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高市都委會第92次會議 活化公有土地 擴增產業用地 加速公設解編還地於民

隨著Covid-19防疫三級警戒降級，隨著Covid-19防疫三級警戒降級，很高興多數委員一改線上視訊方式，如常參加會議，感謝委員協助，順利審議通過：左營洲仔村清水宮廟前廣場用地變更、左營國中舊校地及衛福部南區兒童之家土地都市更新、擴增和發產業園區廠房用地、鳳山醫院部分機關用地解編等4案，可為疫情逐漸解封的高雄，增添發展動能。

#保持左營洲仔村清水宮寺廟完整，尊重在地宗教文化發展

清水宮部分廟簷、階梯及龍頭扶手，因位於廣場用地，於本市第66期自辦重劃作業，遭遇拆除疑慮，現調整廣場用地位置，在未減少公共設施用地面積情形下，保持清水宮完整性，讓傳統民俗信仰與城市開發共生共融；同時考量洲仔村部落
其東側及南側道路，前於98年變更為住宅區時，以繳納代金方式辦理變更負擔，現已納入重劃範圍，故取消代金繳納，免除雙重負擔，更符公平。

#活化左營國中舊校地，放寬土地使用限制並劃定都更地區

左營國中前於96年遷校至曾子路文中20，且鄰近的衛福部南區兒童之家，也預計於今年8月搬遷至楠梓，為使閒置的舊校地轉型為觀光發展用地，用以帶動蓮池潭風景區觀光發展，已於103年公告實施將學校用地、社教機構用地變更為觀光發展特定專用區、公園用地等，並將前述將近6公頃土地，以大眾運輸導向結合都市更新策略，檢討變更為商業區、公園用地，並劃定為都市更新地區。

經過整體規劃後，將前開土地調整為可建築發展用地，除增進市有資產活化效益，也因鄰近國道10號、高鐵及台鐵左營站，具有交通便捷之區位優勢，將成為鐵路地下化後都市機能縫合的重要節點；為維護開發基地周邊水岸視覺景觀穿透性及微氣候通風機能，將其納入都市設計審議地區，未來開發時建築物應維持適當棟距，兼顧蓮池潭周邊徒步區人行視野，能為城市塑造出尊重地景風貌的宜人水岸景觀。

在城市開發的同時，我們也不該犧牲人本自然的追求，市民朋友們所關心的珍貴紀念樹木保存議題，已由市府農業局受理民眾提報，啟動調查、認定程序，未來如經高雄市樹保會審議通過，指定為特定紀念樹木，開發時也會依相關規定予以妥善保留保護。

#檢討和發產業園區土地使用分區，擴增0.62公頃產業發展用地
快速發展的和發產業園區，租售率已高達99.8%，（廠房區用地85.7公頃，已租售85.5公頃），將台電公司位於大發基地內東南側，現已無使用需求的電力事業用地，變更為廠房用地，將可釋出0.62公頃土地，滿足廠商租地需求。

#鳳山醫院部分公保地解編，市地重劃後無償取得0.12公頃停車場用地
鳳山醫院機關用地，尚有約0.35公頃私有地未取得，且衛生局已無用地徵收計畫，在兼顧私有土地所有權人權益與鳳山醫院未來發展雙重考量下，將私有地解編變更為住宅區，並透過市地重劃方式開發，市府將可無償取得南側約0.12公頃停車場用地，作為醫院停車空間，並將公共設施保留地還地於民，落實民眾財產權益之保障。

#尊重左營洲仔村在地宗教文化發展
#閒置公有地活化再利用
#擴增產業用地
#公保地解編

我對摩天樓有種無可救藥的癡迷。如同歷史上許多知名的建築師，他們都認為摩天樓是人類戰勝自然環境的一種象徵。一座拔地而起的摩天樓，不但令人感嘆文明的偉大，更是有種人定勝天的成就感。會選擇讀這本《世界是垂直的》，有相當原因是我對高樓有種癡迷，更因為對當代都市的地下建設感到十分興趣。

圖文版:https://reurl.cc/Enj8A0

作者寫道，都市規劃已經成為一門當代的重要學問，百多年來不知有多少學者針對都市進行設計及提出相關理想，但這些終究是屬於都市地圖上的平面思維，關於立體思維的都市規劃及思考理論，卻鮮少出現在主流媒體視角中，甚至經常被大眾所忽視。也因這緣故，他創作了《世界是垂直的》，希望能讓讀者們理解當代都市已經由平面變成了立體。

本書涉獵的範圍甚廣，從天上的人造衛星、轟炸機、無人機，到地上的電梯、摩天樓、棚戶貧民窟、豪宅到地下的地窖、碉堡及地下道，都在本書範圍之中。

不過也因為涉獵的範圍過廣，讀者若無相應領域的知識，讀起來的片段感很重。如衛星、轟炸機、無人機等篇章，牽涉到大量軍事戰略相關的知識。雖然這些篇章最重要的，便是衛星科技帶來GOOGLE MAP等科技軟體，替人類文明掀起從未有過的革命性思維。但這畢竟是人們普遍能認知到的改變。相對於轟炸機、無人機等軍事器械，常人能有所感觸的甚少。這篇章讀了除了感到自身不足之外，便是領會到原來這些飛行器已然成為都市規畫的一部分。

地下篇章，相對來說有趣得多。書中當然沒有忘記得到，曾經的冷戰時期，各國都因應核戰爭的可能爆發，於當時興建了眾多深埋於地底的設施，只為了能在核戰爆發時躲過一劫。但於當代早已沒有核戰威脅的社會來說，地下建設的誘因已然改變。書中以倫敦為例，指倫敦因為地價過高，加上挖掘技術的普及化，大批既有建築申請開挖地下室，最大的原因便是地下室的單位空間成本，遠低於土地購置或另興建高樓。此外關於各國大肆開發地下設施，還有一個重要原因，便是航太技術的發展，導致衛星變得普及，因應保密及情資安全的需求，地下設施的開發變得勢在必行。地下篇章對我來說雖然有趣得多，但與我期待的內容稍有落差，我最為期待的是作者多談論關於交通、水電管線及地下聚落的內容。

真正讓我最滿意的，便是地上的高樓篇章。本書將高樓分作三個次類，分別為摩天樓、高樓住宅和電梯。本書提及摩天樓的發展，仰賴於營造技術及混凝土材質的創新。摩天樓的發展，除仰賴於19世紀礦業開採的金源之外，更與礦業使用的液壓升降機及相關機械相關。

事實上，就齋主我個人認識。摩天樓之所以被人類發明並持續發展，更重要的原因是交通科技的創新，導致通勤時間下降。倘若人類今天有足夠的科技水平能建造高樓，但這些高樓內的空間終究是必須要用於經濟生產。人人都知道摩天樓的發展最早始於芝加哥，建於1885年的《家庭保險大樓》，樓高42公尺，10層樓。這樣一棟辦公大樓，若都市沒有足夠的人口密度，或交通設施不夠完善，很難維持其全速運作，畢竟辦公室裡總要有人上班，上班族也不可能住在公司隔壁，若沒有足夠完善的都市建設，很難達成摩天樓的經濟條件。芝加哥當時能夠興建這大樓，有相當原因是1870年代時曾多次因為木造建築發生大火，才促成以新材質建設大樓的契機。

摩天樓，早期讓許多建築師和社會學家，認知這是解決都會區土地不足，並能有效提供市民住房的解方。說到這事情便覺得有趣，早期學者們認為摩天樓的出現，將導致都市人口密度大幅上升。這是個很好理解的思考邏輯，畢竟以前1層樓住3個人，現在10層樓不是能住30個人嗎? 結果並不全然如此。地價高的土地並未因為空間的解放而導致地價下跌，反而因為地點絕佳之故，地價上漲。而住宅人口的空間密度也並未因此降低，高價住宅內有著經濟實力更雄厚的人，購買大量空間個人使用。地價高的地段，人口密度反而變低。而地價便宜的低總價高樓內，確實如學者所說的擠滿了人，單位空間密度上升。

於是便有聲浪表示，如果摩天樓確實能解決住房問題，政府更應該要興建足夠多的高樓社會住宅，提供給相應的弱勢或青年居住。初期這方案被實行，直到人們發現其惡果，這些高樓社會住宅隨即成為都市毒瘤。最大的原因便是高樓建築的維護成本極高，高樓層的區域需要比低樓層用更高的消防及安檢規定維護，而這些維護的成本並非是弱勢或青年得以負擔，多數政府也不願負擔這些高昂的成本。其實這在台灣就有案例，台北市的西寧國宅，早期便是政府為了經濟弱勢而興建，但最後的結果便是維護成本不足，導致外部髒亂不堪，內部管理不佳，甚至變成台灣著名的靈異地點。

書中提及即便是世界最高樓「哈里發塔」內的住戶，也不見得願意負擔其住宅公共設施的鉅額維護成本。哈里發塔內有千戶公寓住戶，以2013年算，擁有一戶100萬英鎊的住戶來說，每年要付出的管理費高達15萬英鎊，而這些費用大部分用於維護健身房、休閒中心等設施。

自政府認知到高樓社會住宅可能無法應付鉅額的維護成本以後，施政思維便轉向為興建高度較低的社會住宅了。這點其實台北市也是如此，除了幾個較為高級的社會住宅之外，那些提供給弱勢者居住的社會住宅，大部分是樓層高度較低的建築。

書中真正讓我驚豔的是電梯篇章。台灣關於電梯的叢書甚少，很少有書籍專門討論電梯發展，即便是營造業相關的書籍，也對台灣電梯的普及甚少提及，但齋主我對電梯有種無可救藥的迷戀。

我們都將電梯視為大樓的設施之一，鮮少將其當作都市的交通建設一環。這概念是好多年前曾在某個建築紀錄片中學到的。如所有人知道的一般，超高樓層建築的電梯肯定需要分流分層，很多重要的樓層被當作轉乘站。既然如此，為何不能將單一電梯視作單一地鐵路線，而轉乘樓層視作轉運站? 哈里發塔擁有57部電梯，常駐人數數萬，用水量巨大。其實比很多小型都市的機能還要充足，電梯也當然能被視作交通建設。

過去，我曾認為電梯應該是無所不能的。假設人類建設出了數千公尺的建築，也應該能建設出相應高度的電梯。但本書作者對電梯的認識，卻打碎這現實。當代電梯發展的瓶頸，在於電梯井和鋼纜兩個要素。一具用於400公尺電梯的鋼纜，重量高達18650公斤，就算將材質替換為碳纖維，也需要1135公斤。這中間需要考量因素甚多，包含機電系統的負重及負荷、鋼纜的體積、電梯井於樓層內的面積占比等，都限制電梯的無限延長。

《世界是垂直的》一書內容眾多。我替自己的所知過少，導致部分篇章的內容只能單純吸收，而感到遺憾。但本書就算只是單一篇章，讀起來也足夠過癮。何況對我這個科幻迷來說，更是如此。如果你跟我一樣，對高樓建築、地下設施或科幻題材感興趣，我想即便本書不是每個篇章都能讀通，針對特定篇章也能獲得足夠多的知識。

打造北大寮發展雙核心 活化眷村土地及捷運主機廠開發區

今日下午我特地前往大寮區，現勘大寮眷村基地刻正由本府地政局主辦進行之第81期市地重劃以及大寮捷運主機廠之後續如何聯合開發等議題。

位於大寮區鳳林路四路西側的第81期市地重劃區，面積近49公頃，西擁鳳凰山，沿鳳林四路北接鳳山區，鄰近大寮捷運站，南接大寮商業中心，原本是商協新村等12個國軍眷村原址，國防部辦理眷戶遷移後，該地區土地荒廢閒置，形成治安及衛生死角，影響地方發展。因而在高雄市政府與國防部的合作下，透過都市計畫變更以市地重劃方式開發，全面提升本地區生活環境，為大寮發展開啟新頁。

高雄是陸海空三軍的大本營，市府跨局處合作，持續以整體開發方式活化軍方土地，例如：第89期小港少康營區，結合生態、滯洪、遊憩與景觀功能的小港森林公園；87期岡山大鵬九村，闢建連結捷運、文化、藍綠帶系統的優質空間；第93期鳳山工協新村，融合歷史文化內涵與綠色休閒特色；積極辦理中的前鎮205兵工廠，未來將打造成亞洲新灣區的經貿核心；加上我今天來視察的第81期大寮眷村，軍地整體開發面積已達205公頃，推動地方發展貢獻卓著。

大寮區第81期市地重劃區重劃後，將提供可建築土地約28.78公頃，取得公園、綠地、廣場、停車場、道路等公共設施用地約20公頃，重劃工程的主要工項有：道路工程-17條路、總長6,768公尺，排水工程-雨水箱涵總長1,825公尺、側溝總長12,309公尺，並將於區內公園用地增設3處滯洪池--蓄洪量約5.9萬立方公尺，期能解決地區積、淹水問題，纜線管路總長8,818公尺，以及自來水管總長11,133公尺，其餘還有路燈、號誌等公共設備建置。然而為符合水土保持及環境影響評估等規定，重劃工程必須分三期施工，重劃工程在今(2020)年2月19日開工，工期約3年半，工程預定進度約13.37%，惟實際進度已達16.89%，超前3.52%。雖然區內還有民眾占用或租用國防部及財政部國有財產署管有的公有土地，必須進行拆遷補償，我已經責成地政局應該積極與民眾協調，並突破法令限制，使三期能併行施工。

此外，我再前往捷運大寮站，視察大寮主機廠基地勘視該機廠現址尚可開發土地及捷運大寮站營運情形。大寮機廠是高雄三大捷運機廠之一，屬全功能型的第五級機廠，負責捷運車輛、設備的大修等任務，早年規劃機廠之際，已併同預留開發土地17.8公頃，迄今尚待招商的土地仍有8.6公頃、已簽約尚未開發土地7.8公頃，當年考量各開發區土地廣大且分散，故以空橋連接各開發區，這是必要的動線規劃手法，有益於各開發區的人行穿越地面車站及活動連結。

目前高雄捷運的北、南機廠可開發土地均已招商完成，陸續興建、營運中，我認為大寮機廠尚待開發土地，可優先從社會住宅著手，目前都發局與捷運局已經採取合作，擇定適當區位優先擬開發為社宅，並容納相關日照、幼託、長照以及社會關懷設施並與社會住宅共融以期未來新增地區居住人口，同時培養運量。看來，捷運局及捷運公司須積極招商引入適合的產業活動，如具地方特色的觀光工廠、中小型購物中心、甚至是冷鏈物流服務業等。

今日現勘2處公有土地後，有必要應儘快建構大寮新發展中心，活絡地方商業服務、提升經濟活動層級，可以大寮機廠可開發土地及81期重劃區為雙核心發展引擎，持續引入居住人口及就業人口，以帶動地區發展。

#高雄市第81期市地重劃區
#鳳林四路商業活化產業環
#捷運大寮主機廠
#北大寮發展雙核心