關於 預售屋工程款付不出來 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

快要見怪不怪了嗎．．．．

＃漏水　＃透天　＃驗屋

★買中古屋常見3個問題!「這點」沒驗屋太難看出來！
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資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

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總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

購買預售屋轉手換約，你該注意的幾件事：

近一兩年，市場中古屋物件少+價格沒有讓出該有的便宜，致使買方開始把目光轉往考慮預售屋。

但若有認真在找房就會知道：這年頭買第一手預售屋也不是件容易的事，普遍需要倚靠關係，才能提高拿到的勝率。如果沒有認識的管道，就只能等待接手已購戶的轉單了。

但購買預售屋換約跟成屋買賣，有著很大的不同。我也常在第一線跟買方介紹換約物件時，發現買方對於換約這件事不甚熟悉，甚至有很大的誤會。故想把一些該注意的事項寫出來，分享給大家參考。

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1.自備款門檻高
很多人看到預售換約廣告價1300萬時，以為只要準備(1300*0.2)約260萬的自備款即可，但其實不是的。

你要付多少自備款承接換約，會取決於兩件事：
a.第一手想賺多少
b.第一手目前付了多少錢給建商

換言之，如果第一手想賺很多，或是你考慮的那個案子已經蓋到近成屋了，任一的情況都會致使你的自備款要拉高不少。

在這邊舉個簡單的例子：
假設第一手跟建商買1000萬，並雙方合約協議貸款defualt值800萬(亦即：工程期間，第一手會按時間或工程進度，分期支付自備款共200萬給建商)。

那如果第一手在已支付120萬給建商時，他產生了出售的念頭，並想賺價差300萬。若你想在此時承接換約，你要拿出來給第一手的自備款就是已付120萬+價差300萬=420萬。同時你看到房仲廣告價就是1300萬(在開價就是底價的情況下)。

如果這個案子過了一年後都還沒賣掉，且假設第一手依舊只賺300萬就好，但一年後你要支付的換約自備款就不只420萬了，因為這段期間對方有繼續支付工程款給建商，他已付款變多，你一次要拿出來的錢就更多了。

故，上述向大家說明了：你看售價1300萬的預售換約，自備款不單單只是廣告開價的兩成(260萬)而已，你得準備更多。

2.履行前手跟建商的合約
並不是承接換約後，從此就一帆風順了。

如果前手還有好幾期的工程款還沒付完，你要接著付。並建議在簽約前，清楚知道前手還有多少工程款還未支付給建商、以及在多久的時間內付完。這樣你才有心理準備要如何準備資金。

如果還能客變，你得瞭解客變的dealine。如果不能客變了，那在簽約前，你最好能完全知悉前手跟建商在格局及配備的協議，若有不滿意的地方，留到成屋後再自行找廠商修改。

3.何時可換約
有些建商為了防止自己案子在預售期間被過度炒作、引來外界撻伐的聲音，故跟所有的已購戶約定換約的限制，我們常稱作"綁約"(如：蓋到第幾層才可換約、簽約後30個月才可換約...)。

如果是有綁約的預售案，你還是能跟前手談價及交易，先簽一個私契(把雙方的意向白紙黑字合約化，對彼此有個保障)，等時間到了再去建商那邊換約。

但你怎麼跟前手談的、你承買價格多少，建商是不會管的。當然，如果任一方跳車或出事了，建商也不會負責任。所以你跟前手私約條件擬定清楚，這件事就變得非常重要。

另外，如果距離可換約的時間還很長，強烈建議要做履約保證。你還沒有順利完成換約，要是錢被嘎走了，對你完全沒有保障。當然，也可能前手相對強勢，覺得錢卡在那邊不能領、浪費其他投資機會，故要求"從履保帳戶取部分現金出來運用"作為交易條件。那就看雙方怎麼談，才讓你安心了。

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以上是預售屋換約的大方向。

預售屋換約交易的條件彈性很大，沒有一定的制定內容，雙方協議好就好了。如果你完全沒有個概念，不妨交給你信任的房仲處理吧。一個專業的從業人員，當你不吝地把回饋實值化，就是對他最直接的肯定了。