《墓園禁忌 靈魂陪葬》#好友投稿
大家好,我是錯別字。
宗教習俗總是繁瑣,很多老一輩的提醒,年輕一輩卻覺得多餘,但就是這個多餘,讓我有接下來的故事可以講。
(感謝陳泰源提供故事 以下為第一人稱改編敘說)
大家好,我是阿源。
差不多5、6年前吧,我一個非常好的朋友家人過世了,問我可不可以幫忙喪禮上的拍攝工作,因為我跟他真的很要好,加上去拍拍照而已不覺得多難,所以就答應了。
他們是相當傳統的家族,喪禮下葬在彰化老家,當時我一路拍拍拍,拍到墓園棺木要下葬時,法師高呼要迴避,很多人都轉過身子,但我想我是來拍照的,是志工欸,來幫忙的應該沒差吧;二來,自己也有點鐵齒啦,所以就沒有迴避。
當時朋友的某位親戚,是一位阿伯,看到我沒轉身還在拍照,好心提醒我
「陳泰源啊!陳泰源,要轉身啦!」因為他不知道我的小名,就直呼我的本名。
我笑了笑說好,拍了幾張才意思意思轉身,當我轉身的時候,原本掛在左手腕的幸運麻繩掉了!
坦白說,麻繩材質本來就會因為戴久脫落,而且綁的時候有許願,脫落象徵願望實現,所以當下還有點小開心,撿起麻繩放進口袋,但一切的噩運,就從這裡開始。
首先,我把家有機械式停車格,我沒開車出租給別人,來承租的大哥問我,他的休旅車可不可以停,我回他
「這方面我不是很懂,你看別人怎麼停,你的車子跟他差不多應該就可以,但還是要看一下比較好,因為我真的不懂。」
後來他老兄的車頂被壓壞,跑來找我理論
「你當初說可以的!為什麼會這樣!」
「我沒說可以啊!」
「你當初說有!」
死無對證,休旅車大哥一口咬定我的錯,要我全賠!我不答應,他就跑來公司門口大罵,那時真心想躲進廁所一整天不出來,後來找了警方來處理,才緩和一點,是緩和不是結束,結果第二件事情又來了。
忘了跟大家說,我是一位房屋仲介,當時有位客戶把他的鑰匙給我,說有客人看房就自由帶去看,這麼信任我之下,我卻把鑰匙弄不見了!
我找了老半天真的找不到,想說東西不見只要你不找它,等等就會出現,偏偏第二天屋主打給我說
「泰源啊!我剛好在附近,忘了帶鑰匙,你的鑰匙借我。」所以就東窗事發!
屋主非常不開心,認為怎麼可以這麼不當回事,即便我解釋昨天才弄丟的,但他就是不相信,這案子自然就解約了,失去一位重要的客戶。
沒多久,就剛好隔一個禮拜。我帶一組客戶去台北大直看房,一開門撞見別家仲介也再帶看房,我在外面等,那位仲介直直走過來,當著我面遞名片給我的客戶,說可以找他比較看看。
欸欸欸,大哥!我人就站在你面前欸!但當下我還是笑笑的。
回公司後,我打電話去跟對方理論,雙方在電話上大吵一架,吵完店長帶我一起去找對方,結果是道歉的,因為他們有黑道背景。
這些衰事,都是隔一個禮拜前腳搭後腳跟著來,但真正壓垮我的是這件。
當時有個七千萬的案子,買主開口說六千萬就買,那幾天我拼命跟屋主談,說這買家很有誠意,說服好久才談妥六千萬成交,結果最後一步買家忽然改口說不要了,說六千萬買這間不划算,害我捲入一場買賣糾紛,又是店長出面幫我處理,最後還是要賠80萬元。
那時我跟家人、朋友、朋友的姐姐借錢,才還完這筆。
一連串的不如意,讓我患上憂鬱症,醫生看不好,藥也吃不好。媽媽覺得再下去不行,從朋友問到一間宮廟,在土城,拜關公的,說很靈驗要我去看看,我是不信,但是不想讓媽媽難過,還是去了。
那是一間在一樓的宮廟,裡面拜關公但沒神像,有的是一支令旗,乩身是位女生。輪到我們時,乩身問了一下,馬上點出我去幫朋友辦喪事導致的,還說因為沒迴避又被直呼名字,三魂七魄一部分被埋進去,已經不完整了。
當下我其實有點嚇到,媽媽確實知道我去幫朋友辦喪事,但細節我根本沒說,更別說乩童怎麼會知道。
最後乩童說要辦六場法會,一場一萬塊!我聽到六萬就不想處理了,因為沒錢,又不想要媽媽再出錢,但媽媽堅持要辦。
第一場辦完的第二天,我家就出怪事。
我家出現一堆黑色的飛蛾,那種小小不怎麼會飛很笨的蛾,一打下去會粉掉的那種,但奇怪的是家裡不曾出現這些,而且我家住12樓欸,哪飛進來的啊!
我跟土城的廟方人員說,他們要我趕快去廟裡拿符,回家化在陰陽水裡,灑在家裡各個角落,灑完第二天一早,所有的飛蛾都死在地上,我拿掃把掃了滿滿的飛蛾屍體,第三天變得只有三、四隻,第四天就沒有了。
到了第四場法會,我的臉書莫名出現一位不認識的網友,劈頭就要給我一間房賣,說從網路上看到我的影片覺得不錯,而且案子很快就處理完,拿到6%滿%的服務費,總共60萬左右,雖然補不滿80萬的坑,但也還了一大半了。
最後一場法會辦完,我成交了台北市錦州街的康是美店面,拿了80萬的服務費,不但還完所有欠債,還存了一點錢。
結束後,廟方送我一個墨綠色的關公玉珮,但因為太重了,掛在脖子不舒服,我是放在辦公室,外出就放在外套右邊口袋。
其實回想自己不如意的那一段過程,很多時候是理智知道不可以這麼做,過去的也不會這麼草率,但當下就是莫名做出錯誤的判斷,在法事結束後,感覺理智線慢慢被接回來。
後記:
陳泰源是我一個好友兼專業受訪者,一開始認識是我採訪一則,租屋糾紛的新聞需要專家來解說,我打給他講明來意,他也說當天他是休假的,但還是跟我約了一個時間。
抵達時,泰源哥白襯衫上打著領帶,戴了一副粗框眼鏡,但下半身是短褲。他說你們只拍上半身就好對吧。
架好攝影機,麥克風堵上去,他一口氣把所有訪問通通講完,沒有思考、沒有暫停、沒有吃螺絲,一鏡到底打完收工,就客氣送我們去坐車,再自己走上樓回家,接下來的好幾次採訪,他一如上述的專業,高效率高專業的接受訪問。
所以在我聽到他說那一連串的衰事時,我很難置信「真的是我認識的泰源哥嗎?感覺沒有這麼粗線條啊!」
現在的他依舊活躍於房仲業,甚至對於理財很有一套自己的想法,其實一開始,我是跟他聊他的新書「省出一棟房:24招易上手的存錢絕技」,但你們也知道我的職業病,就是聊什麼都會聊到鬼故事,所以就意外問到這一則,架構過程如此飽滿的故事。
最後,還是要倒回正題,泰源哥的新書「省出一棟房:24招易上手的存錢絕技」,不是教你投資股票期貨,是教你省錢的,省錢的方式不難,你我都會,但就是你我都沒想到,他想到了,所以整理成一本書。
我覺得先學會節流,再去想開源,這方面你可以問問陳泰源。
靈異錯別字:
https://reurl.cc/2rzqN4
博客來:
https://www.books.com.tw/products/0010892880?sloc=main
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我這裡的文章內容真的從外太空到內子宮都包辦了,有時候回頭想想,也很有趣,我好好的一個醫生,怎麼變成許願池加大家吐苦水的貼心小棉襖了?你們有頭緒嗎?
不過既然我剛解決了我煩惱的「房事」,剛好還真的有些可能會得罪人的心得跟你們大家分享。
因為前半生顛沛流離,換了不少工作,所以剛好也買賣房子很多次(至少比正常人多次),所以有點心得。
大哉問:
✅買賣房子要找屋主自售還是找仲介?
一般來說,大家的印象中「仲介=服務費」對不對?
賣方4%,買方1~2%(某一家都宣稱自己買方只要1%)
所以我們乍看之下加入可以跳過房仲直接買賣,買賣雙方都得利是嗎?
不,你錯了。沒有房仲不一定買賣的成,也不一定買賣的比較划算。找1%的也有可能要花更多錢,理由我慢慢解釋。
✅重點是成交
不管是屋主自售,或是透過仲介,其實重點是成交。
如果你是屋主,你想賣房子,有可能你會有偏離市場行情的錯誤價格認知。這房子市價差不多就在1000萬,可是你就覺得它有1500萬的價值,所以每個來開價1000萬的你都會當成開芭樂價來亂的,一言不合就謝謝再聯絡,沒有個討價還價的緩衝,其實更難成交(真心不騙)
✅其實重點真的是成交。
如果你是買方,你要買一千萬的房子,你會覺得我跟1%服務費的仲介下斡旋,最後我只要出1010萬,但如果找2%服務費的仲介,我得出1020萬?
對仲介來說,有成交才是真的。所以不管是賣方的4%或是買方的2%,這合起來「最多」6%其實是籌碼。
舉例來說,當屋主告訴仲介我要實拿一千萬。仲介就會評估,他必須要賣到1040萬才有賣方4%的仲介費,那如果買方只肯出1020萬呢?
最後仲介都是從他們的服務費去做緩衝。
我個人經驗,買方1%的仲介也可能會堅持賣方他要收足4%他才肯撮合,反而常常是談不成或買更貴。
✅給買方的建議
假如以上面的例子為例,我個人的經驗,我個人的習慣都是直接告訴房仲,我願意出1020萬 #含服務費,你去努力看看,談越低你就可以收足我的2%。
我遇到一次,屋主說要含服務費賣1020萬(金額是隨口舉例),而我的出價是含服務費1000萬。
最後呢?我們在房仲辦公室談了六個小時,磨到房仲幾乎都不收服務費了,1000萬含服務費成交。仲介拿到的買賣雙方服務費加起來連1%都沒有。
同樣的情形,如果是堅持要收足賣方4%的那間房仲根本不會成交,就算是跟你說買方只要1%,買不到就是買不到。
✅千萬不要一個案件找很多個房仲去幫你殺價,那只會讓屋主覺得自己的房子很熱門而惜售或踩死價格。
這次在鳳山買房,我遇到兩個很好的房仲,常常隨叫隨到,配合我恆春回來,配合我龜毛的個性,常常晚上九點後才去看房,我幾乎把文山特區的房子全部看了個遍才買,噢對了,有次他還用機車載我去看房被粉絲在路上捕獲XD (還好是男生房仲)
兩個仲介先生都很誠懇不油,所以屋主也信任他們,最後積極的幫我把最後一間房子談了下來。
能不能公開分享房仲名片,這個我得先問問他們,我怕造成人家困擾。
但一點買賣房子的心得,先跟你們分享。
房仲服務費怎麼算 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
201022房仲買房初體驗(下):與銀行打交道—零底薪的財力培養法@文陳泰源
【前言】
買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外,買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環!尤其我買的是限制更嚴格的小套房,而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢?接下來讓我娓娓道來……
【堅守預算上限】
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線是不能退讓的,以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶要的屋況」去找房,預算則其次,畢竟出錢的不是我,何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。
如今換成我是買家,反而以預算列為最優先前提,一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活,讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。
因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後再繼續找房,畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」(台語的搞什麼花招),我不會預先知道,唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。
【如何取得優惠房貸?】
談到申請房屋貸款,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是,影響這4個項目的因素裡,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
《如何讓銀行看得起你?》
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上的房子,貸款上限最高六成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成,而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息,在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時,如果購買人的財富實力夠雄厚,通常貸款仍舊不會是問題。然而,每個人因為工作性質的不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我的公司規模並不大,又是無底薪,像我們這種人在買房子的時候,銀行給的條件通常不會好。
所以,我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外,另外還有2張在2018年已繳清的6年期(累計共8年)高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款,以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」,維持零負債及良好的信用評比。
不過,我後來發現銀行普遍都已與時俱進了,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以我在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信,好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。
講更直白一點,對於收入不穩定的職業,如果希望銀行給你好的貸款條件,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了!
《還款年限》
目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案,而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說:通則非一定,銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65—25=40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房年限最長就是20年了。
以房來說:通則非一定,銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據,判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)建築耐用年限則為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越久。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但因為我具備首購身份,銀行經綜合考量下願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺你的利息也就越多,所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財,能提早還款就早點繳清。
因為,時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
《貸款成數》
由於我買的是套房,銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6~7成。
以我為例:我一開始找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,除非我是VIP級客戶,縱然如此最高也只能六成,真是氣死倫!可後來我換國泰世華,最高卻能給我至85成,來回就差了25%將近250萬元的自備款!是不是差非常多?
強調,每家銀行的政策不同且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高,不代表明年也是喔!
《房貸利率》
每家銀行略有不同,甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例:我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2個方案讓我選。
方案1:貸款七成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,但要加1筆48600元的房貸型壽險。
一開始兆豐為了吸引我,直接拿方案2引誘,絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。
一開始我被唬住了,後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道,有點讓人「奇摩歹」,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸大家,不管如何,買房一定要至少找兩家銀行,貨比三家不吃虧。
《寬限期》
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20=總共22年。其正解是頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還。換句話說,原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點,這是先樂後苦的概念。
偏好使用寬限期的人,只能說觀念與我不同,強調,無所謂對錯喔!以我朋友為例:
他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,而只要寬限期一到就立刻轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣,他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算?
【我最後選擇哪個方案?】
兆豐的方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款八五成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的兩個方案,最後我選擇了國泰世華,想法如下,……↓
如果選擇兆豐,代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可以花用,同事也附和說「3年很長,3年內會發生什麼事都不知道,只繳利息及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉獲利了結,豈不爽快。」好像很有道理?
當我與自己對話後,發現「寬限期」並不符合我的價值觀,一來是我個性偏好先苦後樂,二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」,我本來就打算長期持有,三是我把買房當存錢,沒打算不繳本金,第四個原因是,小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險,某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。
還有一個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。
理性思考,我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金,萬一虧錢怎麼辦?寬限期只會讓人留下更多的現金在身上,而「閒錢越多越想作怪」是人性,既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
【原來,房貸是個好壓力】
租房子好比與人交往,住不慣(相處不來)就換一個,挺自在也蠻自我的;買房子,感覺像是生小孩,背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷,花費變大了,壓力也隨之而來,這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧?
其實,我自己也察覺到,無債一身輕並有了閒錢之後,我的情緒管理變差了,做業務開始有些隨興,我知道這並不利於我的事業,這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起,我意識到責任感無形中提升了,遇到奧客時也變得比較有耐心,為人處事漸漸圓融了起來。
一直以來我常常被問:到底租房好?還是買房好?
過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷,因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今,若你再問我同樣的問題,我的答案肯定是買比租好,因為我體悟到:「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。
【後記】
對於買房經驗不足的首購族來說,預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病,而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢?以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說,……↓
契稅:29574元
印花稅:3957元
實價登錄費:1500元
地政規費(過戶):5961元
地政規費(貸款):10008元
貸款設定費1筆1棟:5000元
申請銀行貸款的開辦費:3000~5000元
代書費(土地所有權過戶)1筆:7000元
代書費(建物所有權過戶)1棟:7000元
上述這些稅費加起來大約7萬元,如果再把交屋後的屋況整理(非裝修)費用算進去,差不多就是買房總價的1~2%。因此請記得,除了自備款及2%買方服務費之外,至少還要預留2%的費用喔~
希望我的買房經驗能幫助到你一點點,只要能幫助到你一點點,就不枉費我打那麼落落長的文章啦!
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原因很簡單,才開始看屋,連成交都還沒一撇,就先砍服務費,房仲怎麼會盡心幫你找好物件、談好價錢,這是最不上道、最外行的做法。其次,當價格快要談成之際,出口要砍仲介 ... ... <看更多>
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