【誰是放寬發展商收購 #祖堂地 門檻最大贏家?】
林鄭將宣布研究放寬2,400公頃新界祖堂地出售限制,比明日大嶼仲大,市值可達數千億,必成為發展商囤地目標。
本研社研究員近日分別上咗兩個電視節目,提出三個關鍵問題,政府尚未解答:
◾祖堂地旁不少土地已由發展商持有,鬆綁祖堂地,起晒貴價私樓,邊個最得益?會唔會觸犯中央所指嘅 #壟斷行為?
◾為此而修改《新界條例》,是否潛在觸犯基本法第40條?
◾政府聲稱唔知道全港2400公頃祖堂地係邊、幾大、分佈,呢啲關鍵資料都無,憑什麼話祖堂地有發展潛力?
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▌完整片段
無綫新聞 2021-09-28 鄉事派歡迎政府擬放寬售祖堂地條件 有團體憂利益傾向發展商https://news.tvb.com/local/6152eee6335d19de4079e577
NOW TV 2021-09-30 【時事全方位】如何善用祖堂地增加土地供應?(二)
https://news.now.com/home/local/player?newsId=451589
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▌延伸閱讀
#放寬祖堂地 民間深度觀點:
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
https://liber-research.com/tso2/
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】
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【港台視點31:阿公地,無得避?】https://fb.watch/7d_leus_59/
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港台視點31 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
【消息:施政報告將放寬發展商收購 #祖堂地 門檻】
成2,400公頃祖堂地連位置分配都冇公開過,今日就話幫發展商放寬,方便佢地收地囤積起豪宅項目,將會令政府收番私人地更大阻力。
==商鄉大茶飯==
2,400公頃 (2.4億平方呎) X 市價2,000元/呎
=4,800億
咁大個改變,益得咁明顯,現屆政府係咪都有好大責任助長緊大地產商既 #壟斷行為?
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#祖堂地技術文
#簡化發展管制
#土地研究
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港台視點31 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳解答
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
#肢解城市規劃 #8月專研
未有發動土改鬥香港地主,地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目,由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施,唔單只會加劇香港土地兼併分田地,亦將會根本性改變香港城市土地格局。
早在今年4月,星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ,有發展商向政府建議賦權予民政專員,「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意,牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術,政府已經話成立小組配合研究跟進,又唔見檢討丁屋政策咁積極?
▌「豬頭骨」都變「大肥肉」
放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」,實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地,正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段,難以發展私樓,所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋,最後態度其實也是不甘不願。
如果降低門檻,相信發展商即刻可以加速兼併有成2,400公頃 (大過明日大嶼兩倍) 既祖堂地業權,尤其在祖堂地附近囤地的發展商相信會更加積極,割據新界土地,本來作為「豬頭骨」的祖堂地即刻變成「大肥肉」。香港4大地產商有上千公頃農地儲備,咁樣幫佢拆牆鬆綁潛在俾佢地囤多2倍有突。
而鄉事派當然想分一杯羹,2018年有鄉事派表明不反對政府以甲級農地價收祖堂地起公屋。但到了今日要「簡化城規程序」,就即刻叫政府放寬出售門檻,善用新界土地,以「合理條件」發展祖堂地。同樣「要錢唔要地」,但土地發展的主導權最後就交到發展商手上,而政府覓地建公屋居屋將更加舉步為艱。
▌「神秘」的祖堂地
一講新界「祖堂地」突然好似變左好多地出黎咁,其實只係一種土地擁地形式,用地上都只不過係新界農地、棕地或者屋地,反而係一直係地產王國難以克服嘅眼中釘。而家政府研究幫地產商起釘,講左咁耐政府連向公眾交個全港祖堂地分佈地圖都冇。
早在2018年政府聯合鄉議局成立新界祖/堂事務工作小組,研究如何加快祖堂地的出售同發展,但到了近日,連建制派在立法會質詢問及祖堂地嘅數量同面積,政府都可以話無相關備存資料。在政府未有官方數字之前,鄉事派連同民政就話要研究點樣加快出售。看來政府都知,祖堂地似乎真係一塊不可告人嘅大肥肉。
明明話要解決房屋問題,一味賴地硬話冇地,但就連最基本的祖堂地的數量分佈及面積都冇,究竟又點樣可以搵地呢?而家搵搵下地,又講到幫埋發展商搵,放寬祖堂地出售門檻,助長發展商囤更多地,遲啲用嚟起貴樓私樓,又加劇左房屋問題。
所以簡化地產商既發展管制根本唔係解決房屋問題既手段,只係向地產商分肥肉同阻礙左解決房屋問題之舉。
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參考資料:
【星島消息人士:地產商倡祖堂地「鬆綁」 八成宗族成員同意可賣】 https://bit.ly/3jNpbVF
【有問冇答】立法會二十一題:祖堂地 (2020)
https://bit.ly/3yyUBVC
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#發展商土改前瞻
#祖堂地技術文
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#規劃研究
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講返呢場口水擂台先啦 , 實力太過懸殊 , 其實 冇乜嘢值得好講 , 即係等於黃一山同埋李小龍打, 三個字已經講完, 冇得fight, 只不過咁, 我哋網民一向都好鍾意食花生日呀, 咁梗係喺佢哋今個口水擂台之中, 睇下有啲乜嘢畀我哋傾下笑下啦. 由於我上一條影片已經講咗佢頭七分鐘嘅花生, 你哋仲未睇既麻煩自己喺呢條影片我放咗條link, 慢慢lun返, 我就由佢哋第八分鐘開始講.
延續返上次主持問佢哋代鬧藍營廣告商不夠堅定
電視台或藝人被觀眾定型,甚至被投射想法,被劃分為黃藍,玻璃朱認為是被扣顏色帽子,甚至令她及其他藍營藝人失去廣告商的支持,沒job做,「我自從撐警之後,我所有KOL job冇晒!
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此時,雪雪立即代玻璃朱出頭:「我覺得我要幫你鬧啲廣告商,好簡單啦,譬如你見到黃嗰啲,你見到好堅實㗎,邊間慘就全村人去排隊,話要去『懲罰』佢,咁點解藍營嗰啲人又唔去『懲罰』吓撐藍嗰啲人㗎呢?」
呢個我可以幫佢答 , 因為某一批人只係講利益嘅啫 , 你有蛇齋餅粽係咪出現囉 , 你叫佢自己暗錢去嗰啲餐廳食嘢支持下? 你請佢去就差唔多 , 點解有啲舖頭有人去排住隊懲罰 ,有啲舖頭就拍烏蠅 , 功利現實同埋良心,已經解釋咗點解有啲舖頭冇人幫襯嘅現象.我認為係一個商業社會,你做好你本身嘅分是就已經夠啦,不如話你係做餐廳嘅做好啲食物,你係做演員嘅就應該做好你嘅表演,咁就未已經解釋咗點解有啲餐廳,同埋藝員冇表過態,都一樣可以生存到,你又自己冇job, 嘉欣你唔係做緊自己行業內嘅事吖嘛.你硬要同嗰班插頭沖出嚟差吖嘛'. 咁當然亦都唔排除呢個peter仔啦 ,警嫂 ,明嘅明嘅 ,
...................
Michelle.姐亦都有喺節目講, 佢自己都有好多藍色藝人, 但係都冇同藍營嘅藝員朋友割席, 如果佢覺得因為立場唔同而同呢一啲朋友割席就係好Clichés, 即係好老土, 好陳腔濫調食古不化咁解 ; 我自己都係呀我身邊......................班人自己去分黨分派啫 .人哋商業電台同埋blue tv都冇分顏色 ,一樣接廣告接到手軟 .如果你話大家收入少咗 ,亦都可能係因為近排疫情 ,廣告商都好謹慎去落廣告 ,Budget有限就要好審慎搵邊啲代言人㗎啦 ,
提到電視台近日風起雲湧,MIRROR及ERROR的人氣更高到一個誇張的地步,雪雪認為:「我覺得呢個...................MIRROR及ERROR被指努力,很多TVB藝人或歌星亦很努力,雪雪再出擊:「呢個先最奇妙吖嘛!大台啲人冇人睇,弱台……弱到唔弱嘅嗰啲收視率都唔識計嘅,好低嘅,呢度就有個世代問題。你大台依然靠傳統嗰個收視率,幾點畀咩你睇,
呢度有少少補充 , 而家計算電視收視率嘅, 係一間國內有份投資嘅公司 , 你話你一個數據出嚟嘅準確度, 佢哋係喺放部機去大約一個數目嘅家庭做sample collect data , 如果真係咁高收市嘅 , 廣告商都唔識得喺你個台落廣告 , 咁你係咪鬧曬成香港嘅廣告相係豬呀 .
Michelle姐繼續講, 但而家啲後生仔根本唔鍾意跟住個時間表(電視節目表)去做人,佢哋有自己個agenda,.................真係就係咁講㗎啫,我成日都落旺角食飯,可能我呢啲樣周街都係啦,都叫做有自知之明, 旺角邊條街呀 , 係咪砵蘭街呀
佢話: 一樣之嘛,其實我本身對MIRROR係一啲反感都冇㗎!(有冇睇過類似演出?)睇過啲咪傳媒報道同埋啲片,我覺得都charm嘅,嘩, 表 , 打撚到呢
但係奈何地,我覺得過份地報道到某一啲位係反感……即係嗰啲叫反效果呀,sorry。」
雪雪聞言,立即笑問玻璃朱:「當年你有冇嬲譚詠麟同張國榮霸晒啲娛樂版?某程度都係一樣,再退多幾十年,我未出世嘅年代,蕭芳芳同陳寶珠都霸晒嗰啲版面,我啲前輩話畀我聽,當任白紅嘅時候.
之後,玻璃朱認為電視台計收視點數在世界各地通行,指這是很多國家的指標,
下刪3000字, 我都講咗因為而家無線tvb佢哋用嗰個計算收視率嘅機制, 廣告商知道係唔準確, 所以咪唔用呢個收據畀生意你做囉, 你估廣告商白痴嘅咩
Michelle姐就好簡短咁樣用咗兩三句說話已經打發咗你條仔細啦, 而家啲人係睇view數, 係如話好多外國公司youtuber InstagramFacebook,如果你去買like擺roadshow嘅話畀人check到成個袋都冇埋㗎大佬, 唔可以做數㗎, 你估.................呢啲外國公司可以好似淘寶咁樣去買票數, 微博有幾百萬成千萬個鐵粉咩, 如果你youtube畀埋bell數 , 我都做啦 , 不過後果自負, 人哋係用ai去scan 你有冇出古惑 , 一經發現 , 你成個台一夜之間冇咗㗎喇 ,金賢咁嘅系統 你先至可以喺個 YouTube view數嗰度反映到 , Artist歌手嘅受歡迎程度呀嘛 . 你啲數就真係堅 . 嗰時代喺度變遷緊㗎啦 ,
Michelle姐都講咗啲人睇完之後仲會share㗎嘛 , 咁你收視率 係用部機係佢連接個sample家庭嘅電視機 , 你點樣分享呀 . 人哋個個上網睇㗎啦 , 連啲廣告商我係多咗喺個網上面放廣告㗎 , digital Marketing ,你懂不懂呀
講講下唔夠人講佢就轉話題 ,
:「其實我覺得唔止兩個電視台嘅競爭,因為有太多唔同嘅平台,例如Netflix呀,上網睇內地節目,或者外國節目……」此時雪雪在旁邊笑邊搖頭說:「如果拉埋其他去討論,其實冇乜討論空間,Netflix我哋做唔到嘛,我哋係本地電視製作呀……我嘅着眼點唔會放喺電視台度,根本就係所謂娛樂節目嘛,譬如網上有好多本地年輕人嘅,亦都好高hit rate,好多人支持,甚至好多客落廣告,即係只要你有創意有人欣賞,自然錢呀,人呀乜都嚟晒。」
拿玻璃珠唔係我唔醒你啦, 喺度幫你宣傳埋你個youtube channel啦 , 那他我對你幾好 , 你哋如果覺得佢有誠意嘅 , 都可以去surprise佢 , 我慣好公道㗎 , 佢無非都係想出名啫 , 係呀網上係有好多選擇 , 有萬鳩幾個人支持你呀 , 我覺得唔差喎 .
講真嗰句 , 如果你真係教人煮嘢食嘅話 , 咪撚講咁多廢話 , 我覺得佢煮嘢食未必差得過媽媽張嘅 ,不過你係都要拆出嚟冇辦法 .為仔死為仔亡 ,餵仔撐男 先至有得上床 .
到最後, 玻璃豬呀 , 都係兜返去tvb嘅藝人 畀人哋網絡欺凌 , 收頭 , Michelle姐姐講到有啲冇耐性, 長話短說 , 佢都係話兩邊都有畀人欺凌呀 ,
咁我就做個總結 , 覺得佢哋而家冇廣告接就話收到人哋欺凌 , 不如大家都各自做返自己份內嘅款項先..............................
因此香港用這個計算觀眾人數是完全冇問題,但雪雪即插口說並不同意其說法。「我做咗娛樂記者好多年,一直覺得詬病嘅,就係如果TVB嗰個所謂嘅點數,只不過係幾多戶人裝咗部機去做一個projection,但而家係實際一個view我click入去,好清晰話畀你聽呢個(點數)唔代表晒我哋嗰批人囉。我唔係話個計法冇代表性,而係佢個代表性唔係做畀觀眾睇,而係做畀廣告商睇,廣告商攞住呢堆嘢去落廣告咁解。」
玻璃朱指網上跨平台7日數據,通常只有少於10%人去睇,計起上來只有兩點收視,因此不要說計算收視率沒有指標性,認為落廣告始終需要靠一個收視率去做。她說:「全世界都用緊嘅嘢,唔明點解我哋突然間唔buy囉!」雪雪即反擊說:「唔係buy唔buy,而係制度改變咗,而我哋繼續用緊舊制度去對應一個新時代,係不合時宜,我只能夠講當ViuTV正常播節目嘅時候,其實都好低收視率,佢重播都好少人睇,但你同人講,個個都講到喎,點解呀?因為我可以攞嗰條片去share,即使你冇去Viu任何平台去睇,不過你去咗我個平台睇咗,好多人share出去,咁呢個係一個新嘅模式,而呢個數字係可以好龐大嘅。」
發牌機構已包含道德底線
節目中,主持問到玻璃朱有否覺得TVB有問題,她想了想說:「我覺得TVB其實進步緊,自從志偉哥(曾志偉)返咗入去之後,例如以前淨係得星夢嗰一班人,但起碼你入返四大唱片公司入去,將成個音樂層面,即係我哋細細個好looking forward去睇嘅《勁歌金曲》,點解呢幾年搞到咁差,講真,我都覺得有冇搞錯呀?我哋都好開心終於有返個良性競爭喇,你哋唔使再講咩一台獨大,譬如最近ViuTV好有noise,我哋都啦,王晶都有屎尿屁啦,哈哈,呢啲出唔出得街㗎?我覺得每一個層面嘅觀眾,我哋都要迎合嘅,但係低俗到某一啲位,我都想講一講呢個節目(《ERROR自肥企画》),佢低俗到某一啲位係去到朋輩欺凌,我最驚係細路仔會覺得原來整蠱人係咁好玩,我又擺個波去炸吓佢下體先!」
此時雪雪就糾正玻璃朱的說法,指這個原本是一個有懲罰性的遊戲節目,每個人都有機會受罰,因此不存在朋輩欺凌問題。作為家長的玻璃朱就話擔心小朋友,雪雪即說:「你個仔都瞓咗覺啦……你哋成日話道德底線,道德底線對於一間發牌機構入面,只要你唔犯例,香港係冇人理你喎!」
離題扯Netflix討論
此台,例如Netflix呀,上網睇內地節目,或者外國節目……」此時雪雪在旁邊笑邊搖頭說:「如果拉埋其他去討論,其實冇乜討論空間,Netflix我哋做唔到嘛,我哋係本地電視製作呀……我嘅着眼點唔會放喺電視台度,根本就係所謂..............娛樂節目嘛,譬如網上有好多本地年輕人嘅,例如試當真游學修等嘅人,全部好有誠意、好有諗法,佢哋亦都好高hit rate,好多人支持,甚至好多客落廣告,即係只要你有創意有人欣賞,自然錢呀,人呀乜都嚟晒。」
堅稱黃人欺凌藍人
玻璃朱和雪雪在結尾時,終於擦出火花,雙方舌劍唇槍你一言我一句,但玻璃朱來來回回不斷強調「網絡欺凌」,實係嗰邊都suffer緊,都係事實嚟!」玻璃朱:「咁起碼啲藍人唔會欺凌啲黃人,啲藍人唔會走去V同藍兩批人,黃嘅人同樣受欺凌吖嘛,我而家惟有局住代表佢哋去講嘢啦,嗱!你又代表藍去講嘢啦!」而玻璃朱此時強撐說:「我都係講嗰句啦,欺凌嘅話,有一邊係零舍嚴重啲嘅,你哋成日話要爭取自由,點解唔畀自由人哋,我覺得係講唔通囉!」
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