台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害，每年固定會多出二十億的現金，所以明年底預估會有130億那麼多。
但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一，你知道為什麼嗎？
這個故事很長，要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。
很久很久以前，基於都市計畫的理由，台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園，但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了，所以地主也不能拿去做別的用途，因為「有一天」政府會來買。
很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。
這樣下去也不是辦法，所以2014年市政府想了一個很好的辦法，就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府，換取建商自己建案的‘容積獎勵，讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益，不過政府也獲得公保地，倒楣地主也順利脫手，三贏啊。
但是這個好辦法卻出現一個bug。
這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億，但是每年都沒花完。例如今年收到35億，只花了15億，剩下20億。
有剩餘好像也不是壞事？但其實這筆錢有法律規定的用途，不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。
當錢沒花完放在銀行時，每年利率大概0.1%，但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢，明年會因為土地價值的成長而損失1%左右，以容積代金總額100億來算，等於每年虧損1億以上。
那為什麼不把錢花完？明明被限定使用的公保地還那麼多。
因為公保地是採取標購制，畢竟我們是民主社會，我們不准地主隨便亂搞這些公保地，但我們也不能強迫他賣，所以地主要自己拿著地給市府標。但是他們也不想賣。
因為按照規定，政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府，很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度，建商也可以買公保地，而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價，因為容積獎勵可以讓他賺更多。
所以地主幹嘛把土地賤賣給政府呢？
政府不希望調高公保地收購價格是因為怕某些在最近幾年才持有公保地的建商或掮客牟取暴利，但是容積代金的問題不解決，我們只會看到一筆不能使用的現金變成利息虧損的怪獸。如何在合理範圍內調整土地收購的方法、刺激地主賣出土地的動力，或甚至找到代金的其他使用方法，是台北市政府不可逃避的責任。
如何 找 建商 合 建 在 [請益] 合建還是自建好？ - 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的必吃
大家好
不確定這個問題po在這個板是否合適
不合適我再刪除
這是一個我朋友A的問題
我思索了一段時間
無法給他明確的方向
來這裡問問告位前輩的想法
朋友A家裡住在新北市板橋區
他們有一間老透天的房子
屋齡已屬危老
也有在計畫重蓋
土地面積約160評
總容積大概可蓋600坪
A希望和建商合建
可以省掉很多麻煩
但是A的爸爸很捨不得
因為合建後土地就與他人共同持有
所以A爸想蓋個3樓就好
A本身也很理解A爸想法
但是如果只蓋個3樓
真的可惜
而且旁邊建物都10樓起跳
風水和整體視覺上來說真的不好
也很有壓迫感
討論後目前有幾個方向
想請大家提供點意見:
1. 賣地
這是最直接又簡單的方法
把地賣一賣 搬到其他地方去
完全不用管如何處理
但方法A需要費大功夫說服A爸
2. 與隔壁合建
如果與隔壁合建
(隔壁大我們一點點)
雖然容積還是1+1=2
但是起碼範圍變得更大
也不需機用械停車位
因為地下室會大很多
雖然隔壁有意願
但是隔壁蓋章的人也多
怕變得太複雜
當然也要說服A爸
3. 自己找建商合建
這個就很單純簡單
和建商談好分法就OK
而且價值性應該會比賣地高
4. 自己找營造廠蓋
這個方法有點投資的意味
在不動搖家本的情形下
A可以拿出6000萬出來蓋
目前這6000萬有在做不賠錢投資
每年大概有100多萬的被動收入
所以預計需要貸款4000萬
以貸款4000萬來算(20年)
每年本金+利息大約280萬
另一方面
600坪的樓地板面積
100坪自己用
其他的500坪拿來出租還貸款
如果以25坪為一間
租金保守估計20,000元
500/25 = 20間
20間 x 20,000元/月間 =400,000元/月
一年約480萬
打個8折以防無法全部租出去
一年租金約380萬
這要來cover貸款是足夠的
但要負擔大樓所有的維修和管理費用
如此一來 A爸比較好去說服
而且20年後可收租金
土地還是自己的
但是就是要冒風險
再請大家提供一些意見想法
(手機排版請見諒)
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