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無心之心低消 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳貼文
【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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說到廢人,很多人都可能對這個問題避而不談,也可以說是覺得自己在變廢了,也無心改變,任由發展,於是就越來越廢,想想回顧自己可以說是過的渾渾噩噩,完全不是自己想要的生活,閒來無事刷知乎,突然看到一篇關於人是怎麼廢掉的回答覺得寫的挺好,因此很想抄寫下來激勵自己,在此也感謝知乎答者 曾加的回答,版權歸曾加所有。他從以下5點進行了總結,我覺得說的很到位,也說到了很多人的痛點。
1、沈溺於輕易獲得高成就感的事情:有意無意的尋找用很小的付出就能能得到很大回報的偏方,哪怕是一些虛擬的回報,這種行為會逐漸提高自己的“興奮閥值”,讓人越來越不擁有成就感,這是一件很可怕的事情,從而越來越依賴虛擬的成就感,就會愈演愈烈,陷入惡性循環。
2、接受低信息密度的信息源: 其表現為無需動腦的視頻、圖片、娛樂、八卦新聞等,不願意接受高密度、思考後才能得到的信息(如知識框架、課程、分析報告等),如果隔離了這部分的內容,基本也就隔離了進步的可能。
3、習慣用錯位成就感痲痹自己:有兩類:1 習慣於拿自己擅長的東西和別人不擅長的東西比較,從而獲得自己比別人強的錯覺(如何運動員比學習,和學霸比體育);2習慣於拿別人做事情A的時間來做事情B,來假裝自己B事情做的很好(如自己在節假日做了比別人更多的工作,但也僅僅是在節假日如此)
4、過度依賴(既有可行路徑): 在工作中,習慣了一件事情的流程之後沒有再想過如何改進,只會機械的重複,然後騙自己很充實,於是也沒有了剔除糟粕的意識,需要重複的東西越來越多,消耗的時間越來越長,到最後一看費了很多時間,其實不僅一點點進步沒有,還失去了進步的空間。
5、封閉強化學習的通道 :在學習和接受信息的過程中,只願意執行最簡單的一步,卻不願意執行接下來更為複雜的鞏固和應用流程,其表現為只聽不說、只看不寫、只學不練、還痲痹自己說學到了很多東西,而實際上,這種淺層的學習遺忘極快。有時還不如不學。比如天天學英語,卻從來不寫文章,再比如天天花大量時間刷知乎,簡書等,卻從來不寫答案 總結。
結合以上5點,我們可以對照自己的生活情況,看一下自己到底是“廢”在哪些地方,及時作出改變,也可以寫出自己5條中曾做過或打算做的事情,逐條進行改變,每天堅持進步一點點,堅持帶來大改變,只希望未來我們都能遇到更好的自己,當回首往事的時候不會因虛度年華而悔恨,也不會因碌碌無為而羞恥,要改變的時候,任何一刻都不晚,改變,從現在開始!
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最新曝光:【最高400萬,最低54.8萬,現成交93萬】第2159成交(堅-註冊),感覺5分。 灣仔298電腦特區(軒尼詩道298號廣生大廈A座) 335號舖及333A舖,合共成交93萬。原業主是 Amusing Investment,新買家是Kwok Hung.
335號舖及333A號舖, 面積85呎及87呎,實用面積43呎及44呎, 業主於2013年2月用200萬買入335舖及333A舖。
335號舖於2004年7月以200萬成交過,之後 2009年11月跌至23萬成交。
333A號舖也是於2004年7月以200萬成交過,之後 2008年9月跌至31.8萬成交。
換句話說,兩間舖最高是合共是400萬,最低成交價曾經合共只是成交54.8萬元。 高低波幅可以差86.3%。
此舖應該是經環亞物業拍賣行拍賣,合共建築172呎,開價是80萬。成交93萬, 簽約日期是2020年10月10日, 撤銷雙倍印花稅消息之前。
以原業主2013年200萬購入價計算,93最新成交價,蝕讓53.5%。
298電腦特區為香港一個電腦商場,出售電腦及其他IT類電子消費產品,位於灣仔區軒尼詩道298號廣生行大廈地下至二樓,近集成中心。 廣生行大廈A座是1976年入伙, 基座298電腦特區是2003拆售, 現在買家普遍要蝕一半至七成以上。 發展商廣生行現在已被華人置業收購。
灣仔298電腦特區和附近的灣仔電腦城皆廣為人知,於同一時期開業,其經營模式學習深水埗黃金商場,樓上鋪面實用面積不大,服務種類有:整機組裝、出售電腦硬件、周邊設備、軟件等。
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《24.5萬買個香港舖市蝕讓紀錄》尖沙咀首都廣場2樓,S154,2013年11月22日以378.3萬買入,原業主姓周,2020年10月22日登記以24.5萬售出。蝕93.5%, 創造香港蝕讓歷史!
這是我自己剛剛入去影的相。 我一入去,管理員,馬上認得我。「Calling 總部,李根興嚟咗!」 我好快就被他們趕走 ?!
Anyway ... 不要信圖則的空間。圖則虛線的位置,代表上面是一大支橫柱, 只有約腰的高度。(see picture) 。
可以企人的面積只有實用16呎 (肯定廿呎都唔夠?)。 其他虛線以內的地方都企唔到人。 只可以放幾個箱。
我沒有 official 的建築面積,因為個個當年劏舖都只是吹水。我估當年售賣的建築面積約120呎,實用面積則是約50呎, 但可以企人的面積只有16呎。
2013年售賣劏場的時候,基本上是沒有監管。因此建築面積都是亂咁吹, 實用約四成。? 離曬譜! 當年好多師奶/公公/婆婆,落街買棵菜,就被拉咗入去買間舖。有啲陰公錢,真係唔應該賺! 因此我永遠唔會掂劏場。
首都廣場前身是DNA Mall, 於2013年「劏場大王」尹柏權劏出來成為約700間舖。提供2年5厘回報保證。現在間間蝕約七八九成 ? 尹柏權於2012年至13年間拆售多個劏場 (仲有荃灣地皇,荃灣荃立方,大埔大日子,之前有深水埗深之都,天水圍新北江等),只是首都廣場、地皇及荃立方,估計帳面已賺約15億 。
尹柏權剛離婚,但於2020年7月27日,涉嫌在豪宅內藏毒被捕。 同居27歲女朋友於26日墮樓亡? (Note: 記住對你老婆好啲?? ...... 好男人,唔單止背後有個女人。失敗的男人,背後就是因為太多女人。)
好多人問我,好唔好投資劏場? 希望明白,買街舖無人用/買樓冇人住,你可以關門唔開燈,唔開冷氣、唔請管理員。 但商場唔可以。 每個月每間舖也要貼出管理費/差餉/電費/雜貨,約千多元。 當七百個業主入面,有一個心淡,十個心淡,一百個心淡,人間消失, 其他要負責的業主費用就會相對提升。 越交越多,萬一大家都唔交,就成個商場熄燈,熄冷氣,炒管理員, 變成白粉/妓女/乞兒樣樣齊,好過瞓街。 Look at 佐敦廣場 since 1992!
今次蝕讓是香港歷史,破紀錄! 但我覺得有時低處未算低。 佐敦廣場前排就有間舖,由1992買入,26年後,2018年8月成交了13萬元,建築134呎。每呎只是970元,是近年全香港最平舖的呎價紀錄。28年後今日,佐敦廣場我估 - 仲平! Go see yourself today ? 每間舖十萬元都賣唔出!
因此我們等這個首都廣場到2041年,再講 ...
李根興 Edwin
P.S. 如果你有閒錢,輸曬、輸突都冇所謂,幾十萬買間核心舖,why not,博一博! 但如果希望靠佢搵食,收租,養家活兒,我祝你好運!
我從來唔搞劏場,我爸爸會打我 ? 李根興 Edwin
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一對替代一個
唱:JC 陳詠桐
曲:WE5
詞:張楚翹
編:何秉舜
監:何丙
尚記得 從何時跟你遇見
沿路有過驚險
唯求同步去改變
情感也許 從無心之間早引領路線
緩緩地接近你 慢鏡拍低每天
讓記憶 隨時光散落將浪漫呈現
讓我看真 原來相戀似穿針引線
需要學會專心不要敷衍
懸崖或低谷如沒法可免
靠著這熱吻共抱世間變遷
從一開始找到了最好一個
從來都知你愛護我
這一刻經歷就算多
原來一起可分擔更多
複雜過才明簡單都夠好
足夠快樂過
從今一對替代一個
甜蜜總比苦澀多
從今開始不要誰來許可
情人從來都喜愛 我是我
可交出心靈猶如當初
談情 根本不必驚結果
因為你才明簡單的抱擁
足以抱住我
從今一對替代一個
請一生繼續陪住我
共你一起 才明瞭不靠賣相
仍願意去欣賞
從相識已經 戀上
場景太多 難忘於街中跟你笑著吻
甜蜜地眼望眼 越看越覺得 吸引
從一開始找到最愛的這一個
從來都知你愛護我
這一刻經歷實在太多
原來一起不必講太多
複雜過才明簡單都夠好
足夠快樂過
從今一對替代一個
甜蜜總比苦澀多
從今開始不要誰來許可
情人從來都喜愛我是我
可交出心靈猶如當初
談情 根本不必驚結果
因為你才明簡單的抱擁
足以抱住我
從今一對替代一個
請一生繼續陪住我
請一生繼續陪住我
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