關於 釋 字 745 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

注音 ㄒㄧㄚˊ　ㄅㄨˋ　ㄧㄢˇ　ㄩˊ
釋義 :
瑕，玉的斑點。瑜，玉的光澤。瑕不掩瑜比喻事物雖有缺點，卻無損其整體的完美。
例句:
我覺得齁 你這個flow齁，字塞太滿了，
不過還是(瑕不掩瑜)啦~
給過!

那個 大嘻哈有line貼圖啦
大家快貼圖小舖下載去

99%的問題都是詢問什麼時候收到或者是能否早點出貨的時候
腦闆親自投入生產跟出貨是非常理所當然的
取而代之的當然就是客服的時間會限縮

依照詢問的問題量，
哪怕一天花20小時回覆，
大約也只能回覆一天1/2的提問量，
請人來幫忙回覆嗎？
當然有，
但是臨時的人力根本對絕大多數的應對狀況都不夠熟悉
等於幾乎還是我自己要解決處理
甚至
回訊息的小幫手也被一些過激的私訊言論嚇跑

我們認為恐怕無法依照原本5-10天出貨的時候
8/1當天就在產品頁調整為8-20天的工作天
（也就是8/1購買最晚約在8/27~8/30出貨)
但在八月中就開始陸續收到謾罵
太慢了吧 太扯了吧 詐騙集團嗎？
甚至才10個工作天就去google負評一顆星說太久了
還有打電話來罵我們在玩文字遊戲orz

一如以往腦闆盡量去滿足私訊的期待
但是我發現這麼做讓我很痛苦
明明產品內頁就說明了8-20個工作天
我回覆也大多說會儘早協助出貨，
順利完成當然皆大歡喜，
有的確確實實做不到，但至少也做到盡力提前了
換來的依然是謾罵，言而無信不守承諾垃圾廠商之類的
但是8~20個工作天我們一開始就講了啊orz

甚至
有要求退款給錯帳號跑去申訴
要轉帳過去的時候也請他重新再給我一次帳號了
結果懶得打字 導致無法即時作業完成
來不及下一次回覆就開始各種威脅

還遑論搞錯對象
以為我們用選手名義來銷售
然後來我這邊退款或者是到處張貼說沒選手沒同意
漏夜打了一篇跟她說明解釋搞錯對象了
媒體報導被選手拒絕的不是我們
結果只是已讀不回
有心力在每一篇文章下面亂勸人不要買
漏夜回覆後連 抱歉 或是 我知道了 都不會講
我是真的覺得無奈

當然了還有不熟悉我們就認定我們不想負責的
短時間大量生產出貨，ng或者是寄錯難免，
這真的很抱歉也一定會替換或補寄新品過去，
私訊的自動訊息也說了絕對會協助處理各種問題，
但是近期訊息量大麻煩耐心等候

來不及回覆的
有些真的就是會當我們是無良不想負責的廠商orz
來得及回覆的
一定都知道我是非常願意處理 不會去找藉口推託的
更不少人知道我幾乎是天天回覆到天亮 (有在四五點跟我講到話的歡迎幫忙作證QQ
來不及回覆的情況到目前為止依然
但是腦闆保證95~99%的人都能在時間內出貨

當然腦闆也知道這次確實也有很多沒做好的地方
也確實沒辦法完美服務到100%的人，
尤其目前回覆完一輪訊息得3~7天，
(遑論fb私訊會亂跳亂排序，或自動已讀遺漏的)
不是說要大家同情或體諒我們很辛苦，
所以你們吃了悶虧就忍忍吧

相反的
是真的非常感謝大家的厚愛與喜愛
也對沒能依照私訊溝通出貨的客戶非常抱歉，
抱持著大家的託付 持續努力

總之，
這次也真的感謝耐心等候的大家
也對服務不周的人感到非常抱歉
目前出貨狀況越來越順利
真是很想快點發一些白痴的文讓大家笑一笑rrrr

#地圖製造

昨天在玩三國志時，看到頻道中有人在聊天，說到館長訪問Toyz就在晚上，於是我打開了YOUTUBE進去聽了一下，我居然把整集都聽完，吸引我的地方是Toyz的口才真的很好，尤其它的論述裡，還說到如果他輸了，改什麼名字都沒關係，或誰的狗也沒關係，因為這就是一個效果，即然做效果，就會有人喜歡有人不喜歡，甚至如果有人出價，只要錢夠多，他在他的名字上改什麼都可以，如果統神掏錢要求Toyz與他和解，他也沒問題，（聽到這裡請大家要先去看直播，不然你會誤會內容）；這個給我什麼啟發？
Toyz確實把自己做為一個公眾人物，身為一個公眾人物，以娛樂效果為第一優先，不用管別人怎麼想，這就是節目效果，這一個點很多創作者其實很難做到，一方面要做效果，又討厭“被討厭”的感覺，我自己本身也是，有時候在影片中會有一些效果，然後開始就會有人在下面罵或在下面酸，其實這些都是我們自己招惹來的（當然有些人天天噴垃圾話講話沒修養的不在此限），既然是我們招惹來的我們又何必再意？更不用一直花時間去解釋，因為其實酸民打完字當下，他就忘了他在講什麼了，因為他本來就沒有用腦子在看節目，因為是娛樂節目嘛，幹麻用腦子看？
確實要做到這樣子不容易，台客劇場最近一期影片中講到，為什麼創作者容易得到憂鬱症？在乎演算法，在乎別人怎麼看，在乎別人怎麼留言，天天被這些挷架，如同上次直播中呼應的：「欲成大樹，莫與草爭」，這裡的草不是看不起的意思，而是芝麻小事。雖然我沒有那麼嚴重的在意大家怎麼想，但我會在意的是我在YT頻道中的負評數字，我從創頻道以來，就一直控制在負評數量是 負評除以點擊，不能超過千分之2，其實很嚴格對吧，那就是代表我根本沒有放寬心去創作，還太在乎。
六年了，我現在最不在意的是什麼？我的月點擊量，流量來來去去，即便你抓得住，裡面的人也都是流動的，不屬於你，今天他看你的明天也可以看別人，唯有在做好自己及做好公眾人物之間取得一個平衡點，培養出更多忠實的粉絲，不去在意突然高漲的流量，快樂的創作才是最重要的，昨天的那集Toyz訪談，我學到不少，大家可以去聽看看，這才叫公眾人物面對表演的心態。

【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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#買舖博重建如何計數，#香港史上最詳盡的舖樓收購影影，#收購舖

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都市傳說 (Urban Legend) 有著不同的名稱，例如 都市怪談、又或者民間傳奇等。傳說內容充滿荒誕，獵奇，並不限於鬼怪題材，亦會包含各種不可解釋的神秘現象，如UFO，奇人異事，各地怪物、時光旅行等等。當中部份故事更是取自真實發生的事件或不尋常的案例。

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墨西哥都市傳說！召喚兒時異世界玩伴！回答你問題！
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