,所以才會擁有很多店。
美國於是有了新的商業服務模式:連鎖店。可見新工具很重要。歷史証明,新工具能夠創造新時代,產生新霸主。蒙古馬奔馳歐亞,成就蒙古帝國。羅盤使西班牙和葡萄牙稱霸海洋,發現新大陸。英倫三島以蒸汽機建造日不落國。電子產業使美國科技經濟繼續領先。雲端撐起亞馬遜、臉書和阿里巴巴。
我現在要教大家比炸雞更好的秘方,比連鎖店更新的工具:臺灣雲,俾能更快的,賺更多的錢。世界上有許多事情會做不成,是因為無利可圖,所以沒人去做。只要有利可圖,神做不到的事,人也能做到,不是嗎?人類製造汽車、火車、飛機、火箭。不但全世界趴趴走,還可以上太空、登陸月球、甚至移民火星,遑論IOT。今年1月19日,日本氣象局準確預測6天後臺北市會下雪!
人本來是神,但是忘記自己是神,所以失去和宇宙雲端的連線,開始墮落。人靠宇宙雲端的WiFi才能運作。每秒有60億個微中心,穿過人體,帶走每個人的思想和生理狀態。IBM的slogan是Think!Think!Think!萬法皆由心想生,想了就有。不想就一定沒有。山窮水盡疑無路,人到絕處,自然逢生,人生永遠不能放棄。如果沒有興建75號州際公路,就不會剷平Sanders的店,他不會破產,會繼續經營自己的餐廳到老死,從此一生沒沒無聞。我們不會知道Colonel Sanders是何許人也?世界上也沒有肯德基KFC,也沒有連鎖店。
置之死地,而後生。人到一無所有時,自然就會擁有一切。因為會突然開悟了!接通宇宙雲端,神起來。整天只想我、我、我,我執太重。不願意公開秘方給別人。所以愈想自我,商業服務的規模就會愈做愈小。我們必需要多想他、他、他,這樣才會成功。常想要如何利他,商業服務自然就會成功。利益到那裡,我們就會成功到那裡。所以孟子說:天將降大任於斯人也…
臺灣到今天還無法進入聯合國,正是這個原因。如果臺灣人能夠改變態度,使臺灣入聯變成利益各國之事,能夠利益各國的工具,我保証三年臺灣一定入聯。沒有宇宙萬物,就沒有上帝。我們都是上帝,至少是一小部分。所以沒有人做不到的事。猶太人利用一本聖經,賺了幾千年。那是投資最小,利潤回報最大的一本書。以前的教會徵收的稅金和國王一樣多,都是人民所得之10%。所以才會有錢去蓋那麼多宏偉的天主教堂。成功推銷聖經,實為人類最頂級的智庫案例,其已達智庫登峰造極之舉。
我們不能從臺北看世界,要從世界看臺北,這樣臺灣才會有無限商機。Pizza Hut在紐西蘭實驗IOT的商業經營模式。客戶上網下單,訂購Pizza。指令傳到烘焙室,機器人立刻開始生產。最後由機器人送到客戶門口,打電話通知客戶出來拿。IOT將訂購、銷售、付款、製造、物流運輸、送到客戶手上,整合成為一條龍的無人商業服務,完全沒有人。只是少了倉儲,熱食不需倉儲。日本銀行用機器人站櫃檯服務。美國、中國餐館開始用機器人送餐。臺灣用機器人協助復健。
我們出門,到處會看到保全人員。最近有人建議輕罪前科的人可以擔任保全員。如果臺灣沒有輕罪前科的人,要如何去找更多的保全員?我遇到過75歲,甚至80多歲還在當保全員的。他們要用物業管理員的職稱登記。保全員上班12小時,達不到基本工資,不受勞基法保障,是血汗工廠。年輕人當然不願意當保全員。老的保全員退休以後,臺灣的物業服務要如何永續經營?
解決的方案是物業管理的商業服務必需加值,才能提高保全員待遇,年輕人才會進場。我看到東京都物業公司試圖發展網購,但是顯然失敗。阿里巴巴的光棍節1111也沒有大家想像的成功。我太太在蘇州幫我買北京同仁堂的成藥。剛好遇上光棍節,到了11月28日才收到,再轉寄給我。報紙報導四川省的送貨員,累得坐在地上往生。集中在一個時段生產、銷售、運輸,會造成許多問題,霧霾會更嚴重。但是中國人就是喜歡搞運動。
以前喜歡宣傳上海機場有磁浮列車。但是坐上去,卻永遠到不了上海,所以沒人去坐。中國政府的宣傳,往往名不符實,水分偏高。中國空軍和飛機製造商很羨慕臺灣的IDF,很耐操。中國的軍機飛兩趟,引擎就要大修了。臺灣要去向菲律賓展示肌肉時,F16和幻象2000全都癱了,還是靠IDF。臺灣航空技術為何如此強?大家忘了以前的亞洲航空有5000人。後續的研究也很重要。美國眼鏡蛇直升機,日本三菱的客機,飛機體只有臺灣能生產,因為掌握複合材料技術。
每年召開一次區分所有權人大會是社區物業管理的大事。很多情況達不到1/2的法定人數而流會。第二次召集開會,達到1/5法定人數就可以開會。很多大社區常會因而被少數人把持,弄得烏煙瘴氣。這就是制度和工具有了問題。我的計劃是採用雲端會議,使區權會很容易順利召開,而且隨時可以召開,要開幾天也可以。沒有時間、空間的限制。
除了區權會,還有每個月一次的委員會,甚至臨時會。我們推動社區雲端會議,成立新的社區雲端平臺,除了讓物業公司、社區的區權會、住戶平常使用,還能夠推動直接民主制度和商業服務的跨界整合Interdisciplinary Integration。因為有巨大利益,眾人和業者都會參加,自然順利成功,建構臺灣雲。
我曾經和唐鳳在網上交流。我認為需要定義電子身分ID。他說已經有法定自然人的身分可用來參加雲端會議。而今發現他竟然和我住在同一個社區。我去公寓大廈物業管理協會上課,取得總幹事的証照。發現雲端會議有開會簽到的問題,但是那只是對政府報備之用,可以用內規來解決,也可以修改條例。前兩天我和鄭村棋談,他是我的小學同學,他受到我的影響,開始在構思此議題。
選舉一個總統、市長來管理國家、城市,本來就是天大的笑話。放貓去看守魚,然後整天擔心貓會不會偷吃魚?會不會去捉老鼠?吃魚吃到飽,當然不會捉老鼠。還順便賣魚給老鼠。那隻貓不是魚鱗滿身,肥滋滋的,看蔡英文的貓就知道了。所以我們要把魚收回來,自己吃。實行直接民主,從社區開始。政府就是做一些像物業管理公司的工作。
臺灣雲建立起來,全世界的社區都可以用,成為必備的管理工具,人潮洶湧。而且開會到了吃飯時間,可以叫外賣來吃。無聊時可以shopping,會比臉書、阿里巴巴更流行,創造更大產值。製造業、服務業可以利用臺灣雲,進入全球社區和終端消費者的住戶互動,發展成為IOT的全球平臺,Pizza Hut的IOT也可以來掛靠。社區住戶使用臺灣雲,不會有詐欺。不像阿里巴巴,騙子很多。還能夠照顧弱勢,對於活動力薄弱的銀髮族、殘疾人更為方便。全球的製造業者、服務業者,都會蜂擁而至,進行大量的商業服務活動,成為全球產值最大的平臺。
有人潮,就有錢潮。我們整合全球的社區,就可以進行社區對社區,家庭對家庭的國民外交活動,創造社區觀光的新型旅遊業,給全球社區帶來各種商業活動。有巨大的利益,全球的社區都會參加。全球社區可以一起拚觀光,開發有深度的Door to Door 觀光服務業。全球對口社區的住戶,大家互相認識,互相拜訪,比背包客孤獨的四處流浪打卡有趣多了。國際間的人民有虛擬和實質的互動,才能建立深度的瞭解和外交。臺灣雲會形成人文新產業,促進世界和平繁榮。
臺灣雲是全球商業服務中,馬力最強的引擎。臺灣可以藉此平臺拼外交、拼經濟、拼國防。到了最後,各國政府的行政、立法、司法機關都會搬遷到臺灣雲上來運作,因為有太多人會在那裡活動,而形成新的聯合國。就像戶政事務所、圖書館,會到捷運站的地下街設窗口服務。
千里之行始於足下。我們可以先找一個社區來進行實驗。並且聯絡本地和全球各國的社區、建設公司、物業公司、網路公司、交通業、觀光業、餐飲業、製造業,共同參與開發。我們首先要設計出一份動人的說帖,邀請本地和各國企業、政府、智庫來參加,大家投資贊助。
新興的非洲市場我們不能缺席。我們可以去拚臺灣雲。非洲已經是全球經濟的新引擎,GDP年成長率維持10%以上。人口12億,和中國、印度差不多,人口密度低,土地佔全球的1/5,尚未開發,我們可以去興建新城市,遑論非洲雲。1982年中國CCECC剛到Lagos被騙,我協助他們解決問題。日本Panasonic已去設廠。美國Walmart已經在Lagos登陸。美國的GE和中國CCECC在拼鐵路建設。非洲必會成為世界糧倉。臺灣很容易可以在非洲創造年產值1兆美元的事業。
62%的美國人不再以美國為傲,因為總統選舉成了全球大笑話。美國人文科學長期沒有進步,管理出了大問題,需要新工具。臺灣雲正好迎合需求,可以建構美國雲、日本雲、歐洲。人民心中的劍已經脫鞘。心劍看似無形,威力勝過飛彈和核武,而且不傷人命。心劍即是非之劍、司法之劍、公義之劍。
南海爭議的司法判決,有如心劍刺破PRC中國、ROC臺灣的妄想,展現司法威力無邊。心劍沒有形體,以法理事實判斷是非。沒有居民的地方,怎麼會有經濟海域?經濟海域的用意,是要保護原住民的生存權。法律不能用來支援強盜的罪行。南海有原住民嗎?可見共產黨和國民黨講了半天的9段線也好,11段線也罷,只是脫線。共產黨早就不實行共產主義了,唉!都是詐騙集團。馬英九和一些人去登太平島,想証明是島。他們還不知道問題的重點在那裡。
富邦在松山菸廠開設通訊公司/百貨商場/餐廳,卻成了文創產業,享受租稅優惠,實在太離譜!人文科技很重要,商業服務也是重要人文科學。我們加以改革轉型,賺錢的機會並不輸電子高科技。發展出高利潤的人文新產業,全球會追捧。
錢非萬能,無錢萬萬不能!本院或是贊助者,能夠投資600萬,三年可以賺10億。這是最保守的估計。五年賺100億會比較合理。這是臺灣這邊的,其他國家的尚未計算在內。他們那邊應該是三年100億,五年1000億。這是指臺灣雲的店租利益,不包括雲端上的商業活動產生的利益。他們每年賺10兆以上,不是產值,產值約150兆。
我和愛因斯坦生日同一天,農曆和觀世音菩薩同一天。所以思路到那裡都走得通,南向政策、北向政策都不是問題。臺灣雲使我們超越愛因斯坦和觀世音菩薩。這是我寫cover letter順便想到的計劃,我還可以想出更多、更好的計劃。臺灣雲只是起手式,還不是正式的招數。可知天下無難事,時勢造英雄。
臺灣是柏拉圖提到的Atlantis。宜蘭外海下面有全球最古老的金字塔,比埃及的更古老。當時是世界金融業、製造業的中心。臺灣的貝幣流通世界,各國古蹟中經常發現。中國四川三星堆也有臺灣貝幣。觀音山下的工廠生產黑耀石青銅刀,是全球搶手貨,24小時的生產線日夜趕工。晚上山腳下燈火通明。現在澳洲土著還在用。我們的臺灣雲會使臺灣再現風華,稱雄世界,維持全球的和平繁榮。
建議人: 張由龍 2016/12/3
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,110704年代看屋費?!房仲喊苦帶客戶看屋得自掏腰包 影片網址→http://youtu.be/D5SWPsMA9kE 目前為止,再大直地區,收費最高的就是300元,良茂建設蓋的「巴黎花園」,其次是「大直逸廊」200元,最後就是「JOJO紐約寓所」的50元,真討厭,收什麼錢阿!怎麼可以無...
區分所有權人會議人數計算 在 唐鳳粉絲團 Facebook 的最佳貼文
主旨:發展社區雲端會議而來的全球商業發展新平臺
1956年Hardland David Sanders破產時已經66歲,一生坎坷。收到政府寄來的養老金支票一個月美金104元時,哭著跑去樹林裡要自殺。哭完了之後,他心想反正橫豎是死,甘脆將未來的養老金全部押給錢莊貼現,去作最後一次的衝刺。因為自己沒有店,所以他只好將炸雞秘方提供給快餐店,發明Franchise連鎖店的商業服務與企業經營方式,建立世界聞名的肯德基KFC。美國於是有了新的商業服務模式:連鎖店。
我現在要教大家比炸雞更好的秘方,用更快的時間,賺更多的錢。世界上有許多事情做不成,因為無利可圖,沒人去做。只要有利可圖,神做不到的事,人也能做到,不是嗎?人類製造汽車、火車、飛機、火箭。不但全世界趴趴走,還可以上太空、登陸月球、甚至移民火星。今年1月19日,日本氣象局準確預測6天後臺北市會下雪!人本來是神,但是忘記自己是神,所以失去和宇宙雲端的連線,開始墮落。
IBM的slogan是Think!Think!Think!萬法皆由心想生,想了就有。不想就一定沒有。山窮水盡疑無路,人到絕處,自然逢生,人永遠不放棄。如果沒有興建75號州際公路而剷平Sanders的店,他不會破產。他會繼續經營自己的餐廳到老死,一生沒沒無聞。我們不會知道Colonel Sanders是何許人也?世界上也沒有肯德基KFC,也沒有連鎖店。
置之死地,而後生。人到一無所有時,自然就會擁有一切。因為突然開悟了!整天只想我、我、我,我執太重。不願意公開秘方給別人。愈想自我,商業服務的規模就會愈做愈小。所以我們必需要多想他、他、他,這樣才會成功。常想要如何利他,商業服務自然就會成功。
臺灣到今天還無法進入聯合國,正是這個原因。如果臺灣人能夠改變態度,我保証三年臺灣一定入聯。沒有宇宙萬物,就沒有上帝。可見我們都是上帝,至少是一小部分。沒有人做不到的事。猶太人利用一本聖經,賺了幾千年。是投資最小,利潤回報最大的一本書。以前的教會所徵收的稅金和國王一樣多,都是人民所得之10%。所以有錢去蓋那麼多宏偉的天主教堂。成功製造、推銷聖經,實屬人類最成功的智庫案例,其乃達登峰造極之舉。
我們不能從臺北看世界,要從世界看臺北,這樣臺灣才會有無限商機。現在Pizza Hut在紐西蘭實驗IOT的商業經營模式。客戶上網下單訂Pizza,指令傳到烘焙室,機器人立刻開始生產。最後由機器人送到客戶門口,打電話通知客戶出來拿。IOT將訂購、銷售、付款、製造、物流運輸,整合成為一條龍的商業服務。日本銀行用機器人站櫃檯服務。美國、中國餐館開始用機器人送餐。
我們出門,到處會看到保全人員。最近有人建議輕罪前科的人可以擔任保全員。如果臺灣沒有輕罪前科的人,又要如何去找到更多的保全員?我遇到過75歲,甚至80多歲還在當保全員的。他們要用物業管理員的職稱登記。保全員上班12小時,達不到基本工資,不受勞基法保障,是血汗工廠。年輕人當然不願意當保全員。老的保全員退休以後,臺灣的物業服務要如何永續經營?
解決的方案是要讓物業管理的商業服務加值,提高保全員待遇,年輕人才會進場。我看到東京都物業公司試圖發展網購,但是顯然失敗。阿里巴巴的光棍節1111也沒有大家想像的成功。我太太在蘇州幫我買北京同仁堂的成藥。剛好遇上光棍節,到了11月26日才收到,再轉寄給我,尚未到達淡水。報紙報導四川省的送貨員,累得坐在地上往生。集中在一個時段銷售,會造成許多問題,尤其霧霾會更嚴重。以前上海機場宣傳有磁浮列車。但是坐上去,卻永遠無法進入上海市區,所以沒人去坐。中國的宣傳,往往名不符實,水分偏高。
每年召開一次區分所有權人大會是社區物業管理的大事。很多情況是達不到1/2的法定人數而流會。第二次召集開會,達到1/5法定人數就可以開會。所以很多大社區常會因此被少數人把持,弄得烏煙瘴氣。我的計劃是採用雲端會議,這樣區權會很容易召開,而且開幾天也可以。沒有時間、空間的限制。
除了區權會,還有每個月一次的委員會,甚至臨時會。我們如果推動社區雲端會議,就能夠成立新的社區平臺,除了讓物業公司、社區的區權會、住戶平常使用,還能夠推動直接民主和商業服務的跨界整合Interdisciplinary Integration,會因為有大利益可圖,自然順利成功,。
我曾經和唐鳳在網上交流。我說需要立法定義電子ID。他說已經有法定自然人的身分可用來參加雲端會議。而今發現原來他和我住同一個社區。我去公寓大廈物業管理協會上課,取得總幹事的証照。發現雲端會議有開會簽到的問題,但是那只是報備用,可以用內規來解決,也可以修改條例。前兩天我和鄭村棋談,他是我的小學同學,他受到我的影響,開始在構思此議題。
這個平臺建立起來,全世界的社區都可以用,會比臉書和阿里巴巴更流行,而且創造更大產值。製造業、服務業可以直接進入全球社區平臺和終端消費者的住戶互動,發展成為IOT的全球平臺,像Pizza Hut的IOT。社區住戶使用這個平臺,不會有詐欺。不像阿里巴巴,騙子很多。全球的製造業者、服務業者,都會蜂擁而至,進行大量的商業服務活動,成為全球產值最大的平臺。
有人潮,就有錢潮。我們整合全球的社區,就可以進行社區對社區的國民外交活動,創造社區觀光旅遊業,給全球社區帶來各種商業活動。有大利可圖,全球的社區都會參加。全球社區可以一起拚觀光,開發有深度的Door to Door 新型觀光服務業。全球對口社區的住戶,大家互相認識,互相拜訪,比打卡有趣,會成為人文新產業,促進世界和平繁榮。
建構全球商業服務的最強馬力引擎,臺灣正好可以藉此平臺拼外交。到了最後,各國政府的行政、立法、司法機關都會搬遷到我們的平臺上面,成了新聯合國。因為人群都已經在我們的平臺上了。
千里之行始於足下。我們可以先找一個社區做為實驗區。並且聯絡本地和全球各國的社區、建設公司、物業公司、網路公司、交通業、觀光業、餐飲業、製造業,共同參與開發。我們首先要設計出一份動人的說帖,邀請本地和各國企業、政府、智庫來參加,大家投資贊助。
62%的美國人不再以美國而驕傲,因為美國總統選舉是一個大笑話。美國人文科學長期沒有進步。人民心中的劍已經脫鞘了。心劍看似無形,威力勝過飛彈和核武,而且不傷人命。南海爭議的司法判決,有如心劍刺破PRC中國、ROC臺灣的妄想,展現司法威力無邊。心劍沒有形體,以法理事實判斷是非。沒有居民的地方,怎麼會有經濟海域?經濟海域的用意,是要保護原住民的生存權。南海有原住民嗎?可見共產黨和國民黨講了半天的9段線也好,11段線也罷,只是脫線。
富邦在松山菸廠開通訊公司/百貨商場/餐廳,卻成了文創產業,享受租稅優惠,實在太離譜!人文科技很重要,商業服務也是人文科學之一。我們加以改革,賺錢的機會並不輸電子高科技,能發展出高利潤的人文新產業,全球會追捧。
錢非萬能,無錢萬萬不能!本院或是有贊助者,能夠投資600萬,三年可以賺10億。這應該算是最保守的估計。五年賺100億會比較合理。這是說臺灣這邊的,其他國家的尚未計算在內。他們那邊應該是三年100億,五年1000億。這是指雲端平臺的利益,不包括商業活動產生的利益。
這是我寫cover letter想到的計劃,我還可以想出更多好計劃。我和愛因斯坦是同一天生日,農曆和觀世音菩薩同一天。所以到那裡都走得通。
建議人: 張由龍 2016/12/3
區分所有權人會議人數計算 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳解答
<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記10-1 守住每一毛血汗管理費 (貼心提醒 : 報名台北簽書會的朋友 一定要回信給出版社 不然 位子就留給後補囉)
誰也不能保證自己對社區的熱血能持續多久,我本來買屋時的打算是:找個不黑心的建商、投資客少的社區,只要能住得安心,跟鄰居老死不相往來也無妨,管委會叫我繳錢就繳,只要健身房游泳池這些公設能用就好,畢竟買屋時還在當記者,可是需要二十四小時待命的工作,沒有太多時間可以投入社區的工作。
當了主委之後,為了兼顧公私,我決定要把各項制度建立起來,日後不管誰來當管委會主委,都有一套現成的操作方案可供執行,就算是我不當委員了,社區還能運作得很順暢。
要做到此點,修改管理規約是第一件事,這份關係社區運作的規範文件,就藏在一般人買屋時從沒認真看過的合約書附件中,那都是建商東抄西抄拼湊出來的,而且建商為了有利於交屋後的點交,通常都會暗藏陷阱在裡面,但不用擔心,管理規約通通可以改,只要在區分所有權人大會中提出即可。
集合全部的住戶一起開會是一門學問,而且隨著房屋越來越舊,住戶會更懶得開會,很多社區要湊齊足夠的人數,都要準備抽獎、禮盒、出席費等名目,就因為如此,新社區一開始的幾次住戶大會就非常重要,要讓大家建立起對社區付出的習慣,而不是為了錢或獎品。
原有管理規約有兩項是我希望能馬上更改的,第一是出席人數,一開始的版本規定要三分之二的住戶出席,區分所有權人會議才算有效,但人要到的這麼齊有點困難,但規約中也標明,如果人數不足,管委會可另擇期再補開,此時只要五分之一人數即可開會。
以我的社區為例,只有第一次的人數有超過三分之二,而且這還包含建商未賣出的單位,為求日後會議能順利招開,第一次會議在選舉出管理委員之後,我馬上提出臨時動議,將三分之二改成二分之一出席即可。也幸好當初建商手上餘屋不多,頂多只有二十票,若是建商握有半數以上,第一屆管委會將完全受制於人。
有的社區選擇不改,因為五分之一的人數很容易達標,不來就是放棄,如果住戶連委託書都不想交出,就代表放棄住戶的權利,但這五分之一的人,就決定了整個社區的未來。
更有的社區利用高額的獎金吸引住戶來開會,尤其是管理基金越存越多的社區,出席會議就減免一個月的管理費,來參加的人就會很多,這些方法都沒有對錯,但我仍選擇多數決的方法,也就是超過半數的住戶來決定社區的前途,而也很讓我引以為傲的是,在本書出版前,我們的每一次區分所有權人大會,都可以達到半數以上的住戶出席,而且不用砸大錢來吸引大家參加,我的想法是,如果社區錢很多,直接退給住戶就得了。
如果你家的社區投資客多,必須防範建商結合投資客,利用五分之一住戶出席即可開會的條款,影響社區的營運,投資客根本不會認真跟建商點交,他們只想賺錢,管理費繳越少越好,通常會提出許多不利於自住客的方案,比如停用全部的設施、公共區域燈光全關掉、找打瞌睡老伯伯當管理員、取消垃圾清潔,反正投資客不住在這兒,管得爛住戶自己得追著垃圾車跑,跟他們無關。
要知道我們買社區大樓,圖的就是生活品質的提升,以前我住公寓時根本就沒有時間等垃圾車,常常一個月才倒一次,幾大包的黑色垃圾袋包好囤在鐵窗外推的空間,每回丟垃圾都像在搬家一樣拼命。
現在投資客很多,有時一買就是好幾戶,雖然得防範投資客們介入社區,但承租客也有他的權益,不該只是交由房東來決定,折衷方案是只限制主委、副主委、財務委員、監察委員為「一定要區分所有權人,也就是登記為屋主者,本人或配偶或二等親並且有居住事實者,方可擔任」。
為了防範投資客介入管委會運作,我在規約中加進一條:「含委託書之區分所有權超過全體五分之一者,超過部分不予計算。」這是反投資客、反壟斷、反建商,避免借由委託書獨大的條款。我們的社區一開始多數都是自住客,五分之一的門檻已經足夠,如果你家的社區一開始多數是投資客,也可以修改成十分之一、不得收委託書等等來進行防範。
多數投資客萬一買了不住又租不掉,就會想入主管委會來調降管理費、調降開支,或是A錢、包工程、收紅包,來攤回他們的投資成本,以上做法不但可以降低風險,也可把只想賺錢的投資客踢出管委會。
圖說 : 這是某一次社區舉辦的活動 好熱鬧的童玩區 而且租金非常便宜
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110704年代看屋費?!房仲喊苦帶客戶看屋得自掏腰包
影片網址→http://youtu.be/D5SWPsMA9kE
目前為止,再大直地區,收費最高的就是300元,良茂建設蓋的「巴黎花園」,其次是「大直逸廊」200元,最後就是「JOJO紐約寓所」的50元,真討厭,收什麼錢阿!怎麼可以無法可管阿!民意代表都死哪去啦!哪位立委立法不准收費,我就號召我的朋友一起支持她!
豪宅帶看費 房仲吃不消 管委會恐觸法
豪宅帶看費 最貴1戶千元「繳上萬元 卻沒成交」房仲吃不消
什麼?看房子要付錢?台北市豪宅社區近幾個月向房仲經紀人收「帶看費」,有房仲經紀人吐露,近3個多月豪宅帶看收費在市場迅速蔓延,「6個月已繳1萬多元的帶看費,卻沒成交1戶。」經查訪,最貴的「豪宅帶看費」是敦化南路「元大栢悅」社區,帶看一次1000元。......↓
社區管委會向房屋仲介業索取進入社區看屋費用,早已是產業行規,不過最早象徵性收取50~100元清潔費,現在被豪宅社區拉高行情。台北市仲介公會理事長黃鵬指出,近期已接獲10餘件收費案件,不少仲介敢怒不敢言,默默繳交高額費用。
目前帶看費最貴的是大安區敦化南路、安和路口的「元大栢悅」,帶看一次1000元,國民黨榮譽主席連戰的夫人連方瑀,今年年初才買下1戶。藝人周杰倫居住的「元大一品苑」一次也要價500元,並限時看屋時間僅30分鐘。
比101觀景台貴至於正對大安森林公園的豪宅「勤美璞真」,因地段及綠海視野佳,每坪市場行情200~220萬元,帶看費是以「戶」計算,看一戶的代價是800元,限制每次的總看屋人數不能超過5人。帶看仲介因此揶揄,「看一次大安森林公園鳥瞰,比台北101觀景台貴上1倍。」台北101觀景台收費,每名成人是400元。
批社區巧立名目此外,非豪宅的一般大樓社區帶看收費,也悄悄地調漲,仲介直指內湖區收費情形最為嚴重。內湖區「琉森花園」一次收費100元,「捷年新東方」200~300元不等,星雲街的「榮耀四季」一次200元,即便沒有像豪宅社區高價收費,但帶看次數一多,也足夠讓仲介吃不消。
黃鵬指出,這已經超越過去50~100元的「清潔費」,社區巧立名目收費,相當不合理。
內湖地區的仲介則說,可以接受月繳1000元,當作回饋社區的費用,但金額一旦拉高,加上目前房市成交量縮,負擔也變重。
「無法源可管理」面對這種情形,台北市地政處地權及不動產交易科科長蕭子慧指出,若社區管委會人員有「帶看介紹」的情形,才違背《不動產仲介管理條例》非法執業,依法可罰10~30萬元。
台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示,建管處讓各個社區管委會獨立經營,此收費行為屬於民間交易,現在並無法源可援引管理。意即目前屬於社區管委會訂立收費規矩,公權力不能介入。 【蔡佩蓉╱台北報導】
豪宅管委索帶看費 恐觸法針對台北市有豪宅社區向房仲經紀人收取「帶看費」,台北市房仲公會理事長黃鵬(言希)指出,管委會不應要求房仲業者付費才能放行,若管委會堅持收取帶看費,可能觸犯刑法第325條的強盜罪。
黃鵬(言希)說,管委會收取帶看費的法源,不外公寓大廈管理條例第36條第1款規定的「區分所有權人會議決議」;但公寓大廈管理條例並未規定區分所有權人會議得決議房仲業者進入社區時須支付帶看費或其他名目費用。
黃鵬(言希)指出,房仲業者與委賣方簽訂委賣契約,存有「委任」關係,依民法第546條第1項規定:「受任人因處理委任事務,支出之必要費用,委任人應償還之,並付自支出時起之利息。」
他表示,可見管委會要求房仲業者支付帶看費是「搞錯對象」,依法應該向委賣的社區住戶收取,但賣方已經按時支付「管理費」,以分攤社區清潔或其他事務的支出,所以除非雙方另有約定,否則也不能要求賣方另行負擔帶看費。
黃鵬(言希)強調,房仲業者為達成銷售使命,可能忍痛支付帶看費,但管委會這種以「通行」為要脅的收費方式,已觸犯刑法第325條強盜罪第1項規定,「意圖為自己或第3人不法之所有,而搶奪他人之動產者,處6月以上5年以下有期徒刑。」
工商時報【記者馬婉珍/台北報導】2011/07/07
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