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【上車大比拚 | 栢慧豪園, 朗屏8號, 尚悅及環宇海灣】
新界西北再有大型新盤登場，新地（0016）今年最大型新盤天水圍Wetland Seasons Bay 1期, 一房折實455萬起, 有興趣的朋友可以留意下, 不過今次小編帶大家睇下栢慧豪園, 朗屏8號, 尚悅及環宇海灣 過去兩年樓價的變化, 睇下有咩其他選擇先...
栢慧豪園
朗屏8號
尚悅
環宇海灣
想知邊個屋苑平均呎價去得快D?
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#買樓收租一條龍
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【換樓大比拚 | 名城, 海逸豪園, 維港灣】
唔少人換樓都想換上三房或者希望想換出九龍, 但而家一個唔錯的單位加埋都過1×××萬, 咁今次我哋搵出三個熱門換樓盤 比較佢哋過去五年的升幅!!!
大圍名城
紅磡海逸豪園
定去奧運站住維港灣?
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【換樓大比拚 | 城市花園, 柏傲灣, 柏景灣】
買樓上車當然難，但原來做到業主後想換樓亦不容易, 想換過千萬樓出市區? 應該考慮..
港島既城市花園?
留係荃灣住柏傲灣住新D?
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201123東森財經 比市價便宜十倍 三重透天厝單坪賣3萬！
東財原影→https://youtu.be/N8NEvsw-wcA
不是驚訝到傻眼就是搖搖頭直說不可能，在三重國小周遭的龍濱路，竟有房子每坪只賣3萬塊錢。
記者/洪珮瑜、許晉祐 採訪報導……↓
記者/洪珮瑜：「從這條小巷弄走出來，從吃的到用的，不論是便利商店還是超市，通通都一應俱全。照理來說在這樣的黃金地段房價應該是要跟著水漲船高，不過就在這條小巷子裡頭，竟然有透天只賣76萬。」
剛整修過的外牆，看不出來屋齡已有18年，這棟三層樓建物佔地22.4坪開出76萬的破天慌價格，原來是因為買的只有地上權。
房仲業者/陳泰源 表示：「它是完全沒有土地持份的，換言之就是等到這個房子可能因為地震垮了，還是屋齡老舊到必須要打掉重蓋的時候，它是半坪都分不回來，所以它只有建物的殘值可以拿來收租用。」
不過算一算，如果賭上這76萬買下地上物，整棟以3萬元出租，2年後就能開始賺錢。
同樣想賣給包租公的還有這棟，苗栗育達科技大學旁邊這間小套房賣39萬元，6.28坪空間能擺下1張小床、1張書桌還有1個雙門衣櫃，換算下來如果以每月3千元出租給當地學生，投報率竟高達9％。
房仲業者/陳泰源 表示：「如果是以大台北地區，租金投報率大概是2～3％，但如果是外縣市的話起碼是5％起跳，像它這個9％是合理區間偏高確實是不錯的，但其實也不一定這麼容易租得掉。」
雖然能輕鬆入主學區當包租公，但屋齡偏高，隨便1筆修繕費用可能就高於每月租金，便宜小宅無奇不有，但是不是真能撿到便宜，誰也不敢掛保證。
陳泰源youtube→https://youtu.be/bYc8-ThbgrU
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201123-3.html
第1631成交(堅): 感覺5分，荃灣川龍街81號地舖連閣樓，地舖900呎建築，入則閣300呎，成交5200萬，租客老上海餛飩，租金145000，回報3.35%。 簽約日期2019年11月8日。業權份數1/12。樓齡約51年。美聯經紀做。 舖闊17呎，深50呎，新註冊成交
上手業主於2010年3月以2850萬買入。持貨9年，升83%。
此舖我認為是約市值。 第404成交: 旁邊的金龍鞋店2018年6月曾經成交6000萬。該地舖靚啲 (地舖 yard 位細些，舖差不多大)，但無入則閣。 當時租值為13萬，回報2.6%。
現在市況較2018年6月差好多， 但大廈七層高， 地盤面積也夠大 ， 川龍街55至85號一大段地盤面積過萬呎，長揸有重建潛力。 這地盤重建住宅地積比率為5倍，商業為9.5倍。
川龍街是陰陽街。這間舖位於陰段，人流較少，前面有欄桿擋住。 如果這間舖是位於雙數段的川龍街，價值貴多一半。
這間舖勝在租客是中低檔食肆(老上海餛飩)， 人均消費50至80元，也近小巴站，方便外賣買回家食。
此類型食肆在今次社運影響較少。 這類型的食肆成本較平， 餐種較窄，不依賴廚房， 人手也較易請，租金佔營業額不多於三成就有錢賺。
以14.5萬元租金計算，營業額每月要約45萬(即每日一萬5千元)就有錢賺。舖內有約40個座位，以人均約60元計算，即每日做6次翻枱率就足夠。 這個舖，始終位於荃灣核心位，以這個位置的人流，應該唔難。 翠華2012年上市時翻枱率為25次，太興2016年上市時是8.4次。
這間舖一邊收租，一邊博收購都可以。
..........
2019年第4季《盛滙商舖增值基金》推介會:
日期: 2019年12月11日(星期三 - 加場)。
之前三場已滿 - 2019年12月4日(星期三)、6日(五)或10日(二)
時間: 下午1時至2時半
地點: 中環皇后大道中大16至18號新世界大廈1502-03室
登記:
每場限約十位，免費，包簡單午餐。
內容: 舖市走勢、基金表現及投資條款。今期目標集資港幣3000萬。
講者: 李根興博士及其投資商舖團隊
Note: 證監會要求 - 只適合持有港幣八百萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與。投資三百萬起。
報名方法:
電話: (852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
Whatsapp: (852) 9218 5223
https://youtu.be/FL4vIYKfH1E
#川龍街舖
《第129商舖知識: 果欄有無舖賣或租？》喺我身後面既油麻地果菜市場(俗稱「油麻地果欄」或「果欄」)，究竟呢Ｄ「舖」或者D「欄」，可唔可以買賣或者租來做生意嘅呢？答案就係唔可以，同埋 maybe.
睇番依家既規劃大綱圖，呢躂地係規劃為政府、機構或社區用途，即係政府用地，但點解又唔見政府有為果欄好似其他副食品批發市場招標或招租呢？ 簡單嚟講就因為世襲制度，一代一代傳到而家。 因次買買果欄入面嘅「舖」或者個「欄」就係唔可以嘅， 因為塊地唔係私人物業。
詳情即係點呢，咁要從果欄既歷史講起。
果欄建於1913年，初期經營的商鋪只以草棚搭成。早年果欄除批發水果外，還經營蔬菜、雞鴨、魚等鮮貨，部份果菜欄兼賣米糧和副食品。果欄的範圍內有果菜欄、雞鴨欄、魚欄、木器廠及機械廠。直到1920年代至1930年代，香港政府才開始批地讓欄商興建固定樓房，多幢一、二層高的磚石建築逐漸組成今貌，較著名的是秀和欄。
每間欄舖建築風格不同，部份兼有地舖和天台，部份沒有天台，只有金字屋頂。1952年政府考慮到水果批發量增加，水果欄營運地方不足，將石龍街的菜檔地段改建成16間水果欄，由於當時檔主共同聘用同一間建築公司，所以於1952年建成的16個果欄外觀十分相似。新欄高兩層，連天台計三層，採用上海式批盪，各間格局相同。
1960年代初魚欄及菜欄搬往長沙灣，水果欄佔用部份地段，興建停車場起卸貨物，其餘地段改建咗做三間小學 (油麻地天主教小學、灣仔堂基道小學、東莞同鄉會方樹泉小學)。1970年代初雞鴨欄遷出，對面嘅華德大廈的水果欄遷入原址。果欄從而慢慢演變成今日既面貌。
果欄由政府批地興建，政府是果欄地的業主，欄商需要向政府繳納差餉、地租。 但現實地，我聽九龍果菜同業商會副理事張志祥嘅訪問講過，好多欄商都係霸咗塊地用，無交地租嘅。 同埋部分舊式啲嘢，都要俾額外嘅牌照費。Food Market License 費咁啦。
正統嘅話，地就係政府嘅，欄商就自己興建舖位作批發之用。昔日果欄曾多達200至300名欄商，但舖位只有幾十間。欄舖面積大，舖主可向多人分租。近年不少外人到油麻地開欄，部份向舖主租舖，部份從其他欄商頂入舖位做，因此舖主唔等如欄商。所以只可以向舖主或欄商租舖或頂讓使用權， 唔可以好似外面正常物業交易咁， 經過田土廳買賣舖位或欄位。
1970年代前果欄一般早上10點開工，至下午5點下班。直至1970年代後貨櫃普及，水果的包裝及運輸方法改變，果欄營業時間一直推早，直至現時凌晨12時開工，翌日早上9點收工。 橫掂朝頭早九點都已經收工喇，無理由嘥咗日頭嘅時間喇。因此近年越嚟越多人日間向欄商租舖做生意，開店零售水果， 好似我後面呢條石龍街咁， 聽講好多外來商戶進駐，每間舖租金每月大約三至七萬啦， 我強調我只係聽呢道嘅人吹水嘅時候講，我無證據呀。多咗零售店就自然吸引人流，令到日頭既果欄都熱鬧起來。 歷史遺留落嚟，正式地，每間舖只係需要向政府交地租，聽講每月每檔幾百至幾千蚊啦。
我喺果欄附近嘅地產舖走嚟走去問過下， 果欄鋪內嘅轉讓全部都係熟人介紹， 藤㨢瓜、瓜㨢藤，極少經過，外面中介人或地產代理做， 所以如果你想喺度租番間舖做生意？ 就睇你識唔識人，自己搵下啦。
1990年，果欄被古物諮詢委員會列為香港三級歷史建築，於2009年改列為香港二級歷史建築。 香港依家總共有332棟二級歷史建築物，即係具特別價值而須有選擇性地給予保存嘅建築物， 換句話講，我估果欄都有排係道唔使搬、唔使拆㗎啦。 政府收租又唔多，梗係繼續有得做啦。
買舖 要買得PRO, 投資商舖的確要唔少知識。想問舖，記得搵我哋盛滙啦。
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