<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記5—點交N部曲 驗收公設 先探虛實
某建商董事長說：「房子的好，將來房子會說話。」這句話真是至理名言，但是通常吹自己蓋的房子有多好的，很多都是漏水了、壁癌了、人跑光光了。你以為我真那麼萬能，一眼就可以看透，未卜先知？我只會有青光眼，沒有X光眼，房子蓋得好不好，光用眼睛看是不夠的。
第一屆的管委會，首要任務就是點交公設，小至磁磚、大至電力系統。但你以為新成屋「應該」沒問題？我看過太多社區，點交後一年，頂樓馬上漏給你看、電梯失靈、甚至化糞池爆糞這種事也有。
更有建商在點交前漏夜刷油漆，製造出美好的假象而讓管委會誤判完成點交，更有社區點交後，美好的地下室大漏特漏，豪宅變災區，建商只是打打止水針聊表心意，但後果就是房價馬上打折。
沒人願意那麼累的點交，當初我在當建商賣房子時，那社區的主委只是坐在冷氣房內，吃著喝著我用心準備的咖啡與蛋糕，一邊哄著她今日最美麗，一邊讓她開心的簽下點交同意書，十分鐘內完成點交工作。
報應上身，而今。
通常開管委會，委員會分兩派，一派是親建商派，動不動就說建商好、我工作很忙沒時間、看起來沒問題反正建商還有保固；一派就是親住戶派，一個勁的挑毛病，要建商多付點錢。這兩派都沒有對錯，只有彼此相互平衡，當然每個人都希望建商蓋好的房屋二十年不壞，還願意多付一大筆錢給社區當管理基金。
曾耳聞有建商為了省麻煩及做口碑，房屋雖沒有大問題，但仍願意付出一千萬元給管委會，表達誠意，但這麼大方的建商究竟很少，大多數是被抓到了小辮子，比如建案有二次施工、有開放空間設計違建，聰明的住戶會先要了錢，作為未來被拆除時賠償或修繕的費用。
看看新板特區那六棟因為開放空間違建鬧上新聞的社區，被拆得亂七八糟至今，同樣在板橋就有中古社區發生一樣的問題，但已交屋多年，當初也是隨意點交，出事了只好打官司，最後花了四年時間，才拿回六百萬元的賠償。消費者自己買到這樣的產品在先，雖然事屬違法，但也不代表無法討回公道，管委會如果在點交期預見這樣的結果，先行討回足夠的管理基金，就省得日後打官司的麻煩。
我們開始對外找點交公司，審核廠商時請千萬不要只看價錢，我會請廠商先走一遍社區，在提出報價單時也要先舉出可能的問題，一方面當做選擇參考，一方面請教如何驗收，對每位委員來說也是種學習。
專業點交公司的服務費用一次大約十萬，如果要嚴格審查，比如檢測海砂屋或輻射鋼筋，最貴的要四十萬元。我們才剛成立管委會，哪來的錢付給這些公司？有些點交公司很聰明，知道第一屆的管委會都沒有錢，就會提出替代方案：點交費便宜收只要四萬，但要順便簽下社區的機電保養合約。
反正日後社區也需要機電保養的廠商，這樣的方案真是兩全其美，於是我們便挑了間由大集團轉投資的廠商，也確認過此集團跟起造建商沒有業務往來、以前沒有配合過點交該建商的前期社區，與建商間沒有人情面的包袱，確保我們不會花了錢還被黑箱作業騙了。
為求保險，我告訴得標廠商說：「現在網路很發達，大家都會把點交過程結果都寫在網路上，如果你們很認真，我們自然多說好話，還讓我們社區的保全公司都幫你們拉業績。如果你們不夠專業隨便點交，我們自然不會手下不留情。」
除了點交公司協助外，我還找了保全公司擔任主管的水電技師支援，並向懂水電的朋友諮詢，兩相對照，應該就錯不到哪裡去。
所以準備工作都已完成，接下來的點交大作戰，開戰！
圖說 : 這個流血的牆壁 並不是檳榔渣 而是...漏水!
社區機電保養費用 在 Re: [請益] 低戶數的大樓管理費- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃
我們社區是26戶，今年是第四屆管委會
我是去年的財務委員
告訴你幾個數字給你參考
半日保全: 55000 (東京都報價65000我們請不起)
半日清潔大姊:13000
電梯保養:2500
垃圾清運(兩天一次): 3500
國霖機電:3500
園藝維護:3000
消防檢查:1000 (一年申報一次，大約12000)
以上加起來每個月的固定支出81500元
本社區總銷售坪數1103坪，每坪85元，每個月收入為93755元
這樣RUN了一年多下來，差不多打平，去年還虧損了一萬元
所以你如果16萬要全日保全，應該也會跟我們一樣打平沒賺
現在我們只剩下建商交屋的時候剩下的200萬基金
等20年後電梯壞掉了換一換，然後40年之後應該就需要調漲管理費了
※ 引述《jizzCPBL (JC)》之銘言：
: 剛剛在Mobile01 看到一篇文章講到戶數少的大樓管理費運作 未來會不會是個問題
: 得到原po同意轉貼
: —
: 最近在新竹市區和金雅重劃區陸續看了幾個建案
: 發現大樓戶數都在50-70戶之間
: 如果以管理費一坪60-70元之間計算 一個月管理費能收到大概就16萬上下
: 這樣的管理費養全天保全和清潔人員應該還夠
: 但是大樓例行性機電保養和後續的管路公設修繕也是一筆大費用
: 東扣西扣管理費餘額應該也不多吧 長久下來不會有問題嗎？
: —
: 老實講 這也是講到我心中的疑問
: 最近在新竹市看房 主要也是看關埔和金雅兩個重劃區
: 關埔已經日漸飽和加上高房價
: 另外的問題是大樓太密集 經過Costco都會覺得恐懼 一個建案通常都是200、300戶
: 所以開始注意到新的金雅重劃區
: 這邊新推出的建案就像原po說的只有60戶左右的大樓 雖然現在還沒發展起來 但是確實讓
: 人壓迫感不會那麼重
: 但回頭想想60戶要養大樓人事和公設開銷 頭幾年新房屋還可以 20年後設備該壞也壞 保
: 全和清潔人員的薪水應該也是會漲吧
: 為了壓低成本 最後管委找便宜的保全也是可想而知...
: 戶數多 大家可以分擔管理費
: 戶數少 住戶單純 但未來管理費應該是個很大的負擔 這樣未來管理費是不是個無底洞？
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