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【買法拍屋超級省？破除迷思看這裡！】
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常常在媒體看到法拍屋的聳動新聞：「50坪的房子用市價不到一半的價格就買下來！」或是「一釋出物件就引來超過100人瘋搶！」你可能會認為法拍屋是小資族的購屋新天堂，只要避開兇宅、海砂屋，就能瘋狂撿便宜🤑
甘阿捏❗️❓
這可能是個迷思，實際上法拍屋有許多眉角需要留意，將細節一併考慮進去，才能實際評估是不是物超所值。在「入坑」前，先來看看你對法拍屋的了解有多少吧！
等級1️⃣：超便宜，想省錢的好選擇
等級2️⃣：一直打折、流標的屋子可能有問題
等級3️⃣：品質不一，而且無法事先看屋
等級4️⃣：不點交的法拍屋，可能還有人在住
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【買方因海砂屋主張解除契約，須屋主同意嗎？可以主張市價減損嗎？】
買方交屋後，因水泥塊掉落，檢測才知道屋主出售的房屋是海砂屋， 屋主不同意解除契約，買方該如何主張權利？...⬇️⬇️⬇️
📍「海砂屋」並非法律上的專業名詞，為日常一般用語，但因房屋混凝土氯離子含量超過國家標準，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，水泥塊剝落等，房屋耐用年限，亦因此減短，因減少一般房屋所具備通常效用，所以，氯離子含量超過國家標準，即屬物之瑕疵。
📍買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少價金，但解除契約顯失公平，買受人僅得請求減少價金，所以除因解除契約會顯失公平外，買方得向屋主主張：
1️⃣解除契約。
2️⃣減少價金。
3️⃣損害賠償。
買方主張解除契約，如果屋主表示不願意呢？..🤔
📍其實解除契約有二種，合意解除及法定解除..
▶️合意解除是指雙方同意解除契約，當然買方須得賣方同意才能解除契約。
⏩法定解除是指有法定事由時，買方可以依法解除契約，無須經賣方同意。
所以，房屋倘有重大瑕疵，例如氯離子含量過高，這是解除契約的法定事由，✅買方當然依法可以主張自行解除契約，不須經屋主同意。
然而，買方主張解除契約，房屋依法要回復原狀移轉登記返還屋主，屋主當然也須將價金返還予買方，但買方可能面臨：房屋裝修後如何回復原狀❓是否有房屋可住居❓屋主有無資力返還全數價金❓所以，如果房屋尚可安全使用，買方必須考量是否主張減少價金。
📍最高法院肯認減少價金的計算，是以買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算出應減少之數額，也就是：
➡️房屋於買賣時，有瑕疵和沒有瑕疵之應有價值比較後，再依二者之差額占沒有瑕疵之房屋應有價值比例計算。
➡️訴訟程序上，法院則會囑託專業機構，如不動產估價師公會，估算買賣契約訂定時之房屋價值及因高氯離子影響所致之價格減損值與比例，估定買方可以主張減少價金之數額。
都更非常重要，但每次地震倒塌的建築常常不是「老舊公寓」，建物倒塌有很多原因，首長不應該用嚇唬的方式任意歸咎單一原因。
#世界上哪有哪麼好的事？
就算要推動都更，但難道要市民把土地貢獻出來給建商，建商更新期間，市民又得乖乖自己花錢租房子等，容積獎勵、容積移轉所增加的樓地版面積都讓建商賣，最後原住戶只換回一個小了1/3的房子⋯
市長罩著建商？世界上哪有這麼好的事！
一坪樓地板面積的建造價格大約16萬。
一坪土地市價150萬-250萬。
都更的權益分配是商業談判，不同地區、不同地價，都會有不同條件；輪不到市長為建商先畫下分配原則。
實際案例一：
土地面積：近2500坪
開發後樓地板面積：近23000坪
增加了近9倍的樓地板面積，請問原地主若要求一坪換一坪，再加停車位，哪裡不合理？
實際案例二：
地主56坪的土地參與都更，最後換回175坪的房子和5個停車位。一坪換三坪，還被嫌不符居住正義。
171130三立 名下房產24筆 李婉鈺「炒作都更」兩手賺
影片網址→https://youtu.be/LFZkgYptz3A
話題性十足的新北市議員李婉鈺，其實是個房產小富婆，名下擁有24筆地產，家族更是長期投資都更案。房仲業者說，靠著比市價便宜的成本買進中古屋，一邊等都更題材、一邊賺租金，如果發現都更議題沒了，還可以貸款放著不繳，走法拍程序等於兩手賺。
記者 葉庭 ／綜合報導……↓
▲李婉鈺出身營建世家。
新北市議員李婉鈺堪稱「地產小富婆」，因為在新生北路上還有吉林路段都各有12筆房產紀錄。李婉鈺身價有多驚人，這些位在中山區的精華路段，光是名下就有24筆房地產。
▲李婉鈺名下有24筆房地產。
房產專家陳泰源：「中山區一帶的一般中古屋行情，約莫是65萬至70萬左右，豪宅的話破百萬也有，但平均大概一坪是90萬左右。」
▲房產專家表示，中山區一帶的中古屋行情，約莫是65萬至70萬左右。
投資眼光獨到，因為李婉鈺出身營建世家，不只擁有南加大土木碩士學歷，還當過拓興營造執行長，家族更是長期投資都更案。熟悉房地產炒作的專家說，靠著低於市價成本買進中古屋，等待都更期間一邊當包租婆收租金，如果發現都更沒賺頭就會進行法拍屋程序，等於兩邊賺。
像是李婉鈺名下這間錦新大樓被法拍，法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，等同可以幫事故屋洗白。
▲李婉鈺靠炒作都更兩手賺。
房產專家陳泰源：「透過法拍程序來漂白，也就是說可能這房子有一些瑕疵，它可能是兇宅、輻射屋或海砂屋，但是法院並不會針對房子的瑕疵來做擔保，法拍程序用正常行情來買的話，它的獲利約莫至少3成。」
李婉鈺在當選議員兩屆，副業靠著最熟悉的房地產，是不折不扣的單身富婆。
新聞網址→http://www.setn.com/News.aspx?NewsID=320378
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2017/11/171130-24_30.html
160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。
【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事
資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？
若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！
【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
