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滿剌加與華人海商｜知史百家

安煥然

2005年6月，恩師，台灣成功大學的陳信雄教授，以及盧泰康學長來馬出席鄭和學術研討會。陪兩人到馬六甲一遊，並在星洲日報專欄作者歐陽珊的引領下，我們在馬六甲河口，當時正裝修著的鄭和文化館看到了大量中國陶瓷破片。這些瓷片多數是明代中晚期的器物，有些甚至是明朝正統、景泰、天順年間屬於「明代空白期」的器物，而且盡乎是出自中國民窑的民間商品。其量多款豐，令人大開眼界。（詳見歐陽珊《到馬六甲看碎瓷》，星洲日報星洲廣場《笑看古城》專欄，2005年10月30日）。

明朝中葉以後，中國海洋政策轉趨緊縮。為了防御倭寇，閉關鎖國，中國政府一再重申海禁政策，嚴禁商民下海私自貿易。因而，這些瓷器，究竟是如何到來這裡的呢？

其實，朝貢貿易，以及明廷使臣的賫賜貿易，只是「馬中貿易」的一部份。在朝貢體制之外，尤其是15世紀中期以後，逐漸擴大的中國民間走私帆船貿易，更是滿剌加對中國貿易的另一主要途徑。而且，與當時東南亞諸國一樣，滿剌加朝貢中國的貢使、通事，不少是由流寓於海外的華人充任的。他們常常依附在朝貢體制內進行「私貨」的貿易。

這些人當中，《明實錄》有名姓記載的，就有景泰年間的馬貴，正德初年的亞劉（蕭明舉）、彭萬春。這三人都是因為他們以滿剌加「貢使」身份來中國朝貢，發生事端，賄賂官員、劫害同僚，才被記錄下來其事跡。相信未記錄者，還有更多。

在海禁政策之下，當時的中國人是不能隨意下海經商的。因而，對中國朝廷而言，這些流寓於東南亞各地的華人海商，往往被視如「海賊」。那些擔任海外諸國貢使的海外華人，也被視為「以罪叛入其國」的「無恥之徒」。

誠如（明）嚴從簡《殊域周咨錄》所言：「按四夷使臣多非本國之人，皆我華無恥之士，易名竄身，竊其祿位者。蓋因去中國路遠，無從稽考，朝廷又憚失遠人之心，故凡貢使至必厚待其人，私貨來皆倍償其價，不暇問其真偽，射利奸氓，叛從外國益眾。」

然而，利之所在，趨之若鶩。中國閩粵沿海商民在明中葉以後，常常是「犯禁」出海。從客觀形勢看，宣德十年（1435）以後，明朝官方大規模遠航活動停止，官方的朝貢機制趨向緊縮。但正統後期（1444年後）中國商民私自出海者卻開始增多，至成化、弘治年間（1465─1505）更為發展。其勢雖然不如嘉靖以後之壯大，已是16世紀中國民間海洋勢力之先聲。他們私自建造帆船出海，以中國的絲綢和陶瓷，交易東南亞各地的香料。根據葡萄牙人的文獻記載，當時從滿剌加「把香料運往中國，和運往葡萄牙一樣可獲大利」。

這些「犯禁」出海的華商，主要是以暹羅為其海貿的重心。因為暹羅給予華人海商享有相當優惠的待遇（一般商船得交22.2％的商稅，華船只需繳稅六分之一）。

正值崛起的滿剌加，看到這種光景，遂也對華商採取了禮遇態度。華船到來，竟然給予免稅優待（僅習慣性地以船貨之5％作為饋贈之物）。滿剌加對海外華商這種優惠舉措，顯然是意圖與暹羅爭取對華船之到來貿易，盡管壟斷中國貿易的企圖並未成功。

《明實錄》一條實例，提供給我們有力的歷史構圖。成化七年（1471），有「福建龍溪民丘弘敏與其黨，泛海通番至滿剌加及各國貿易，復至暹羅」。彼等在海外諸地貿易之後，又「還至福建」，反被明朝「官軍往捕，復致殺死」，「依律斬丘弘敏等二十九人」。

這是《明實錄》裡有確切記載姓名（丘弘敏）的中國民間私商前往滿剌加貿易的重要證據。這條史料透露了兩個現象：其一、顯示中國民間海商與滿剌加有海貿往來。其二、在中國海禁政策之下，福建商民丘弘敏等所從事的帆船貿易，是一種遁避於明朝貢體制之外，屬於非法的走私貿易活動。誠如王賡武所說的，那是一個不受中國官方保護（甚而壓制下），「沒有建立帝國的商賈」(merchants without empires)的閩粵海商集團。鄭和下西洋罷廢之後的一、兩百年間，「馬中貿易」，除了朝貢貿易之外，基本上是在這種經貿格局下進行的。

作者簡介：
安煥然，馬來西亞南方大學學院中文系教授，華人族群與文化研究所所長，原副校長。廈門大學歷史學博士，台灣成功大學歷史語言研究所碩士。《星洲日報》專欄作者。著作有《小國崛起：滿剌加與明代朝貢體制》（2019）、《文化新山：華人社會文化研究》（2017）、《古代馬中文化交流史論集》（2010）、《本土與中國學術論文集》（2003）等。

女生要當兵嗎？一個預官的反思與建議。

#女生應該當兵嗎？ #我們真的要上戰場 ？
#不怕排長帶你們衝哎哎哎步槍兵人勒

好友台北市議員徐巧芯前天在節目上公開提到恢復徵兵制以及女生可服義務役，也引起和王浩宇議員之間的論戰，這是個很好的公共政策議題，事後和她及其他幾位朋友也對此有所討論。

身為剛教召回來、戰事發生時要帶著後備部隊衝第一線的步兵預官，也想藉這個機會談談實務面自己看到的問題，與提供改革解方的思考。

先講結論，我支持 #朝全徵兵制方向 去思考改革，為什麼？

落實全民國防、軍愛民民敬軍，也要民先懂軍啊。

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1⃣️ #徵兵募兵傻傻分不清楚？

首先，我國從過去到現在實行的兵制嚴格來講其實是「#徵募併行制」，國防部以前也發布過新聞稿澄清外界以為國軍要進入「全募兵制」的錯誤看法。實際上依照《兵役法》的相關規定，83年次以後出生役男仍依法服4個月常備兵役軍事訓練，也是屬於徵兵制義務役的一環。

上次推行的兵制改革主要是著眼於加強常備部隊的專業戰力（就不會一直在訓練新的一年兵時間到又退伍造成戰力青黃不接），因此常備部隊也走向全志願役、專業化的「募兵」方式來吸引專職當兵的人，只能說這些都是在「#徵募併行制」的框架內所做的調整。

但巧芯所提到的「徵兵制」就稍微不太一樣了。

嚴格來說，男女都要當兵屬於「#全徵兵制」，就是除了專業職業當兵的人以外，所有國民不分性別都要服兵役的義務役，並接受長期（1-3年）的軍事訓練，除了貫徹全民國防的精神戰力，也是實務上讓「國防軍事」落實到全民的生活中。舉例來說，以色列🇮🇱、挪威🇳🇴等國家是實行「全民皆兵」，男女都要服義務兵役，而且是偏向軍事的，#女生也要拿槍打仗。

以色列大家可能比較熟悉是因為它強敵環伺、屢戰屢勝的關係（還有IG上很多...以色列女大兵？），挪威在2013年國會投票通過時除了防範俄羅斯以外，有一個很大的目的是 #推動真正的男女平權，也使得挪威成為第一個強制兩性服役的歐洲與北大西洋公約組織（NATO）國家。瑞典🇸🇪也在2017年宣布恢復徵兵制，且徵兵不分男女，理由同樣包括 #促進軍中性別平等。

其他實行義務徵兵制且強度比較高的國家包括南韓、瑞士、新加坡、越南、泰國（抽籤徵兵）等等，役期從一年、一年半到兩年不等。就連法國都在去年重啟兩階段的徵兵制（但內容多樣包括社工服務等）。以色列則是男生3年，女生2年，超硬。（不過以色列今年七月才剛正式宣佈男性役期從32個月調降到30個月，女性一樣24個月，許多軍方將領反對認為會造成人力短缺）

美國🇺🇸歷史上一向是承平時期採取募兵制，戰時改為徵兵制。不過，韓戰結束至北部灣事件，兵役登記系統繼續徵兵，1954至1964每年大概140,000連冷戰平時美國還是有繼續徵兵的動作。（感謝 #方恩格 提供補充）而美軍徵兵的對象男女不拘，不過目前還有少數戰鬥工作不對女性開放。

有很多的聲音認為台灣的兵役與後備制度應該改革，要改什麼？

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2⃣️ #後備現在是什麼狀況啊喂

台灣社會對於國軍的看法以及在陸軍當中服役的經驗觀感網路上很多，這裡就先不展開。

美國人其實近年來講了很多次認為國軍後備戰力不足、應該改革的情況，請自己參閱（bit.ly/3ieOUU2），儘管美國人有他們自己的國家利益考量，但內容很多地方我認為是值得參考的。

(之前寫《中共攻台大解密》而在台灣有一定知名度的美國軍事智庫研究員易思安 Ian Easton曾經在蘭德撰文寫過〈Transformation of Taiwan's Reserve Force〉，有興趣的可以參考，bit.ly/3l0xRGO）

近期的《新新聞》也出了一篇專門談後備制度改革，大家可以先看看（bit.ly/2SmeFr7），包括國防部長最近說後備要優先召集一年義務役....但這群人數量已經從69萬人下降至47萬人，軍事訓練役則將逐年成長，到民國115年（2026）就會消失，接下來還有少子化的問題，如何保持後備戰力？後備戰力又有無必要？

政府看起來現在在做行政制度調整的準備，要加大投入資源跟提升後備位階，但對我一個第一線的排長來說，重視的還是實際訓練內容以及士兵的戰鬥認知有沒有跟上。

先講一下自己的體驗。

以前大家普遍認為回去教育召集就是重溫「陰間」生活、上課很涼等等，甚至很多人一接到教召令就買機票出國或是跟公司報出差來逃避⋯⋯個人非常反對這種作法，不只愛不愛國的問題，而是這會傷害台灣整體的軍心士氣與實際戰力，近年國防部有對此作出一些改革來限制，很棒。

平均來說現在是退伍後八年內會召集至少兩次，每次一週（軍士官七天、士兵五天），而我這次回去已經很充分感覺到跟以前不一樣，實戰科目很多，滿滿的行軍、操課與打靶，沒有什麼休息時間。不只是帶隊的義務役軍士官，接訓協訓的志願役軍士官也非常辛苦（感謝他們為國辛勞）（敬禮）。坦白說，確實讓我感覺到兩岸情勢是真的緊張，為什麼？

中華民國在台灣目前是一個 #海島國家 的狀態，過去到現在的防衛指導主要都是「嚇阻+殲敵於海上＆灘岸」，很多聲音都認為「加強海空軍實力就好，一旦海空軍打光讓老共上岸就完蛋了，也沒什麼好守的；而過去大陸軍主義在新的情勢下也應該被揚棄⋯⋯」

這些說法都不是沒有道理，也因此台灣的海空軍無論在裝備、素質以及國際交流等層面確實都是很優質的，陸軍尤其是一般部隊普遍就稍微辛苦一點。但近期兩岸緊張對峙的情況以及當時在部隊裡接收到的一些資訊跟訓練內容，其實都讓我感覺得到國防部確實有認真陸戰的心理與實際準備。國軍當然也不是笨蛋，五六年前服役時陸軍訓練的科目主流就是城鎮戰為主了，但一直沒有引起社會的重視。

除了大家都認為戰爭似乎很遙遠以外，沒有全民皆兵也導致軍民分家，人民不關心軍務，如何熟悉與落實全民國防？陸軍才是跟廣大民眾比較相關、也是更值得我們關注的。

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因為不能詳述後備的真實狀況以免洩露軍機，直接講小結：

a.#戰時接到動員令要不要裝死？
我和同為預官排長的朋友都會建議你最好要出現才比較可能活下去，不要以為躲在家裡會很爽。
戰時一切軍管，躲在家裡等被炸/等投降不一定比較好，更不用提被憲兵or警察抓走軍法審判以及失去反抗的機會。
雖然也有論點認為不要拿槍以免在戰時被當成軍事人員攻擊，但我個人是反對甚至有點鄙視這樣的看法，命運要自己掌握，槍在手比任人宰割好。

b.#後備部隊戰力如何？
身為要帶兵的軍官....坦白說，後備部隊扣除志願役幹部以外，整體戰力的訓練還有不小的加強空間。其實就我的感受，如果是在被入侵而被迫要防守的情況下，我所在的部隊 #戰鬥意志都還算堅定，但技術的部分，主要還是訓練時間太短以及間隔太長，所以不夠熟悉戰鬥技巧與進入那個「知道自己現在是要上戰場的戰士」的狀況，這也是國防部從去年底開始就加強教召訓練內容的原因，現在已經沒有什麼「血濺車籠埔、魂斷金六結、歡樂斗煥坪」這種事，基本上到哪裡都是一個 #血濺魂斷 的狀態，後備的實力有在增強，這一點要再次給國防部與基層幹部們掌聲。

c.#後備部隊的任務？
其實有同樣是後備部隊的一些預官、士兵有在網路上講他們接收到的大致任務內容，我覺得國防部可能要好好巡邏一下。但是就內容而論，本質上就是兩個字「守土」（少部分會有別的任務），而目前的後備部隊如果要按時完成這些任務，我認為訓練跟準備是稍嫌不足的（主要是戰鬥，其他還好），從動員、集結、整隊、領裝、動員、了解任務到實踐任務內容，特別是任務性質的關係可能會影響到部隊的信心，那平時的戰鬥意志培訓、尤其是作為底氣的戰技訓練就很重要，才能在戰時發揮戰術價值，不是單純上去當砲灰。

昨日也看到新聞國防部長表示已經研擬改革方案，將加強召訓天數與頻率，這是對的方向，但我更期待訓練科目內容能否更靈活、符合現實。

之後的訓練建議科目上還是要變成「#任務導向」，而不是為教召而教召、科目本身強度變強而已。戰場的經營、熟悉以及實地跑一遍大地，都有助於戰時真正要上場時的信心、存活率與任務成功率。

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3⃣️ #台灣兵役制度該怎麼改

a.#心態與內容：
我覺得在討論這件事情的時候，大家常常把「當兵」這個詞窄化為「#拿槍上戰場」，也因此一談到「女生要當兵」就引起很多爭議，但其實軍隊有非常多其他事情可以做，幾乎也涵蓋社會上大部分職業（也因此就沒有所謂女性不適合當兵的問題，女性在許多事情上可以比男性做得要好）。

有興趣的人看看這篇《美華軍語辭典》（bit.ly/33c6ELq）提及的職業及術語就可以知道軍隊任務涵蓋的內容有多廣。

以色列新創科技產業如此成功，正是因為軍隊根本就是他們的先進職訓所，一退伍就創業搞網路公司研發軍事用軟體與無人機的比比皆是，畢竟科技進步的動力往往來自於軍事發展，網際網路（internet）也是冷戰時期從美國國防部的內部軍網演化而來。

而美軍退伍後除了聯邦政府的福利cover與各種社會職涯的申請優惠以外（比如免費或減免大部分學費上大學），大多也不怕依照他們在部隊的專長找不到工作，這是國軍已經有在模仿但需要更深化改革的重點。

簡單說，台灣社會要先改變「好男不當兵，好鐵不打釘」以及「當兵就是打仗、開槍」的心態，才會覺得當兵是一件普遍可以接受甚至對職涯有幫助的事情。

舉個簡單的例子，台灣普遍都認為學歷史好像很沒用。但在國外很多部隊或美軍來說，讀歷史可以去做戰史研究、情報分析、聯絡官甚至協助寫作戰規劃，搞得不錯的還給你獎學金進修以後到陸海空軍軍官學校教戰史、教軍事策略。

學工程和化學的除了搞爆破玩炸藥，更可能要懂如何蓋房子，因為你要知道如何用最少的炸藥摧毀最多的房屋結構，退伍以後去當工程師、當建商或是教化學當絕命毒師（？）都可以。

並不只是大家都要當兵或懂開槍而已，
這才是「#全民皆兵」、「#寓兵於民」的最高境界。

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b.#役期與內容：
有鄉民在PTT上分享「外國有強大外敵鄰近的國家」的兵役役期（bit.ly/3cEyX8i），相對來說台灣現在四個月的軍訓役是真的很短，而且完全不構成戰力，下部隊基本上只是搞事而已。除了適當延長役期以外（我個人認為起碼還是要恢復到一年），也有很多聲音強調重點不是役期的長短，而是訓練內容應該要朝實戰化來做改變，不應該還在用美軍二戰前後的單戰（單兵戰鬥教練），喊些脫離時空背景又實用性低的口號。這一點已經非常多人都公開提過了。

（這邊有篇美軍退役士官Allen Lin對國軍新兵訓練的單兵戰鬥教練評論，http://xn--bit-9u3ey63rpnc20p93e.ly/2G09quB）

某種程度上我同意這樣的看法，畢竟這些東西雖然對進入戰場狀況有點幫助（主要是活用聯絡手勢之類的），但到了真實戰場地形上其實很難應用，還不如好好訓練基本體能和移動中射擊、經營與自己後備部隊相關的戰場場地，了解哪裡有加油站、哪裡有軍營、哪裡有重要機關、不同類型道路移動方式到時怎麼處理？怎麼跟上級單位聯絡？停電了大家到時候聯絡方式備案為何？會用無線電的人有多少？知道不要亂開無線電免得被敵軍鎖定的人有多少？

我想，這些東西可能有許多後備軍士官並不清楚，但對一個排長來說，了解這些資訊遠比背單戰重要太多。各位士兵也不希望帶你打仗的排長一問三不知吧。上戰場，最重要的不只是完成任務，還有負責任地帶大家活下來啊。

此外，假日開放軍營靶場讓民眾體驗電子或實際打靶、廣推生存遊戲活動甚至編組民兵團都是實際可行、民間軍武圈也有能量可以培養並支撐起來的東西。把生存遊戲或打靶當成一種全民運動來推廣，#把國防生活化，可能比精進教召內容的成效更大。

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c.#軍事訓練交流
這個東西有點敏感，包括美軍在台小規模協訓的狀況最近雖然已經是公開的秘密了（喂），而實務上這個想法應該會因為觸碰到中國大陸甚至美方的外交政策底線而無法很快實行⋯⋯

不過以前在某地實習的時候，曾寫過一篇報告談國軍可思考仿照新加坡來台灣的「星光計畫」一樣，將不只是精英部隊，而是成建制擴大將一般志願役甚至未來全徵兵義務役的軍士官兵都有機會到國外盟國輪訓半年到一年，除了可以獲得接近實戰的訓練經驗外，更可加強語言能力，藉此吸引有志從軍的年輕人與優秀人才。

如果加入國軍不只是掃地出公差搬庫房，而是可以學得實際戰鬥能力與可應用的外語能力，國家還付你薪水，誰不搶著要？
但這個政策顯然會因為其他因素而暫時無法實行，只能等待時機成熟了。

#題外話，有看到媒體報導政府明年將派3員到以色列考察後備動員制度（bit.ly/34bwfTR），我猜應該就是要成立全動署的那幾位長官（？），但真心建議如果政府可以的話，希望多派幾位員額且包括基層幹部，才能廣泛收納基層真實狀況與意見並根據這些意見來吸收以色列的制度哪些是可以照搬回來、哪些是需要調整才能適應我國後備制度的。

另外也懇請注意不要只學到器物制度沒有學到理念，畢竟以色列面對的狀況跟我國不同，多去理解他們的宗教、文化、建國歷史、制度淵源，才能真正理解以色列軍隊的建軍思想以及他們之所以強大的原因。

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4⃣️#女生可以做什麼🙋？

國高中上軍訓課的時候，女同學大多要了解與學習的是護理與急救方面的知識，但也有國防教育知識以及高中畢業前會有打靶的體驗，但就僅止於此了。如果未來女生也要服兵役或類似替代役的軍事役別，現在比較常見的建議包括服半年到一年的軍事/社會役，學習包括醫療衛生、戰場救護、後勤經理、通信、電子、情報等在內比較不需要用到太多體力的任務。

不過，也有對於男女一視同仁朝 #以色列化 的想法，除了訓練成步槍兵外、戰車/機駕駛、醫護兵、狙擊手與觀測手等戰鬥兵科可能也相對適合女性。

我覺得以台灣目前的社會情況暫時應該很困難，民眾大概沒辦法接受這麼劇烈的轉變，以及軍方對於這方面的硬體、軟體與制度上的準備也還嚴重不足。近年敵情升高，也許台灣社會開始願意思考這件事，如果真的要推動，現在就必須開始認真討論。

美軍近年的女性比率約是15%，國軍呢？也是14-15%。根據媒體報導：「早期女軍人多半限於『辦公室單位』任職，近年愈來愈多職缺開放給女性。例如，陸官畢業的女生，原本在戰鬥兵種（步兵、砲兵、裝甲）中只能選砲兵，否則就要選化學、通信、工兵等支援兵種；如今各兵種都已開放，連戰車乘員都已出現女性。以往女性飛官多限於駕駛運輸機、直升機，近年起也開始加入戰機單位。」
（本段節錄自 程嘉文，〈國軍女官兵人數 突破2萬大關〉，《聯合報》，20180405。）

所以整體來說是朝一個女性越來越多也撤除差別待遇的方向走，我認為這也才是一個健康、正常的發展，無論對戰力、士氣、促進女權與性別平等來說都是好事。

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以上，已經太長了，就先寫到這裡為止。盡量用很淺顯直白的方式去談我自己對這些議題的看法，還有許多細節未竟，希望可以有更多人一起關心國防議題的改革。而兵役制度，除了能夠達到國防的目標，更應該注重給予軍人應有的待遇、尊嚴和榮譽，否則即便募兵，能夠吸引優秀的人才投軍嗎？拼招募的績效數字是如何來的，基層心知肚明。

如同一同討論的友人所說，「可以的話當然是以募兵的精銳為主力培養對象，但重點在於讓不打仗的（台灣這點與美國不同)，人一樣可以得到尊重、榮譽以及好的待遇，培養全民國防的精神與意志。」但很矛盾地，如果不讓全民都感受到當軍人的辛苦與風險，前述的想法也很難被推動。

自己是軍人家庭出身，也因此當兵時決定考預官盡一份心力。無論你的國家認同為何、是哪幾個字，這無關「政治」，是有關於 #我們能否繼續保衛我們生活的方式。

沒有人會故意希望打仗，除了少數可以因此得利的人。一直煽風點火的人，真的要好好看看他們究竟是站在哪一邊。那要探討這件事，就該務實一點檢視現況、理性討論解方，希望有更多人一起討論與支持國軍的改革，而不是單純爭吵、嘲笑誰是什麼役，要不要上戰場、愛不愛國而已。

畢竟一個以不當兵為榮的國家，大概很難不被滅亡。

如果這幾年要打仗，就是我們這一代要上戰場。台灣不是靠口水就能保衛，希望那些叫囂戰爭卻又不願當兵、不願付出的人可以知道這一點。

#支持中華民國國軍 🇹🇼
#預官102之2梯機械化步兵少尉排長報到

（影片與留言處圖片為本人2019年3月參訪以色列看到的情景，女生要拿槍當兵，也可以當得很好，還有戰場被擊毀的戰車殘骸、戰爭下的青年塗鴉訴說對戰爭的厭惡與無力感的遺跡，這一切都值得我們深思。）

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《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video: 

全文: 
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東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why! 

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!  

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣! 

第8:  最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣! 

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。 

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。 

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。 

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。 

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。 

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。 

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。 

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。 

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢? 

第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8:  北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖

合共消失1398舖