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大約在一年半前（剛好在疫情前）寫了一篇文章講電商和倉儲物流的發展。在年多後的今天，疫情是這個發展方向的催化劑，也就是大家即將所看到的。
物流地產的藍海
之前的文章曾說過香港的倉儲物流業仍然停留在30年前的營運模式，至今仍沒有明顯改進過，相對於外國甚至中國內地的物流業，基於網購的盛行，物流公司或物流地產基金普遍已開始引入科技的應用，如人工智能、機器人運輸、自動化系統等現代化物流設施，回望今天的香港，為何仍然停滯不前？
我認為主要有兩個原因︰第一，香港先天性土地資源稀缺，其應該利用自動化技術（代替傳統剷車疊高一板板的貨物）盡用高樓底建築，從而提升總體容量，增加倉儲效率。然而，傳統的工業大廈樓底矮，加上樓板承重(floor loading)問題，不適宜安裝自動化機械。第二，仍然是土地的問題，香港的土地主要用以發展住宅，物流倉儲行業成為了犧牲品，多年來一直只能依賴過時的工業大廈，但近年連工廈都開始活化轉形，工廈的供應只會越來越少，最後令物流業界的生存空間逐漸收窄。然而，有危便有機，能夠想出方案解決市場痛點便是機會，市場越是落後即代表市場越有進步空間，我認為香港的物流倉儲市場是一個藍海，關鍵在於其經營模式。
我經常說，互聯網改變了人的生活習慣；網購改變了消費者的消費模式。如果這個趨勢繼續下去，傳統商場零售店舖的盈利能力會受到影響嗎？答案是一定會的。香港最大的網購商香港電視(1137)HKTV mall自2017年開業，由每日處理2500宗交易，至現時已經提升至每日16300宗，產品種類也愈來愈多，包括家庭用品、電器、乾貨及濕貨等，處理的方法都不一樣。港視走的這種「新零售」模式，省掉了高昂舖租，同時又省卻鋪面人手和營運開支，產品售價自然較一般零售店便宜。網購雖能解決鋪租問題，不過任科技再發達，虛擬層面的互聯網永遠都解決不了實際貨物「動態」（物流）與「靜態」（倉存）的問題。
港視的總經營開支對GMV(Gross Merchandise Volume，訂單總商品交易總額)比率合共是35.6%，其中物流倉儲成本就佔了一半以上，而港視的總體毛利率只有21.2%，因此經營溢利對GMV是負14.4%。換句話說，100元的訂單，港視平均可賺取21.2元毛利，但經營開支卻需要35.6元，換句話說，每做100元生意便要倒蝕14.4元，這是為何王維基說他一日輸一部benz。港視於今年上半年仍錄得1.55億元虧損，而且虧損每年仍在擴闊中。
網購電商的唯一出路是規模經濟(economies of scale)，即通過大幅增加交易量提升向供應商採購的議價能力，降低平均採購成本，從而提升毛利率。要增加毛利率，電商只能壓縮成本而不能提價，否則產品便失去競爭力，交易量便會萎縮，反過來影響採購成本。然而，交易量的提升同時又會令物流倉儲的成本提升，因此最終的問題又回到地產的層面上。當網購做得越好，發展得越成熟，以地產作為起點的現代化物流倉儲解決方案(modern logistics total solution)的價值便會越高，而可以確定這必然是未來市場發展方向，潛力非常巨大。
在香港做生意，地產(租金)是不得不解決的問題，不少企業不管生意做得多好，最後都要由「終點」跑回「起點」(地產)；而一開始就在「起點」有優勢的大企業，又沒有動力跑去其他「終點」，因為單是地產就已讓這些大財團「肥到襪子也穿不下」了。這就是香港多年來的先天「氣候」問題，窒礙了各種行業的發展。
自動化系統能完全發揮高樓底倉庫的優勢，大幅降低了每呎的平均租金成本，也解決了人力成本高昂的問題。然而，這只是一個「起點」，在我的心目中，一個真正的物流倉儲解決方案不僅僅限於一個自動化倉庫的大型地產項目，而是一個擁有大數據、結合虛擬與實體、能夠持續橫向發展的綜合平台(Horizontal Integrated Platform)，最終成為一個完善的「物流、倉儲、交易」的生態圈。
Starman
2020/1/20
感謝中華開發領投與 Ryan Kuo 及其團隊的肯定！
工商時報：中華開發創新基金領投區塊鍵金融科技公司XREX
開發創新基金總經理郭大經表示，做為XREX早期投資人，見證該公司營收快速成長，在法令遵循的堅持與力道更是有目共睹，因此決定在這一輪領投並加倍投資。郭大經進一步分析：為了推進新興市場的普惠金融，XREX以區塊鏈技術提供數位貨幣與法定貨幣轉換服務，此輪資金將有助XREX整合各國法幣管道、加速取得國際金融執照、對接全球金融機構，並與數位錢包服務商建立策略性夥伴關係。
XREX共同創辦人兼執行長黃耀文表示，此輪由中華開發資本領投，獲美國、加拿大、德國、愛沙尼亞、新加坡、日本、香港及台灣的銀行、國際創投與金融科技專業投資人的支持，其中更不乏上市公司，彰顯XREX在合規與遵循監管所繳出的實績獲得認可。黃耀文強調，XREX許多團隊成員曾在發展中國家生活、工作，切身感受新興市場痛點，看見當地跨境金流商沒有取得美元的安全管道而痛苦掙扎，因此認為區塊鏈技術的最佳應用在於推進全球普惠金融，這也正是XREX的願景與使命。
《蘋果電視》理財急Call 2020年3月13日
零售逆境，如何成為逆市奇葩?
多謝新晉中小企醫生Bee Success營運總監周珮祺(Perky) 分享，早前曾助燒味、海味店轉型，包括開發OTO（Online to Offline）商業模式、針對市場痛點推出新產品、開拓新客源，其中該燒味店近半年網上訂購量增兩至三成，線下實體店推平價優惠，再帶動營業額增15%至20%，年內更計劃開8間分店。 (聯絡 Perky 6481 7537)
