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賣吃的創業 在 Facebook 的最讚貼文
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我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
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賣吃的創業 在 Facebook 的最佳貼文
要開始帶著小太陽（ NEC PX1005QL-4K畫質雷射光源一萬流明投影機）巡迴校園演講了！
疫情期間因為都沒有收入，還有三筆買新設備的貸款要付，曾跟老婆討論要不要先把小太陽賣掉（雖市價130萬，但購買廠商有幫我打折扣並可申請貸款四年）變現支應困境？政府紓困我根本無法申請，因為我自行創業，是負責人，沒有紓困資格...
（2021年五月底時）
我：老婆，小太陽賣掉，可能可以撐到年底...妳覺得如何？
老婆：你賣掉我會瞧不起你！
我：為什麼？
老婆：因為你沒有堅持初衷！！！不用怕，我可以養你，只是必須省吃儉用...
疫情期間這樣的困境一定許多人都有，這樣的故事也不特別
只是讓我想起自己買這台投影機的初衷：向教育第一現場的熱血老師致敬、讓台灣學生看到4K畫質的台灣以及改善80%的台灣校園演講場地影音設備老舊問題（至少觀看倒立先生的演講是用最新科技）
謝謝老婆提醒我初衷，以及疫情期間的養育：）
＊投影機介紹之外的照片為演講常常遇到影音設備不好的問題，但教育第一線的熱血老師們，總是努力解決問題。
所以我也要堅持一下初衷：）
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賣吃的創業 在 Re: [問卦] 賣吃的到底賺不賺？身家all in有搞頭嗎？ 的必吃
※ 引述《moonchaser (丁特爸爸的嬰靈戰車)》之銘言：
: 我老魯肥宅喇，
: 如果30幾歲一事無成，
: 沒學歷沒經歷沒人脈，
: 更沒老婆小孩，但父母依然建在，要靠自己養，
: 與其每個月領22k，
: 是不是乾脆把身家all in，開個小吃店賣吃的比較能過活？
: 現在賣吃的會賺錢嗎？
: 台灣人愈來愈懶得煮，感覺外食的市場還是很大，
: 有搞頭嗎？
開頭先說結論
做吃的沒啥訣竅 就是要一點一滴慢慢的累積熟客
這是要用時間來磨的 絕對沒有捷徑可以走
不要再盲目相信做吃的能賺的說法了
過來人給你一點經驗分析
賣吃的首重地點 其他基本都很次要
所以說你家如果沒有在黃金地點有土地房屋 那你就得去租
這就是最魯小的支出 而且生意做起來還要看地主臉色隨時可能漲價
如果你有二流地點的自家土地還比較優 可以慢慢做累積口碑
然後是味道 這個其實沒啥差別
除非你做的料理會發光或者是啥黑暗料理
只要味道有中上 吃過的客人覺得還可以 就有可能回頭
當然如果附近有價位跟味道都輾壓的超神店面 施主你還是自盡吧
最後就經營
例如FB打卡送小菜 親切的微笑 用料實在這些基本的 就不說了
我以我個人的經驗跟觀察的經驗 來分析一下整條流程好了
1.開店期
店面初開 附近的民眾會想買看看
但這時候你的動作還不熟練 常常會做錯或者因為做太慢導致塞車
會讓你有一種客人超多(實際上也是超多就是了)這波我能賺的錯覺
2.穩定期(虧本期)
做一兩個月過了開店期的人潮巔峰 附近該來吃的都吃過了
客人大致上會被分成三類
1.喜歡-剛好喜歡你的店 可能兩三天就會來一次
2.普通-可有可無 不喜歡也不討厭 大約一兩周來一次
3.討厭-客人掰掰
這時候客人人數比起開店期明顯下滑甚至暴跌
每天的流量大約固定在某個區間
頂多偶而有些小事件爆發(有團體下大的訂單之類的)
然後現在原物料很貴 再加上高額的租金
可能月底營收算下來(當時做的時候每天記帳)
賺的還比22K少(甚至虧本 或者說把人力成本算下去的話保證虧本)
因為之前經歷過開店期的巔峰人潮
現在穩定下來賺得超少 這時會讓人有一種懷疑人生的感覺
堪稱物質(錢)跟精神的雙倍傷害
很多人在這步做幾個月~一兩年撐不下去就放棄了(包括我)
3.上升期
你已經熬過了最難熬的階段 開始明顯有在賺了
這個階段熟客變多 每日生意明顯上升
但是通常意外也發生在這時候
常見意外1.房東眼紅-這應該不難理解 就是看你生意好了要漲租金
常見意外2.開店分流-就有人看你爽爽賺 在你附近又開了一間賣吃的
比較常見的就這兩種 可能還有但是我沒想到
通常這對剛開始穩定賺錢的人來說也是很大的打擊
收入甚至可能跌到將近虧本期
虧本期都忍了 繼續戰吧 戰勝往前 戰敗退場
我死黨當初開早餐店也是穩定做了好幾年 後來他店面附近早餐店狂開
我跟他算了一下附近一小圈的範圍就有11家XD (不算他那家喔)
後來他也是氣到不爽做了(然後回家繼承一棟房子跟一堆家產)
老實講我都懷疑那些開早餐店的是不是在互相傷害了
小小範圍內開十幾間根本鬧
4.老店期
熬了幾年沒倒 你已經是附近知名的老店
通常這階段只要不做死就不太容易死了
END.......
根據我個人的經驗跟觀察 賣吃的流程大概就這樣
或許老一輩那年代賣吃的真的穩賺不賠
但現在真的不行了
因為你這樣想別人也這樣想
你賺錢了就會看到附近賣吃的店家如同影分身之術一樣冒出來
我個人大約是在3年前倒閉的
那時候做了一年多 賠了一百多萬 給你參考看看
做吃的真的沒啥訣竅 除非你做的味道好到爆
不然就只能慢慢累積熟客 這我開頭就說了
除非你自家有不錯的店面 不然我是不推薦
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