"高點到了嗎？"，三不五時就會被顧客詢問這個問題。
市場價格屢創新高，新建案開出區域新高價後，帶動中古屋上漲；而中古屋漲上來後，下一新建案更有理由開高價，就這樣一案拱一案。
50萬看久了，40萬就習慣了；
而60萬出現個幾次，50萬見怪不怪，40萬好像也不貴了。
與其去探討房價水位的合理性，倒不如去深究(2020至今)長達一年半的漲勢，其房價背後支撐的根本原因。這較能有助於讓我們判斷未來。
我認為，致使房價成長需符合以下條件：
1.買盤需求強烈
這應該不用太多提點，全台目前都處於"房源供不應求"的情況，也被外界俗稱"鎖籌碼"。
其中，我相信有不少比例是投資客的介入與操作，加速了房價的上漲。但一個巴掌拍不響，若不是市場買盤強勁，若不是買方願意買單，也不會有如今的局面。
2.購買力支撐
新竹買盤以園區客為主。基本上，只要園區業績仍好，新竹房價就會長存支撐力道。所以你買新竹的房子置產，某部分也是在賭園區的未來與前景。
但總價總是會有個負荷上限，所以我們會發現，現在建商在推新建案，雖然單價一直往上飆升，但坪數卻規劃越來越小，這是趨勢使然。但若想要買到一定的室內空間，以及購入條件好的房子的買方，把預算拉高則是必然。
3.市場氛圍
目前態勢底定，毫無疑問是"賣方市場"。
現在大概沒有買方會再像三年前一樣，說著："實價登錄打X折出價"，也不會再有買方說："屋主成本高那是屋主的事，我只出我認為合理的價格"。
而局勢一旦確立，就很難翻轉。很難翻轉，這句話並不是指說："以後完全不會翻轉"。房地產其實還是會有個景氣循環存在。
那什麼時候會氛圍會翻轉？就是當有黑天鵝降臨時(例如：政府突然改變稅制、或利息突然調漲、或全球經濟嚴重受創等)，置產者認為買房子投資效益沒有很大時，氛圍就有可能轉變。
上一次台灣房地產較為低迷的時候，是約莫在2015~2017年的時候，那時正值房地合一稅剛上路的時期。投資人認為短期交易要被課那麼多稅、投資的話恐怕肉不多，想把資金抽回，拿去配置在其他的投資項目。當屋主們都有這樣的想法時，釋出量一多，價格不穩，買方便成為了相較受惠的一方。
而至於為什麼房地合一稅2.0的上路，不但沒有引起拋售潮、反而帶動房價上漲？我覺得很大的根本原因在於：大家已經經歷過一次了，已知該如何因應。而且現在市場熱錢太多，如果置產只是單純求個穩，那房地產自然會被很多人視為避風港。
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總結：
需求+購買力+氛圍=促使房價上漲的主因
未來會如何，我想這沒人會說得準。但從這幾項因素去評估風險，相信你自己會有答案。
新竹小坪數建案 在 [請益] 新竹買房選擇困難- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃
文長~~
目前看了幾個區域與案子,實在很難選擇
預算能力與理想的購買要求如下
1. 34歲,在竹科工作
2. 年薪勉強破百,目前一年花費約30萬(含稅金,勞健保等支出),約可存70萬吧
3. 可動用現金約650萬(150萬是父母給的,要買房父母還會在給200吧)
4. 總價(含車位,下同)希望在1100萬以下(具體看地點與屋齡)
5. 大概都會是單身,故無學區考量
6. 沒車,之後沒必要也不會買,但還是會買車位(不考慮機械車位),避免要轉手時或不得不
買車時造成困擾
7. 沒有剛需,只是租屋久了,想看看若有可負擔的好物件,就乾脆買下來
8. 想住離公司近一點跟吃的方便又多的地方,故希望新竹東區或竹北高鐵附近,其他地點
完全不考慮.(太遠,即使便宜,那不如繼續住金山街)
9. 能靠近六家線各站是最好的,因為我沒車,家人要來,或是我回家(頻率頗高3周約一次)
就比較方便
10. 3房或大2房 [註]
11. 新房為佳(最好5年以下含預售),因為中古屋也沒多便宜,若買太舊的(>20年),又怕之
後更難轉手
12. 可保值,能容易轉手為佳,因為最後有可能回南部定居
[註] 一個人住其實不需要買到3房,但是考量到能讓父母可以long stay(不會在新竹定居,
因老家與祖產在南部,我哥也在南部成家立業),故希望能多一個客房(畢竟父母出了這麼多
錢,不留一個房說不過去).2房不太夠是因為現在為了低總價,都是規劃小2房(小於3坪),只
能一間當臥室,一間當書房(我很需要),就沒有客房了.
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目前看了幾的物件,最後先篩選3個物件做考慮
A. 關長區 - 賦居
當初看到這件案就覺得超讚
優點
1. 靠近新莊站,又是這區域少見的小坪數
2. 附近機能很強,這附近平價吃的其實不多,但還好可以到新莊街,光復路,金山街去買
3. 離公司近
4. 保值性應該很強
5. 3房的格局還算不錯
缺點
1. 最大缺點就是貴吧
2. 連樣品屋都沒有,只觀察平面圖怕遺漏一些細節
3. 這是只蓋過一案的建商的預售屋,所以還沒蓋完還是會怕有問題,也不知品質風評如何
最近第2次去看只剩2F(獨立管線應該不會塞住)的2房與3房各一間,
會沒有view與採光不佳
2房(主建物16坪,朝關東國小)總價940萬,可惜格局不太好,單面採光
(所有圖片都引用自591網站)
3房(主建物24坪,朝關新北路)總價1350萬,對我還是很高價,快1年前還有11F時要1443萬吧
此區域另一個不錯的小坪數就是約10年昌合原創,但是一直沒有釋出物件,
有的話看實價登錄也是很貴
然後就是離車站遠一點的北歐三小國了,雖然也是約10年屋
但總價並沒有因此較低也要14xx萬左右,似乎不如買賦居就好
其他就朵夫跟咖啡系列吧,總價會較低一些,可惜這些都是機械車位
B. 光埔區
這裡每坪單價雖然比關長區稍微便宜
但整體缺點也不少,所以一直沒仔細研究個案
1. 沒辦法走路約10分鐘內到車站,而且到車站好像沒有平整連續的人行道,可以方便拖拉
行李
2. 被慈雲路,高速公路,costco,迪卡農,變電所包圍(尤其是慈雲路以西那側),加上這附近
總戶數超多,上班怕出入超塞,costco與迪卡農也怕假日會塞與吵
C. 高鐵特區 - 禾水岸
目前喜歡的剩下D棟6F 2房(主建物18.8坪),這裡算是少見大2房
已有裝潢(含3台大金冷氣),總價約1100萬(含裝潢105萬)
裝潢風格可接受,但是有些擺設不能改是缺點
如床的方向,開放式書架,書桌太小太淺
這點很重要,因為我想要大書桌可以放雙螢幕,然後腳伸直後胸口還可以頂到書桌
優點
1. 高鐵區新成屋,不知道是什麼原因,單價算是這附近新房裡最便宜了吧,甚至比寶佳的和
發首湛還低
2. 離高鐵近,但走路還要13分鐘,有點尷尬的距離
3. 高鐵重劃區道路方正又寬又有人行道,整體市容佳
4. 朝河岸的永久棟距與view,但是前面有電塔,美中不足
5. 2房格局好,無走道,有玄關,可以放下電器櫃,但裝潢的餐桌只能放3個椅子
格局如下,但實際裝潢擺設有些不同
6. 3面採光
7. 新成屋+裝潢,可以馬上觀察優缺點與入住
缺點
1. 浴室很窄,且若能2衛浴會更好
2. 這裡真的沒啥機能,吃的超少,診所藥局,加油站等也超少
(我是指嘉豐南路以東這範圍,若是找高鐵前站的案子會更慘))
小小的金山街超商密度都比這裡高,就可看出一斑.再過個5年我覺得也不會增加太多.
是不是買這附近的都是開伙比較多?還是說其實這裡人口沒那麼多?
3. 高鐵在旁邊很大聲,關上窗戶好像就聽不到,但關上就不能通風
4. 太靠近興隆橋,要上下橋反而要稍微繞一下
5. 上班很遠,很怕上班時塞車到懷疑人生
6. 保值性,這附近推案那麼多,機能發展也沒很快,若要脫手,是不是很難?
7. 綜合其缺點,總價也沒特別便宜,感覺還是900左右較能接受,這裡已經是高鐵特區外圍了
不然坪數差不多,總價只便宜100萬左右,是不是就買關長區的還比較值得與方便??
D. 科學園路 - 昌益文境
優點
1. 離公司很近
2. 科學園路上吃得多,也可以到光復路,長春街,金山街吃
缺點
1. 不是重劃區所以這裡市容沒那麼好,人行道基本上也是沒有,怕保值性不佳
2. 附近有大廟(直線約200米),怕有活動時會吵與交通堵塞
(這個社區對外只有3大出口,2個就在廟旁)
3. 潛銷時就賣光,沒有樣品屋可以體驗
4. 目前網路上放出的3房(主建物約24~26坪)總價至少要12xx萬起,也不便宜
5. 43戶怕管理費偏高
6. 有店面,若是賣吃的,會不會變缺點
7. 沒有靠車站
其他建案,如國泰禾,清大玉璽,昌益文清,主科主人系列,瑞典綠洲系列等
看過也是有幾個大缺點導致不考慮,細節就不說了
請問有人研究過這幾間或是區域的人可以指點一下嗎?
尤其是有住在那附近,在竹科上班的人可以分享經驗嗎
單身收入又不高買超過1200萬(房價所得比超過12)會不會太狂了,
還要另外加上裝潢家電,各種稅,仲介費等也要再加100萬了吧
在竹科上班,我不敢保證能做到退休,或是年紀大了壓力受不了自己先離職
而且新竹我覺得整體建設與交通並沒有很好
連捷運/輕軌都沒有,對沒車的較不方便
另外一個方案是繼續租房存錢,以後再回高雄/屏東買房
短期規劃是在竹科再賺個3~5年,中期就是做10年左右,長期則是做到退休
而且高雄建設發展都不錯,真心喜歡,南部的食物也吃得較習慣
缺點就南部一般薪資較低,且跟我行業接近的職缺也很少
還有朋友(雖然很少)都在新竹,離開會很難過
感謝收看~~
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※ 編輯: minowsky (180.177.3.139 臺灣), 11/04/2019 00:25:31
而且竹科工作,我不敢說能安穩做到退休
而且老爸說買太貴,收入都被房子吃掉了,生活品質會受影響
※ 編輯: minowsky (180.177.3.139 臺灣), 11/04/2019 00:46:39
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