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【龔成問答信箱】（Q21041-Q21060）

Q21041：

老師，比亞迪電子
由幾個月38.8買入到而家冇放到
近期回到接近我買既價
我想知我應吾應該繼續持有

由60見到佢跌到而家
個心好累

係咪我太貪心以為佢會繼續升
定係e個就係價值投資要經歷既過程？

龔成老師：

其實買股票，是好正常的，我隻1211，10年前，都由$10上到$88，跌翻去$12，之後先慢慢上，睇住自己身家幾百萬上落（當時我仍打緊工，$1萬人工）

成功投資者，就要有好強的心理質素！

我是睇「長遠企業價值」，而你就睇「短期股價」，所以你要學懂唔睇短期股價。

285有潛力，你可長線，但如果你心理壓力太大，不如轉其他股價無咁波動的股。你預左買潛力股，一定會這樣的。

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Q21042：

龔sir,另外想問下你對2380的睇法，這股票有8厘息，但上年除淨後股價跌到1.4，應該繼續持有收息還是先賺錢呢？

龔成老師︰

中國電力（2380）有質素的，可以長線投資。但要留意，中國的電力市場與香港的不同，香港的，有利潤「保障」協議，助電力公司賺穩定的利潤，但中國的，電力價格由國家主導，電力公司處被動位。

受燃料成本，以及國家主導的因素影響，中國電力過往的收入略有波動，而盈利亦有不穩影響。國家會給電力公司「合理」的利潤，但不會過多。

你用佢收息係可以，但要留意佢股息率雖然高，但都會有一定波動性，故不宜持有過多。

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Q21043：

龔sir你好，留意左你專頁一段時間，亦開始讀你的著作，十分同意你的投資理念，作為投資新手唔想行咁多冤枉路，所以果斷報了你堂。

我現在28歲目標係若干年後，靠收息+工作每月有十萬蚊收入，唔知會唔會太大想頭呢？

另外我想請教你點睇用桿槓買REITs呢？我見坊間有導師會教學生襯現在低息環境，借槓桿買REITs買債等相對穩定和低風險的投資產品，回報可達10厘以上，唔知你又點睇呢？

謝謝你的回覆，期待上堂親眼目睹龔sir的廬山真面目

龔成老師︰

借錢槓杆這個方法，賺錢時候你會加倍，但損失架時候同樣會被放大。風險唔細，唔建議你用。

除非出現「明顯的投資機會」，才考慮利用借貸投資，否則，有機會出現賺息蝕價的情況，小心。

我地投資一般期望合理回報係每年10-15%，如果想做到收息+工作收入加起每月有10萬現金流（我先假設你每月收入有5萬來自工作 + 5萬來自股息）。以股息率5%計，你需要本金1200萬。

你可以用上面架計法，大約推算要達至這個目標，所需要架總資金和時間。

上堂見!!!

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Q21044：

Hi 龔Sir，有事想請你比意見

現在同另一半租屋12500，住東九龍
男友是公務員，可申請綠表資格
想買返東九龍嘅居屋自住

二人每月收入共$60000
之前有睇過私樓，但因為我從事美容行業，近年疫情影響，銀行對美容行業按揭比較嚴謹，
所以我哋都偏向買二手居屋有政府擔保
近日睇咗鑽石山
以下都系13,14年樓齡，同一條街，
步行3分鐘到，港鐵站需要搭多一程小巴，或步行15分鐘

1，嘉峰臺 私人參建居屋屋苑
422尺實用，兩房 叫538萬
需月供 $23000左右
間隔不能大改動，感覺不太實用

2，瓊軒苑 單幢居屋
398尺實用，一房 叫438萬
間隔實用四正
需月供$18500左右

基本開支每月二人合共$28000
包括保儉，水電煤雜費，卡數，交通，食飯，電話費，寬頻

我地手持大約流動資金有$65萬
股票有$30萬
所以會做95%按揭，25年供款

想睇下老師比d意見
會揀選屋苑定單幢

龔成老師︰

以你地的情況，買居屋的確是較好選擇。

2間物業位置好近，交通、生活配套、地區發展、落成年份、尺寸等條件都好相近。

屋苑的價值，雖然比單幢樓高，但見兩者呎價都有更段差距，因此要思考值唔值得。

嘉峰臺相對貴成100萬，除非有其他原因（例如預將來會有小朋友，要留定多間房），否則應該瓊軒苑較好。

因為大家質素相若，但瓊軒苑可令你節省近100萬，用作投資增值，長線會對你較有利。

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Q21045：

你好， 有問題想請教。
有一層自住樓，幾十年前買斷了。
我地一家三口 為照顧老人家搬咗返去同住。
我係一個從來無買過股票的年輕師奶，要照顧自己的小朋友 和照顧自己個妹的小朋友

也辭去護士的工作 做緊全職媽媽。
靠老公一份人工 生活普普通通。

可惜，自住樓日益老化，維修事項漸多，已投放幾十萬裝修，小朋友也漸漸大個，兩房樓也漸漸唔夠住

在這裡認識了你的專頁，想問問：

1. 想賣左層樓套現，利用套現的錢來增值財富。是否太進取？

2. 我為人穩陣，十分不喜歡炒炒賣賣，如何在這範疇中能平平穩穩地賺取回報，讓老人晚年生活得更舒適？

3.我喜歡文字，不怕閱讀大量資料，想認真地認識自己在進行什麼投資，不是人云亦云地買一兩個什麼號碼，有付出才有收穫 嘛！

4. 前路有點模糊， 請指點下。

註： 自住樓大約值 600萬
手拎零股票
有買 金粒的習慣 大約10萬值
買了兩份儲蓄保險單 給女兒 和年老的家父

龔成老師︰

1）唔建議賣樓。自住樓不應賣出。你換樓可以，但賣出自住樓就不建議。

其實，以你現時奬況，但長線計，你都要增值一筆錢，為換樓作準備。你可以用月供優質股，去做增值。

2） 投資股票，其實係希望買入一些優質企業，透過佢自然增長，達至財富增值目的。絕對唔係"短炒"，只你要選對股票，並長線持有，就會有唔錯架財富增值效果。

你要做架事，就係先睇下每個月扣除開支後，有無多餘錢可儲。無就要睇翻有無支出可以删減，重點係每月要空出一筆資金用來增值。

你可以投資"平穏增長股" 和 "潛力股"。你先用每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

增長力較強的，可選安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。

但由於你家庭靠老公一份收入，開始投資前，必需儲起一半約為半年開支的應急錢，咁會較穏當。

3） 你這想法正確，我地唔好對企業毫無認知之下，做投資決定。你可以先睇我寫架"80後百萬富翁"、"財務自由行"和"股票勝經"，會適合你這類的初學者。

4）你現時每增加知識，並利用股票去進行財富增值，最簡單的方法是月供盈富。另外，如有需要就考慮換樓，但要視乎你地的資金、需要等。

至於金粒，都可以儲。但黃金主要係用來對沖突如其來架風險，所以唔洗多，佔總資產3%左右好了。

而"保險"只係理財中防守部份，只要買足夠保障就可以，增值可以留比優質資產（如優質股、物業等）去做，咁會較有效率。

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Q21046：

老師，我看到你的相“你是宇宙最大的奇蹟”
我都有留意 “吸引力”

入左一間公司做半年多， 同team兩個一開始共事既好同事都都走

一個辭職，另一個比人調組（調左一陣都辭職）

之後新來兩個同事 合作得暫時都一般，加野比我做
前日我又沖口而出話自己未必handle到咗多野，跟住佢地對的工作開始質疑，背後對我有微言

係咪我吸引左d負面野比自己
好擔心連份工都無埋
另外，前排可以左投資

買一手藍月亮，一手中國生物製藥

龔成老師：

吸引力法則是一個大方向，而在現實中，有好多變數的。

我地最重要就是自己有正面思維，往往會有好的事情發生，不過，現時仍是有野不是我地控制，你都要明白這點。

由於與你較友好的同事走左，所以你產生左一些負面想法，強加在新同事裡，不如你試下改變對新本同事的睇法，改善大家關係，否則會出現惡性循環。

至於你持有的兩股，有質素的，不用太擔心短期股價波動，持有一手無問題的。

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Q21047：

龔sir，你好，我都有啲概念野唔太明，股票係買賣，買/賣要有人接貨先叫成交，照計買賣既金額應該係一樣，咁點解D沽空既金額唔係成交既一半既？

龔成老師：

因為沽空不是正常的「賣出」，是一些無貨的人通過證券行借貨，先賣後買，因此要特別申報的。

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Q21048：

老師 我真係好迷茫 唔知應該點行 希望你能夠以過來人身份指點一下我

我27歲 無大學學位 只係普通DSE畢業
依家有份工作 admin 19k 返10:30 放6:30 無晉升機會 但好安穩 基本上都一定唔會踢我走 但19K已經係頂盡唔會再加

最近收到一個HSBC既teller offer , 人工少左, 15-16K左右, 我應唔應該轉去做teller? teller既晉升機會大唔大呢..唔係好清楚佢career path係點

希望你能夠解答一下我既難題

龔成老師：

其實好簡單，你從長遠角度去想就得。

你比較一下，5年後，10年後，這兩份工對你有那些分別。

從長遠角度去想，到時的收入、事業、生活、發展等因素，那個較好，那個較近你的長期目標。

你原有職業，突破唔高，除非你懂得善用餘下時間及利用資金投資有理想回報，否則發展唔高。至於銀行，teller的發展唔算高，不過，算是好過你原有職業，因為有機會再轉其他職位，以及有機會令你將來更有動力轉工，慢慢上。從突破角度，轉工會好少少。

你最重要問翻自己，長遠想點？有這個答案，就知選那份工。

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Q21049：

成哥，請問我買1177一手

1）甘我比一手價錢，啲錢係比1177間公司定比左邊個？

2）當我用1000投資，買左這股，升到1300蚊我放左，甘賺果300蚊係1177間公司比我定邊個比我?

我想了解運作，謝謝你

龔成老師：

1）交易所是一個二手市場，你是幫「另一個股東」買的。

你平時見到的股價上落及成交，就是每天不斷在買買賣賣，即是貨由投資者A轉給投資者B，不斷轉來轉去。

2）你可以當現時，你比$1000，在二手市場買了一部手機，然後過了一段時間，以$1300賣這手機賣給了另一位買家。

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Q21050：

老師，我知道你不建議借父母錢買樓。
不過我男朋友屋企人預備左1百萬(現時做緊定期)俾佢，係預備俾佢大約3-5年左右買樓付首期。

男朋友既父母話唔係好識投資，所以放左係定期。
雖然我覺得自己唔係太應該俾建議佢父母，但我都想問老師

1. 100萬應該拎出部分作投資嗎？

2. 應該拎多少作投資？

3. 應該投資係咩方面？係應該以佢哋既年齡而投資收息股嗎？謝謝。

龔成老師：

如果這筆錢會在中短期，例如1、2年內買樓，咁就最好持有現金，不要投資，因為投資始終有上落，無人知你買樓時的投資市況，萬一股市下跌，就會到時唔知賣唔賣股票去買樓好。

如果在3年後先買樓，就可以動用這筆資金，最好是投資「收息股」+「平穩增長股」，唔建議面對太多風險，同時，投資金額最好在$20萬-$50萬，不要太多。

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Q21051：

Sir，我Q19941見你早前的問答，我好想分享，我前後睇樓差唔多一年了，由6百幾萬睇到7百幾萬，又因為已經橫跨成年，可負擔的樓價已經就快可以去到8百萬

我由尖旺單幢20年左右的舊樓2房，睇到半新樓1房，再睇到黃埔細兩房，再愈睇愈貴睇到黃埔靚景中型兩房，已經去到8百幾萬

如果買去買800萬的樓，我就要用盡晒我啲錢同埋要賣晒啲股票，要賣晒股票，我會好唔捨得

後來我有一日本身已經睇左大半日樓，見仲未算好晏，就walk in去睇一個九龍上車屋苑，佢無我之前睇既樓咁近地鐵，但其實都叫walking distance

搭小巴去亦都好快，平均成交價講緊3百幾呎細兩房係6百尾至7百頭，頓時覺得好平，而且比起我之前睇既黃埔新好多好多

同埋一直以為呢個屋苑唔係咁好，但睇完實物又似乎都係一個唔錯的選擇

所以我會建議Q19941的讀者在考慮800萬dream house時，都去睇下啲細價樓，睇下自己感覺如何

就好似我咁，我睇完呢個上車屋苑後，感覺好ok，樓價低啲，唔需要套現晒我啲股票，供得輕鬆啲，可以繼續月供咁上下的股票，成個資產分配又唔會側重晒在住宅物業上面

最後我都想講下我近月的感受，我發現有啲同樣想買樓的朋友，與一年前的自己好似，就係好中意網上睇樓，而好少落場睇實物

親身睇樓真係好重要，而且唔係要買樓前至去睇，而係日後都會想買樓時，已經要早啲去睇下樓，到真係急住要買樓住時，至可以好快決定到。

龔成老師：

多謝你的意見，我都會同佢講聲。

這是一個好好的分享。

而你所講的「睇實物」，這點好認同，我相信網上只是輔助，並不能變成主力，我地一定要親手睇樓先得。

都恭喜你，你找到了你的目標物業！

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Q21052：

sir，1337雷蛇點解你睇好佢潛力？

龔成老師：

雷蛇（1337）有潛力的原因，主要係佢發展緊的業務，都是潛力類，加上見佢財務數據等資料，應該過了最差時機，因此可能有轉機。

當然，佢本質好波動，盈利不足，所有的市值，都只是基於「將來預期」去產生，這個預期可以變得好快，因為大家都只是「估」。

同時，電競行業的真正營運模式，賺錢能力如何，充滿了未知數，一個遊戲可以好受歡迎，亦可以好快無人玩。

另外，佢近年都有發展一些新興業務，潛力度有的，但仍左有不確定性。

因此，這股有前景，但有風險，無人知真正的價值。而佢另一些業務較是較新興，同樣有危有機類，所以，佢有可能有潛力，但風險方面就要注意。

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Q21053：

龔sir 你好
本人35歲
現時持有以下股票，請問組合ok 嗎？

0005 - 2手 平均買入價$42
0017 - 1 手 買入價$41
1177 - 2手平均買入價$7.9
0175 - 2手平均買入價$30

0017 買入後一直下跌，但個人認為企業有質素，但增長確實太慢，甚至不停下跌，很有衝動賣出，應如何是好？希望收到你的回覆，謝謝

龔成老師︰

就算再優質企業，中短期股價都會有機會波動。原因不一定是本質出問題，可以係一些與其本質無關的因素。只要長線質素無變，中短期波動我地唔需要理會，長線持有就可以。

中生（1177）和吉利（0175）都係適合你，可持有。

新世界發展（0017）不錯的，本身有一定的規模，業務廣泛，從事物業投資及發展、合約工程、服務提供、經營基建項目、電訊服務、百貨、酒店及餐廳、電訊、媒體、科技等業務。

但這類綜合企業，一般的增長力都不會太強，佢近年的生意亦只是平穩，你可以持有這股，但不要預佢有好大的增長力。因此不建議持有太過多。你暫時可持有，但不要心急加注。

匯控（0005）增長力一般，主要係收息，以你年紀，不宜持有太多。

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Q21054：

成sir 1883和3988各有一手，係當年招股時買一直到而家。你見議應該點看待依兩隻股？

可長持嗎還是平手時放左佢好嗎？

龔成老師：

中信國際電訊（1883）業務穩定，整體質素算是不差，過往股價的波動亦不大。佢近年的生意都保持穩定，盈利亦是一樣，相信市場結構令佢處於一個穩定賺錢的狀態，不過，增長力就不強。

盈利就穩定並平穩增長，但始終生意無上升，點都會有扣分的地方。

相信佢能平穩發展，收息可以，但就不要對股價有太大期望。

中行（3988）由於內地經濟無過往年代咁強，股價無過往咁好，由中美貿易戰開始，中國的經濟動力已有所減少，加上最近的疫情，都是影響經濟的因素。不過，初步已好轉，但不是高增長型。

現價合理區中間，這股收息可以，但就唔好對股價有太大期望。

所以，持有與否，要睇你本身投資目標，如果你想收息，就持有。想增值，就賣出。

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Q21055：

你好龔sir, 想問下，近期地產/物業企業既物業重估都系向下，是否可以代表香港物業其實系處於跌價方向，但似乎住宅物業冇乜跌價跡象。其實當中有冇關係呢？

龔成老師：

第一，這些物業重估只是一個「估」的數字，更只是一個會計上的因素，對企業無實際現金流的影響。

第二，我地分析時，會著重長期分析，唔需要太理會中短期情況。

所以當我地分析時，重業重估會影響盈利，但只是會計上，因此唔會太過著重的。

而佢地係重估時，不單考慮這刻的住宅樓價，仲要考慮租金，不同類的物業，以及將來發展情況等。

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Q21056：

你好老師，我係澳門人，早兩日去珠海金灣睇樓, 嗰度係 珠海新區 發展勢頭好勁但係依家 就係地盤多, 好多嘢都話會起好 將來點點點!

但係 現時比較荒蕪 但係都賣到兩萬五一方 不過有好多大品牌嘅地產商喺度都 喺度開盤 依家 15 16 唔知 買唔買好

因為我覺得個價錢都幾貴, 我覺得佢有啲潛力, 因為見佢之前啲新城區都 搞得幾好!

老師！中鐵建有投資價值嗎？
現價如何

龔成老師：

你最重要睇翻長遠的配置，該地區的交通及價值，以及，本身是否近商業地區。

如果有潛力，就時貴少少都是值得（當然不能過份地貴），建議你進一步分析該區的長遠城市規劃，以及發展等。

中國鐵建（1186）質素算是中等，不算好強，但都不差。

如果有分析佢多年的業績，會見到佢生意其實都幾穩定，但就無增長力，至於股本回報率處合理水平。但這股最大的問題，就是負債太多，雖然佢現金流好穩定，但太多負債始終會扣分。

而這一點，亦令佢企業價值不會太高的原因。而現價處於合理水平，但發展力不算強。

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Q21057：

想問下龔Sir對於
686 北京能源國際
668 東銀國際控股
1628 禹洲集團
3883 中國奧園

哩幾間公司嘅潛力，未來趨勢，現時股價值得持有嗎？

留意到近兩月內地房地產成交量急升，80，90後成家置業，可以從呢個方向同埋業績搵現價較平潛力股嗎？

龔成老師：

北京能源國際（0686）風險高。東銀國際控股（0668）賺錢能力唔強。

禹洲集團（1628）主要於中國廈門、上海、福州及合肥從事物業開發、物業投資、物業管理以及酒店業務。

佢係新加坡、香港、上海、合肥、福州、廈門等地均設有分支機搆。

整體質素都有，但未算好強，佢在行業中，未算有好大的規模與優勢，另外，負債較高都對這股造成風險。加上業務有點波動，這股唔建議投資太多。

現價合理，如果控制注碼都可考慮這股，長線投資價值都有，但未去到最高質類別。

中國奧園（3883）主要於中國從事物業發展及物業投資業務，近年增長快速，這是受中國樓市保持向好的情況帶動，加上佢利用大量負債運作，當好景時，佢就會好好賺。

但佢的負債有點多，有危有機，好景時好好賺，但逆景時，就幾大件事。

所以，這類股不是無前景，但風險較高，唔算好建議大注。

至於你從地房地產成交量急升，80，90後成家置業這方向，只能參考下，因為短期成交不一定反映真正的市況情況，而內地往往受政策等因素影響。年輕人成家這是需求，其實一直都有，你要確定是近期短期多左，還是長期核心需求的反映，我暫時未能確定一定是長期需求湧現。

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Q21058：

龔老師，我大陸有層樓
值439萬hkd

純粹問下

如果你攞左依439萬hkd
你會做d咩投資
如果做果個投資風險大唔大

龔成老師：

要睇翻你的年齡與風險程度，你可以考慮股票、基金、債券、銀行產品、車位等。

這是一個財富配置的過程，因此無話風險一定大，要視乎你怎樣配置。

就算股票，都有收息股、平穩增長股、潛力股等。

要睇你現時的配置，及將來的配置。

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Q21059：

老師，若我希望收息，哪些股票較合適？331豐盛服務可以嗎？659 新創建可以嗎？

龔成老師：

豐盛服務集團（0331）主要係於香港、中國內地及澳門，從事機電工程服務、建築材料買賣、環保產品貿易及提供相關工程諮詢，亦於香港從事清潔及廢物處置管理服務、回收及環保處置服務以及洗衣服務。

過往生意都有穩定的增長，而盈利都是，但企業的規模較細，因此風險較大，同時規模效益不高。但以佢現時的估值計算，價格是在合理區。

你可以投資這股，分注買入就得，長線持有，但就不建議投資得太多，始終這企業有點風險。

新創建集團（0659）都有質素的，佢係是新世界發展（0017）的基建及服務旗艦，業務遍及中國內地、香港、澳門。

新創建係一間綜合企業，可分為7大業務：道路、環境、物流、航空、設施管理、建築及交通、策略性投資。當中可分為兩大類，即是基建及服務

整體的質素，算是不差，但又未到最高級別，業務分散於多個範疇，部分與公共事業有關，過往的生意雖然穩定上升，但盈利卻停滯不前。

企業本身不是沒有優勢，長遠仍有增長能力，但由於賺錢能力略有下降，加上企業本身已很龐大，增長期望不會太多，過往過價大致穩定，投資宜集中在股息多於股價回報。

另外，近期的肺炎對佢有一定的影響，相信中短期仍弱，不過長期來說。仍是有投資價值。

現價合理，分注投資可以，但這股不建議太大注。同時要耐心等好轉，明白佢增長力不強。

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Q21060：

龔生你好，本人37歲，月入5萬左右，有一份穩定既收入，同先生財政獨立。現時自住樓先生名下，沒有很大固定開支，現家有大約80萬現金，十萬左右蟹貨股票。

平時無做其他投資，扣除生活開支後，每月大約可以儲2萬蚊。如果想投資，有咩選擇？

另外，如果想買樓投資，應該買咩價位既單位，同埋有無話咩地區比較好。

主要想10年內可以買2層細單位，想留比小朋友
謝謝你給予意見

龔成老師：

我地在財富配置上，最好是建立一個「平衡的組合」，如果太集中買樓，其實會出現集中風險。

當然，你不是不能這樣做，但就明白當中在風險，同時不是最好的配置模式。較好的做法是「股樓平衡」。

你可以先利用現時的$80萬，其中$40萬投資股票，再加上每月用$15000月供或分注買入股票。利用股票去進行財富增值，之後到適當時機先買入（這一步不用急）。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

平穩增長股：潛力股
8：2（如果你投資實力較強，可增加潛力股比例）

平穩增長股：考慮盈富（2800）。

另外再加：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

潛力股：安碩恆生科技ETF（3067）

另外再加：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、ＧＸ中國電車基金（2845）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市波動，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

#「失而復得」的快樂

四年前，經朋友介紹，參觀了一家老店柚木家具行，滿室都是柚木家具的展示空間讓我好喜歡，是啊！我承認我喜歡柚木，再加上與設計師老闆相談甚歡，甚至交換了些布置的概念，在老闆阿莎力地說服下，折扣價加上倉庫借妳擺到自家沙發壞掉為止，所以儘管家中沙發尚可以用，我竟也先預訂了一張柚木沙發，預付訂金一半。雖然訂了之後，回家就有點後悔…

之後的劇情是，自家沙發比想像中耐用，他沒壞，我也就想拖著換新沙發的腳步，同時尚未規畫要付剩下一半的價錢。

去年，還透過臉書聯繫老闆，確認沙發還在倉庫，老闆說：「妳訂的沙發，還好好的包著泡泡棉，躺在倉庫裡呢！就等妳何時要送貨。」我一聽很放心，家事公事一忙碌，沙發的事又被我拋到腦外了，也或許是惜物的心態吧！總想堅持到舊沙發退役為止。

今年再想起這事，就是確定要請老闆送貨了。只是，再以臉書聯繫老闆，卻發現無人回應；再查google，這家店鋪資訊顯示的是「永久停業」，這下我有點緊張了，再按著訂單上寫的幾支營業電話撥打看看，其中兩支是空號，另一隻已經換成一家診所了，我翻遍所有的聯繫管道，這家店和老闆似乎消失得很徹底。

但我總想著，不會吧！看老闆的為人應該不至於故意倒閉，但因應疫情大環境的多變，也有各種可能，他會不會生病了？或是緊急離開台灣來不及處理到我的訂單？ 也怪自己拖太久，拖到店家都倒閉，似乎自己也該負些責任。

金錢的損失倒是學個教訓，但是很不甘願的是這損失會讓自己覺得心態不富足，行事為人就會不大方了，我要回復心態的富足！我對自己說，也請牧師為我禱告。牧師為我禱告說，「願度芸失去的都要得回來，無論神祢用什麼方法！」

咦？可以這樣直接的禱告喔！不用先檢討自己嗎？我聽著牧師的禱告詞，心中歡喜接受，耐心等候，心想神會從別處讓我得補償吧！

上次難得回一趟台北，就來個傢俱店巡禮吧！會不會，他一樓店面收掉，二樓辦公及小展示間還在？抱著一絲絲的希望，頂著炙熱的空氣與手機定位相伴，找到了原有的店家地址，一樓鐵門已拉起，二樓透過玻璃門看到裡面一片空曠，門口貼著房屋仲介的廣告，看來停業已久。發呆了一會兒，覺得有些心疼預付金，又覺得眼見為憑，總該死心。

臨走前，臨機一動，抱持一絲信任，還是留張字條在信箱好了，我寫著：OO傢俱，我是訂了一張柚木沙發一直沒送貨的馬小姐，手機電話是……，請跟我聯繫，謝謝!

結果，幾天後的一天早上七點半，突然接到了一通電話，是老闆本人打的，他說他的鄰居告訴他，有個女人留了張紙條在信箱，他一看到紙條就馬上打了電話，他說記得有這張訂單，只是我拖太久，傢俱已經被拿去周轉了；但「現在受到疫情影響，再向國外下訂，又完全不知道何時會收到？要不要退訂金給妳？」

哇，真是一大早的好消息，竟然我的信任果然沒有白白浪費，他說雖然可以退給我錢，但可能要扣掉稅金和刷卡的3%，我說當然沒問題，其實，若是要扣除一些倉儲管理費也是合理，畢竟我拖了快四年，就這樣討價還價(算嗎?)，老闆說不用倉儲費，只須扣稅金與刷卡手續費即可，請我告訴他匯款帳戶，並且我這邊以平信寄出我手中的訂單到原店家地址，互相秉持信任原則。

這算不算失而復得？

幾幾乎是不可能回收的錢，竟然主動回來了。

話說最近還有好幾樁「失而復得」的經歷，包括有兩次，約好的個案臨時因臨時會議取消或延後諮商，結果不差分毫的那個當下，就會有新個案來電預約補上，不會讓我白跑或是白等。這機率有多小，你知道嗎？新案打電話到機構的時間必須是我當日剛接到個案取消的時刻之後，然後他又可以馬上配合我的時段來談，任何一個變數有差錯，都不可能讓奇蹟發生。

於是，我感謝主，讓我經歷失而復得的信心！然後在這樣的信心下，我昨天將包包忘在計程車上了，但是我馬上又得進諮商室諮商，我竟然能夠完全不焦慮，深信包包一定會失而復得的。

最後的結果是司機送回來，我多付了送回這一趟的車資，真的好幸運！

好好好，我聽到了，因為臉書家好友的都是真正愛我的好朋友，你們一定會還是想提醒我別再迷糊了！別只是靠好運氣！

我知道，我知道，我下次會小心，但是這種失而復得的信心，真的很珍貴。

也願台灣目前的疫情及缺水電的狀況，能有失而復得的結果。

(下圖為網路轉載)

原來個價錢都可以差成$1450

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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜