【龔成問答信箱】（Q22601-Q22620）
Q22601：
龔成老師,剛看完你的書,提及選股市盈率最好於5-20倍之間,但太低反映企業會有什麼問題?例如688如今只有3.7倍市盈率.
龔成老師：
在理論上，低即是平，但你見我定指標在5-20，是一個初步的參考，投資者仍有好多因素要分析，不選5倍以下的原因，是因為「有點過低」，而市場是公平的，當一隻股這樣低，反映佢有幾個可能性：
第一，佢盈利代表性不足。第二，佢之後的盈利有下跌可能，第三，佢的風險較高、或質素較差。
中國海外發展（0688）市盈率低，是因為佢不少盈利都來自物業重估，即是盈利不能反映真正的情況，代表性不足。以長遠來說，這股不是無質素，在發展商來講，不算最強，長遠有平穩增長的能力，前景都可以。
睇翻佢的財務數據，基本上都是正面的，但生意增長力不是好強，見佢過往的生意都只是平穩，而整體都有投資價值的。
可以視這股為平穩型的企業，現價合理。當然中短期可能因樓市一般而股價一般，但長遠，仍是可以的。
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Q22602：
阿sir,我見你提到1177，2269又點睇，2269大公司，而且盈利較好？
龔成老師︰
雖然2間同係醫藥企業，但其實2間公司，無論業務和賺錢模式，都係完全不同，不宜直接比較。
中生(1177)已建立一套完整的商業系統，有多個已賺錢的藥品類別。透過營運賺取資金，再開發開藥物去再賺錢。
但由於開發藥物係有風險﹐唔一定成功。如果失敗佢要自行承擔所有相關損失，不過中生(1177)本身已有一定產品收入作後盾。
就算個別研發失敗，造成資金鏈問題的機會唔大。所以，此股擁有的這個營運模式和規模，令到佢持續有盈利增長，係一間唔錯的潛力股企業。
而藥明生物(2269)主要提供有關生物製劑藥物發現、開發與生產服務。
佢涵蓋生物製劑發展過程的所有五個階段，即藥物發現、臨床前開發、早期臨床開發、後期臨床開發及商業化生產。
集團本身唔係賣藥，佢係收錢助人去研發、測試和生產。
其賺錢模式較穏定，加上本身項目又多，可以把失敗風險分散。而且研發成本和風險，有第三方客戶分擔，故因失敗而出現資金鏈問題機會會較少。
此股潛力是有的，因為過往的財務數據的確理想，但現時的估值唔平，這刻投資值博率一般。
不過，這類股好難話現價一定貴，因為佢有好高的增長，只可以話現價唔平，但如果之後有高增長，那就未算太貴。只可以話，如果你真的想投資，小注好了，你要明白業務有不確定性，同時股價會好波動。
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Q22603：
龔老師您好～本人今年26歲，留意了您的專頁兩年多的時間，對您的一套投資理念非常認同！未來亦會努力實行以財務自由作目標。
到現時我用了30多萬儲蓄（佔總儲蓄6成）陸陸續續買入了幾隻股票，但可能是經驗不足，有幾隻股票處於負增長階段以及組合有點散，故打算重新部署一下。
持有股票如下：
1. 1928 :29.5買入1200股
2. 66 : 42.5買入1500股
3. 354: 4.06 買入2000股
4. 1211 : 37買入500股
5. 12: 37.5買入1000股
6. 1810: 10買入600股
7. 1830: 2.6買入8000股
8. 2382: 125買入100股
9. 2388: 23.5買入1000股
10. 2013: 13.75買入4000股
11. 788: 1.24買入26000股
想請教一下老師：
1. 現組合太分散了，老師您會建議可賣出那些股票？以便另作較有利的投資。
2. 2013前境如何？可繼續持有、賣出或加注嗎？
3. 海螺水泥及恆基地產那隻更有投資價值？
4. 現仍有大概20萬閒置儲蓄，可如何佈處？
5. 1177中藥6元是否初步進入便宜區間？
問題有點多，希望能得到您的回覆！感謝！
龔成老師︰
我地投資係一個長線計劃，只要你買入股票係有質素，長線都會增長。但中短期難免會有波動，令你出現帳面虧損，但只要佢地本質無受影響﹐照長線持有就可以。
1) 你現有持股，都係有質素和適合你。當中微盟集團（2013）和中國軟件國際(0354)質素係有，但風險性較高，要控制注碼。
由於全部都有質素，不用沽出。但長線計，你要控制組合持股，集中在10隻左右，以便定期審視和管理。
2) 微盟集團（2013）集團主要在中國從事提供軟件即服務產品及營銷服務。
佢的產品分為「商業雲」解決方案、「營銷雲」解決方案及「銷售雲」解決方案三類。
「商業雲」可助商戶開設線上業務並助彼等提升顧客參與度、轉化率、收益及忠誠度。「營銷雲」通過大數據分析能力及ＡＩ技術為商戶提供智能營銷服務。
這些都是將來發展的大趨勢，從業務潛力上，的確是有的，見佢財務數據的增長都強勁。但在估值上都唔平。
由於佢不確定性高，而你又有一定持貨，故暫時不建議加注。
3) 海螺水泥（0914）有質素，有增長力。
佢主要從事生產和銷售熟料和水泥製品，業務地區包括中國東部、南部、西部、中部及海外。而安徽海螺是水泥行業中，全球最大的單一品牌供應商。
水泥屬於基礎原材料行業，對建築行業有很高的依賴性，同時亦會與經濟增長速度有較高的相關性，特別與固定資產投資相關。即是說，當中國基建及房產市場不景，水泥行業會比一般行業處較大的不利狀態。
另外，水泥企業在生產過程中，燃料成本佔總生產成本中約佔了超過一半。若能源價格出現較大變動，就會對企業成本造成較大影響。因此，當能源價格出現較大上升時，將引致安徽海螺的成本增加，影響其中毛利。
綜合來講，佢擁有相當規模、生產能力，有一定的質素及賺錢能力，而水泥行業長期將因中國城鎮化以及一帶一路的建設，仍然會增長，但不會像過往般快速，而是進入較平穩的時期，在本質上此企業不差。
現價合理區中間，但要留意盈利有潛在波動。
恒基地產（0012）都有質素，雖然增長力不算好強，但都有平穩增長能力，不差的。
佢始終是香港大型地產發展商之一，雖然賣樓最好賺的年代過去左，但在香港賣樓仍是賺到錢，不錯的。
這股都有質素，單計佢手持農地是全港最多的發展商，就明有一定的價值，當然，農地要發展要好長時間，所以先話這股要好長線。
質素上，其實都好相近。只能說，增長潛力會係海螺水泥（0914）大少少。
4) 由於你已有30萬持貨，這20萬宜暫時儲起，等大市有較明顯回調，才出手。
5) 未算，$6只算係合理區中下部。現價計，都要有較大幅回調，才會到平宜區。
由於中生(1177)係好有質素，好多時都唔會回到平宜區。你無貨，其實現價已可以入首注，之後再慢慢加注就得。
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Q22604：
謝謝您之前的幫忙解決問題。我現時有一大難題，不知如何決定，想再次請教您。
因一些家庭原因，我會賣出現有住宅，搬到一個較大單位居住。賣出後連同手上現金有1500萬左右，現有2個方案：
1）勉強可以買入一個800呎單位自住，不過手上就冇多餘現金，不能再製造現金流。而且每月要俾3000元管理費。
2）將1500萬投資，預計有5%收息，將收息嘅錢用來租樓，除交租35,000元外，還有剩錢用來再投資。
因為預期8年後退休，然後在世界各地住一陣時間。所以方案2比較適合我們，因為退休前後改變較少，不用賣入賣出樓宇。
不過方案2要好穩陣，近日見股票起伏大，唔想只投資股票，請問老師有何建議？要求不高，5%已經可以，不過一定要穩陣。
龔成老師︰
首先，你要知道搬到一個較大單位，是一件長時間的事，還是只係未來幾年。到你退休後，較細單位都可以。
如果係後者，你可以先買入一個細單位，最好係適合你地退休後入住。現時先放租，而自住樓就另外找租盤。這樣就可以解決住屋問題之餘，又有錢去做投資。
若是前者，方案2會比較好。雖然方案1，你們可以避免受到長線租金波動的影響，但令你資金盡用，不能作投資增值，始終唔理想。
另外，由於你們退休後，都計劃周遊列國，租屋或者對你們較方便。
只要你明白，租金和投資變幅未必一致，有機會令你租金支出和回報差額收窄，導致退休現金流進一步減少。你覺得可承受這風險，咁就無問題。
假設你用方案2，資金上唔好全部買晒股票，要做一個平衡配置，去分散風險，從而提高你獲得現金流的穏定性。
你可以將這$1500萬，分成5部分。
第一部分投資收息股，你可以建立一個收息股組合，你可考慮港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）等，大多有5%股息
另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。
（你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多）。
你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。
第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。
第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。
第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。
第五，持有現金，除了可做定期外，現金亦可以為你的後盾，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你可以在這時買到更多的收息股，股息率會進一步上升。
你可以將$1500萬資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。
但當然，你現時距離退休尚有好幾年，故不需要咁快將全部資金，放入以上收息資產。你可以先將部份，放係我之前講的平穏增長股，去保持增值。
同時間，開始慢慢用其餘資金，配置上述收息組合，為退休做準備，咁就可以。
但如果你情願穏陣D，收大約5%回報就可以。這樣你直接用資金，配置在上述5個項目，咁就可以。
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Q22605：
謝謝龔Sir，其實我只有100股騰訊五萬頭買，因以前從不投資，所以上了你堂後才明白投資重要性，不是炒買，但由於先前看市場消息不夠多功課做不足，
以為五百頭都係合理區，所以不小心早買入了，但一買就大跌所以心理壓力好大,而且買入後一直出的都是中央負面消失，所以分析不到。今天仲大跌得勁，所以
十分恐懼又怕幾年後上不回去那辛苦儲來的錢就好像不見了，所以就更怕好像學習了都錯。剛剛收到你的回覆心情平靜一點否則又高位買貨底位賣出了。
請教一下龔sir如估值減了，它上回5xx不難，但減了不是更便宜，那去返5xx會變貴那市場還願意給回貴價錢？另外想問下如重估值後5xx是否屬於貴或是合理區？
現在這幾天心情反覆不安，所以由你百萬富翁書籍從看，你的書已齊要重看一次了，先前上堂的資料也重看然後發現自己補足價格概念仍很差，但謝謝龔Sir你回覆
龔成老師︰
如果再有政策出台，係有較明顯影響，係重新估值時，有機會令現時合理價，變成平宜。
至於到時會唔會有人，願意用貴價錢去入貨，其實係會有人。特別係大市狂熱時，好多人會不計平貴，盲目追入。
但這都不是重點，重點是我地唔會預測將來走勢，只會用現有客觀資訊，去判斷現時投資決定。
我地睇到騰訊(0700)受中央政策影響，長線風險大左，所以估值都有下調少少，只要不持貨過多，就無問題。
但由於佢長線質素，未受重大影響，所以以你只持有1手投資者而言，只要一直持有就可以。此股依然有增長潛力，長線企業慢慢成長，股價自然會跟隨上升，你唔需要太過擔心。
記住，我地投資要放眼長線。如果你改變唔到個思維，只會一直因為中短期股價波動(但這個情況是必然會出現)，而承受沉重心理壓力。
其實這樣狀態，你係不宜作任何投資。
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Q22606：
成哥，以下是我的組合，但情況不是太正面，是否欠缺什麼？
388 @ 230.1 4手 405
1177 @ 7.45 2手
3067 @ 13.21 1 手
9988 @ 236.1 2手
005 @ 70.8 1手 437
576 @ 7.19 2手
788 @ 1.23 1手
941 @ 72.8 1 手
2018 @ 98 2 手
龔成老師︰
你唔好用買入價或帳面賺蝕，作為判斷一隻股票或組合的成敗標準。你應著眼佢本身有無質素，如果有，中短期價格波動，令到出現帳面虧損，係無問題，照可以長線持有。
但如果係無質素，就算而一刻是賺定蝕，你都要將佢沽出。重點分析的地方，係企業質素，而非股價上。
你現時持股，都係有質素，你照持有就可以。
但你要留意，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。
因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。
你現時港交所(0388)，持股佔組合比重很高，故暫時不要再加注。未來時間，你要透過加大其他股票比重，令佢回復平衡。
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Q22607：
成哥，我現有以下股票，請問這幾隻股長遠是向好的嗎？我應該用什麼心態去面對。例如不須理會或平常心？
有以下股票如下：
345維他奶 25.5有10000
1810小米 25.75 有10000
175 吉利 20 有10000
1177中國生物 6.71 有10000
謝謝
龔成老師︰
你現時持有股票，都係有質素和增長力，若你係年青至中年人士，照持有就可以。
近期維他奶(0345)係4隻中下跌較多的一隻，由於之前事件，對佢短期股價一定不利，但長遠，我相信影響又未算核心性，但回勇的路仍長，現時仍要睇事件發展程度，中期的影響，當中仍有未知數，只可以話短期股價上落都大。
長遠來說，佢仍有質素，有品牌、有銷售網絡。
這股可長線的，只要貨不多，可守，但有心理準備中短期弱，要耐心持有。
另外，你上述持股，都好偏重係潛力股類(1810, 0175, 1177)，佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。
若你算年青，潛力股最多可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。
而且長線計，組合唔好只係得3,4隻股票。你要建立一個多行業，平衡，或適合你年紀的組合。
未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。
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Q22608：
如每個月供需要幾多錢先可以買入呢隻股
龔sir想問吓有冇啲人係真係以一個普通人玩股票致富,而其實美股同港股邊樣好啲
Sir，本人資金10000$準備開戶口。上次講嘅盈富有留意，但想問吓有冇啲增長速度較快，賺得較多穩陣嘅美股或港股，可能短線投資的！
龔成老師︰
所謂致富，每個人定義都唔同。如果以全球富人排行榜計，巴菲特就係全球最成功，以投資致富的普通人。
而預期未來一段時間，中國和美國會係全球最重要的經濟體系。因此港股和美股，長線都係有投資價值。
以現價計，港股投資值博率，係會比美股高少少。但長線投資價值，2者都係有。
至於增長較快的潛力股係有，但我係唔會做短炒，因為當有有好多不確定性因素，會影響股價，有些因素甚至係與企業本質無關。
只有長線持有，企業質素才會反映在股價當中。就連全球投資最賺錢的巴菲特，都係唔會做短炒，所以你不要持有短炒致富這種想法。
以下是一些適合你的股票，潛力股增長力高，但風險同樣都唔細。以你18歲年紀，長線可佔你組合4-5成。但由於你投資經驗較淺，不宜持有太多，最多2-3成好了。
但由於現時你投資經驗不多，暫時可先月供指數基金。到你有較多資金和經驗，才考慮其他股票。
而現有資金，可現價先入一手盈富。只後再有明顯回調，就再入一手，並長線持有。餘下資金，等大跌市地動用。
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Q22609：
我40歲，收入39000， 每月支出費用26000，如果想月供股票作退休收息之用，應該買幾多隻組合。心水2648，3110，6823，2800，各供$1000？定月供三種各供1500
如果再有多啲錢、哪隻可以月供多D
早晨，可以。俾D意見我嗎買哪幾隻月供適合我年紀。另外我應該買哪幾本書學習多啲
龔成老師︰
我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，會因應番你的人生階段。
以你40歲年紀，投資著力點，唔應該係收息。而係先用一些有增長力的優質股，去累積一筆財富。到有一定金額時，才將佢地轉換成收息資產，創造稳定現金流，去支援你退休生活。
策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約4成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。
書本上，你可以先睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合初學者。
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Q22610：
我睇緊你寫的80後百萬富翁，希望5年能儲到人生的第一個一百萬。我計現金每月儲1萬元，然後月供$2000兩隻股票。
心目中的股票包括小米，比亞廸，騰訊，京東物流等。想問下龔sir 有冇咩意見？
我係年過45的中年婦人，有工作的，月薪$35000左右，要供樓約萬多元。謝謝
龔成老師︰
比亞迪（1211）現價偏貴，最好回到翻D先開始月供，如果你真的好想買，就小小注月供，或考慮月供2845。而京東物流（2618）不確定性都高，唔建議作為月供目標。
而小米(1810)和騰訊(0700)都係可以，但由於佢地係潛力股，有一定風險，以你年紀最多佔組合3-4成好了。
餘下部份，建議用平穏增長股作組合。因此，較理想做法，係在小米(1810)和騰訊(0700)2選1去月供，如果你想2隻潛力股都保留，則每隻各$1000。
之後再加入2隻(各$2000)的平穏增長股，餘下的$4000就儲起，等大跌市才出手入平貨。
平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)。如果有投資美股，可投資VOO。
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Q22611：
我想問下以我個人為例 我一個人儲到$25000。如果用一半去月供，大約$13000，有冇話一般供幾多隻股票會比較理想？
定係keep住依家果3隻，加大銀碼就可以呢
我心儀係1448 同2382 ，1928 其實係咪應該直接現價買入呢 定做月供會好啲。
我哋想買或租既地區會係大埔，有考慮租或買太和寶雅苑居屋 或者 大埔中心私樓。但比較擔心既係 因為大埔好多樓盤都30年以上
而兩個盤都未做大維修，擔心買左之後 會有一大舊錢要洗 因為維修既錢應該無得預計 （居屋是否都要夾錢維修？ ）
而考慮租買既另一原因係男友 將來有可能排到宿舍 但最快都10年後
真心感謝， 你唔識得我都幫我地咁多 睇你既書同fb 好似做左朋友咁
龔成老師︰
無話供幾多隻才理想，長線計，只要你維持到個組合平衡性，咁就可以。
個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。
在創建組合初期，組合金額較少，出現超標都係可以接受。但長線你要參照這指標，去維持組合的平衡性，才算理想。
另外，你要注意翻，如果供得太多，可能會令你個股月供費用成本好高，影響長線回報。
其實你照每隻供最少$1500左右，應該問題不大。
至於你心儀的股票，福壽園(1448)和金沙(1928)都在合理區，月供和直接分注入貨，都係可以。
而舜宇光學科技（2382）要回D，才算合理區頂，才可以小注入貨。但月供，現時開始都可以。
金額方面，最緊要唔好偏重左任何一隻，咁就無問題。當然，最好加入指數基金就能令組合更加平衡。
居屋和私樓都有要大維修的可能，所以你係買這些樓齡較高物業時，你要了解清楚這大廈的大維修安排。
如果你一心係諗住等宿舍，即係長線無買自住樓的必要。其實現時先租樓，都係可以。
但由於物業都係一種資產，我地成個財富組合，唔可以只係得優質股。所以，你未來累積到較多資金時，可考慮買入收租物業投資，令財富組合更多樣化和平衡。
現時整體租金回報率不高，故不用急於投資物業，可以先以優質股為目標，去提升自己財富。
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Q22612：
龔成老師，今日我終於都買了[email protected]
我計算過估值︰
合理PE~16.73-19.63
有代表性eps~2.4
估計疫情後每年10%增長
預期有代表性Eps～2.64
合理區大約$44-$51
如果保守不計eps增長
合理區大約$40-$47
而我的買入價45.9比較以下，計算的價格應該是合理區中或中上，請問小弟的計算對嗎？
想問這輪抗疫措施對0027對中長期有核心影響嗎？
龔成老師︰
銀娛(0027)的長線投資價值無受今次疫情影響。但始終疫情尚未穏定，你預佢長線
你計出的估值，大致都合理，現價大約合理區中下。因此，你買入價係在合理區水平。
你預係大約合理區中下部，此股有質素，可長線持有。
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Q22613：
哈囉 我啱啱開始出嚟做野 想開始每個月儲錢作為買樓基金 有睇開你啲盈富月供 但又對呢方面唔識 想你比下意見 長供建行定盈富好
龔成老師︰
策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」，去累積這筆置業資金。你每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
盈富(2800)和長建(1038)都可以，但前者係58間優質企業的組合，更有效分散風險。如果你不懂選股，可以先全數供盈富。以下係一些適合你的股票，你可以參考下。
選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。
潛力股可選安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。
由於你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類，或者暫時只供盈富(2800)，都係可以。
到你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你當時投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。
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Q22614：
龔sir，如果700有機會跌到$400, 我想入1手作長線，那麼在我投資組合裏面「潛力股」的百分比又會再增加。
我日後再入市時，如果集中翻在「平穩增長股」及「收息股」是否可以平衡翻呢？這樣操作是否可以？請指教。謝謝！
龔成老師：
騰訊（0700）在$400，你可買。
你首先要設計好自己的長期「組合%」，如果年輕潛力股比例可較多，年長就收息股比例較多。另外，潛力股風險較高，這點你都要明白
設計好大方向，比例，之後就慢慢作出配置，這刻買入潛力股後，之後買入收息股等，可平衡。
總之，要建立一個「長期」的平衡組合。
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Q22615：
龔成老師你好，我同老公係理財方面有較大分歧，所以想請教下你。因為生左小朋友，我哋計劃3年後買樓，預大約買800萬左右既樓，首期預俾2成左右。
但佢呢一年，完全儲唔到錢，將我地的儲蓄計劃搞亂左，佢同我理財概念完全相反。
然後我哋吵大架…想問下我應該點樣去解決呢個僵局？
唔知呢個似感情問題定理財問題多啲，點都好，我以前係覺得係香港買樓係無可能，係你令我知道一步步黎，最終都可以達成目標，令我賺到人生既第一個一百萬，多謝你！
龔成老師︰
出現分歧，係正常事。100種人，就會有100種不同想法，100種不同目標。最重要，我地要"互相"遷就和諒解，才可以一同生活下去。
所以，你們真正背後的問題，有機會不是投資理念上，而是在溝通上。
我建議你地先將自己冷靜下來，之後再找個機會，作理性討論。因為係不理智情況下，只會令你地愈做愈錯。
你地要嘗試令對方明白，自己所想的未來計劃、目標和擔憂。新車已經買左，係一個定局，唔好再浪費心力去諗。
往後的路，依然係可以改變，想一想如何係現有資源，和大家都可接受情況下，繼續向前，才是你們應該做到事。
我明白準備結婚，去成家立室這個階段，係好忙，一定有好多野煩，好多野會不如意。
但這個正是你2口子要上的必修課，你試下放輕個心情，唔好比買樓或者投資問題困死自己。你現在重點，應該係要學習如何2人同步，一齊去走往後的路。
我會建議你地日後，多溝通，定共同目標，例如「如果我地的財富去到XXX水平，就可以買XX當獎勵大家」。
只要係一起走，好多問題都解決得了，加油!
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Q22616：
Hello, 想問問少少股市知識
可以這樣假設，只要標指股息率不低於10年期美債孳息率的0.54，美股就有一定吸引力，若然這比率降至0.4或以下，對美股是危險訊號。
觀乎金融海嘯市況最蕭殺時，債息率曾高見4.1厘，而股息率低見1.7厘。
"標指股息率" 係講緊咩同埋邊度搵到?
龔成老師︰
其實可以係其中一個參考，10年期美債孳息率你可以理解為一個無風險利率。而股票股息率，係一個你需要承受一定風險，才可以獲得的回報。
因此，若果你無風險回報，比有風險回報還要高的話，其實係反常，某程度係代表個市大過熱情況。
但我地唔會因為咁樣，就斷言大市已經好危險，純粹只係一個參考訊號。
因為如果企業係賺錢的話，股息會增加，慢慢2者差異又會重回正軌。而且大市熱，唔代表個股係貴，我地一定要獨立分析企業，去得出一個較準備的結論。
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Q22617：
龔Sir,我是一個40歲單親母，月入两萬，無資產，每月草一两千（甚至幾百）現只有現金流两萬，請教我可以買D乜？眼看你介绍的，全部都是一手幾萬的，可買不起
龔成老師︰
以你年紀計，投資應以增值為主。但你現時資金不多，我建議你2萬不要動用，用來作生活上應急會較好。
至於每月儲蓄，你都比較少和波動。你要找出一個你覺得每個月都儲到的金額，用佢去做月供指數基金，去累積資產。
你可以去銀行或證券行，開個月供股票戶口，之後每個月定期咁去月供，咁就可以。
同時間，你睇下有無方法開源節流，去提升每月可儲蓄金額，用去月供更多不同股票，令你財富增值能力得以增升。
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Q22618：
我想了解下咩係月供股票，因為我岩岩睇到你既po。
我係新手31歲，有2-3萬可用資金！
龔成老師︰
簡單來說，月供股票就是你每月將現金，買入某一隻或多隻股票，慢慢咁樣儲貨。坊間不少銀行都有提供月供股票服務，你先開證券戶口，然後登記做月供股票。
形式就是每月投入相同的金額，買入同一隻或多隻股票，並持續進行。
例如，每月以相同金額$10,000 買入某股，假設第一個月股價為$25，就能買入400股；第二個月升至$35，就能買入286 股；第三個月跌回$30，就能買入333股。
總結這三個月，投入了的資金為$30,000，累積股票為1019股，平均買入價為$29.4。
由於月供股票每月投入的金額相同，因此當股價上升時，買入的股數自然減少，而當股價下跌時，就自然會買入較多股數，如同自行調節一樣。
要注意的是，由於每月持續投入資金，因此一定要選優質股，長線投資，同時要以儲股票的概念進行，最少持續供3年以上，之後持有5年以上。
月供最重要的一點，是「選股」，如果你無選股能力，就投資指數基金。
而財富增值方面，當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
以你現時31歲去計，可以投資一些「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
但由於你係新手，我建議先集中係指數基金。餘下資金和另一半儲蓄，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。
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Q22619：
龔成老師您好！前两年間中有留意你的專欄，已覚得你的投資概念很好，近来才知道你開了臉書，原来老師那麼年輕，真的是後生可畏！
本人47歲，家庭主婦，與先生大部分在海外生活，没有子女，海外有自置物業(巳供満)，先生还有10年多退休，退休後有年金，
估計可補貼至少—半生活費，他有儲蓄習慣，近来開始投資海外股票市場。
本人因不熟悉海外投資市場，故選擇持續投資港股。幾年前因沒有投資知識將现金集中於收息股，但發觉組合較保守難以増值。
希望老師給予意見如何調動股票以達至最好的增值效果，如賣出那些股票轉其他増值股票。生活負担不重，可承受風險中上。
现金$10萬+保险儲蓄約$20萬
(以下是持有股票的平均買入價)
1)中国銀行(3988) @4.28 /10,000
2)中交建(1800) @10.88/2,000
3)煤氣(03) @14.16/14,000
4)中石油(857) @4.42 /16,000
5)中移動(941) @48/2,000
6)京東健康(6618) @128.5/400
7)招金(1818) @8.0 /2000
8)山東黃金(1787) @13.98/2000
9)鞍鋼(347) @5.12 /4000
10)騰訊(700) @470 /100
老師無私賜教，感激無限！
龔成老師︰
首先，你有一個投資理念很正確，我地永遠只應投資自己了解的股票和市場，這點其實很重要。
以你47歲，都有增值的空間，但選股上會保守少少，主要集中係一些平穏增長型股票。
山東黃金（1787）、招金(1818)、鞍鋼股份（0347）和中石油(0857)都是商品類股票，本身產品無獨特性，價格很受市場影響，故投資價值較中等，不宜持有太多。
中交建(1800)質素只算不過不失，而京東健康(6618) 雖有質素，但不確定性好高，這2隻股票同樣不宜持有太多。
其餘持股，都係有質素，可以長線持有。但煤氣(0003)佔比重太高，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。
因此，我建議你沽少少，換至其他優質股，去平衡翻個風險。
現時大市只在合理區，資金不宜盡用。你10萬現金可以先留起，等大跌市才出手。以下是一些適合你的股票，現價合理，你煤氣套現和新資金，都可以以此為投資目標。
平穏增長股︰指數基金、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)。
至於保險，其實你買基本保障就可以。儲蓄保險增長力唔高，不宜投資過多。
以上策略，主要係講你地增值部份。但當你們將正式踏入退休之年，就要進行調整。開始慢慢將手上增長股，換成收息股，透過其派出股息，去支援你退休生活。
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Q22620：
老師您好，首先多謝你耐心解答大家問題。想請教投資方法。
本人42歲，月入兩萬幾，有現金90萬，有一層樓值520萬，淨番50萬樓宇按揭就供完。每月可儲6000。
大概持股票市值20萬：包括：
0005匯豐1600股，平均買入價79.9，
1088中國神華500股，平均買入價37.75，
1398工商銀行5000股，平均買入價5.093，
2388中銀香港3000股，平均買入價27.7，
3913合景悠活3000股，平均買入價7.9，
總括黎講共蝕左約9萬。
我投資知識極少，唔識分析股票，“月供股票”都係最近睇你嘅信箱先知有呢樣野。請指教什麼投資股票策略適合我。
另外，我是否應該還清按揭50萬，但現金就得番一半龐身，不過按揭利息唔多，每月千幾蚊。請問我應該點樣善用我現有資源，令自己財務自由，有被動收入，可輕鬆退休？
好同意你話應該長線投資，令財富增長。謝謝指教！
龔成老師︰
首先按揭方面，由於現時市場息口不高，我建議用來投資增值，財富增長效率會較好。
另外，你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。
你現時持股，都係有質素，可長線持有。但較大問題係你組合中，大部份只係收息股(0005, 1088, 1398)，佢地增長力不高，主要係收下息。
以你年紀都有一定增值需要，未來最好加入一些有增長力股票，去增升翻個財富增值效率。
其次，我發現你好集中係銀行股。記住，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，銀行業更加不要高於組合20%，否則會有過度集中性風險。
所以，你暫時唔好再增持銀行股了，到你組合平衡性回復正常，才再考慮。
未來時間，除了90萬現金，你都可以用埋每月儲蓄，去做月供股票，為自己財富增值。
你42歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。
現在你每月先用5成儲蓄，即$3000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
但由於潛力股有一定風險，你投資知識不高。我建議你先$2000月供指數基金，再$1000供多隻平穏增長股。到你學會更多投資知識和技巧，才好考慮加入潛力股類。
現時大市只是合理區，你現有90萬資金可以先投入20-30萬，用"分注"形式，慢慢買入上述平穏增長股。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。
到你累積到一定金額，你就可以將佢地慢慢換成收息資產，透過其產出的現金流，去支持你財務自由後的生活。
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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。
另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。
寶台建設青埔 在 Re: [心得] 青埔A18畢業文- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃
青埔每到一段時間都會被拿出來講
幾年前覺得青埔都是草跟狗，為什麼要買這裡!?
直到某天聽到一句話，"青埔變好多!!"
我才發現!!?
咦~ 真的變了~~
雜草沒了 大樓變多 建設變多 房價噴噴
最近這半年積極看青埔的房子，最終還是在這擁有了一棟房子
分享一些"個人"的看房心得吧 ~ 有些資料憑印象打的，有錯還請多多見諒
以下大多是講缺點，優點只會提及一下，都是一些流水帳印象
1.亞析喜來登
準備開賣淺銷時神秘兮兮，格局價格全部都不知道，開賣當天說好9點開賣
不到8點半就放人偷跑，甚至昨天晚上就在賣
進去之後人滿為患，以為是多棒多搶手，結果格局跟總戶數讓人意外的差
浪費了一塊好地
優點: 離A18近，走路5-10分鐘 ，樓下就是昕境廣場，喜歡逛街跟注重地點的人會喜歡
缺點:
格局之爛，有些跟"國家大院"只有3米距離，樓高樓板厚度沒甚麼競爭力
停車場B1還是B2才有預留充電座，總戶數破400戶，套房格局一堆
就算是三房面高鐵有景觀，格局還是普，甚至差
廚房吃電，浴室吃天然氣
會那麼夯，原因是爛格局爛房開賣時一坪不到40萬，還不綁你轉約日
大戶跟當地房仲一戶戶的掃，房市當沖給它開下去
沒想到幾個月禁轉新聞一出，逃的逃，跑得跑
目前案場還在賣~ 大概是45-50萬的開價
但各大粉絲團都在出清甚至平轉，有膽可以檢，喜歡可以檢
2.國家大院
這間我開始看房時已經開賣許久，當時一坪40萬我還嫌太貴，沒想到後來房市崛起
40萬已成為回憶，戶數也是超多，部分格局跟方位也是差
真正能買的是面高鐵青昇路
優點: 公設漂亮，距離A18走路5-10分鐘
缺點: 興富發的房子，樓高跟樓板厚度跟喜來登差不多
停車場怎樣我是不太知道，格局普通，
浴室跟廚房都是吃電，個人不喜歡浴室吃電，
缺點其實都跟喜來登差不多
目前開價也是42萬以上，粉絲團平轉有機會找到
3.宜誠世界極
這間也是開賣許久，網路上的討論文，還可以看到開賣時一坪34萬求人買
YT很多網紅影片介紹，強調買到賺到
但沒想到我去看的時候，樣品屋拆掉，銷售中心拆掉，我去賞屋還只能去工地的鐵皮屋
而且一坪漲到38萬，黑絲代銷都沒了，還跟我強調2021年底還會把樣品屋再蓋起來
優點:離A18走路10~15分鐘，過馬路就到華泰跟書法公園，雖然戶數偏多但算可接受
缺點:這間最大最大的問題是樓高淨高只有2米8，明顯低區周邊區域
建商我是沒有意見，小坪數套房跟兩房廚房吃電，大坪數兩~三房以上就都是吃天然氣
地勢緩坡，有一點斜
實登沒有幾戶，可能還是預售屋+沒吃到房地2.0法規
粉絲團轉約沒有幾間，個人覺得是宜誠在青埔的代表作，
當時去看小兩房還可以買到8-9樓，非常意外!!
面高鐵會聽到高鐵衝進衝出地下的聲音，在意的人要實際去聽看看
PS: 賣了兩年都還沒有完售，價錢還是同區域最低，肯定有 _____
4.宏普劃時代
分兩個案子 時代苑 跟 時尚苑
時代苑有商辦，時尚苑店面+住戶
開案當天蠻準時的，沒甚麼偷跑行為，賣之前我就知道格局了
時代苑開價太貴，再加上商辦，我就沒甚麼注意，以"時尚苑"為主，分AB棟
PS: 時代苑一層兩個電梯，只有一個能下地下室，要特別注意
優點: 離A18走路10~15分鐘，樓高3米6，樓板厚度18 ，有給冰箱烤箱洗碗機
停車位以周邊來看，明顯超值! (155萬元起)，總戶數只有196，剛剛好
全戶數廚房浴室都是吃天然氣
缺點: 就在世界極旁邊，一樣有緩坡的問題，時尚苑一層10戶只有兩梯稍嫌不夠用
但樓高只有11樓，我也不清楚電梯夠不夠用
格局來說也算普通，採光那些都是普，公設比34.X也略高
跟世界極棟距要特別注意一下，目前開價也算小漲了一波
值不值得就看個人了
5.威均帝璽
在地老牌建商，早期的天翔到現在都還沒賣完，在青埔有許多建案，
有興趣可以研究一下，開賣當天以銷售數來慢慢緩漲
我沒有擠到當天去~ 輪到我去的時候，不是鎖棟，就是剩下低樓層
讓人不知所措，只好看看那些比較不好的方位與樓層了
優點:離A18走路5-10分鐘，格局算好，衛浴兩房也能享受開窗，戶數偏多但能接受
因為都拆散到各棟(不像喜來登跟國家大院)，梯數比優秀，樓高樓版厚度也OK
缺點: 威均美學能不能接受，先去看看那精美的老派大廳吧，我個人覺得不太行
除了現在單價偏貴之外(46-49/坪)，最重要的還是在青埔蓋太多房子了
一堆威均系列等著蓋，交屋絕對是6-7年以後的事情，或許有人會喜歡吧
如果你能夠認同威均美學 + 威均蓋太多 + 價錢能接受
其實以自住A18區域來說，威均帝璽還不錯喔
PS: 停車位蠻大的
6.拾光隱
最近青埔的新秀，在青埔目前只有一個"青墨集"作品的小建商
風評很好，找到了西班牙設計師來操刀，確實很美
優點: 玻璃牆面，白色大樓，格局漂亮採光優，開價比同區域偏低，
走路到A18約12~18分鐘
缺點: 就算是玻璃牆面也沒甚麼隱私，因為被周邊大樓圍繞，
維護也麻煩，必須細心照顧
總戶數只有66戶，管理費高
公設要當作沒有，真的很少又很小
兩房只有一間廁所，好不好就看人
是很有特色的建案，頻率吃到會非常喜歡
目前低樓層已賣光，高樓層9~13鎖住年後賣，預計至少44-45萬/坪
7.樺龍菁鳥
一堆規矩被磨光了耐性，但建案本身算好的，畢竟總部商辦在這裡不能太差
蔦屋咖啡廳讓人無限想像(跟宏普選書不一樣)，就算是商辦+住戶混合，也有分流進出
1-3樓是樺龍總部，4樓開始是住戶大廳公設
優點: 離A18走路10-15分鐘，蔦屋書店咖啡廳，樺龍總部就在你家樓下，維修方便
全棟軟水設計
缺點: 跟威均帝璽相比，覺得開價稍貴了 ~ 停車場B1~B2都是總部商辦的位置
住戶車位從B3開始賣，梯數比普通，必須要買到29坪的大小才有天然氣
29坪以下，廚房浴室都是吃電
代銷中心賣光了，可是粉絲團都有人轉賣 (大約+30~60萬)
格局普通中上吧
如果你能接受商辦總部就在你家樓下，其實也算近期的話題之作
其他A18還有一些建案可以看看，像W站前、宜雄綻、新潤君頤(停車位特小)..之類的，
但我只是走馬看花，沒甚麼感想
嘉鼎綻是還沒看就賣光
桃大系列的位置我沒有很喜歡，寶台A17開案的時候很超值，但現在漲一波就覺得還好
禾林3如果你很有錢可以去看看，建案本身很有想法，但一坪開價47萬以上，含裝潢
每坪要再+7萬(權狀坪加價)，都是賣大坪數，等同於你裝潢費一坪要10萬左右
總裝潢費要破400萬，當然能接受的人一定有，但不是我(其實是買不起...)
因為預算問題跟個人規劃，我只有鎖定A18走路20分鐘內的預售屋
資訊分享的不多，大概也只能讓有興趣的人初步了解
比起看見建案優點，我更喜歡看缺點
能接受缺點的話，優點都不是問題
希望大家能夠買到喜歡的案子 謝謝
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