2002年7月5日至19日,德國福斯汽車(Volkswagen)運用臺北市「京華城」購物中心的球體建築(化身為其logo)進行宣傳,而這張圖片即是當時所空拍的京華城一帶景色,拍攝者為陳敏明,圖片來源為國家文化資料庫。
鏡頭往東望,圖中與京華城隔著市民大道五段(原為鐵路)對望的是臺北機廠;市民大道以北(左)是松山區,以南(右)是信義區;畫面上方的河流為基隆河,對岸(上方)則是內湖區。
當時外觀醒目的京華城營運未滿一年(2001年11月23日開幕),24小時營業的京華城在夜裡,彷彿臺北市區的一顆明珠般燦爛奪目。
樓高12層的京華城,擁有一千多間商舖,據估每年能夠吸引多達3600萬川流不息的人潮,可說是前景看好的購物休閒觀光景點。
【回顧18年京華煙雲】
京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠,1987年由威京集團購得,占地2.66公頃(約為8,000坪)。
1990年,都市計畫委員會決議通過,該地由工業區變更為第三種商業區,限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用,容積率為392%。
京華城之興建於1998年3月8日動土、2000年6月2日上樑、2001年9月完工。
原訂2001年10月22日開幕,卻因同年9月襲台的納莉颱風帶來豪雨造成台北大淹水;9月17日,大量的雨水湧進了京華城的地下室,淹滿地下七層樓的水量多達40萬噸,導致京華城無法如期開幕;在全力搶修下,京華城的開幕日僅僅延後一個月,趕在同年11月23日正式開幕。
京華城坐落在台北市松山區八德路四段138號,北臨八德路四段、東臨東寧街、南臨市民大道,地處台北市的黃金地段,以「商業中之高科技產業」為經營訴求,展開現代新穎之經營風格。因此在開幕時,京華城自認會是一個每年能夠吸引3600萬人潮的國際級都心型觀光休閒購物中心。
京華城耀眼醒目的建築設計構想,源自中國傳說裡的「雙龍抱珠」,其中的大型球體建築之直徑達58公尺、基礎深達85公尺(地下7層),為國內首創最深建築基礎結構。
另外,京華城之建築的最大特色,就是以四根巨柱載重,創下目前世界最大球形商場建築結構體的紀錄。
2017年,一直有容積率爭議的京華城傳出解套消息,釋出了當時的最大型商用不動產標售案;年底,台北市政府都發局提出都市計畫修正版本,同意京華城容積率放寬到560%。
2018年2月底,京華城臨時股東會決議通過處分資產提案,並且授權董事長處理。當時市場咸認,台北市政府通過京華城容積回復560%之後,令京華城的賣相變佳,其不動產市值至少增加百億元。
2018年3月27日《工商時報》報導,佔地面積達4,986坪的京華城求售,並委託戴德梁行首開國際標;據市場估計,京華城不動產價值上看新台幣300至350億元,有機會創下台灣有史以來金額最大的不動產標售紀錄。
台北市政府把通盤檢討松山區都市計畫一事列為2018年度時程,因此市場預期,京華城若能爭取到鬆綁六大用途,將可進一步開發為高級住宅,其開發價值更可上看600億元。
一旦京華城有機會都更重建,未來開發為辦公大樓是最好的一條路,因為近年的住宅市場雖從高峰下來,但辦公和商業不動產市場仍繼續往上走,若以目前台北東區辦公大樓每坪月租上看3,000到3,700元而言,京華城將會引起金融壽險公司的興趣。
市場人士預期,由於京華城已連年虧損,若能順利處分獲利出場,對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大小股東來說,將是一大加分的退場機制。
京華城基地面積為4986.71坪,堪稱史上底價最高的標售案,首次標售底價高達380億元,2018年12月開標,卻因無人投標,以流標收場。
2019年2月,京華城標售案捲土重來,不過更改了標售規則,採「未知底價」的方式投標,即事先不公布業主出價,而是由業主在開標前一周,將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管,直到正式開標時,先開啟信封公布標售底價後,再開啟投資人已投遞之投標封。
2019年3月29日,京華城標售案第二度開標,但因「未有有效標單」投標,再度以流標收場。
2019年6月27日,京華城進行第三次標售,底價載於標單不揭露,但因無有效表單而三度流標。
2019年9月25日,京華城第四度標售,底價打9折落在342億;最後由威京集團旗下的中石化透過鼎越開發以372億1萬元標下。中石化表示,主要看好台北市A辦供不應求,未來將打造四棟頂級商辦,目前傾向出售,但也不排除出租。
2019年9月25日晚間,京華城副總經理阮信囊證實,京華城將於11月30日正式熄燈,結束18年的營運;約有120位員工依勞基法進行資遣,百貨公司裡的200多家專櫃會通知廠商結束營業相關事項,至於禮券部分,電子禮券等同現金,會退還給消費者,而商品券則有使用期限,將擬訂後續退還事宜,盡快對外公告。
2019年11月30日是京華城的最後營業日,京華城的創辦人沈慶京近日受訪時表示,京華城是他「理想的幻滅」,經營18年來,若連折舊算進去,總共賠掉130億元,光是現金就賠超過60億元。
沈慶京不諱言指出,京華城失敗的最主要原因是商場環境設計欠佳,包括垂直電梯數量不夠、樓層的透明度和穿透性不足,以及停車場空間規劃欠佳造成尋車不易。但即使發現了缺點,想要改善,卻因為必須付出極高的代價而只能打消念頭,結果導致連年虧損,於是,後續的增資全都是為了繳納利息給銀行。
未來,京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓(保留京華城既有的地下室連續壁及基樁)的頂級智慧化科技商辦大樓,由李祖原設計,預計2020年拆除京華城後申請建照動工,並於2023年完工,屆時可望成為台北新地標,且讓我們拭目以待。
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
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Downtown is for people── Jane Jacobs
《偉大城市的誕生與衰亡》作者Jane Jacobs生平
Jane Jacobs(1916-2006)(出生名Jane Butzner)是都市規劃領域非常重要的作者,徹底改寫了建築與都市計畫的理論與實作。無論是贊同或是有所批評,都無法排除她論述的影響。2016年5月4日百歲冥誕時,Google就是以她的頭像做為網站的Logo。
她父親是醫師,母親曾經擔任小學老師與護士。從小受到父親很深遠的影響,喜歡查閱百科全書。父親告訴小孩,不要輕易許下自己無法實現的承諾,尤其是「我這一輩子(the rest of my life)都….」。就讀小學時,有次老師要學生承諾從今以後每天都要刷牙,她就不舉手,也說服同學不要舉手,結果被趕出教室。她痛恨學校教育,所以高中畢業就急著去工作,想要寫作或當記者。父親則認為應該先學習一技之長再上班,於是她學了速記(當時還沒有錄音機)。第一份工作是某小報的婦女版編輯的無薪助理。18歲到紐約尋找工作機會,住在姐姐家(布魯克林皇冠高地)。有天在曼哈坦搭公車,受到站名Christopher Street吸引,下了車,就愛上格林威治村了。
這裡有吸引人的建築、蜿蜒的馬路,有市場、書店、咖啡館、劇院、修鞋店… 是很有創造力的鄰里,她覺得這裡才是應該定居的場所。她的速記能力,幫她找到一家公司秘書的職位,於是有能力搬到格林威治村居住。後來,紐約先鋒論壇報刊載了她的一首詩。這幾年她經常探索、觀察、描繪紐約的鄰里,就幾個主題報導。Vogue雜誌刊載一些她的文章,一篇文章的稿費就相當於她一個月的薪水。她接著從觀察人孔蓋(上面的文字)進而研究其下(紐約地下世界)管線的運作。
當時,哥倫比亞大學還沒有招收女生,她只能進入推廣課程,修了地質學、化學、動物學、法學、政治學、經濟學等,得到很高的成績。不過她並沒有大學的畢業文憑。25歲的時候,哥倫比亞大學出版社就出版了她的第一本書:比較美國的憲法以及草擬憲法當時不同的爭議。後來到The Iron Age雜誌工作,寫文。有鑑於家鄉Scranton礦產關門,二萬多人失業,數千家庭外移尋找其他工作機會,家鄉有可能成為鬼城,她撰文討論這個問題,引來注意,政府也因此將(服飾、背包)工廠設置在此,增加許多工作機會。但是雜誌社老闆卻認為她是麻煩製造者。當時性別歧視嚴重,她因為是女性所以薪水只有男人的一半。於是她又組工會,爭取工人的權益。1943年進入政府單位(戰爭資訊)工作,為鼓勵愛國心、說服美國人參與二次大戰。此辦公室於1945年收攤,她進入另一政府雜誌部門工作(Amerika Illustrated),宣揚美國的民主來對抗共產獨裁,文章翻譯成俄文,以對俄宣傳。
28歲與建築師Jacobs結婚,在格林威治村買房。這裡有各種族、不同背景的居民,有餐廳、小店、廠房、洗衣店、理髮廳、披薩店、酒吧,是個有趣的成長地點。有了兩個兒子後,母親的角色又讓她有了不同的觀看城市的觀點。這個城市會是一個有活力而安全的地方嗎?1952年政府雜誌部門關閉,她轉到Architectural Forum雜誌任職。她開始撰寫有關建築、都市計畫的文章。戰後,大量少數族裔搬遷進都市中心來找工作機會,居住在擁擠、條件很差的環境裡。政府開始大量都市更新,清除舊房,興建高級華夏、劇院、政府辦公大樓,也為貧窮者興建國民住宅(現代主義風格的高樓)。Architectural Forum雜誌就非常關心以下諸問題:什麼是都市更新/重建美國城市的好方法?人們應該住在高層還是低層的建物?都市空間要如何安排,讓小汽車得以通行?商業與住宅空間的關係為何?她後來到費城、波士頓參訪,看到了舊社區的活絡與多樣,新高層國宅的單調與危險。當時超大街廓的國宅,缺少轉角的報攤與雜貨店(可以聯絡社區感情),高層阻礙了家長關照遊戲的兒童,犯罪的危險讓人更不敢出門。
1956年Architectural Forum雜誌編輯臨時無法到哈佛大學演講,請她代打,她勉強答應,結果演講空前成功。她批評都市規劃師偏愛單調無聊的超大街廓高層國宅,卻不喜歡沿街的低矮建築。她認為如果沒有糖果店、小飯館、洗衣店這些居民可以碰面的地點,居民就更難有機會相遇。將傳統社區剷除的同時,也將社會社區一併剷除了。當時Fortune雜誌的編輯William F. Whyte就坐在台下,深受她原創的想法所吸引,邀請她為Fortune寫一篇專文。但是雜誌社其他工作人員卻抱持保留態度,認為一個騎腳踏車上班的女人,沒事的時候在鄰里搞社會運動,從沒寫過一篇偉大的文章,恐怕無法勝任此大任。她寫了名為Downtown is for people的文章,強調都市之所以有趣就在於豐富的街道生活。她宣稱都市規劃師所推動的開闊、公園式的、不擁擠的、對稱、有秩序的空間計畫,其實就跟墓園一樣。舊都市中心也許有些髒、有些醜,但是大規模的空間計畫會摧毀街道。洛克菲勒基金會希望她可以將此文擴大成為一本書,給她經費,可以暫時不用工作來寫書。Random House出版社的著名編輯也幫忙要幫她出書。
正在寫書當時,Robert Moses規劃了一條四線道快速道路將會穿過格林威治村,毀了華盛頓廣場。然而此廣場,是社區各族群非常重要的活動地點。Jacobs於是組織當地居民,起來反對此道路計畫。Moses擁有權力與傲慢,開闢快速道路、橋樑、公園、聯合國總部,讓汽車族可以住在郊區,到市中心上班。任何擋在他計畫前面的,都將遭他摧毀。他認為讓快速增加的汽車快速移動的重要性,值得付出摧毀舊有社區當作代價。Moses在會議上大吼:其實沒有人、沒有任何人反對這個計畫,除了一堆媽媽桑。然而Jacobs等人成功阻擋了快速道路的興建,她也成為著名的社區領導人與公眾人物。Moses認為應付汽車,就是拓寬馬路;但Jacobs認為道路愈寬汽車就愈多。後來她又成功阻擋了Hudson Street削減人行道寬度以拓寬車道的計畫(她就住在555號)。
書籍正要出版之際,又聽聞市政府從聯邦政府拿到經費,要研究West Village是否是貧民窟,是否應該拆除/更新。她們馬上組織起來,到市政府。市政府給一個月的時間,要她們證明它不是貧民窟。她們組織、辦活動、調查、示威、遊說、參加公聽會,花了一年的時間,才成功阻止這個清除計畫。(看中某塊地、指定為貧民窟、清除房屋、財團得力)
《偉大城市的誕生與衰亡》帶來巨大衝擊,無論贊成或批評,都會受到此書觀念的影響。批評者認為,她只是想要複製格林威治村、太過羅曼蒂克、工廠會帶來污染、不是每個人都住得起。城市史學者Lewis Mumford同意她對都市更新的批評,但是不贊同她批評花園城市。出版社收到讀者寄回此書,上面寫道:作者用不實證據,破壞他的名聲。揚言要告作者,署名Robert Moses。多數讀者則稱讚她的想法有原創、啟發、挑戰。紐約警察局喜歡她的人行道安全的論述,邀她演講,並將此書列為警察訓練課程的必讀書籍。此書,也很快受到國際矚目,翻譯成德文、西班牙文、義大利文、荷蘭文、葡萄牙文、日文,目前已經銷售數百萬本。
接著Moses又提出連結荷蘭隧道與威廉斯堡橋額的東西向快速道路Lower Manhattan Expressway的計畫,他認為經過之地已經是衰敗之地,十線道的快速道路可以讓東西向汽車通行,經過重建之後,此地的房地產價格也會上升。教堂神父聯合Jacobs,組織社區民眾反對快速道路興建。(會摧毀小義大利、部分中國城、猶太區等)她們成功擋下快速道路。可是幾年後,此計畫又捲土重來。Jacobs笑稱,快速道路必須要殺三次才會死。在公聽會上,因主持人不公正,偏袒規劃方,民眾呼喊We want Jane。Jacobs發表意見後,提議來個和平遊行,經過講台。速記員緊張得把錄音帶掉到地上,遊行隊伍故意將錄音帶踩爛。大家喊:沒有記錄,公聽會不曾存在。主席叫警察把Jacobs逮捕。她在警局待了兩個小時後釋放。經過幾個月,判決她小額罰款。社區民眾籌款,幫她繳交罰鍰。經過漫長努力,最後終於才又將快速道路擋下。
Jacobs的書籍/言論,影響許多世界其他城市,阻擋大規模摧毀傳統鄰里的都市更新,阻擋撕裂鄰里的快速道路。成功說服政府停止大幅用推土機剷除窮人的家以及各式小店,鼓勵人們欣賞城市的各種機會與刺激。1965年,紐約市通過Landmarks Preservation Law(註:應該是受到Penn Station拆除的影響),次年聯邦政府通過National Historic Preservation Act,1974年國會正式廢止都市更新計畫。建築與都市計畫,也開始教導學生要民眾參與,而非一味地從上而下規劃。
1968年參與反越戰示威而入獄。也為防止兒子遭徵兵到越南打仗,舉家搬到加拿大多倫多。到了多倫多又遇到快速道路計畫,聯合市民將其擋下。在加拿大,她一方面持續參與社區運動,一方面持續寫作,出版好幾本其他重要書籍。
《偉大城市的誕生與衰亡》是誠品書局推動的經典書籍之一。臺灣的城市究竟要設置哪種大眾運輸系統(台灣都市使用大眾運輸的人口比例在全世界中排名後段班)、推動怎樣的都市更新、房價過高導致城市變得單調無聊的問題如何解決、如何藉由土地規劃建物保存來增加自然的街道之眼(而不是無所不在的監視器),都值得來閱讀此書以為借鏡。出版社如果有再刷機會,也可以藉此修正幾個翻譯錯誤的地方(像是將「家父長制」的花園城市理念,翻成「合夥」)。
此文主要重點摘要自
Lang, G., & Wunsch, M. (2009). Genius of common sense: Jane Jacobs and the story of The Death and Life of Great American Cities. Boston: Godine.
Kanigel, R. (2016). Eyes on the street: The life of Jane Jacobs. New York: Knopf.
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看過一些車子沒有mark
有些甚至頭尾都拆掉
如果換貼其他可以說屁孩或特色
但沒有Logo也沒貼東西是為了什麼?
不想讓人家知道品牌(丟臉?)
高級車的想低調?
還是純粹掉了懶得弄XD
有什麼不為人知的原因?
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