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<新聞> 34年最高單月漲幅！美國房地產走在瘋狂邊緣

美國八月份就業報告不如預期，
新冠病毒每日確診可能要挑戰一月份高點了。
如果聯準會要繼續放水，屆時收手要付出的代價可能會越來越大。
六月房價 YoY 18.6%，比次貸期間還高。
中國則是先砍為敬，幾個大城市都在緊縮房地產，
也是少數出現房價下跌的大型經濟體。

廣州樓市躺下，指導房價“打骨折”
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最近，美國房價、房租又漲了。

美國最新樓市資料顯示，房價、房租皆創紀錄飆升。據S&P CoreLogic Case-Shiller全國房價指數6月同比增長18.6%，創下歷史新高，是自1987年該指數開始發佈以來的最高水準。

目前的房價增幅甚至還要比2006房地產泡沫時代增幅還要高。根據該指數，現在美國的房價較2006年高峰以來增長了41%。今年以來，美國的房價一直漲的很瘋狂，4月美國20城房價就已經創了2005年11月以來的新高，比2008年金融危機前還瘋狂，而後每個月漲幅都在新高。

另一邊，租房市場也如火如荼。據美媒報導，由於市場需求激增，租房市場正陷入“報復性反彈”。今年二季度，租賃公寓的入住率漲了50萬套，7月房屋入住率高達96.9%，推動新簽租約的租金上漲17%，創歷史最高水準。

https://www.gelonghui.com/p/484857

單以價格判斷房市，似乎可以認定目前的房市是處於景氣狀態，但如果將成交量變數納入判斷，國內房市的景況，似乎沒有想像中的好！按照近廿年的房市歷史經驗判斷，雖然政府實施了一連串房市改革措施以達到居住正義的目標，但要以此促使房價下跌，似乎不可能，僅能讓房價不要急漲，而是達到緩漲的目的。在房地合一稅實施後，投資客離開房地產市場，預售屋銷售率或是中古屋買賣移轉棟數將呈現趨緩的情況，因此，我們認為未來房價幾乎不可能急漲，至多讓房價合理化，依GDP的增減幅度變化。

【台灣房市點評】#歡迎留言討論
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因為疫情被困在家裡那麼久的大家，在最近疫情逐漸解封後有沒有想去看房的衝動呢？
市場普遍認為疫情會嚴重打擊房市，是否真的如此呢？M平方整理了幾張圖表為大家看懂房市供需！

▍來看圖表 📈
從圖1我們可以看到建築貸款增速確實受到影響，因為疫情導致的缺工加上原物料成本還是在高檔，導致部分開工的意願降低。

但從圖2、3我們可以觀察到需求面還是很暢旺，圖 2的 #住宅貸款增速和房屋交易 等數據都還在創高，圖 3 可以發現 6 月的 #房價增速 仍在上漲，我們統整出 2 個原因：

1️⃣ 目前房貸利率仍然非常低，在台灣央行仍未準備升息前，房貸利率將維持在低檔一陣子，這也激勵了房市需求

2️⃣ 除了中美貿易戰升溫，台灣疫情相對穩定也吸引了許多僑外商和台商加碼投資臺灣，這也增加了台灣房地產的剛性需求，即使在政府出台一連串的房市調控政策，仍無法壓抑房價的上漲，而且在疫情穩定後，這些剛性需求者也將回流房市，開始積極看房

▍結論
今年要看到房價下跌我們認為有一定難度，而且這還關係到央行未來何時會升息，根據過往的經驗，當央行進入升息循環時我們才比較能看到房地產較大幅的下跌，但短期發生的機率不大。

▍後續還有什麼要關注？
根據歷史經驗來看當圖1的 #建築貸款餘額增速 來到高點甚至下滑時，通常代表建商增蓋建築的意願正在減弱，也是建商預期供給狀況的一個指標，若出現持續性的下滑，則代表預期供給太多（完工新建案），後續的房價增長也容易在基期逐漸墊高下趨緩。

黃金交叉，見底大成交要配合大成交量等等的投資理念Jack已經聽過不少，他也想在投資市場上賺一筆，他聽說銀行加息會使股市和房價下跌於是他決定在加息之前抽身，無奈Jack每次運用所謂投資技巧都以虧損收場，這是為什麼呢？因為以上所提及的投資理念和技巧都有他的盲點。

首先，甚麼是移動平均線呢？兩條移動平均線同時上升的時候，短線的平均線超越長線的平均線叫做「黃金交叉」，行情看涨，例如50天移動平均線，升破250天的移動平均線叫做「黃金交叉」；相反，當兩條平均線同時下降的時候，短期的平均線跌破較長線的平均線，叫做「死亡交叉」，行情看跌。他的盲點就是移動平均線具有滯後性，也就是說當交叉訊號出現時，價格很可能已經累積了不少變動，屆時才入場難免會變成高位入貨而被套牢，因此，當訊號出現時不需立刻買入可以觀察一段時間等價格調整的時候才入場。最重要的是其實有數據顯示，「黃金交叉」出現後股價下跌的情況其實是多於上漲的。大家要小心啦

第二 見底總需要配合大成交量嗎？當然不需要，在市場底部反彈的時候其實只有小部分投資者買貨，又何來大成交呢？因此，答案應該是價格觸底的時候，成交量會減少，以美國納斯達克指數為例，翻查其過往十年的表現，結論就是每一次納指見重要低位的時候，往往成交量是平平的，甚至成為當時成交量最少的幾天，那甚麼時候出現大成交呢？就是當指數觸底上揚，升穿阻力時要配合成交增加，如果我們於價格調整，等待大成交出現，很可能會錯失很多趁低吸納的機會。

第三，加息就等於經濟不好了嗎？股價房價都要下跌了嗎？其實在經濟學上，加息的主要作用就是要為了防止經濟過熱，提升借貸成本，減少貨幣供應、抗通脹、減低投機性等等的經濟活動。這樣做看似不利於經濟發展, 其實是政府想讓整個牛市週期長一點，穩定發展，以避免出現市場震蕩的情況，或者是經濟過度膨脹造成泡沫。事實上，美國最近40年的經濟史也反映出了, 基本上每一次加息最後都會導致股價房價的上漲，所以加息、緊縮的政策，對於股市房地產中長線來說是個利好的訊號，因此在歷史上，每一次加息週期都讓資產升值。

以上意見希望可以幫助大家打破坊間謬論，不用再「輸得不明不白」。

**國語片段已經標籤"國語"，亦放於另一playlist分隔，希望，國語為母語的粉絲仍然有公平數量分析；廣東話是母語朋友建議不要內進啊，可到廣東話的片段看，內有千多套以上免費影片～謝！**

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本集節目內容：
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◆張國煒返國：打工仔不委屈 倦勤？蓄勢待發？張國煒擬辭”陽春董事” 全面退出長榮航空？張國煒心寒不回長榮航 死心放棄？以退為進？
◆ 忠臣林寶水回鍋掌長榮 張國煒時代走入歷史？網友發起”還我張國煒” 長榮航非K董不可？長榮航股價小跌 沒了張國煒投資者失信心？
◆蔡英文遭爆主持財產會議 不知兄長炒地、投資？蔡英文家族產業曝光 橫跨生技、房產、加油站？蔡英文家族爭產浮檯面 同父異母哥哥意外曝光？
◆八縣市土壤液化區今公布 民眾提心吊膽的一天？ 61%民眾想搬家 房屋在液化潛勢區不想再住？ 房貸民眾54%憂住液化潛勢區 房價下跌難換屋？

今日來賓：
前立法委員（民）沈富雄
財訊總編輯 梁寶華
資深媒體人 陳東豪
立法委員（國）費鴻泰
資深媒體人 陳鳳馨
資深財經交通記者 曾建華
民進黨發言人 楊家俍
北市土木公會理事長 洪啟德

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