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👷♂👷♂台南二空新村A區都更公共設施興闢動工🏠🏠
#台南 #仁德二空新村(A區) #都市更新 案為市府近年配合軍方推動活化老舊眷村土地資產政策之都市更新開發案，本案於2020年2月由台南市政府都市發展局成功徵得實施者，全案台南市政府透過實施者申請都市更新容積獎勵可取得70戶社會住宅，市長黃偉哲表示，另由實施者協助興闢區內之道路、綠地等公共設施用地，加上公共設施用地產權之取得，預計2021年3月完工，共可節省公帑支出約11億元。
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鍾佳濱爭取，營建署將採土地分級管理，以加速大鵬灣開發
大鵬灣開發延宕多年，除了BOT案失敗外，私人遊憩區開發也受限於法令束縛，在立委鍾佳濱的要求下，營建署長吳欣修應允檢討，依照土地面積分級鬆綁開發審查許可條件，在確保公共設施完善與顧及整體景觀的前提下，促進小面積土地開發，以加速大鵬灣發展。
在上個月的大鵬灣帆船生活節記者會中，交通部次長王國材說，大鵬灣管理處正積極處理原BOT案資產收回來後的相關事務，未來大鵬灣將再積極招商，重新活絡，可望讓大鵬灣港成為南台灣海洋休閒遊艇及帆船的重要基地，進一步可串聯高雄、台南、澎湖的遊艇，成為南台灣區域型海洋觀光帶，未來也會成為外籍遊艇帆船來台的入口港岸。
鍾佳濱在立法院內政委員會質詢指出，大鵬灣除了BOT營運失利外，私人遊憩區開發也受到限制，依照過往大鵬灣風景特定區計畫土地使用分區管制要點，實際可建築面積僅總面積 15%，等同一般都市計畫公園用地的開發強度。
今年1月屏東縣政府公告變更大鵬灣風景特定區計畫暨土地使用管制要點，針對建蔽率15%、容積率45%、地下開挖率15%等上限，在該要點修正發布實施日起五年內研提開發計畫送「大鵬灣風景特定區開發許可審議委員會」審查者，可依辦理時程獎勵，其中在第二年就提出申請者可調高至建蔽率20%、容積率54%、地下開挖率20%，其目就是要鼓勵儘早開發。
不過，鍾佳濱認為申請流程仍然僵化，通過審議委員會審查時間冗長，土地使用管制要點仍遺留大面積開發思維，小面積開發尚須準備完整開發計畫，影響民間開發意願。
鍾佳濱說，目前大鵬灣風景區內的私有地過往多為魚塭用途，個別土地較為細碎，許多小地主雖有意願配合大鵬灣開發，但在現行法令規定下，需透過財團併購整合成大面積才能符合土管要點以進行開發。在有土斯有財的觀念下，小地主偏好以小面積土地經營民宿、觀光養殖業，但又受限於土管要點，導致整個大鵬灣開發案裹足不前，因此他建議在兼顧整體景觀、公共設施的前提下，也應考量小地主權益，並調整審議流程，以加速大鵬灣開發。
營建署長吳欣修表示，將檢討透過開發許可修正促成小面積土地的開發與產業發展，針對土地面積採取分級制，在能提供一定程度的污水處理與道路交通前提下，要求大面積開發土地準備較多的使用項目，而小面積土地則給予較為簡易的流程來申請開發，兼顧公共利益與小地主權益。
內政部長徐國勇認同吳欣修署長的做法，他表示，大鵬灣的開發延宕甚為可惜，他將深入了解，期能協助開發促成觀光休閒漁業發展。
【 拒絕軌道捨直取彎，保留金城公園綠地 】
7月12日的星期日下午4點多，土城捷運站旁邊金城公園的籃球場裡正在舉辦三對三鬥牛大賽。多達三十幾個隊伍報名，參賽者奪標企圖堅強，激烈的戰況讓業餘級的裁判心理壓力很大，不得不全神貫注認真吹哨，連記分員都不敢大意。經過殘酷淘汰打到冠亞軍賽，由「土城冰箱隊」卯上「兔屎隊」。冠亞軍隊伍果然身手不凡，或切入上籃或中距離投射，頻頻引發滿場喝采。離球場不遠樹蔭底下，老人們坐著自在聊天，年輕的媽媽抱著一歲的幼兒，二歲的小姊姊拉著衣角，悠閒走過。這場鬥牛大賽是在地的五號公園社區自救會主辦，並由綠黨協辦，目的是希望能透過活動，引起關注保留佔地僅1公頃的金城公園，這個讓社區居民徜徉休閒的美麗環境，居民呼籲別讓公園消失，天天能打球，年年再比賽。
#軌道捨直取彎_居民三大質疑
就在去年(2019年) 10月，土城民眾才發現，捷運萬大線的路線已經悄悄的被修改，將站體位置移進金城公園，軌道也由直行金城路變為彎入再彎出公園；新北市府同時修改都市計畫，將整個金城公園由公園用地變更為「行政園區特定專用區」。這些改變將吃掉土城地區已經很少有的公園綠地，引起居民的不解和憤怒。首先，捷運路線的捨直取彎不但沒有其必要性，且造成噪音汙染及喪失公園綠地。其次，捷運站的工程設計問題，與將整塊公園用地變更為行政特區，其實完全沒有邏輯上的關係。新北市府明明是為了開發利益的目的，卻故意讓北市及新北市捷運局揹鍋，來強化犧牲公園用地的理由。第三，與環評說明書內容不符，對環境影響評估未再檢討，不符行政程序。
#公園將被剷除_樹木面臨浩劫
珍貴公園將被剷除，附近居民竟是偶爾才得知。平均擁有綠地面積極少的土城民眾，將又再損失這筆資產，情何以堪？金城公園歷史悠久，綠樹成蔭，超過30年的樹木至少上百棵，還有四棵巨大且樹齡至少70年以上的古榕。如果新北市府真的依計畫進行，可以想像四株古榕將遭到斷根裁枝的移樹作業命運對待，而其他超過100株樹木可能直接移除，命運更為悲慘。有民眾指責，政府自誇捷運蓋到哪裡，都更做到哪裡，事實上是捷運蓋到哪裡，樹木就砍到哪裡。在氣候急遽暖化的今天，台北盆地夏季氣溫屢創新高，新北市府卻無視樹木對氣候調節的珍貴功能，打算對樹木殺無赦。。
#軌道捨直取彎_危害學童健康
捷運萬大線的規畫已經多年。其中在LG11站(土城站)將可與藍線轉乘。自初始計畫及2008年環評所通過的計畫本段是沿金城路中央以高架進行，並在藍線土城站的正上方建造高架車站。現在捷運局卻解釋說因為藍線土城站的地下站體很寬大，高架車站須做成門型墩柱，落墩不易，因此需要將站體位置移進公園。但居民指出，軌道捨直取彎，列車彎入公園站要減速運轉，不惟減低行車舒適度與效益，彎軌處減速特別容易產生摩擦噪音。轉彎設計的軌道路線與最近的民宅距離將僅有4公尺。軌道另一端則飛越隔鄰土城國小的校門及圍牆上空，離最近的教室恐怕僅約10公尺，不僅車行噪音嚴重戕害學童聽覺，在操場活動時，逼近的巨大高架道和墩柱產生的壓迫感也影響身心健康，絕對不可行。
#軌道直行_絕對可行
且居民經過請教專家學者，認為軌道直行在金城路上，土木落墩位置、數量在現行工程技術上本來就可行，否則規劃之初就不會這樣設計。雖然捷運局解釋高架站的門型墩柱為巨大的正方形，落墩位址會完全檔住人行道，或對民宅造成困擾，但專家也指出墩柱並非必要是正方形，並提出軌道直行，設站於北側停9位置或設站於南側消防局兩案。如果選擇消防局位址，尚可聯合開發。兩案都可以保留珍貴的公園。7月6日黃永昌議員在市議會質詢亦指出，LG12站的情形完全相同就可以施工，不需更改，可見軌道直行絕對沒有問題。
#行政園區取代公園並非明智
但計畫變更最重要的部份是將公園用地變更為「行政園區特定專用區」。依照新北市府公布的計劃圖，行政園區不只囊括原來的公園用地、捷運用地(藍線土城站出口)及停車場用地，還納入在和平街對面的機關用地，含土城區公所、土城戶政事務所、警察局土城分局、衛生所和藝文館。未來的行政園區將供行政、辦公、商業、居住及捷運設施等使用。更清楚的說，5個機關的用地將提供給財團蓋住宅或商業大樓，而利用公園及停車用地蓋行政大樓，擠進這些行政機關。新北市府計畫的精神為Transit Oriented Development (TOD)，即以大眾運輸為導向的發展策略。萬大捷運線工程總價達555億元，新北市須負擔380億元，官員在受訪時坦白說透過與民間聯合的土地開發，可以創造財源來挹助軌道建設。新北市府自己做莊也兼裁判，可以堂而皇之提供財團1.5倍的容積獎勵。民眾不免疑問，捷運萬大線既為重要建設，也規劃相當長的時間，為何不能編列充分預算，需要新北市民用賣祖產的方式來建造？犧牲老樹毀掉公園，到底是為了捷運工程問題，還是為財團開發案開方便之門？
#行政機關用地不遷移
前面所述5間行政機關建物的屋齡不過在20年到40年之間，屋況良好，而且頗具美感，民眾習慣來此洽公。並沒有打掉重練的必要。就算政府真的要重建行政機關，也應該完整保留這塊機關用地，而非以行政園區之名，透過聯合開發變賣為私人產業。
#勿任意揮霍下一代的未來
綠黨認為下一代的未來不應任意揮霍。撤掉公園改建大樓絕非永續發展之道，況且軌道捨直取彎對學童及在地居民傷害巨大。因此我們主張：
1. 公園用地完整保留，採取直行軌道，新北市府重新評估LG11站體設置方式。
2. 公有地完整保留，可考慮消防局設站並聯合開發。
3. 若新北市府仍擬透過TOD籌措財源，可利用停9用地。
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拯救中區沒落的方式？立委候選人林佳龍提出「針灸」良方，保證可以使老市區起死回生。主張政府以獎勵容積辦法收購中區地標的綜合大樓，拆除後闢建為文化商圈廣場。只要此大樓能單點突破，即能為中區注入商機，風華再現。在場的當地地主何澄祥等都表態讚同，並痛斥中區的殘敗，代表政府的無能，期待讓林佳龍進入國會，協調中央、地方及業主解決。林佳龍16日（週五）上午，是在議員黃國書、逢甲大學都市計劃系教授劉曜華、公園里長沈素玉，以及林文傑、何澄祥、吳重正、吳全等十餘位自由商圈業主陪同下，召開記者會表示，只要他當選立委，他一定可以在四年內解決這佔地600坪，業主百餘位，目前形同中區「毒瘤」的綜合大樓問題。
林佳龍主張，政府以容積移轉及獎勵容積兩方式並行，取得綜合大樓面積約600坪的商二用地，公有化及拆除建築後，將其打造為迷人的都市廣場，一方面在此增設地標雷射燈光區、街頭藝人表演空間、戶外商業攤位及大眾運輸場站，另一方面利用人工地盤增設至少200個停車位，活化呆滯多年的重要地標區。林佳龍進一步提到，中區再生與活化需要積極的政府角色，過去十多年來，中央及地方政府面對商業產權複雜的更新問題，只選擇迴避的作法，不但已經嚴重影響台中市中區的再生，對陷在使用權及土地權屬爭議的綜合大樓地主及使用人，也造成莫大的傷害。
林佳龍願意公開承諾，當選立委後將成立專案小組積極爭取內政部修法解套，一方面促成綜合大樓的商業容積可以順利移轉，確保地主及使用人的權益，並且促成中區第一座迷人的都市大廣場，讓街頭藝人、藝文活動愛好者及大眾運輸使用者願意在中正、自由廣場駐足消費，激發綜合大樓周邊的原遠東百貨及誠品龍心整建再出發，並結合高架化後的新台中火車站廣場與成功路的更新再造，找回中區的繁榮與台中人的歷史記憶。
當地重要業主何澄祥表示，中區自由商圈的土地市值已減了一個零，即原本一坪500萬元，目前只剩50萬元，這是「政府無能」的代表。他自小在自由商圈長大，中區的沒落是台中人的「最痛」，除籲請讓林佳龍進入國會外，也要成立專屬辦公室，結合所有業主來振興中區。主持記里者會的劉曜華教授，則回述台中的歷史，認為大台中是年輕都會區，整個都會中心的形成始於1908年台灣西部鐵路的通車，台中火車站的出現，加上剛興建完成的台中公園，建構了大台中現代化都市的基本骨幹，至今已有百年的歷史，整個都會人口將近三百萬人，世界排名131。以台中火車站出現的分隔年，在此之前的台中市舊市區早期名稱以東大墩為名，屬於地勢較高的耕作區。1887年清國政府在此興建台灣省城，勾勒了城門與城牆，也開展了省政府機構的初期建設，包括考棚與衙門等設施。這些遺址至今大多不可考，只留下些許結構物線索與鄉野故事。
台中市舊市區真正的發展要從日本人殖民統治開始啟動，1900年市區改正計劃創建了棋盤形日本人生活區，殖民統治機構，包括州廳、市役所、金融機構、圖書館、公園、自來水、寬廣道路、娛樂、商業、酒廠與糖廠等設施分別在20世紀初期在舊市區及周邊現身。最重要的當然就是台中火車站的出現。台中火車站造就了舊市區超過八十年的繁榮，也見證了舊市區將近二十年的沒落，如今台鐵高架捷運化即將完工，配合社會各界在舊市區興建捷運場站的共識，以台中火車站為核心的舊市區將有機會找到新的春天，如果關鍵性的改變可以被實踐：綜合大樓變成綜合大廣場。
綜合大樓的難題與解套：獎勵商業容積移轉、闢建地下停車場與戶外展演與商業廣場
第一廣場邊的綜合大樓街廓面積約0.83公頃，（2大街廓商業區分別為4140平方公尺、4190平方公尺），加上計畫道路面積495平方公尺，總面積約0.88公頃（與隔壁市25第一廣場面積相當），整個街廓可開發之商業樓地板面積約26467平方公尺。如以商業區每平方公尺10萬元計算，整個商業街廓土地價值約26.5億元。綜合大樓街廓與第一市場曾經是台中人歷史記憶的場所，包括1923年日本昭和太子行啟紀念館（1961年改建為綜合大樓）、戰後的台中戲院與成功戲院等設施，是無數台中人的甜蜜懷念場所。
道路用地容積獎勵 在 [情報] 五分鐘搞懂》道路用地買賣與容積移轉- 看板home-sale 的必吃
為何道路用地可以買賣?
什麼樣的人會想買馬路?
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這集影片就來聊聊這些問題的解答以及故事的來由吧!
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