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屯門，荔枝角，九龍塘$60
港島區$70

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第一團：9/17日港島區（星期五）
金鐘地鐵站18:00-18:15
中環地鐵站18:30-18:40
尖沙咀地鐵站18:50-19:00
太子地鐵站19:20-19:25
九龍塘地鐵站19:35-19:40

第二團：9月18日（星期六）
元朗西鐵站Exit K 12:00-12:15
荃灣西鐵站Exit D12:35-12:45
尖東屯馬線Exit C 13:30-13:35
鑽石山地鐵站Exit A 13:50-13:55
大圍線Exit D 14:00-14:05
沙田火車站Exit B 14:15-14:25

第三團：9月20日（星期一）
沙田火車站18:00-18:15
九龍塘地鐵站18:30-18:40
荔枝角地鐵站18:45-18:55

第四團：9月25日（星期六）
大圍屯馬線13:00-13:10
啟德屯馬線13:30-13:40
元朗西鐵站14:20-14:30
荃灣西鐵站14:45-14:55
荔枝角地鐵站15:15-15:25
九龍塘地鐵站15:40-14:50

第五團：9月28日（星期二）
金鐘地鐵站18:00-18:15
中環地鐵站18:30-18:40
尖沙咀地鐵站18:50-19:00
太子地鐵站19:20-19:25
九龍塘地鐵站19:35-19:40

第三團：9月30日（星期四）
沙田火車站18:00-18:15
九龍塘地鐵站18:30-18:40
荔枝角地鐵站18:45-18:55

180ml
原味版$68
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200g 低糖花生糖$78

入數：
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一直都有朋友想訂購法國有機花水/精油/護膚品，因為疫情關係，法國人工作時間不定，加上運去香港預計要6-8星期（正常1星期），我怕在夏天運送，護膚品質素受影響，所以過去半年，暫停所有訂購。現在開始秋涼，係時候攪一次團購🎉🎉🎉

我為大家精選了以下一些法國產品，預計10月尾到港，有興趣的朋友，請盡快話我知（任何搵到我的方法，但HK WhatsApp已昏迷就快死...）

🌟洋甘菊花水不是最最最原先100ml的牌子（因為今年又失收），現在的牌子是同大家用開的薰衣草花水一樣。

⏰截單日期：9月15日（下星期三）

法國品牌產品
1⃣有機蠟菊/大馬士革玫瑰/檸檬馬鞭草/茶樹/玫瑰天竺葵花水100ml HK$130
2⃣有機洋甘菊/薰衣草/矢車菊花水200ml HK$165
3⃣有機科西嘉蠟菊按摩油 100ml HK$230
4⃣有機科西嘉蠟菊精華油 30ml HK$420
5⃣有機大馬士革玫瑰美容油 100ml HK$400
6⃣有機40%驢乳橙花精油面霜 50ml HK$400
7⃣中性護膚霜50ml HK$95 (可混合精油使用）
8⃣有機混合蠟菊聖約翰草護膚油100ml HK$275
9⃣有機St John's Wort 聖約翰草浸泡油 50ml /100mlHK$120/185
🔟有機混合玫瑰果護膚油50ml/100ml HK$200/310
1️⃣1️⃣有機金盞花椰子香膏 50ml/120ml HK$185/260
1️⃣2️⃣有機金盞花香膏50ml/120ml HK$160/235
1️⃣3️⃣有機30%乳皂香皂100g HK$100 （薰衣草/玫瑰果/金盞花/朱古力堅果）
1️⃣4️⃣有機植物油香皂100g HK$60（甜橙/蠟菊/金盞花/薰衣草花粒）
1️⃣5️⃣薰衣草Pillow Mist 50ml HK$60
1️⃣6⃣橙花精油擴散瓶10ml HK$60
1️⃣7️⃣有機醒目薰衣草精油 50ml/100ml HK$95/150（擴散瓶refill＆洗衫）
1️⃣8️⃣有機香茅/檸檬/甜橙/藍膠尤加利精油 10ml HK$85
1️⃣9️⃣有機沉香醇百里香/羅文莎葉精油 5ml HK$95
2️⃣0️⃣有機玫瑰天竺葵/依蘭依蘭精油 5ml HK$145
2️⃣1️⃣有機薑精油 5ml HK$125
2️⃣2️⃣薰衣草圖案100％cotton白色底毛巾 HK$25 （40*60cm）

訂購方法：
➡️用任何方法通知我 （留言､PM､WhatsApp 等等）
➡️確認後，可銀行轉賬､Payme或FPS 轉賬
➡️貨到後，再安排順豐到付 (💖可連同飾物一同寄出）

【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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