KE Holdings Inc貝殼找房(NYSE: BEKE) – 中國房產交易及服務平台龍頭
下星期上市的貝殼找房其實同香港睇樓盤租盤平台如28HSE、House730差不多，不過BEKE在中國覆蓋的範圍好大，進駐中國95個城市，連接2萬間經紀門市和17萬經紀人，服務超過3億的社區家庭，絕對係行業內地位數一數二，至於對比集團旗下另一個平台，鏈家(中國最大的房產經紀巨頭)，兩者經營模式其實唔同，之後下面會講。
BEKE預計8月13日上市，ADS發行價為USD17-19元，共發行1.06億股，集資額約USD18-21億元，承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本、摩根大通等，有1,590萬超額認購權(Green shoe)，即本次最高集資額達USD23億元，當中騰訊及高瓴分別至少認購USD2億及USD1億元。
貝殼找房成立於2017年11月，是中國領先的線上線下房產交易和服務平台，為超過3億家庭提供包括二手樓、新樓、租賃、裝修和社區服務等全方位居住服務。貝殼主要靠交易佣金為收入來源，其三大主營業務為存量房交易(即未居住過的二手、新樓盤交易和其他新興業務。貝殼獨創ACN（Agent Cooperate Network，經紀人合作網路）作為其平台基礎作業系統，令到買家、賣家、業主和租客能夠與房地產經紀品牌、門店和中介機構直接交易，大大提升對房產交易行業效率。至於貝殼找房同上面提到的鏈家網不同的係，鏈家網像京東一樣，以自營門市及agent為主，而貝殼就像淘寶，建立一個平台由多間中介機構合作的生態網絡，所以發展空間相對較大。
根據招股書顯示，BEKE 1H2020盈收為RMB272億，較同期增長39%，毛利為RMB71億，同比增長27%，淨利潤為RMB16億，同比大幅增長189%。而1Q2020的GTV (Gross Transaction Value, 平台總成交量)達RMB1.33萬億，同比增長49%，可見增長速度相當不錯。加上過去3年(2017-2019)毛利率分別為18.7%、24.0%、24.5%，可見公司係成本控制方面不斷進步，比起鏈家，BEKE只需提供一個平台就可以穩定抽佣。
根據招股書提到的行業市場分析(如圖)，2019年房產市場交易規模達RMB22.3萬億，當中新房市場的銷售金額達到RMB13.9萬億，同比增加10%，而與此同時，每一波新房的入市，同樣意味著存量二手房可交易量都在上升。由於目前中國城鎮化率(urbanization rate)仍處於高速发展期，新房仍然將處於快速投建中，因此筆者相信該行業尚未見頂。
總結以上，筆者認為作為龍頭的BEKE是充滿想像空間，因為行業發長空間仲係好大，而且2017年開始連續虧損，累計虧損了31.5億，直到1Q2020仲係虧損RMB12.3億，但在疫情影響下的Q2仍能扭虧為盈，淨賺28億，雖然難免令人覺得係為左上市做好盤數作準備，但同時筆者亦覺得之前平台虧損是為左擴張，未來持續賺錢都唔算困難的。
聲明: 以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦。
題外話: 美股抽新股同港股不同的，例如門檻非常高，需要PI資格 (Professional investor)、分配權在於劵商上、上市交易時間不固定等，下次有機會再介紹下。
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