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#阿明小教室 #2020知識圖卡第一發
買了預售屋後反悔，可以解約嗎？
阿明遇過不少客戶，買房時興沖沖，
尤其是對預售屋，
總是有著無限多的想像與期待，
但時間一久，熱情消退，
或者發現自己買貴了而不想買了該怎麼辦？
不依約付款就當作解約，可行嗎？
阿明先說，
買方不付款的行為是「違約」，
與解約完全不同喔！
依據民法規定，買賣契約簽訂後，
買方就有「給付價金及配合移轉所有權
登記、交屋的義務」；
而賣方則負有「將房子登記並交付給
買方的義務外，尚有瑕疵擔保責任」。
因此，
買方就必須依約繳付款項及配合辦理交屋等義務，
若買方因為不想買了或種種理由而不付款，
則賣方（建設公司）可因買方違約，
要求沒收買方之前給付的價金作為違約金喔！
阿明線上 line.me/R/ti/p/%4054aming
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【簽約後，買方說房屋有瑕疵不買，屋主怎麼辦？】
買賣契約簽訂後，買方表示房屋有瑕疵不買、拒絕給付價金或拒絕履行契約，屋主如何保護自己的權利？...⬇️⬇️⬇️
📍民法規定出賣人須擔保物於『交付』時無瑕疵，因此在交付『前』，買受人並非依物之瑕疵擔保責任主張權利，而在房屋買賣中之『交付』，也就是『交屋』，所以，屋主必須擔保房屋於『交屋』時並無瑕疵。
➡️所以，當買方在『交屋前』主張房屋有瑕疵，屋主應立即檢視房屋是否確有買方所指瑕疵✅，如確有買方所說的瑕疵，建議屋主於履行買賣契約過程中，同時立即將瑕疵修繕並告知買方業已修繕💯，以免日後法律關係複雜。
📍如果屋主已將房屋瑕疵修復，或經屋主認真檢視，房屋並無買方所指瑕疵，但買方仍以瑕疵為理由拒絕履行（或是表示行使同時履行抗辯權），✅因買賣契約仍為有效，買方貿然停止給付價金或拒絕依買賣契約履行，即屬違約🆖。
⏩則屋主應依買賣契約約定，通知（催告）買方依約定期給付價金及履行契約💯。
📍而在屋主通知買賣履行契約後，如果買方仍然未依約履行，屋主即得通知買方....
1️⃣解除買賣契約並依約請求給付違約金。
2️⃣或不解除契約而起訴主張買方應依契約履行。
⏩但因現在不動產交易多數都有進行履約保證，履保公司通常不會因為買方或賣方的主張，就將款項給付或返還予任何一方，如果屋主選擇解除契約，則屋主須起訴請求買方給付違約金，房屋所有權如已移轉予買方，則一併請求將房屋所有權回復移轉登記✅。
㊙️另外要注意的是，如果契約內關於催告期間有特別約定，例如契約記載『..經催告七日以上期間後..』，則買賣雙方在通知對方時，就要訂『八日』的履行改善期間，以免催告不合法🆖。
#買方反悔不買
#物之瑕疵擔保
#解除契約
#催告
【買賣雙方於約定簽約日，因故未到場簽約..或契約簽訂後，買賣雙方因故解除契約，是否仍須給付服務報酬？】
買賣契約的成立，並不以『書面』簽訂為要件，只要契約必要之點意思表示一致即可，而買賣契約必要之點為標的物及價金，所以當買方出價達到屋主委託銷售價格，或買方出價經屋主同意出售，買賣契約即已成立...⬇️⬇️⬇️
📍 因買賣契約已經成立（雖尚未簽訂書面），買賣雙方即有到場配合簽訂書面買賣契約及履行約定事項的義務，如一方因故未到場簽訂買賣契約的書面或未依約定事項履行，即屬違約，而買賣契約因為已經居間成立，買賣雙方即須給付服務報酬 ✅
➡️ 所以，買方在簽訂斡旋金或買賣議價委託書前，一定要仔細思考，不能以為沒有簽訂書面契約就沒有責任。
📍 而在買賣契約簽訂後，買賣雙方因故解除契約，因最高法院認為，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上第1646號判例參照）。所以，縱然買賣契約經買賣雙方解除，買賣雙方仍須給付服務報酬✅
⏩ 所以，買賣雙方在解除契約時，一定要將給付服務費的成本或責任，作為解除契約的考量要件之一。
📍 或許買賣雙方解除契約，常見是因可歸責他方未履行契約，例如：
1️⃣ 買方反悔不買或未依約給付價金...
2️⃣ 賣方出售之不動產有瑕疵或反悔不賣...
但不論契約解除的原因是可歸責買方或賣方，因為都不是可歸責於居間的仲介公司不動產經紀人員，從而，買賣雙方仍應給付服務報酬✅。
📍📍 至於解除契約後所生買賣雙方間的權利義務，例如：
1️⃣ 可歸責買方反悔不買或未依約給付價金，賣方可否向買方主張沒收已付價金❓
2️⃣ 可歸責於賣方出售之不動產有瑕疵或反悔不賣，買方可否向賣方請求加倍賠償❓
這些都是其它法律關係，與是否須要給付服務報酬並無關連，不能以契約解除是可歸責於買賣雙方之一方為理由，即認為契約無效或不存在，就無須給付服務報酬❎。
而在屋主通知買賣履行契約後，如果買方仍然未依約履行，屋主即得通知買方.... 1️⃣解除買賣契約並依約請求給付違約金。 2️⃣或不解除契約而起訴主張 ... ... <看更多>
Re: [請益] 簽約後反悔 ... 違約只要理由不夠"可憐無奈痛苦",違約賠償基本上就是照規矩全吃. ... 所以我們既不會偏袒買方也不會偏袒賣方. ... <看更多>
買方反悔不違約的理由 在 Re: [請益] 簽約反悔不賣- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃