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【秘密客看房市 | 房子又完銷！真是這樣嗎？】

現在要買房實在不容易！台北市房價真的好貴，最近聽說某台北市建案位在巷弄內，一坪成交價格130萬，尚未公開高樓層早就搶購一空，還有向來被外界視為北市最便宜的區域北投，預售案竟出現每坪70萬的驚人價格，重點是，建案還賣的嚇嚇叫，每次都不經感嘆難道是自己能力太差，還是台灣有錢人太多？

這樣的M型化人生，簡直是電影《寄生上流》裡的現實場景，窮人只能租爛房，拼了命在夾縫中生存，有錢人則是住豪宅、開名車，還有傭人打掃料理三餐，兩種截然不同的命運，簡直形成了強烈對比。

「台北隱性低調的有錢人，真的多到爆炸。」隨便一個菜籃族的購屋實力，常常令人感到不可思議，騎著腳踏車，或開著破舊報廢的老車，當他走進案場的那一刻，銷售小姐幾乎不太想主動介紹(覺得浪費時間)，但想都沒想到，穿著破舊白T的阿伯，竟然是今日案場裡的Top One客戶，當下二話不錯、談好價錢，一口氣購買了三戶，買的還是最貴、條件最好的高樓層戶別，一間自己住、一間留給孩子、另一間以後打算出租，或者等房價增值再轉手獲利，原來有錢人越有錢是這樣來的！

台北市房價真的貴的嚇人，房價進入百萬俱樂部比比皆是，想當天龍人跟中樂透一樣難，那目光轉向新北市如何？

新店、永和新案每坪6字頭，嫌貴？還是有人搶著買，台灣人愛買房子，首要條件不要離開自己的從小成長的Home Town，就像小時候在永和生活，長大還是想住在這，光是區內累積的龐大剛性買盤，就能快速把建案Clean(完銷)，就算一坪房價貴10-20%，還是有人願意出手買房，怎麼樣都要繼續當永和人，習慣了這個生活圈，相對付出的代價肯定不小。

來與大家分享秘密客最近去某個北市案場，小坪數空間簡直發揮得淋漓盡致，權狀22坪做2房，扣掉公設比34%，室內大概剩下15坪，重點來了，15坪容得下兩間臥房，還有一個彈性空間可以做＋1房，最厲害的就是規劃「兩套衛浴」，淋浴間乾濕分離做好做滿，空間到底是怎麼畫出來的？實在令人感到Amazing。

如此蝸居空間，卻能展現魔術般的功能？像秘密客的家，七年前買的是標準兩房，房屋權狀大約32坪，客餐廳面寬有5米，當然兩間臥房空間也很充裕，在景氣好的時候，建商在設計產品時，以人適合居住的尺度去規劃。

在景氣不好的時候，建商為了拉低總價，將小宅做到最擠最滿，現在的32坪，做到3房不稀奇，硬是規劃出一個＋1房，也是蠻常見的，近期房地產總是存在著不可思議的現象，坪數、格局規劃早已打破市場極限，要如何創造市場熱銷個案？建商各憑本事，接下來小宅又會如何走向？再進一步觀察吧！

#地產秘密客 #房市怪象

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【秘密客看房市 | 關於港人來台買房】

地產秘密客觀察到，近年不少港澳人士因來台就學、工作或婚姻關係，選擇在台灣落腳。據台灣內政部最新統計，港澳人士來台設籍人數連年升高，截至去年底，全台設籍人數已突破萬人，達1.1萬人，創統計以來新高，跟2018年相比年增15%，六都設籍人數最多為新北市，共2774人，其次為台北市2418人，而今年與去年相比，幾乎每個月核准人數都達到去年二倍以上水準。

有代銷高層向秘密客聊到，去年開始港人來台詢問房地產比例激增，雖近期受到疫情影響無法來台看屋，但反而來電詢問建案的人數成長超過三成，最主要關鍵除了舒適的居住環境與外，重點是房價比起香港來說親民許多，光以一個車位價格來比喻，香港高級華廈一個車位破千萬，在台北市可以買三個，房價是移居的最大誘因。

現階段香港高房價、高物價、貧富差距惡化、經濟結構失衡，讓港人直呼吃不消，世邦魏理仕（CBRE）發布2020年《全球生活報告：城市指南》（Global Living) 調查出來，香港房價比上海、東京等一線城市高，不僅是全球房價最昂貴的城市，更是「租金最高的城市之一，平均每月租金為2681美元，排名僅次於紐約、阿布達比。

秘密客友人Andy，一家人在香港租的房子大概30坪，月租金約3萬多港幣，Andy說，房東每年漲房租，一漲就是5千港幣，實在受不了。「住的大樓算滿新的，現在如果要買，市價大概要1200萬港幣，不如在台灣買房。」

目前港人移民來台有5種方法，包括依親移民、投資移民、創業移民、專業移民、讀書移民，其中台灣投資移民金額是新台幣600萬元，遠低於外國人的1500萬，移民條件較外國人寬鬆。

以目前港人移居來台，主要分為兩種購買客群，一類是金字塔頂端客，只鎖定蛋黃區一級地段最具指標的高檔豪宅；另一類則是中產階級，鎖定物件以台幣1000萬起跳為主，尤其港人平日習慣搭乘大眾運輸系統，購屋客偏好條件以交通便利的都會區為首要考量，尤以機能成熟的「雙北捷運沿線」是主要選項，不少建案都有港人買家來台買房，尤其青埔、林口、A7重劃區等地更是明顯，究竟「港人來台置產」真能掀起風潮？會影響台灣房市或價格走揚嗎？有待後續進一步觀察。

#地產秘密客 #港人來台

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【房市黑天鵝 局勢太詭譎】

#秘密客看房市

全台房市面對這隻突如其來的黑天鵝影響下，向來被視為新案百花齊放、衝刺業績起點的「329檔期」也因此幻滅，原本預估今年北台灣推案量上看2500億，卻因這波疫情衝擊，建商延緩推案腳步，與去年同期推案量2219多億硬是少了600多億，年減幅達27.6%，創下2012年以來同期新低。

但究竟房價有沒有下跌跡象？秘密客近期走訪各大案場，的確看屋來人量銳減許多，但似乎價格沒有下修跡象。

業者私下閒聊，在這波疫情影響，有民眾直接開出「芭樂價」，想探有沒有機會撿到便宜，但現在時空背景已於當年SARS不同，從土地價格、建築營建成本持續攀升下，實在沒有空間再讓利，加上現處超低利率時代，各家銀行紛紛把定存利率調降至1%以下，放在銀行的利息收入越來越薄，以現階段來說，房地產仍較保值。

秘密客認為，若這波疫情時間拉長，在經濟衝擊下，失業潮、無薪假會持續湧現，當預期收入減少下，將緊縮消費、暫緩購屋計劃，對房市後續影響恐會加深。

若未來要入手買房，切記考慮的點，不再只是單一功能，除了兼具最基本的自住需求外，包括理財節稅、長期置產獲利，以及未來市場轉手性與否都須仔細評估，最重要的是地段便利、產品特殊與建商品牌，要讓資產避險保值，各項買屋細節可不容忽視。

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#地產秘密客 #房市黑天鵝 #詭譎多變

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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上集和大家分享了不只以下內容：
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0:00 上集回顧
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