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呢種味我有印象,其實係罨味,由小朋友件衫傳出嚟,喺香港呢個咁潮濕嘅地方,試問邊個未「體驗」過吖。我比較擔心小朋友嘅健康問題,因為罨味主要嚟自細菌,愈濕就愈容易滋生,屋企有老有嫩有養寵物就更加要小心。
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電梯 型號 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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蟬唱不斷,斥訴着深水埗鬧市的翳悶;蟲鳴不止,嗟嘆怎麼仍未爬離車水馬龍的大埔道。
颼颼啾啾,忽而一陣涼意撫慰一身風塵汗雨。冷風源自右邊的小店。然而,小店並非如風般清新,只見門外攤放着鋪了薄薄塵土的杯碟﹑電插座﹑行李箱等各種風馬牛不相干的雜貨。舉目掃視,店內擺設密密麻麻,未來得及看清貨物,雙目就被上方一道赤熱刺中,瞇眼一瞥,原來是暉光灑落在殘紅的招牌上,招致反光,勉強睜開眼睛,「聯盈公司夜冷」數隻燦黃大字映入眼簾。
啊,原來是夜冷店。
往事一如輕煙
涼風又至之時,一名目測年約五十男人亦步至門外,身穿棗紅恤衫的他,與紅招牌相當搭調。只見他叼着一根香煙,點燃起煙草。縷縷輕煙揚起,收起老煙槍的淡然,他漾出一抹頗傻氣的笑容,介紹着自己是店主,人稱小明。呼出一口煙,他口沫滔滔地介紹着這間與他相好四十載的店子。
「夜冷」一詞,其實從葡萄牙文「Leilao」繙譯過來,後來傳到廈門、汕頭有所變異,輾轉傳到廣州,方才開始叫「夜冷」。小明搔了搔頭:「我唔識英文,總之我哋叫拍賣行做『冷行』,拍到嘢就叫『出冷』。」夜冷店嘛,當然是賣舊貨,真正的夜冷貨,正是由拍賣得來,而非私人買賣。每逢有店鋪﹑公司倒閉或住家欠租遭收樓,該址的物品一律由法庭執達吏查封,或者經會計師樓﹑清盤人﹑破產管理處處理。譬如說某月一號封鋪;七號就會通知夜冷老闆前來看貨估價,假貨、破貨一律不打價;八號早上十一時到拍賣行舉手拍賣,價高者得。投得者分配到數天時間到店裏把認為有用的貨物搬走,再安置於夜冷店裏出售。
這是一家老夜冷,由小明父親開辦,莫問年月,只記得小學畢業,十二、三歲就於店裏幫忙,後來爸爸年紀漸老退休,由他正式接手。回想起二十來歲那個年代,沒有一百都有幾十人做夜冷,因為賺錢多,買一百元的貨賺一百元﹑甚至幾百元。例如投得店鋪後,他們會四處貼上大字報,着街坊到現場拍賣。原因是當時執法沒那麼嚴謹,他們就利用法律漏洞,省下高昂的搬運費。只是,時移世易,現時實在的只可搬,不能賣,加上搬運費幾倍增,目前買一百元貨物,只賺到十五元。數數手指,由他父親那年代經營至今的夜冷店,不出兩間。而今天真正的夜冷店,也只餘數間而已。現時有很多大大小小的夜冷店,都只是掛羊頭,賣狗肉,他調侃:「好多自稱夜冷店,但其實喺內地買新貨返嚟賣,同日本城有乜分別?」
不知何時,煙已快燒盡,他吸一口,又言:「呢一行,愈嚟愈式微。」說起往事,他臉上帶點蒼涼。呼出白煙,開始理解他何故抽煙,輕輕的,如舊事。現實,又豈能如煙。
心細一如渺塵
丟掉殘煙,小明率先步進店內。繞視一周,小店呈長方形,前作買賣,後為辦公,確實是老派。貨架上的夜冷貨林林總總,最接近門口的,是衣物胸圍,排放得井然有序;刀叉碗碟﹑罐頭汽水則放在箱子裏分好類。來到中間的貨架,則放滿了花瓶﹑木製家具﹑電器﹑擺設,較昂貴的已用膠紙封好,天花上掛了數台正在轉動的電風扇。店之深處,則於高處擺放着各類名酒﹑海味藥材;金銀珠寶如珠寶店般用玻璃飾櫃放好,附近都有員工看守。這裏啊,似乎說得出的,都能找得到。對小明而言,做夜冷店最考功夫,就是第七日看貨估價的程序:「乜都靠經驗,我十幾歲做起,冇乜瞞得過我雙眼。」何止眼,要耳﹑口﹑鼻多管齊下。
第一,眼見。例如他看雪櫃,雪櫃型號他一看就大概知道價錢,值錢又新淨的才打價;鋼具,要看是不鏽鋼還是不鏽鐵,價錢相差幾倍,對他而言,九成用肉眼可分辨是鋼是鐵。他回想起自己早些年買過一間藥房,竟然把鮑魚放在門口,他冷笑:「直覺話我知,假嘅,鮑魚要放後面玻璃樽嘛,呢啲唔打價!」看習慣了,經驗令他雙目銳利。
第二,鼻嗅。有些木具,他會用嗅覺,如花梨木有花梨木的香味;酸枝又有它的味道,外表再像真也騙不了他。
第三,手觸。可以的話,要用手去摸東西,例如花瓶,並不是看到花瓶底,寫着「乾隆製造」就一定值錢。一摸下去,他就感覺到花紋是畫出來還是印上去:「睇吓花紋係咪粗身,如果滑嘟嘟,多數電腦印。」。
第四,耳聞。如近期聽到哪裏有店鋪倒閉,大多數傳媒都會公佈,所以要常看報紙,如果不聽不聞,哪有競投的機會?
最重要是心澄。倘若心裏不在乎,不用心細想,則甚麼都不成。小明倏地胸膛一挺,坦言自己除了勤力兩字外,再沒有甚麼有膽去認叻,不論大與小的生意,他都一定去看,因為這是他的工作及責任。對於自己的弱點,他亦不畏懼:「而家規定拆一間酒樓都需要牌,我雖然唔識英文,但足足上咗三個月堂,我小學畢業咋,但呢個IVE證書嚟㗎!睇吓自己有冇心做啫。」收起指着證書的指頭之際,他瞄一瞄手錶,將近十時。
苦澀如水滿肚
陣陣的撻車聲震耳欲聾,數名壯丁包括小明把尼龍袋﹑紙箱﹑板車等架生放到車尾箱後,就爬入如火爐般的車廂內開車出發。小明邊扭着軚盤邊道:「我哋而家去一間豪宅,我早兩日投咗返嚟,而家就去執嘢啦。」或許夜冷佬真的一肚苦水,一路上,他連綿地分享逸事。
原來他最怕的事有三,第一是狗。經常到處去,以為香港沒有甚麼地方難得到小明,怎料,原來他還有一個死敵——「丈量約」。新界好些村屋沒有街名門號,只有「丈量約幾段」,這令小明頭痛非常:「對住呢三隻字我真係投降,搵親呢啲村屋,都總有隻狗走出嚟汪汪吠我,我而家真係好驚狗!」第二是蚤,做夜冷一行,經常會遇到一些髒得很的店鋪,尤其食肆。有一次,他要看一家倒閉了約半年的酒樓,剛好廚房爆水管,踏上地毯的一瞬,蚤子就跳到腳上,多到不行,但他仍硬着頭皮工作,直至估價完成。甫離開酒樓,小明就把褲子脫了,他猶有餘悸:「件衫都除埋,剩低條底褲,係咁撥蚤,公園啲阿婆以為我係儍㗎!」
回過神來,原來車子已停泊好,他抹一把汗,整理好衣衫,準備迎接他第三件最怕之事,就是眼前的保安。「做我哋呢一行,經常要求人,你又唔係租客,點解要將就你?」語畢,只見他霎眼間換上一臉燦笑,拿出身份證向保安問好,頻頻點頭。辦妥手續後,他又接着低喃:「嘈多兩嘈,電梯都鎖埋你,搬樓梯啦!所以千祈唔好嘈交,以和為貴。」只是,有時候自己不得罪人家,不見得運輸工人會收斂,當「磨心」的小明,確是有苦自己知。踏進電梯,「嘟嘟」的關門聲為其掩飾了一聲低嘆。
屢勝不如一敗
偌大的豪宅只餘拉膠紙的聲音迴盪着,經歷了約四至五小時的包裹及封箱,屋內只餘下三分一的物品,以及十數箱封妥的大紙皮箱。整件恤衫被汗水沾染着的小明,正在廚房察看雪櫃。看貨時已知雪櫃是高檔貨,但執屋當天還要試試它是否正常運作,畢竟運送一台雪櫃的開支不少。故一到埗要先插電,待收拾所有東西後,它仍然保持製冷,才可搬走。但見他一堂愁眉,就知道事情似乎不順利,他苦笑:「唔凍㗎!佢值成萬幾蚊,咁就冇咗啦。」
意志並沒有消沉太久,畢竟,於他而言只是小事一樁。走出客廳,小明拿起飾櫃裏幾座金牛﹑金豬,笑言這裏只有一座是真金,故根本沒有打價。對金的真偽,他可是特別敏感,因為他以前曾經錯估一座金觀音,虧損了一大筆錢;又曾經花數十萬買了一批黑膠唱片,結果全都不能播放。種種挫折令他沮喪,當時父親﹑兄長並沒有責難,一份內疚感更逼使他成長,造就了今天的一雙金睛火眼。把金器包好,小明示意搬運師傅先把東西搬上車。
拜金不如講心
通常貨物要分兩程車運送到店裏,小明目送第一車的貨物出發後,又乘電梯回到豪宅內。此時細心一看,屋內其實佈滿生活痕迹,一家四口的照片;主人房內,仍放滿了女主人用剩的護膚品;書房裏,盡是男主人的玩具珍藏;小孩房裏,一雙又一雙的小鞋,記錄了孩子的成長。如今,卻蒙上了薄薄的灰塵。有人不喜歡夜冷佬,大概是這緣故,說不上是「發死人財」,但卻踐踏着人家的倒楣。
小明吹吹盒子上的餘灰,一臉心安理得。「我爸爸走嘅時候,一班仔女陪住佢。我呢?活到五十歲,除咗探我爸爸之外,我冇進出過醫院。」他徐徐道出,眸子裏,映照着別人的全家福。舊物扔掉了,不代表對人家的尊重,也不代表能為對方帶來祝福;反倒,把他們於美好時光所擁有的東西保留下來,也算是留下了一點緣分、一絲情意。
小明算是百無禁忌,只有一個原則,就是賺錢沒有必要賺到盡。原來,有些貨品,他會原價出售,甚至店裏會有部分屬於新貨,如小鬧鐘,賣十元一個,還倒貼一顆電池;老花眼鏡亦然:「有啲老伯伯,幾乎每日唔見一副眼鏡,有個伯伯隔日就買一副,畢竟是深水埗舊區,當回贈街坊。」也不是一身銅臭,對他而言,有價值的東西不一定很昂貴,正如他為了喜愛的鑽石牌鐘,可以走三十層樓,逐個單位搜索;又如早年他拿了攪盤電話回店裏,僅售二百元。某東西總有某人喜歡,有歷史的東西,或許來得更有價值。
最後一個紙箱置於貨車廂內。小明抽抽衣襟,試圖撇乾汗珠。緩步踏至車前,一臉倦容的他打開車門,吐出一句:「我做到六十就唔會做,都唔會畀我下一代做。」畢竟,做夜冷這一行,倘若明天沒有店倒閉,也就沒飯開;縱使生意不絕,誰又欲見兒女捱苦?
車子於路上疾駛,赤日早去,夕陽已至。問他日退下來如何度日,他驀然一笑。
哈,還不是想念舊相好?
聯盈公司夜冷
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電話:2778 6539
營業時間:不定
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