高房價時代，以自備決勝的時代已來臨
過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。
但隨著房價漲得又急又快，若再以"預算"來溝通，很容易讓彼此的認知有誤會，進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋，自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計，甚至拉到三成至四成都是很常見的事。
為什麼？
1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那，屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。
舉例：
屋主跟建商買一間預售屋1000萬，並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商，及至交屋時共計需支付200萬自備款。
若該屋主於工程期間，以1300萬把房子售出，那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。
對於承接方來說，他花500萬自備款去買1300萬的房子，自備成數達3成8。
2.中古屋
中古屋自備款的提高，源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下，銀行估價會貼近於市價，但近一年半的漲幅太過驚人，銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來，這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時，市價又上去了...
舉例：
有一中古屋建坪40坪，平面車位一個，社區行情25萬。以正常的轉手水位來說，成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬，並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方，而買方單就房子的部分僅需準備220萬。
現因房市大好，該物件直接跳漲式成交單價35萬，總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬，自備款約略是成交價的4成。
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我們在第一線觀察，當談及預算的時候，有些顧客可能礙於隱私，很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下，你給的需求越不明確，業務員能使上力協助的程度就有限。
如今，用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到，但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來，最後只好作罷。
所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成)，這樣才容易貼近真實的房市，也比較不會白走一遭。
買預售屋要準備多少錢 在 [心得] 預售屋買房流程分享- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃
原文網址：
https://wonderfood.pixnet.net/blog/post/230573380
以下手機版精簡圖文
換屋動機
我們住進新莊副都心的新家後
仍持續關注新建案和區域建設
也慢慢的熟悉了附近的生活圈
我們從副都心至頭前的換屋動機有以下幾點
錢錢更好的生活品質
我們的犬子錢錢是一隻活力旺盛的小公狗
非常需要大片草地跑跑健身
雖然新莊副都心也有一個很大的塭仔底公園
但塭仔底大部分都是溼地公園和小孩遊樂設施
真正能提供給狗狗跑跑的區域很少
頭前運動公園占地廣闊
而且草地大、附近狗狗多，錢錢還可以交朋友呢!
所以我們鎖定頭前運動公園周邊去尋找
住宅區的寧靜
2018年看房的時候覺得頭前的住宅區好安靜好無聊
於是比較偏向商業氣息濃厚的副都心
豈料年紀漸長後反而喜歡起這種住宅區的感覺
不斷攀升的房價
我們很幸運的在2018年副都心谷底的時候進場
之後就看著房價一路攀升，頭前和副都心都是
所以我們有志一同的認為再晚幾年入手的話
只會付出更高的代價
追求更好的房子
由於副都心的房子比較偏向首購宅
住了一段時間後想要換更好的
這時候就要開始審慎評估換房後第一間怎麼辦、家庭財務能力、房地合一稅等等的問題了
頭前副都心共享生活圈
雖然頭前和副都心是不同的重劃區
但相鄰太近了，脣齒相依
基本上生活圈都是差不多的
所以從副都心搬到頭前沒太多需要重新適應的
鎖定物件&喜歡之處
我們看了頭前的許多建案
獸大看房其實很隨和(沒主見?)
銷售說得天花亂墜然後他就頻頻點頭說不錯ㄟ
每一家都好，所以完全無法下決定
某軒則相反
某軒看房非常重視感覺
整體第一眼的氣場非常重要
如果感覺對了才來考慮後面的坪數、格局、房價等等
不過在某軒這麼挑剔的狀況下
我們居然在積極看房一個月內就找到了理想中的房子
也算是緣分阿
以下列出我們喜歡這間房子的幾個原因
近頭前運動公園
我們很喜歡頭前運動公園
有陽光大草坪、整理的花團錦簇的環境、籃球場、健身器材等設施
以後錢錢就可以常常下樓去開心跑跳了
近捷運站
某軒上班非常依賴捷運
新房子離捷運站步行五分鐘以內非常方便
而以房價和轉手性來說
近公園和捷運站的房子總是支撐性比較夠
風景無敵的高樓層
為什麼高樓層會比低樓層貴是有道理的
站得高才能看得遠
一回到家迎接你的就是廣闊的視野
想必很舒服
比上一間房升級
當然新房一定要比舊房條件好我們才願意搬阿!
其實我們這次只是小升級
一樣是三房兩衛，只不過室內面積大了一些
仍然是格局方正、沒有重大風水瑕疵、公設沒有游泳池(個人不會游泳也覺得浪費水電和
管理人力)
一層的戶數變少了而且坪數較為均質化
買預售屋的流程
其實買預售屋或新成屋的流程、自備款和貸款等一模一樣
只是預售屋一開始須拿出的錢比較少且有機會可以客變
而且還款的時間比較久
雖然看似比較輕鬆
但拉長付款時間也意味著增添了許多現金流上的不確定性
所以下訂前仍要審慎評估自身經濟能力!
一、談妥價錢，付訂金，拿合約書回家看，簽約
一般來說都是訂(小訂、補足)、簽(簽約)和開(開工)
大概是總價的10~15%
而我們此次購買的實際流程為
議價後，我們先刷了一小筆訂金(20萬)作為保留
然後拿合約書回家看(預售屋買賣合約應有至少5天的審閱期)
簽約前先匯了一部份金額
簽約當天再補足剩下的金額
一開始刷的20萬訂金則退刷返還
二、工程款
工程款的繳納方式一開始就要和賣方談好
按工期繳納、一次性繳納或按月繳納
我們此次購買則是一次性繳納
這裡要注意的是可以和建商或代銷談比較適合的付款日期
因為有人可能有資金調度的需求
比如說定存快到期、股票要重新配置等等
三、暫收款
暫收款包括很多哩哩叩叩的東西，反正就是買房賣房文件往返中會產生的費用
這些每一筆都會開收據，所以不用太擔心會被吞掉或多收
另外，建商也預收了6個月的管理費
銀行貸款&對保
建商領到使用執照後
就開始進行銀行對保，由銀行審核貸款資格
通常可優先考慮建商的配行銀行，條件可能會較優
對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節
因為有之前貸款失敗的經驗
我們這次資料準備的非常齊全
讓前來對保的行員連聲稱讚說我們是這批貸款中準備資料最充足的
最後也是順利通過了
驗屋
再來就是驗屋
我們這次請了專業的驗屋公司---宏遠驗屋
發現了許多待改善的地方
前前後後驗了六次終於過了
總之花了這麼多錢
該改善的地方就是要堅持
四、交屋保留款
交屋保留款一般是5%
驗過了之後才付
這在一開始的合約中要談妥
交屋
前面的一至四點都是需要自己付的，屬於自備款
而銀行在交屋前會先致電確定撥款
建商交屋滿用心的，準備了很有質感的牛皮包
裡面裝了大大小小的鑰匙器具、重要文件、還有內存建案資料的隨身碟等等
都弄得井井有條
此時拿到鑰匙
這間房子就是屬於我們的啦
買預售屋的注意事項
買預售屋的風險相對新成屋要高一些
畢竟什麼都看不到
只能用建商給的圖和模型並實際走訪案址想像一番
所以要注意的事情滿多的
以下分享我們個人的心得
三大原則---好建商、白紙黑字、履保機制
首先挑選好建商非常重要
必須是風評良好、財務健全和有完整售後服務的建商
談合約過程不能只給口頭承諾
包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾，一定要在契約上載明
若是有任何的銷售DM或資料也請留著
因為從法律角度來看，這些文宣廣告也被視為契約的一部份
而履保機制主要是將款項匯入指定的信託專戶
透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出
買方與賣方需負擔的費用
一般來說
自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔
地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔
土地增值稅由建商負擔
另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔
不過要特別注意的是瓦斯外管費用
新版契約新增規定瓦斯外管費用由雙方協議，若未議定則由建商負擔
所以站在消費者立場
一定要在合約簽定時將所有買賣雙方需付的費用清楚釐清並載明
交屋保留款和銀行貸款的設定
交屋保留款通常是5%
而銀行貸款則根據申貸人條件不同而不同，通常是70~85%
這兩筆款項很重要，為什麼?
因為是牽涉到房屋有無重大瑕疵
建議消費者在簽約時要確認合約中載明若驗屋有問題
必須完成相關修繕工程和事項後，才會同意銀行貸款的撥款與付交屋保留款
避免落入還無法入住就得開始繳利息的窘況
思考裝潢
從看房、簽合約、貸款、付款、驗屋、交屋
花了一年多的時間
接下來就要好好思考裝潢的問題了
由於這次是第二次裝潢
因此想的東西也更多
想要保留第一間的好處並且更升級!
ps.這是我們參觀新莊副都心某建案樣品屋內的擺設---大便狗燈
太可愛了
立馬決定等裝潢入住後也要買一個
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