角落生物奶皇包班 #剩餘1位
有興趣請WhatsApp 97019669報名🙋🏻♀️
#查看10月份課程時間表
http://sites.google.com/view/yammy-sharing
📅日期:31/10星期日
🕰時間:10:00-3:00
👪4-7人(小班教學)只收成人
🏡上課地點:馬鞍山區
⏱制作時間:約5小時
放學時間會因應同學的進度和發酵而有所更改,直至做完為止。
👛材料收費: 每位$780
🛍同學可帶走四隻角落生物系列奶皇包,並附上精美禮盒,圖片只作參考。
每位學員會附上食譜和當日造型份量的圖解一份。
教學內容
本課程主要是教授怎樣調教出一個最理想的饅頭麵糰,學員回家後可根據這個食譜做出饅頭和各類包子。
饅頭要做得光滑,必需要使用適當的手搓技巧,才能把麵團的空氣排走,所以搓揉、擀摺、排氣、滾圓收口各種步驟都要做好,才能讓包子的表面更光滑。
本課堂會教授怎樣包餡的技巧、細小附件的處理、幼細和精緻表情的操控,再後怎樣判斷發酵時間,務求令成品更完美。
課堂上亦會示範奶皇餡的做法,好等學員在家能自已做出自家製的奶皇餡料,放心又好味😋
所有饅頭都以天然蔬果和花粉制作,絕無加入任何人造食用色素,每隻包子的線條都以麵糰獨立制作,絕不用色素筆填上。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過80萬的網紅果籽,也在其Youtube影片中提到,【籽想旅行】 第三屆尼馬五人足球世界賽,港澳區分組賽由虎聯足球隊勝出,代表香港於山度士出戰世界賽,可以親睹巴西球王尼馬的風采。六位主要成員來自仁濟醫院董之英紀念中學舊生及馬鞍山區的波友。成員之一的蘇俊賢(26歲)是一個地盤工人,而陳皓駿(23歲)則效力港超聯夢想FC。 ========= 全新...
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卡通蝦餃班🈵
傳統既蝦餃飲茶就必點,但咁可愛既造型,仲要係親手做,就真係獨一無二喇!打卡呃Like都一流😂報名請WhatsApp 97019669🙋🏻♀️
#查看10月份課程時間表
http://sites.google.com/view/yammy-sharing
👪4-7人(小班教學)只收成人
📅日期:10/10星期日
🕰時間:10:00-2:00
🏡上課地點:馬鞍山區
⏱制作時間:約4時
👛材料收費: 每位$800
🛍同學可帶走8隻卡通造型蝦餃,並附上精美禮盒,圖片只作參考。
教學內容:
蝦餃皮無論太硬或太軟,包餡都會有一定既難度,所以調教蝦餃皮是十分重要,堂上學員會獨立製作蝦餃皮開始,加入天然色花粉調色、包餡、造型、蝦餃上幼細的表現都是搓揉出來,而不是用食用色素筆填上,堂上更會示範餡料的做法,蒸完的成品才會給學員帶走。
馬鞍山區 在 龔成 Facebook 的最佳解答
【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
馬鞍山區 在 果籽 Youtube 的最讚貼文
【籽想旅行】
第三屆尼馬五人足球世界賽,港澳區分組賽由虎聯足球隊勝出,代表香港於山度士出戰世界賽,可以親睹巴西球王尼馬的風采。六位主要成員來自仁濟醫院董之英紀念中學舊生及馬鞍山區的波友。成員之一的蘇俊賢(26歲)是一個地盤工人,而陳皓駿(23歲)則效力港超聯夢想FC。
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全新副刊,推動知識文化多元。培養品味,立足香港放眼世界。不畏高牆,我們站在雞蛋一方。
《果籽》 栽種品味,一籽了然。 https://hk.appledaily.com/realtime/lifestyle/
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《留海主義》是Big Boyz Club第15首上載的原創歌曲, 內容是有關保護海灣、環境保育和城市規劃。由於馬鞍山區內的烏溪沙沙灘有機會成為填海地區,孩子們藉著歌曲表達對海灣的感情、以及保留海灣的想法。另外,歌曲同時針對現時的香港社會,保護自然環境的不足,希望大家能出一分力,一起保護香港珍貴的天然環境和生態。
作曲、填詞:何振賢、鄧一言、陳華斌、曾令佳@Big Boyz Club
留海主義
為何要 摧毀海灣的景緻 摧毀沙灘的寫意
(Once again, Big Boyz come save the nature...)
我今日要話你聽一個故事 件事係關乎全香港既人士
填海既決定確實值得爭議 大家又知唔知海灘背後對我既意義
我地曾經係呢個海灘一齊玩 一齊游水 一齊堆沙 見過星空夜晚
但係如果填左呢個海灘 我地要搵番呢種感覺風景真係好難
EH~ 留住自然動人環境 EH~ 給我相當輕鬆心境
EH~ 這處污染固然無聲 但是我有聲
為何要 摧毀海灣的景緻 鄧:去換建築空間的構思
摧毀沙灘的寫意 黃:要學會尊重大自然心意
試問於都市裡 還有多少樹下畫意 合:我想要留住岸邊的泥濘佈置
為何要 築一堆密集建設 石:這絕對不是安舒措施
消失的綠色意志 陳:正是發展現代文明諷刺
試問海星貝殼 紅樹林誰在意? 若生態全部絕跡 你有否悔意?
This is the place, where we play,
There were lots of memories back to the good old days.
Land reclamation is not okay,
if you think about the feelings and the things we say
Yeah.. at this moment, we are sad, by the matter of fact we are mad
the beach will disappear on the map,
as you could actually find our footsteps and our tracks.
Eh 時代計劃概念重整 EH~ 岸邊聲音一一反映
EH~ 黃:理智配上雪亮眼睛 但願你反省
為何要 摧毀海灣的景緻 鄧:去換建築空間的構思
摧毀沙灘的寫意 黃:要學會尊重大自然心意
試問於都市裡 還有多少樹下畫意 我想要留住岸邊的泥濘佈置
為何要 築一堆密集建設 這絕對不是安舒措施
消失的綠色意志 正是發展現代文明諷刺
試問海星貝殼 紅樹林誰在意?若小蟹全部絕跡 仍然沒意思
城市急速發展的夢話 (yes yes)
田野港灣付上了代價(付上代價)
但我相信 演化得太快 都市出現了偏差 (yeah yeah)
別要犧牲回憶去換繁華 (let's come and save the nature)
為何要摧毀海灣的景緻 (woo...) 去換建築空間的構思
摧毀沙灘的寫意 (沙灘的寫意...)要學會尊重大自然心意
試問於都市裡 誰及海灣待我真摯 這歌化做我留海的頑強建議
為何要 築一堆密集建設 這絕對不是安舒措施
消失的綠色意志 (綠色意志)正是發展現代文明諷刺
試問海星貝殼 紅樹林誰在意? 若生態全部絕跡 你有否悔意?

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