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根據清華安富房價指數最新報告，實價登錄中古屋的房市3月份指數較上月及去年同月都價量俱揚，顯示房市依然熱絡，政府打炒房尚未受到影響！值得政府及社會各界關注！

這篇「好時價」新聞稿是透過相同社區相同個案交易個戶的價格，類似國外的「重複交易」方式，計算房屋買賣的報酬（資本利得），相對較可以控制相同的區位、面積、樓層、方位、公設比、社區管理、建材品質、隔局。還包括建商、營造廠、建築師等。當然難免還是會有些屋齡折舊的差異（這部份可以簡單折舊估算）這已是目前最佳的估算結果，非常值得大家參考！

從這些大量個案分析，我們看到近年來各地區的房屋報酬率並不想像的高，如果我們再進一步考慮這些報酬要扣除入交易及持久成本，其投資報酬值得再想想！

一般房屋的交易及持有成本平均約有10%，其中包括仲介費用6%（買2%賣4%），增值稅、搜尋成本（有形交通及無形的看屋時間等）。然後再考慮借貸成本（如非全部自有資金），再考慮貨幣價值（今天一元不等於明天一元）！

因此以台南為例扣除10%，只剩下5～6%，再除上持有時間，年化報酬率應該沒有想像中的高！更別提台北賠售遠比想像中的高！

尤其房子最近新冠疫情，目前是否是好投資標的？個人的資產配置宜再想想！

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好時價
3 月份新聞稿
2020 年 3 月 26 日 上午 10 時發布
聯絡人:
丁肇毅 產品總監
02-23979993
0907-014422 [email protected]
你買對了嗎?台南平均賺 15.7%，台北賠售比例最高!
房地產投資中，持有期間的「現金流」很重要，最後脫手的「資 本利得」一樣重要。好時價分析過去 7 年多的實價登錄資料，透 過模型比對，找出 7 年內「有 2 筆以上交易紀錄的房屋」(以下 稱「重複交易」)，檢視價格變動狀況，也就是資本利得，發現六 都之中，台南市平均每次出售賺 15.7%，而台北市則最慘澹。
實價登錄資料庫從 2012 年 8 月上線以來，至今已累積了近 300 萬筆成交資料，其中「重複交易」亦逐漸增加，因此除了觀察整 體區域的房價漲跌幅，也可以詳細檢視每一筆重複交易，例如平 均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易，用更直觀、 更細緻的方式掌握資料內容。
從六都來看，近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下，台南市成為 獲利最高的城市，平均每次交易賺 15.7%，同時平均持有期間亦 最短，僅 2.3 年;台中房市則最熱，重複交易屋數居六都之冠， 且高達 9 成的屋主有獲利;而房價最高的首善之都台北市表現最 慘澹，每次交易平均獲利最低，持有期間亦最長，達 3.0 年，更 有近 3 成的屋主賠售出場。(這裡的獲利狀況僅單純比較兩次交 易時的價格變動，沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介 費及稅費等納入考量，一般而言這些成本約占房屋總價的 6~10%，計入後獲利狀況將向下修正。)
簡單來說，整體房市熱絡的地方，獲利情況相對較佳，映證了「區 位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣，尤其是 2015 年以來的房價盤整期間，北部區域的房市閉鎖，讓想透過不動產 累積財富的投資者們吃了悶棍，反觀進入門檻較低的中南部區域， 多數屋主們在此嚐到甜頭。
最後，除了透過這些「重複交易」檢視價格變動狀況，在國際上， 當重複交易的樣本數累積夠多時，還可以透過「重複交易法
(Repeat Sales)」模型，編製房價指數， 以科學化的方式觀察房市狀況。目前，台 灣運用此方法編製的房價指數，有好時價 與清大安富金融工程研究中心合編的「清 華安富房價指數」(前身為好時價房價指 數)，以及內政部委託好時價團隊編製的 「住宅價格指數」，供社會大眾了解房市。

黃金交叉，見底大成交要配合大成交量等等的投資理念Jack已經聽過不少，他也想在投資市場上賺一筆，他聽說銀行加息會使股市和房價下跌於是他決定在加息之前抽身，無奈Jack每次運用所謂投資技巧都以虧損收場，這是為什麼呢？因為以上所提及的投資理念和技巧都有他的盲點。

首先，甚麼是移動平均線呢？兩條移動平均線同時上升的時候，短線的平均線超越長線的平均線叫做「黃金交叉」，行情看涨，例如50天移動平均線，升破250天的移動平均線叫做「黃金交叉」；相反，當兩條平均線同時下降的時候，短期的平均線跌破較長線的平均線，叫做「死亡交叉」，行情看跌。他的盲點就是移動平均線具有滯後性，也就是說當交叉訊號出現時，價格很可能已經累積了不少變動，屆時才入場難免會變成高位入貨而被套牢，因此，當訊號出現時不需立刻買入可以觀察一段時間等價格調整的時候才入場。最重要的是其實有數據顯示，「黃金交叉」出現後股價下跌的情況其實是多於上漲的。大家要小心啦

第二 見底總需要配合大成交量嗎？當然不需要，在市場底部反彈的時候其實只有小部分投資者買貨，又何來大成交呢？因此，答案應該是價格觸底的時候，成交量會減少，以美國納斯達克指數為例，翻查其過往十年的表現，結論就是每一次納指見重要低位的時候，往往成交量是平平的，甚至成為當時成交量最少的幾天，那甚麼時候出現大成交呢？就是當指數觸底上揚，升穿阻力時要配合成交增加，如果我們於價格調整，等待大成交出現，很可能會錯失很多趁低吸納的機會。

第三，加息就等於經濟不好了嗎？股價房價都要下跌了嗎？其實在經濟學上，加息的主要作用就是要為了防止經濟過熱，提升借貸成本，減少貨幣供應、抗通脹、減低投機性等等的經濟活動。這樣做看似不利於經濟發展, 其實是政府想讓整個牛市週期長一點，穩定發展，以避免出現市場震蕩的情況，或者是經濟過度膨脹造成泡沫。事實上，美國最近40年的經濟史也反映出了, 基本上每一次加息最後都會導致股價房價的上漲，所以加息、緊縮的政策，對於股市房地產中長線來說是個利好的訊號，因此在歷史上，每一次加息週期都讓資產升值。

以上意見希望可以幫助大家打破坊間謬論，不用再「輸得不明不白」。

**國語片段已經標籤"國語"，亦放於另一playlist分隔，希望，國語為母語的粉絲仍然有公平數量分析；廣東話是母語朋友建議不要內進啊，可到廣東話的片段看，內有千多套以上免費影片～謝！**

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160716中天 北市地價指數跌幅六都之冠 6年首見
影片網址→https://youtu.be/42tynXvn3WI

記者詹宥虹：「大直的房價也向下修正了嗎？過去這一帶的老舊公寓一坪都還有60~70萬的身價，不過現在就在實踐大學旁的這一排老公寓，在今年3月出現了一坪39.2萬的價格。」

記者夏君誠、詹宥虹採訪報導……↓

一整排的五層樓公寓，屋齡不到40年，三年前還有一坪5字頭的身價，但現在時價登錄揭密，3月成交價面臨4字頭保衛戰。

房仲業者陳泰源表示：「因為是頂樓，就算是年輕人其實爬樓梯到五樓也都是一件很累的事情，同時那邊同時是土石流警戒區。」

房仲點出破底價的個案，和屋況條件有極大關聯，但其實整體來看，以大直為例，就算是蛋黃區仍是慘不忍睹。

像是價格較親民的公寓國宅，有從最高6字頭跌到現在每坪36萬多，另外堤頂大道附近靠近基湖路的指標社區，從102年的每坪118.1萬到今年3月成交價82.7萬元一坪，價格破百見8。再看看北安路，以及樂群二路，這個區域不少指標性的社區也都面臨了破9見7，跌幅最高20%。

房仲業者陳泰源表示：「屋主他寧願不拿出來賣，很少成交的，或者是說它的下修幅度，人家跌個兩、三成，它只跌一成五，那這個社區就是相對比較優值抗跌的社區。」
專家表示，房價不斷下修盤整，許多社區價格逐漸現出原形，民眾想要進場，時機可得抓好。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/157952953