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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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#高重建 ，土生土長 Start up 人，是港產 ICO 項目 LikeCoin 發起人。

隨着加密貨幣熱炒， #ICO （#首次代幣發行 ）成為最炙手可熱的集資途徑，2017年，全球 Startup 利用 #ICO 集資金額，已經超越風險投資。LikeCoin 在今年1月初，完成 Early Believer 的集資階段，好比是 Pre-IPO，首階段籌得至少1,200 枚以太幣（ETH），即是超過800萬港元。
LikeCoin 不日公開發售，目標是籌集12,600 枚以太幣，用昨天市價看，相當於8,300萬元，比不少創業版IPO集資額還要多。如果你未聽過ICO，難免覺得集資額太誇張，但一個月前，另一家本地公司 Matrix ，透過 ICO集資，成功籌得相當於 1.2 億港元的加密貨幣。
新股上市前會做 Roadshow，高重建最近一周也忙於走訪全港，對象不是什麼基金經理或是分析員，而是走入大學、書店、Cafe，和學生、創作人和傳媒人推廣 LikeCoin。
只不過，將IPO 比作LikeCoin，高重建無論如何，是無法認同的。
因為對他來說， LikeCoin 的本質，並不是投資。
本質不是投資
高重建另一個身份是拉闊遊戲辦公室創辦人，在中港開發手機遊戲起家。去年他開發新平台 Oice，把拉闊遊戲過去創作遊戲角色、美術圖像、音樂等素材庫，開放供其他創作人二次創作視覺小說。他希望 #Oice 可成為「#課金 」平台，讀者能夠有途徑支持視覺小說，把收益拆帳予美術、音樂原創者。
可是問題接踵而來，「課金」多為小額，經過信用卡、支付平台抽佣，原創者剩不了多少，如果拆帳涉及在不同國家，既要兌換貨幣，又要從不同銀行海外轉帳，費時失事。
「我想公平、高效率拆帳，用法定貨幣無法做到。」
用加密貨幣做得到。
加密貨幣用到的區塊鏈，核心特性是「#分散共識 」，用數學演算法，令獨立的「#區塊 」能準確地記錄每一筆資料。聽起來沒什麼太不了，但實際卻做到「 #去中心化 」，數據庫不再是由單一機構或個人所控制，而是分散在每一個參與的個體上。透過加密貨幣錢包，在區塊鏈上收費拆帳，完全避開了支付平台、信用卡、銀行，效率快得多。
在區塊鏈上，高重建看到解決問題的希望，「區塊鏈不是萬能，也不是仙丹，但可以是切入點，解決存在已久的問題。」
LikeCoin是什麼？
LikeCoin 利用區塊鏈技術，用來紀錄內容（圖像、文字、音樂、影片等）。放在 LikeCoin 體系的內容，當有人引用、轉發等，區塊鏈紀錄便會修改，做到溯源的作用，它同時是創作者、用戶、內容平台等組成的生態圈，當網民向作品打賞俾Like，LikeCoin 便流入創作者電子錢包。就算是引用不同原創作的「二次創作」，基於溯源網絡，LikeCoin也可以分帳予原創作者。
LikeCoin 更大的野心，是解決創作往往無錢落袋的問題。
高重建也是創作者，他的文章多年透過 Creative Commons方式發布，放棄收入；他很清楚創作人有空前廣闊的發布平台，卻沒有行得通的收入模式。
「我不靠寫文章搵食，但其他創作者呢？我明白，有創作者覺得（互聯網的開放）模式好離地，開放作品授權，但又無答案（收入模式），咁我食蕉咩？」
高重建希望 LikeCoin 成為答案。
在 LikeCoin 發行的初期，讀者不用付出，便可在LikeCoin 的生態畀Like支持作者，創作者得到的LikeCoin，可兌換成其他加密貨幣或法定貨幣。和大部分加密貨幣一樣，LikeCoin供應會封頂，十年之後，新增 LikeCoin 供應會漸漸減少，讀者要打賞創作者，就需付鈔購入 LikeCoin，目標就是用十年時間，成就這種讀者願意付出，也有途徑付出的生態。
這刻你問高重建，有了LikeCoin之後，寫一篇文章會收到多少錢，他無法給你答案。
「但我希望，相對目前的生態，是 better off 的」。
區塊鏈就是「改變」
區塊鏈的核心就是帶來顛覆，尤其在權力越集中的地方，中介利益愈大，區塊鏈帶來潛在的改變也愈大，這是高重建最看重的價值。
所以當畢菲特說加密貨幣價格是泡沫，高重建毫不上心，「通常 disruptive 的技術，都會有畀人炒賣一刻，或者所謂泡沫化的一刻。」就像1999年的Dot-com bubble爆破之後，互聯網或者圍繞互聯網基建的價值，不但未有因價格泡沫爆破而受影響，今天這些行業的價格更是不斷上升。
作為 ICO 發行人的高重建，覺得自己的工作不應去捕捉加密貨幣的價錢，「我只在意區塊鏈帶來什麼價值，我只會在意它能解決什麼問題。」
LikeCoin 出糧不是為有型
高重建希望，參與團隊也可以相信加密貨幣的價值。因此，團隊以至他自己日後出糧，也不會收港紙，而是收 LikeCoin。
「這不是為有型。」高重建強調，要別人相信 LikeCoin 的價值，自己應該坐言起行，「舉個例，就算你有 1萬蚊人工，因生活需要，要兌返99%做法定貨幣，我覺得不是問題，你可以兌。」
「但你首先要認同呢個是有價值的 token，技術上要熟識在不同貨幣之間轉換等等，這當中有技術考量。」
這也是高重建堅持叫 #CryptoCurrency 作#加密貨幣 ，而不是虛擬貨幣的原因 ，「我相信，不一定是法定貨幣，才是真實的。」
ICO這種新興集資模式，有不少弊病，無監管，無保障，項目質素良莠不齊，失敗率高，甚至有人集資後捲款而逃。內地去年更叫停首次代幣發行（ICO），南韓緊隨其後，美國開始出手嚴管ICO，連本港證監會2月也發表聲明，警告涉及證券投資的ICO違規。
高重建當然知道這些風險。說實在，他也覺得不少ICO項目很有問題。
高重建眼中，ICO好比一把刀，「在乎你怎樣用」。
「ICO如一把刀 在乎你怎樣用」
他提出監察 ICO是可行的，ICO 有社群監察，有技術方法可作盡職審查，當然有一定門檻，「但難道看招股書，看投資產品尤其衍生產品的分析，門檻就不高的嗎？」
在LikeCoin 而言，負責發行的 LikeCoin foundation 本身是非牟利，日後財務報表會公開，讓出資者及公眾知道錢用在那裡，還會引入兩名第三方董事監察。
高重建選擇用 ICO，最現實功能是提供開發資金，更大考慮的是，要集結更多的人參與。ICO 沒有股東這概念，有錢的你可以參與買入 LikeCoin，沒有出錢的你也可加入做創作者，用創作賺 LikeCoin。若項目成功，LikeCoin升值，不但出資的你賺錢，做創作的你也可以受惠。
那高重建以及參與 LikeCoin發行團隊，又有何得益呢？
長遠看，LikeCoin約一成發行量，是預留製作團隊的LikeCoin，「我們做好這件事，手頭有 LikeCoin，對 LikeCoin的 需求存在，LikeCoin 會升值。」
說到底，LikeCoin 升值與否是果，最重要還是它能否帶來#disruption ，是否能改變行業的生態。
「如果成功，我都是作者，當然有得益。」高重建說。
註：本周開始，全新〈金融中心〉專題將於《蘋果日報》逢周一刊出（公眾假期順延一日），敬請留意。
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高重建眼中，ICO好比一把刀，「在乎你怎樣用」。
「ICO如一把刀 在乎你怎樣用」
他提出監察 ICO是可行的，ICO 有社群監察，有技術方法可作盡職審查，當然有一定門檻，「但難道看招股書，看投資產品尤其衍生產品的分析，門檻就不高的嗎？」
在LikeCoin 而言，負責發行的 LikeCoin foundation 本身是非牟利，日後財務報表會公開，讓出資者及公眾知道錢用在那裡，還會引入兩名第三方董事監察。
高重建選擇用 ICO，最現實功能是提供開發資金，更大考慮的是，要集結更多的人參與。ICO 沒有股東這概念，有錢的你可以參與買入 LikeCoin，沒有出錢的你也可加入做創作者，用創作賺 LikeCoin。若項目成功，LikeCoin升值，不但出資的你賺錢，做創作的你也可以受惠。
那高重建以及參與 LikeCoin發行團隊，又有何得益呢？
長遠看，LikeCoin約一成發行量，是預留製作團隊的LikeCoin，「我們做好這件事，手頭有 LikeCoin，對 LikeCoin的 需求存在，LikeCoin 會升值。」
說到底，LikeCoin 升值與否是果，最重要還是它能否帶來#disruption ，是否能改變行業的生態。
「如果成功，我都是作者，當然有得益。」高重建說。
註：本周開始，全新〈金融中心〉專題將於《蘋果日報》逢周一刊出（公眾假期順延一日），敬請留意。
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