#造地是固定資產?
海洋就是祖先留下的固定資產，後人受其福澤，填海是用一大筆錢去破壞海洋這重要的固定資產，來製造另一種固定資產，所以並不一定有淨值，必然小心分析。
其實道理好簡單，如果填海是資產，只有利沒有弊，何不把所有水體填成陸地?
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七成公營的置業隨意門
撫心自問，我其實相當贊成財務學者麥萃才的話，他指人工島填出來的土地是固定資產，有別於無人用、會虧大本的基建（例如高鐵？）；可用作土地儲備，總會派上用場。
不錯，無論是率先提倡「強化版東大嶼」的團結香港基金，又或其他從經濟或財務角度支持項目的學者，均存在一個重要的共通點：就是除了興建住宅單位以外，人工島到底用來做什麼？他們總是語焉不詳，顧左右而言他。
記得有次和基金的黃元山同台辯論，我不斷質問他人工島的具體規劃和用途。結果弄得他有點生氣，回應指香港是個自由經濟體系，用途當然是留待市場自行調節，就像新加坡的濱海灣填海區一樣，用不着政府一早欽點命定。我心想，假如你真心信奉自由經濟，哪又怎可能叫政府花上萬億填海呢？惟見他早已面紅耳熱的，也就不再跟他爭辯下去了。
土地儲備何以「總派用場」
這種「土地儲備，總派用場」的迷思（不錯，是迷思，就如全球當紅的以色列歷史學者Yuval Noah Harari指出，自由經濟確是一種宗教信仰），陳冠中很早便有過詳細分析。他在2005年的《我這一代香港人》中曾寫道：「不知道是天才的劇本，還是自然渾成：土地是皇家的，政府做莊家，以限量供地造成稀有令房價長期上揚，吸引香港人紛紛向銀行貸款買房，世代相傳了地產必升的神話……房價股市愈發猛升，大家發財，順便造就了香港幾十年的富貴與浮華、我這一代人的燦爛與飛揚，思之令人感傷，然後不禁啞然失笑，簡直是一個近乎完美的天仙局。」
這個天仙局的比喻，實在最能清楚表述「總派用場」的迷思。只要有人願意落場接貨，哪管它是什麼用途、有沒有用途，賭局就能繼續不斷玩下去，而且愈賭愈大，大到可以過萬億賭注。
一個幾乎相同、但更學術化的表述，則可在David Harvey的Rebel Cities（2012）一書中找到：「按揭資產的證券化，讓金融機構在賺取最有利可圖的前期回報和中介費用後，能輕易把風險轉嫁他人……由土地和房地產組成的投機市場，是一個沒有Bernie Madoff居中操控的龐氏騙局：我入市，價格上漲，誘使更多人入市，如此而已。」
Harvey所說的「證券化」，大概就是財政司司長陳茂波「發債」的如意盤算：在人工島計劃開展之初，已可先讓這「概念股」炒作一番；到工程上馬之後，又可讓各方承建商繼續融資；待一個個項目落成後，再可通過地產市場炒多幾轉；就算到時計劃出了亂子，還可重組債務和包裝過再來……兜兜轉轉，這個「大富翁」遊戲起碼玩三四十年，即使到最後宣告爛尾收場，相信司長也已返回天家了，又有誰會記起當年誰是陳茂波？
其實牽扯金融市場的操作，根本就不用那麼勞師動眾。君不見早前政府修例發行「綠色債券」，只靠一個全無內容的虛擬口號，便足以令中外金融機構齊聲歡呼喝采，還未問是什麼葫蘆賣什麼藥，便已紛紛爭相搶閘落注。反正由政府做莊帶頭開賭，自上而下推動的全民豪賭，自能突顯計劃經濟式的投機事業，必然具備過人的政策條件，自是一個何等完美的天仙局——試問還有哪門生意能如此「總派用場」？
人工島回本的邏輯
現時坊間對人工島基建成本的估算，大概在5000-10000億港元之間。不少測量、財務專家遂紛紛進言，對如何回本提出各種估算方式。例如作為專業測量師的立法會議員謝偉銓，便提出人工島50%土地用作住宅發展，私樓部分以六倍地積比興建，由此推算出1.53億平方呎樓面面積，未來若以每呎4000元出售，便可得出合共6120億元的收入，超過官方5000億基建成本的估算。
謝偉銓方案一出，早已淪為不少朋友之間的笑談，難得專業測量師同時也是創意會計師。環顧現時香港的新發展區，住宅用地一般只佔15-20%左右，其中啟德更只佔10%以下，與50%也未免相差太遠。採用六倍地積來發展，則意味人工島上全是40、50層以上的大樓。至於1.53億呎的樓面面積，就算每個單位有750呎那麼大，也足以興建多達20萬個單位；若再加上餘七成公營單位，整個人工島便有70萬個單位，人口少說也有180萬以上！
無論如何，要試圖證明人工島有利可圖，方法其實只得一個，就是像江湖郎中般不斷吹噓炒作；久而久之，假的也一定會變成異常逼真。不過，任誰都知道5000億元的成本估算，也未免過分樂觀了一點，說出口實在也不太好意思。於是又有論者向公營房屋打主意，例如把一半或全部作資助置業而不是作出租公屋之用，如此額外再有4000、5000億進賬，或許足以餵飽這條「基建大鯨魚」。
炒樓階層後備軍
儘管江湖郎中多半只是信口雌黃，但我卻真心覺得他們相當有道理。林鄭月娥既然把新增土地的公營房屋比例，由《長遠房屋策略》的六成提升至七成，同時又要應付相關的巨額基建投資，試問又怎可能再獨沽一味地興建出租公屋？
原來的官方政策指標，是在未來10年興建20萬出租公屋，以及8萬個資助置業的單位，後者只佔整體公營房屋低於30%。但當公營比例由六成提升至七成，意味未來10年，最多將可增加達4萬個公營單位，設想若悉數撥作資助置業之用，則其比例將急升至整體公營房屋近40%。待「明日大嶼」在十多年後開始啟用，為了補貼巨額的基建開資，資助置業比例還有進一步上調的可能。
林鄭上台後提出「以置業為主導」的房屋政策，力推首置上車盤、「綠置居」和「白居二」等措施，一言以蔽之，就是要讓公營房屋資產「證券化」，讓廣大市民能一嘗當業主的滋味。連帶基層市民的畢生積蓄，也悉數押注到房產之上，並承受市場波動的沉重風險。短期而言，資助置業能為庫房帶來可觀進賬，但業主暫時仍未進入私樓市場；久而久之，這批數以十萬計的新業主，在儲備足夠的彈藥後，便有力成為炒樓階層的後備軍。
公屋「半賣半送」構思
這難免令人想到同是來自團結香港基金、港大前首席副校長王于漸，多年來一直大力鼓吹公屋「半賣半送」，甚至要把香港整體自置居所的比例，大幅推高至九成。看來如此瘋狂構想，最終同樣可能假林鄭之手實現。
此事令人回想起影子長策會成立之初，部分成員正是看了王于漸在〈香港長遠房屋策略和「港人港地」〉（2013）的驚人建議，才萌生必須加以嚴肅回應的念頭，因此才有《信報》這個專欄的出現。
按照王于漸的方案，完全可以想像，資助置業和公營房屋的「證券化」，將為包括基層在內的廣大市民，重新搭建所謂的「置業階梯」。假如樓市仍能長期繼續保持堅挺（例如來自大灣區的炒樓團源源不絕），則受資助的「下階業主」便可暫時先充當後備軍；但一旦樓市日後出現什麼風吹草動，則置業隨意門便會中門大開，數十萬「下階業主」便可被調動起來，為「上階樓市」提供強而有力的支撐。如此地產天仙局的永續發展，便指日可待。
鄒崇銘 影子長策會成員
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信報財經新聞 2018-10-29 A17 | 時事評論 | By 鄒崇銘
