中央銀行12月7日宣佈對不動產進行「選擇性信用管制」(內容如附圖),對購地興建銷售的建商及買方皆有新的規範。以往宣佈這麼重要的政策都是在央行理監事會議之後,這次選在召開理監事會議前突然宣佈,可說是震撼市場,消息一出的隔天除是各大新聞媒體頭條,營建指數更應聲重挫2.79%,隔日再下跌近1.5%,短期影響可說是頗大。
那麼各位投資人該如何解讀呢?
我分為兩個部分說明,分別是「央行的政策目的」及「對建商的影響」:
一、 「央行的政策目的」
1. 保護及健全銀行發展
整理央行新聞稿內容:
(1)為促進金融穩定及健全銀行業務,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款
(2)銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資
(3)銀行不動產貸款占總放款比重接近歷史高點37.9%
(4)部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房;餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
另根據金管會統計資料,國銀10月放款增加1,381億元,其中有1,100億元是不動產相關授信,顯示銀行確實授信業務長期集中在此,也因貸款利率低,造成房價飆漲的亂象。
2. 嚇阻不正常的房價飆漲
土地價格及房價應隨著經濟發展而上漲,這是必然,但如果上漲的速度及幅度是不正常的、甚至達到飆漲的程度,則會造成許多社會問題及民怨。例如「紅單轉讓」這種遊走法律邊緣的行為,或建商新建案完工都還沒賣出多少、舊案空屋率又高,但馬上又「以債養債」推出新案,這種高槓桿的操作模式,可能不是央行或相關主管機關所樂見。
二、「對建商的影響」
1. 對自然人買方來說,除非是要購置第3戶以上,不然沒影響;如果房價下跌,對首購族或想買第2戶的人有利,預期這些族群將是建商及銀行的主要爭取目標。
2. 對建商的影響:
(1)在「購地貸款」方面,因土地係蓋房子的必要元素,由原來沒有固定的限制,改為只能貸款6.5成,並保留1成動工款及須檢附具體興建計畫,可想而知,建商為購置土地來持續推案,必將多保留現金,可能採取降低現金股利發放率、向銀行融資或發行債券、現金增資等方式因應,也因要有具體興建計畫,新購置的土地可能也較難再長期去養地。
(2)在「餘屋貸款」方面,因只能貸款5成,除了採取上述的方式籌募所需資金外,對現階段餘屋剩下較多、但原想「慢慢賣」的建商來說,可能思考加快出清速度,對新建案來說則偏向儘可能的完銷,這些都將反應在毛利率的下滑。
由於許多讀者及朋友詢問,特別寫了這篇給大家,不管是投資或自己想買房,希望都對您有幫助。為了服務廣大的讀者朋友,考量每檔營建股都有各自的發展規劃或利基,將對華固(2548)、國揚(2505)、達麗(6177)、國建(2501)、總太(3056)、宏普(2536)、華友聯(1436)等進行分享(其中部分個股,僅分享在我的Dream Player: https://www.dreamplayer.tw/projects/intro/102/intro),或在Dream Player搜尋温國信,有需要的讀者朋友也歡迎多多參考、支持。
------------------------------
#滾雪球 #成長股 #存股 #元大金 #價值投資 #轉機股
溫老師台北場課程 109.12.27(日) 報名連結在這裡:
https://goo.gl/4fXP9T
------------------------------
「2536宏普」的推薦目錄:
- 關於2536宏普 在 溫國信的價值投資園地 Facebook 的最讚貼文
- 關於2536宏普 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
- 關於2536宏普 在 股市光明燈+手機診股app Facebook 的最佳貼文
- 關於2536宏普 在 [標的] 2536 宏普多- 看板Stock - 批踢踢實業坊 的評價
- 關於2536宏普 在 Re: [標的] 2536 宏普多 的評價
- 關於2536宏普 在 宏普(2536) | Fugle富果 的評價
- 關於2536宏普 在 討論串(共5篇) - [標的] 2536 宏普多- 看板Stock - PTT網頁版 的評價
- 關於2536宏普 在 定存股》2020高殖利率股票(2536宏普)(20200417盤後 的評價
- 關於2536宏普 在 宏銳國際有限公司- 進氣閥組 - Facebook 的評價
2536宏普 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
【大直新聞週一報】
1.台北市大彎北「商業宅」爭議不休,北市府同意降價,以每坪5.2萬元回饋金,讓上千餘戶違規戶就地合法。民進黨北市議員周威佑批評,回饋金計算公式絕無僅有,連罰款都可折抵回饋金,質疑圖利建商、住戶,昨天向監察院告發北市府。對此,北市都發局表示「尊重」,承諾不會再有罰款折抵回饋金案例。→https://udn.com/news/story/7323/4389671
2.培英公宅案將社會住宅、明水公園、永安國小之間利用動線串聯,打造雙排林蔭大道的通學廊道,讓學童可以悠閒、安全的上下學,並提供市民更舒適便利的活動空間,且規劃一座戶外階梯廣場,未來可提供給周遭居民舉辦露天音樂會或親子活動。→https://times.hinet.net/topic/22807384
3.台北市地政局公布最新一期實價資料,位於大直水岸知名豪宅「代官山」、「首泰地天泰」皆有交易,其中「代官山」交易單價達181.7萬元,為社區有紀錄以來次低紀錄,然而近期大直豪宅市場交易不斷,去年10月以來、短短3個月內即有9筆交易,總金額達20.4億元。專家指出,具有相當財力之富豪對於市場敏銳度高,一有相對便宜行情,出手相當快狠準。→https://estate.ltn.com.tw/article/9192
4.緊鄰水岸豪宅價格僅1/10,大直美堤花園蟬聯北市中古屋交易冠軍。→https://news.cnyes.com/news/id/4444372
5.華固售予國票金 (2889-TW) 的大直國票金控大樓合建案,今年上半年完工入帳,是今年營收亮點,其中包含國票金控投入 56.7 億元買下 9 個樓面,以及上週瑞昱以 7.3 億元買下 2 樓樓面、面積 726.3 坪及停車位 27 個。→https://news.cnyes.com/news/id/4445435
6.宏普建設(2536)今年積極衝刺推案,預計推出四大案,包括大直金泰段案,合計總銷上看360億元;大直金泰段案也將登場,總銷初估破200億元,該案總樓地板面積達1.4萬坪,預定今年上半年推出,其中公司目標辦公室行情有機會每坪站上120萬元以上、高樓層豪宅可能每坪破180萬元以上。→https://money.udn.com/money/story/5710/4351395
7.大直《青雲畫廊》三月份展訊。→https://news.sina.com.tw/article/20200307/34451892.html
8.疫情衝擊,連大直連鎖百貨內的室內遊樂場也嚴陣以待。這間兒童室內樂園則是針對小朋友經常觸摸到的地方做加強,早晚全面大消毒,平均每兩個小時針對不同區域進行擦拭清潔,用1比100的漂白水拖地後,再用清水拖過一遍。→https://news.tvbs.com.tw/life/1288641
9.「好喜堂Hunny Tea」是由一群重度茶飲飲用者的創意人創立,品牌從用料食材、視覺美感、茶湯烹煮、賞味時間等,處處講究自然呈現美感,而店舖空間更邀請台灣知名的微縮達人鄭宏展操刀,走帶點懷舊與工業風混搭,其位於大直商圈的街邊店店型,十分吸睛,使許多客人不經意駐足。→https://ent.ltn.com.tw/news/paper/1353126
10.日本連鎖迴轉壽司「壽司郎」的開店腳步不停歇。北台灣又將再開設「美麗華」、「公館」等2間新門市,讓大直居民與公館學生們,有更多用餐選擇。→https://style.udn.com/style/story/11350/4381330
11.來自香港的米其林星級餐廳-名人坊(大直店、敦化店)以海陸饗宴為主題,嚴選店內高人氣的明爐燒鴨,還有店內吃不到的松阪豬,煎龍膽石斑魚等三道主食搭配四道功夫菜,每盒只要350元,每日限量50盒。→https://udn.com/news/story/7270/4380683?from=udn-ch1_breaknews-1-cate9-news
12.櫻花昆布凍湯頭、瀨戶內海藻鹽超清甜!《黑毛屋大直店》推出「春櫻和牛旬味鍋」一次就能吃到三種夢幻肉品→https://www.elle.com/tw/life/foodie/g31258960/kanpai-sakura/
13.T.R Bar & Kitchen餐廳命名起源自20年代大直的台灣煉瓦株式會社(Taiwan Renga)英文縮寫,菱形的烙印正好記載台灣高品質磚瓦的記憶,也是大直英迪格酒店對餐飲追求卓越的表徵。→https://www.chinatimes.com/newspapers/20200216000398-260204?chdtv
14.位於地底下的大直要塞區,以最高標準,實施分批分組作業,更規劃「異地辦公」,開設第二指揮中心,因為這座戰時最高指揮中心-衡山指揮所,就隱藏在大直圓山、和雞南山的山洞中,傳出是以十字形地下隧道,來連接海軍戰情中心和圓指所,由於是地底下密閉空間,一但發生群聚感染,後果不堪設想,國軍保存戰力的目的不言可喻。→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2020303P02M1
15.「大直要塞」十字隧道進出量體溫 防病毒進入作戰指揮中心→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=699922&From=Search&Key=大直要塞
2536宏普 在 股市光明燈+手機診股app Facebook 的最佳貼文
2536宏普 在 Re: [標的] 2536 宏普多 的必吃
宏普 建設我2011年持有到現在長期持有的原因不外乎年年配息所以要求穩配息的投資人以目前20.55的股價大概是5%的殖利率還算不差但若是較為積極的投資人 ... ... <看更多>
2536宏普 在 宏普(2536) | Fugle富果 的必吃
個股代號: 2536, 股票簡稱: 宏普, 商品類型: 股票, 交易市場: 上市, 公司全名: 宏普建設, 產業類別: 建材營造, 投資主題: , 常用名稱: , 個股資訊: ... <看更多>
2536宏普 在 [標的] 2536 宏普多- 看板Stock - 批踢踢實業坊 的必吃
1. 標的:2536 宏普
2. 分類:多
3. 分析/正文:
你有跟到三發地產嗎? 你有跟到冠德嗎? 不管你有沒有跟到你現在又有機會了!
A.淨值僅有0.58倍 而且"幾乎都是土地大樓現金" 跟雙喵這種老舊機台完全不同
如改看流動資產價值比的話 台股比他低的一隻手算得出來
B.那為甚麼有這麼便宜給你撿呢? 因為大名鼎鼎的宏普AMAX價格崩跌
這直接導致這間公司前兩年沒什麼推案(有沒有想到隔壁漲很大的2537?)
剩下的宏普AMAX也乾脆停賣了
去年只把不好賺的餘屋賣掉 雖然營收變高但是毛利變得很差
今年第一季更是跌到谷底 EPS只有0.05
C.八月宏普AMAX重新開始銷售 改名宏普AMAX SOHO 挹注收益
D.宏普中央公園 主打的是公園第一排 根據本人跑了一趟新北的經驗
看的人數不少 銷售狀況看似不錯 價格真的硬 毛利可以期待
這是最近的主要利多
E.宏普購地 搶到新北巿新店區斯馨段相鄰的28.29號土地
這是新北重劃區的土地 應該會合併開發 最快2020推案
F.宏普頤和 台北市豪宅 豪宅要賣一定是慢慢賣的 小利多吧
G.宏普想有一部分收益為租金 明年三井飯店開幕有長期租金收益
宏普世貿一樓也只租不賣 如果你想要長期持有這非常穩定
公開訊息是目標租金收益1-1.5EPS
H.宏普商辦案總銷240億元 大直金泰段應該是很早期就有的開發案 保留到現在
I.成立超過30年 連續十年以上配現金 這都是統計上的穩定指標
考慮到最近十年"最差"都能收差不多一元 有個5%收益都完全可以滿意
另外eps平均大約是3塊多
J.上半年營收跌到谷底 每月大約1億元營收 6月開始回溫3.3億 7月5億
K.老闆自己買股
L.有神秘人士常常拉尾盤穩定股價
最近收十字星跟長下影線還有假紅棒實平盤那種都是 可以自行確認 以下是範例
(平盤)
4. 進退場機制:
短線 不建議
長線 抱半年以上 直接進場
目標價不低於冠德的最高價 冠德漲多高目標價就對準 目前是31.5
超過以後每超過5%出掉10%
存股完全ok 尤其是公司宣示了目標轉向租金穩定收益且從三井飯店看有確實轉向
除極特別狀況不停損
為甚麼要停損一個淨值都是土地現金大樓還只有0.58淨值比十年以上配現金的股票?
覺得寫得還可以幫助到你的話 希望能幫推本文作者媽媽身體健康 感謝
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.84.151 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1567433440.A.311.html
我還是續抱到目標價(高於冠德最高價) 祝各位平安 健康 感恩再感恩
※ 編輯: miuanzu (61.227.20.105 臺灣), 09/03/2019 09:52:26
... <看更多>