老家的樓下,有一檔小小的報攤。
宛若一警崗大小,書報寥寥可數。
老板是一對姊妹,年過五旬。
櫛風沐雨,外貌比實際顯老。
十多年前,報章雜誌如雨後春筍湧現。
每一間酒樓大門外,左右總有各一報攤,生意火紅。
那時紙業當旺,每一天都有心儀雜誌出版。
綜合的、電腦的、娛樂的、遊戲的、體育的、潮流的…… 就像每人的精神食糧。
兩姊妹看準商機,打算開設一報檔,惜乎附近苦無吉舖。
等呀,等呀,終於大廈要翻新停車場入口,順便增設警崗及一小舖,後者會招租戶。
良機,勿失。
一弄,卻是經年。
先是問卷調查,問住客意見;
後來又審批安全問題;
苦無進展。
兩姊妹,全力周旋,巴結討好請客不遺餘力,業主會換了一屆又一屆,總難如願。
延宕經年,總開得成了;
但又被認為是試點,不得大做。
兩姊妹想:萬事起頭難,至少開業了,熬過去便見曙光。
咬緊牙關,苦撐下去。
報攤慢慢好了,書也多了。
好景,不常。
孰料,過了一年,旁邊開了一間7-11便利店。
客路不同,街坊有情的,心想。
便利店買報送紙巾。
跟吧,看誰倒下?
未幾,OK也開在另一邊。
兩姊妹,堅持輪流看舖,夙夜匪懈幹下去。
天時,轉變。
智能電話興起了。
慢慢地,人們不再買紙看了。
被目為讎敵的便利店可以轉方向,它們賣水果、小吃、餐飲、增值卡了。
大做?連雜誌都一本本摺埋了。
年老熟街坊依舊會來買報紙,但一年比一年少了。
年青人一部電話,便是世界。
我的,只餘一條老路;
黑了,但只有繼續走下去,有一天是一天。
在香港,有多少人曾是多麼的努力,卻敗在那觸不實在的天時上。
天時可指潮流,政策,世道之變,非單指天氣而已。
多少人,窮半生學一種技能,到得滿師時,世界已不再需要?
多少人,花錢去讀一門學問,最後卻得而無所用?
更有多少人,他/她們在其範疇努力不輟;
最後整個行業卻是一朝「摺」,欲哭無淚。
孟子曾言:雖有智慧,不如乘勢,正道盡箇中意思。
試想想:
類似兩姊妹的人,是否在我們身邊俯拾皆是?
還是,
自己也是當中曾親身演繹的主角?
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年6月17日(星期一) 9:54pm 第1372(堅)成交: 油麻地上海街372至378號A得如樓大廈地下376-378號舖連1至4樓,前得如酒樓,成交1.82億,市傳和華南城有關人仕,簽約日期約2019年6月) - 樓下三間舖分別賣了1750萬 (雞味濃餐廳,業主蔡小姐聲稱自用...
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相信係史上最詳盡... 《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?
(10) 舖最貴呎價成交?
(9) 舖最平呎價成交?
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比?
答案在影片裏。
https://youtu.be/-FIs-CrFWNo
.............................................
「行街睇舖團」人數:每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
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影片內容:
舖每呎高達137萬,低至1429蚊,貴至每月1378萬,每呎要成8667蚊,租金升213%,但跌就百分之76,最大單11.5億,但蝕就4.6億,升可以7600倍,但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
你一輪咀係道噏緊乜嘢呀?
我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個?
買舖 要買得 PRO, 我哋經常搞行街睇舖團,想報名可以打2830 1111,經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦!
第10: 論呎價,全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖,實用面積得嗰126呎,喺2014年資本策略就用1.85億買入,後來因為自由行減少,業主英記茶莊為求成交,願意減價1200萬,最終以1.73億沽出,實用呎價都高達137萬一呎,依然係全港呎價鋪王。
相比起住宅,最貴嘅樓,即使今時今曰,山頂既Mount Nicholson 係今年3月,每呎都最多只係賣過152000蚊,相比下,舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王,應該係叫做物業之王,論呎價,應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位,咁細個啦。
記住,舖價可以高達137萬一呎。
第9:講完最貴呎價,咁最平呢? 唉,畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市,差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲,全部依家日日創新高。 但舖市呢,所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年,但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅,都真係一殼眼淚,不過近排好返好多啦。論最平呎價? 唔好講N年前嗰啲,因為比較唔到,近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。
前身係百爵酒樓,面積近兩萬呎涉及四層樓面,係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪,當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低,得嗰三四成, 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司,管理公司都執埋,由於欠缺管理,舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖,建築面積約70平方呎,係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊,呎價只係得1429蚊, 原業主喺九二年以70萬買入,揸咗廿四年,蝕咗八成六。
相比下,同一時期,即使最隔涉, 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨, 係2016年5月就賣咗170萬,以建築面積615呎計,呎價都要成2764蚊, 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖,同期住宅呎價都高出近一倍。
藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間,揸咗18年,係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團,蝕咗近9成。 到依家你睇下,依然都係咁吉。
記住, 近年舖最平都只係1429蚊一呎。
第8。 講完買賣成交,而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店,景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎,實用只得嗰30呎,2014年4月續租租金為26萬,實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減,2017年5月續租時,租金下跌咗近一半,至13.8萬蚊, 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。
記住, 鋪月租呎價可高達8667蚊。
第7: 講完呎租之王,而家就講下成間舖租起,最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下,以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖,總面積51,188 方呎,由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出,依家由Victoria Secret只係用一半價值,七百萬就租到。
相比起住宅單位, 摷番資料2012年5月份嘅時候,西半山天匯頂層複式單位,就用咗天價月租125萬租出, 以實用面積5732平方呎計,呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王,舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王,可說說是所有物業之王。
記住,最貴嘅鋪月租係1378萬。
第6: 講起加租最多, 可以數返去2011年自由行好景嘅時候,銅鑼灣羅素街58號,即係同波斯富街大單邊呢個位, 建築面積地下700呎加一樓1100呎,太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租, 比起舊租80萬,租金急升超過兩倍,即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼,樓? 邊度有加咁多呀。
記住,舖租一加可以加213%。
第5: 升得急,亦都跌得甘。香港史上減租最多個案,就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖,同白沙道嘅大單邊,建築面積1471呎,2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson, 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%,相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完,即使減租咗,可惜不足半年間藝廊又再執笠,依家最新租左俾Initial, 希望做得住啦。
記住,舖租最多減76%。
第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢? 可以數返去2012年6月, 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面,波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓,即泉章居舊址,總樓面約 2.5 萬方呎,係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時,原業主都只係早三年,即係2009年7月以約3.07億元買入姐,三年升近三倍,仲要係交吉賣,劉軍係唔係買貴咗呢?
好多人問我,佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫,唔使問咁多,你賣返出去有錢賺嘅,咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅,咪買得差囉。喺劉軍呢單case,就買咗嗰差位,因為係蝕大本。
記住,舖最大單單一成交係11.42億。
第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間? 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後,吉咗一年,2013年底終於搵到先施百貨進駐,以月租190萬租出大部份樓面,2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出,直至2014年底,劉軍劈價五成,以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河,劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業,前後合共套現6.78億,比起2012年買入價11.42億, 未計手續費,係五年間就蝕咗4.64億, 即係蝕本超過4成,相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。
老實說,買得呢啲位置嘅一般都係好強實力,有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場,好樣衰。仲洗見人? 係都靜雞雞,公司股份轉讓無人知道。不過,如果唔係本地投資者嘅, 冇識咁多朋友,我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪,蝕本咪照沽囉,但如果係香港,蝕大本,好樣衰㗎媽,仲駛出來行!
記住,舖蝕最多係4.64億。
第2: 講完蝕得最甘,不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖, 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍, 是香港舖界紀錄,應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎,呎價$63萬,買入時租金為每月64萬,回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬, 隨著零售業自由行大跌,Rado 於2015年12月撤出,follie follie 進駐,最新租金為90萬,呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常,但係升7600倍依然係香港紀錄。
樓的話,最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間,勿地臣街16號一個單位,係2017年1月,因為收購而被發展商用3600萬買入,原業主係70年用$37000買入單位,46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料,呢單已經係香港樓嘅紀錄。
如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑,即係美孚新邨,第一手揸到而家,揸足50年,都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。
記住,舖可以升值7600倍。
第1: 上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。升得多,梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入,03年沙士嘅時候沽出,就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘? 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖,實用80呎,前身係DNA 商場, 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟,全場劏舖數目超過700個, 推出首兩年五厘回報保證,吸引咗唔少第一次買舖嘅買家,原業主係2014年用827.2萬第一手買入, 由於欠缺推廣及管理不善,舖價大跌淪為死場,原業主就係2017年5月以70萬沽出, 未計手續費, 帳面蝕咗足足91.5%。
呢個未係香港紀錄,只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場, 前身為登發大廈嘅商場,本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖, 又係首兩年五厘回報保證,可惜劏場最終又係淪為死場,係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖,建築面積 84 方呎,實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入,持貨五年以30 萬元沽出,帳面勁蝕 92.5%! 比首都廣場嗰間蝕多1%,呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄, 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。
好多人問我蝕咁多點解要賣呢?你要明白,商場舖即使你租唔出,每個月都要畀冷氣同管理費,每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話,你可以每個月繼續俾千幾蚊,或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等,但回望返佐敦廣場,一吉起來就可以至今吉足廿六年,咁你會選擇每個月畀千幾蚊, 唔好彩嘅畀足26年,或者袋三十萬認輸離場呢? 你自己計計數啦。
好在喺2017年8月份,有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主, 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ,而家?已經100%出租曬啦! 想租鋪?可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間? History 啦,依家肯以倍數上返去。
但最後,都要記住鋪可以蝕92.5%。
今日聽多次個南無佬講咗啲乜?
舖每呎高達137萬,低至1429蚊,貴至每月1378萬,每呎要成8667蚊,租金升213%,但跌就百分之76,最大單11.5億,但蝕就4.6億,升可以7600倍,但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄? 睇你本事啦。
李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」:聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com
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欣賞小店的毅力和堅持!👍🏻
認識缸瓦佬至少有6年, 每次經過都會入去行下, 總會發現新元素,有驚喜!重點係好多碗碟10幾蚊就有交易 ~ 真心平靚正!
老闆,撐硬你💪💪💪
2016年 剛剛過去, 可以說, 這一年 是特別困難的一年。 做了陶瓷買賣 15年, 這一年的經營 是最困難的 。比沙士那一年 還要差 ,但是 看到的機會 也特別多。
首先 去年的雨水特別多 也特別熱 政治爭拗 也很多 這兩點 在心理上 影響著顧客, 令到消費意慾下降, 這些都是短期影響因素 。可能2017年 天氣會比較好, 也可能 換了特首之後, 市面上的氣氛 可能會好一點。 但是, 有些長期因素 是一直影響著 未來數年 的發展, 這些因素 也不能忽略。 例如 普遍的香港人 年紀老化。 新落成的 住宅區 往元朗 上水那邊 遷移。 淘寶 對全世界的零售行業 起著結構性的改變 。香港 50年 回歸後段的改變。 人民幣匯價 中國經濟 石油價錢 和美國經濟 這些都對 我們在香港營商的 起著長遠的影響。
古人有一句說話 ,練拳不練功 ,到老一場空 。套用在我們這些小生意上 ,其實也是對的 。很多人 往往看著眼前 小小利益, 沒有看到長遠的發展 ,一窩蜂地去 賣現在流行的產品。 轉來轉去 ,幾十年過去之後 也是一個小販。 做我們這行的人 ,我大膽的說, 絕大部分 都不是含著金鎖匙出世的 。也沒有大量的資金 來走出第一步 ,都是一邊做 ,一邊賺錢 ,一邊花。 往往 就沒有看清楚 自己的前路 。記不記得毛伯伯的一首歌, 大海航行靠舵手, 做小老闆的就是要做舵手,帶領著一班夥記在芒芒的商場大海中,如何找到大陸 。夥記跟你幾十年 一把年紀 還要幫你 每箱搬搬抬抬, 你也不忍心 。老婆幫你幾十年, 也是每天 朝行晚拆 ,也應該自己檢討一下。 租散貨場 跑場的, 不是長遠的計。 應該看為 一個過渡階段 ,爭取成為 固定舖, 樓上鋪, 批發商, 製造商 ,品牌經營者, 企業者……
歸根究底 ,在日常的經營中, 怎樣做呢 ?理論很多人都知道。 其實 我們從事這些小買賣的人, 最重要是什麼 ?最重要是貨品 。我常常說 ,我們是賣貨的, 不是賣服務。 不要看電視上 劉先生說的,今時今日做生意, 要保持笑容,保持禮貌。 所以 現在 很多人, 都以為 有笑容 ,就一定有生意。 花大量的錢去裝修 ,花大量的錢去做型 象設計, 包裝, 搞宣傳。 買的都是垃圾貨 ,廣告包裝天天轉,貨品50年不變 ,又怎會有生意呢? 貨品的質量要好 ,顧客買完之後 ,記得你 。下次經過你鋪頭 ,又走入嚟看一看, 你已經成功了!如果買過一次之後, 以後記得你 ,是賣爛東西的!經過也不進來, 就是你的貨品出現大問題 。
問一問自己 ,你賣的貨品 , 這幾年有沒有改變? 幫襯你的顧客, 都已經老了幾年, 但是你的款式 ,還是賣少女裝! 也可以這樣想一想, 你老爸的年代 ,流行什麼牌子的服裝 ,什麼牌子的電器 。現在你們看起來會不會覺得老土 。但是一個品牌 是跟著每一代的人成長的。顧客對你的小店,有著一種很奇怪的感情 。他幫你買東西幾十年 ,你就已經賺到幾十年了。
創新, 反傳統,就是我做生意的手法。 我從來不喜歡跟著別人做生意的模式去做, 因為這樣做是很難 超越別人的 。好像 我對自己的兒女, 也從來沒有叫他們聽話, 因為一個聽話的小孩, 超越不到父母, 畀父母的成就還要小! 是不是很可悲!
15年前, 我開始做陶瓷生意的時候, 也是一次無心插柳 的巧合。 當時做 十元店的批發生意 做到快要結束 。眼見 幫我打工的 年青人 快要失業 ,就搞了 一間專賣陶瓷的店 。由第一天 開始, 我就堅持 自己從 國內 進口貨品,沒有在香港的批發商拿貨 ,因為這樣 可以更好控制 貨源。 十多年前,很多朋友都記得, 家庭用品 從廣州運到香港 使用內河船的。 在觀塘碼頭 和油麻地碼頭 卸貨區 ,哪裏提貨 。貨船本來是運瓜菜的 散貨船, 沒有專門運陶瓷設備的 。所以破損很大。 連其他 塑膠的產品 損耗也很高。
我在深圳東莞 廣州一帶 找了很多朋友, 終於安排 用中港大貨車 ,直接自己報關 ,從廣州走散貨到香港。 當時在香港 也是首次有人這樣做的, 因為一般大貨車 ,只運一兩個品種的東西, 但是一車裏面有過千種貨品 他們都是首次。 在廣州先把貨品 裝好卡板用膠膜 維得實一實。 再用唧車 一板一板 搬到車上。 到香港時, 基本上是零損耗。
很多 做陶瓷的行家, 仍然是用舊式的方法 運貨, 他們的損耗很高, 所以 售價要很高。 例如一個煲仔飯的瓦煲, 他們因為損耗高, 要賣十多元一個。 我當年可以賣十元三個! 人家說我癡線,說我蝕大本 。其實因為我零損耗 !所以我賺大錢他們還不知。
在物流方法 的創新 ,也同時 在銷售方法 上面創新 ,在產品 上創新 和市民使用餐具 的習慣上創新。
15年前,剛開始的時候 ,也是做散貨場。 第一個 是在葵涌廣場 8尺乘10尺 的一個小 攤位上 。之前也有行家賣過陶瓷 散貨場 。但他們習慣上 是放一張大床板 把產品堆放在木板上。 還有 用箱頭筆, 把價錢 直接寫在碗碟上。 我個人認為, 這種做法 是對貨品的一個不尊重。 所以由第一天開始, 即使是一個臨時散貨場 ,我也安放幾組貨架, 把貨品 排列得 整整齊齊。 用打銀碼的標籤, 將價錢清清楚楚貼在產品上。 這個做法 到現在也是堅持的 無論大舖細舖, 也用著整齊排列的貨架 和展銷車 這個印象給顧客是很重要的。
為了給客人, 經常有一些新鮮感 。我們的貨品, 盡量 去找新款式的 。除了顏色,花色之外,在種類上也多次 嘗試 新品種。 記得 當初在葵涌廣場, 客人看到一個四方形的調味碟,很驚奇 告訴我, 她從未想過也未看過圓形以外的調味碟。 到後來 單是調味碟也有六百多款。 方形的碟 也是很多朋友沒有看過。 有位老人家 還打趣的說 這個光碟是不是屋頂上的瓦片! 我們每天都在發掘新品種,無論他是出口外國的 餐具,中東人喜歡買的餐具, 日本人喜歡買的陶瓷 ……我們都一律嘗試 。除了是給自己找多一點出路之外, 還給顧客 很多新鮮感 。到現在 我們的品種經常保持在一萬種以上。
在我們做陶瓷之前, 一般家庭用的陶瓷 餐具,只是很簡單的。 不過是圓形的碟,圓形的碗, 都是貼花的那一種。 我們把日式瓷器餐具 買得很平, 因為在這裏很容易打入家庭市場 。以前別人賣得很貴 ,只有日式料理才用得起 。但現在 ,在缸瓦佬哪裏 十多元就買到一隻日式碗 。家庭的餐具文化開始起了變化 。同時 也可在我店裏買到西式的餐具和酒樓用的純白餐具。
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錄影日期: 2019年6月17日(星期一) 9:54pm
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錄影日期: 2019年5月23日(星期四) 1:39pm
Q: 點解得如酒樓吉咗七年?
《最新消息 - 成交1.82億元》《 吉七年?》第1337(傳)成交: 油麻地上海街372至378號A得如樓大廈地下376-378號舖連1至4樓,前得如酒樓,成交二億二千萬,市傳波叔買入,簽約日期2019年5月)
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得如酒樓舖終於賣了 在 歷史時空- 1950s年中秋臨近晚上油麻地上海街378號〔#得如酒 ... 的必吃
1950s年中秋臨近晚上油麻地上海街378號〔#得如酒樓〕第一 代Colorized色彩 得如在1920s年代已經營業初名「得如茶樓」 1967年得如自資興建〔得如樓〕建成為 「得如酒樓 ... ... <看更多>
得如酒樓舖終於賣了 在 最新消息》第1372(堅)成交: 油麻地上海街372至378號A得如樓 ... 的必吃
... 油麻地上海街372至378號A 得如 樓大廈地下376-378號舖連1至4樓,前 得如酒樓 , ... 簽約日期約2019年6月)- 樓下三間舖分別 賣了 1750萬(雞味濃餐廳, ... ... <看更多>