【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
-
研究有價 月捐撐起土地研究工作：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3
屏風山山屋 在 [記錄] 屏風山單攻- 看板Hiking - 批踢踢實業坊 的必吃
07：25 新登山口出發(111.2k處)
07：55 少看一個布條迷路10分鐘
08：10 第一次過塔次基里溪谷
08：20 鐵線吊橋(新舊路交會)
08：30 鐵線吊橋營地
08：45 屏風山屋(松針營地)
08：50 第二次過溪
09：00 神木
10：35 鈴鳴、畢祿山展望(H2793m)
11：10 拉繩岩壁
11：35 屏風山三角點(H3250m)
*拍照休息30min
12：30 合歡群峰展望
13：35 第二次過溪
13：45 屏風山屋(松針營地)
14：10 鐵線吊橋(新舊路交會)
14：25 過塔次基里溪谷
*崩潰陡上還債
15：40 新登山口
溫度：2~10度
天氣：大晴天，下山雲層漸起
上山時間：4小時10分
下山時間：3小時40分
總時間 ：8小時15分
總距離:13.75k
總爬升:2036m(健行筆記1950m)
飲水：0.5L水、600cc運動飲料
食物：能量膠*3、能量磚*1
鹽糖*3、麵包*2、蜂蜜糖果(神器)
堅果一些、巧克力*2小塊、健達巧克力*2條
背包：Salomon adv skin 12
外層：Arc'teryx Beta LT
中層：X
底層：短袖排汗衣
褲子：運動短褲
頭巾：迪卡儂魔術頭巾*2
頭燈：迪卡儂 FORCLAZ TREK 500 200流明
登山鞋：Salomon XA Lite
登山杖：Black Diamond Distance Carbon Z(2支)
濾水器：X
行動電源：SP 廣穎 C100 10000mAh
** 路徑 **
一開始直接從登山口陡下到塔次基里溪底
沿路都有布條
我自己犯蠢最後一段路沒看到布條亂切
整個往左邊沒路的地方走過去
最後硬下幾段到溪邊
過溪後幾乎都在爬升一直到鐵線吊橋
這邊似乎是新舊路交會點
新路把會走錯的地方都用網繩隔開
不然很多不是路的路 不知道通到哪
鐵線橋營地到屏風山屋這段都很平緩
山屋繼續往前走的路被繩子封起來
似乎是往合歡金礦營地的路(?)
山屋旁邊有條上攀的路繼續走
接著再過一次溪
繼續往上爬 永無止盡的一直陡上
接近三角點前
會有兩段展望跟兩段岩石上攀
回程不贅述
** 心得 **
原本是打算走合歡西北跟武法奈尾山、天巒池
徵到的隊友最後工作繁忙都不能參加
直接倒團
為了把握剩下最後一天好天氣
乾脆跟家裡借車開上去
想想合歡去過兩次了
旁邊就是屏風山，不如去試試看
一開始的陡下是真的很陡
而且是瘋狂的往下
讓我不禁思考真的剛開始起登嗎?
下切前有一段展望
這是屏風山三個展望其中之一
另外兩個分別在靠三角點的路上
以及三角點後的草原(可看到奇萊北峰)
這邊要強調一下在屏風山屋前都只是暖身
真正的陡上才剛開始，這點跟喜多麗滿像的
因為隊友先走
所以不停地在趕路卻看不到隊友車尾燈
心急之下不休息一直走 直接拉爆
上坡降速超嚴重
意外發現屏風山訊號異常好!!
心態炸裂 乾脆走幾步就停下來滑手機
吃點東西休息躺著放空
過兩次溪的時候都沒注意
兩隻腳都直接浸到水裡面..
水位很高也是一點喇
雖不會影響行進 但就覺得怪怪的
最崩潰的還是回程
從塔次基里溪底要回到登山口的陡上600m
因為原本預計行程沒有水源
也沒特別帶濾水器，殊不知帶的水不太夠(到登山口剛好喝完)
剛好有溪卻不能濾來喝(腸胃容易不適)
只好含著止渴
最後的回程真的是用爬的上去
這次配速又失敗
前面爆衝後面八成會爆掉
果真是不變的道理...
個人覺得屏風山比二秀或者北大武硬
最後那個陡上不是喀拉業能比擬的
根本是掉入絕望的深淵
又渴又累
看來要去白姑還得練練，更別說什麼一日四秀了
9月版上屏風山6小時的心得
現在才知道多麼可怕!!!!
回程只花2小時就完成
這次屏風山真的是滿滿厭世
年後太久沒爬山上百岳
發現走屏風的人不多
可能是因為大家都說沒展望
但我覺得反而都在樹林裡面才涼快
這次短袖短褲接近中午走起來還是會熱
行前山友才說新路根本甜不辣
這點一直到鐵線吊橋前覺得滿正確的
直到那崩潰的陡上跟回程的上升600m
走完後自己體會，屏風真的是大辣QQ
PS 附註一下
剛好上網查一下合歡金礦營地那邊似乎是舊舊路
有崩塌跟一堆地形，似乎也摔過不少人
現在的新路真的單純體力活而已 難怪會是甜不辣
屏風山的路真的好很多...
** 照片 **
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.141.213.218 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Hiking/M.1644677252.A.120.html
事後檢討應該戴1500
我聽一些運動補給會用蜂蜜 只是不知道是不是純的XD
※ 編輯: JacobBaker (111.71.102.101 臺灣), 02/17/2022 22:04:17
... <看更多>