房貸結清，為何房子還會被法拍? 裡面到底出了什麼問題? 塗銷抵押權的正確步驟是什麼? 塗銷不塗銷的優缺點各是什麼 ?
有朋友提到曾經向銀行辦理房屋貸款，把房產抵押給銀行借錢，最後這筆房貸已經還清，為什麼銀行可以向法院聲請拍賣他的房產？
這有幾種可能：
1.『人客』還有其他欠款：
我們跟銀行辦理房屋貸款時，會將房屋抵押給銀行，我們以為房屋抵押的目的只有針對這件銀行貸款，但通常『最高限額抵押權』的設定會是針對一段期間內，債務人欠銀行的債務，如果我們仍有跟同一間有其他債務關係（例如：信用貸款、融資、保證…），也可能會因為有其他債務關係沒有清償，而遭受到拍賣。
此外，就算沒有設定抵押權，銀行為了其他債務沒有清償，也可以向法院提出假扣押、返還借款訴訟、本票裁定…等，之後在聲請拍賣房產。
2.銀行算錯了
銀行因為計算錯誤，認為客戶還沒有還清貸款，因此進行拍賣房產的動作。
如果碰到這樣的狀況，我們在跟銀行溝通無效後，向財團法人金融消費評議中心申請評議，如果評議不成，再向法院提出『確認債權不存在』的訴訟。
3.『人客』被設計了
如果真的已經還完債務，竟然房屋被法拍，而銀行又提出相關有力的證據，『人客』又提不出還款證明，先跟銀行聲請影印所有資料，再好好回想，這整個過程『陷阱』在哪裡？例如：這次銀行貸款是由何人介紹？有沒有代辦人？何人經手貸款流程？錢有沒有被其他人拿走的可能？還款來源？……確認可能的問題點後，再提出正確訴訟來走出陷阱。
例如：發現是銀行承辦人員偽造你的名義增貸100萬元，借據上面簽名不是你簽的，你戶頭的錢轉出，也不是你做的。可以向偽造文書的人提起刑事告訴，也可以向法院主張『確認債權不存在』。
至於塗銷抵押權的正確步驟是什麼?
向銀行取得(1)抵押權塗銷同意書（清償證明）(2.)他項權利證明書。
之後再向地政機關辦理塗銷抵押權登記（填妥土地登記申請書並蓋章，附上抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、申請人身分證明文件…等）。
不去塗銷抵押貸款的優點在於：之後再貸款，免除掉再次設定的手續。也有人故意留下塗銷登記，使自己的財產在外觀上看起來『有債務』，減少第三人『肖想』房產的機會（之前有詐騙集團專挑沒有抵押權要出售的房屋，假意要購買，在沒有履約保證的情形下，買家過戶後迅速在轉手，而這個買家卻付不出錢來，造成屋主損失慘重）。
不塗銷抵押權登記就是讓債權人仍然對房產有拍賣的『權利』，所以，除非有特別考慮，在還清債務後就去辦理塗銷底押權登記，才是對房產有最好的保障，就不容易輕易被『法拍』了。
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照片中的建物並非本故事中的建物
塗銷抵押權訴訟 在 10/21 民訴實務見解- 看板NCCU01_LawHa - 批踢踢實業坊 的必吃
發文字號： 司法院 (77) 廳民四字第 1196 號
發文日期： 民國 77 年 10 月 07 日
座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院
資料來源： 民事法律問題研究彙編 第 7 輯 345 頁
相關法條： 民事訴訟法 第 10 條 ( 75.04.25 版 )
法律問題： 請求塗銷抵押權、地上權等不動產物權登記之
訴訟，是否專屬於不動產所在地法院管轄？
法律問題：請求塗銷抵押權、地上權等不動產物權登記之訴
訟，是否專屬於不動產所在地法院管轄？
討論意見：甲說：原告請求被告塗銷抵押權、地上權等不動
產物權之登記，係請求被告為一定之意思
表示，亦即向地政機關為塗銷登記之聲請
，該訴之性質為給付之訴，其前提離涉及
不動產物權之存否，但訴訟標的及聲明均
不涉及不動產物權自體，應非民事訴訟法
第十條第一項所規定專屬管轄之範圍。
乙說：塗銷抵押權、地上權等不動產物權登記之
訴訟，原告之請求有無理由，直接涉及不
動產物權之存否，自屬民事訴訟法第十條
第一項所定因不動產物權涉訟之事件，應
專屬於不動產所在地法院管轄。
審查意見：擬採乙說。
研討結果：照審查意見通過。
司法院第一廳研究意見：請求塗銷抵押權、地上權等不動產
物權登記之訴訟，是否專屬於不動
產所在地法院管轄，應視其請求權
之基礎法律關係為何而定，如係基
於物權之法律關係而請求，則有民
事訴訟法第十條第一項之適用，如
係基於債權之法律關係而請求，則
非專屬於不動產所在地法院管轄。
裁判字號： 86 年 台上 字第 1421 號
裁判案由： 塗銷抵押權設定登記事件
裁判日期： 民國 86 年 05 月 08 日
裁判要旨： 專屬管轄之事件不得以合意定管轄法院。且專屬
於他法院管轄之事件，無管轄權之法院，並不因
移轉管轄之裁定而取得管轄權，請求塗銷系爭土
地之抵押權設定登記，顯在行使系爭土地所有人
之除去妨害請求權，自係因不動產物權涉訟，應
專屬該不動產所在地之嘉義地方法院管轄。原審
竟就違背專屬管轄規定之第一審高雄地方法院判
決，予以維持，自有違法。
裁判字號： 85 年 台上 字第 296 號
裁判案由： 請求確認抵押權不存在
裁判日期： 民國 85 年 02 月 08 日
裁判要旨： 本件上訴人聲明求為確認抵押權 (下稱系爭抵押
權) 及所擔保之債權不存在，被上訴人應將系爭
抵押權登記塗銷之判決。其既請求確認系爭抵押
權不存在，自係因不動產之物權涉訟，而應專屬
不動產所在地之台灣板橋地方法院管轄。至請求
確認債權不存在及塗銷抵押權登記部分，因與確
認抵押權不存在部分係基於同一原因事實，自不
宜割裂由不同之法院管轄。
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時間: Wed Oct 22 12:42:09 2003
發文字號： 司法院 (77) 廳民四字第 1196 號
發文日期： 民國 77 年 10 月 07 日
座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院
資料來源： 民事法律問題研究彙編 第 7 輯 345 頁
相關法條： 民事訴訟法 第 10 條 ( 75.04.25 版 )
法律問題： 請求塗銷抵押權、地上權等不動產物權登記之
訴訟，是否專屬於不動產所在地法院管轄？
法律問題：請求塗銷抵押權、地上權等不動產物權登記之訴
訟，是否專屬於不動產所在地法院管轄？
討論意見：甲說：原告請求被告塗銷抵押權、地上權等不動
產物權之登記，係請求被告為一定之意思
表示，亦即向地政機關為塗銷登記之聲請
，該訴之性質為給付之訴，其前提離涉及
不動產物權之存否，但訴訟標的及聲明均
不涉及不動產物權自體，應非民事訴訟法
第十條第一項所規定專屬管轄之範圍。
乙說：塗銷抵押權、地上權等不動產物權登記之
訴訟，原告之請求有無理由，直接涉及不
動產物權之存否，自屬民事訴訟法第十條
第一項所定因不動產物權涉訟之事件，應
專屬於不動產所在地法院管轄。
審查意見：擬採乙說。
研討結果：照審查意見通過。
司法院第一廳研究意見：請求塗銷抵押權、地上權等不動產
物權登記之訴訟，是否專屬於不動
產所在地法院管轄，應視其請求權
之基礎法律關係為何而定，如係基
於物權之法律關係而請求，則有民
事訴訟法第十條第一項之適用，如
係基於債權之法律關係而請求，則
非專屬於不動產所在地法院管轄。
裁判字號： 86 年 台上 字第 1421 號
裁判案由： 塗銷抵押權設定登記事件
裁判日期： 民國 86 年 05 月 08 日
裁判要旨： 專屬管轄之事件不得以合意定管轄法院。且專屬
於他法院管轄之事件，無管轄權之法院，並不因
移轉管轄之裁定而取得管轄權，請求塗銷系爭土
地之抵押權設定登記，顯在行使系爭土地所有人
之除去妨害請求權，自係因不動產物權涉訟，應
專屬該不動產所在地之嘉義地方法院管轄。原審
竟就違背專屬管轄規定之第一審高雄地方法院判
決，予以維持，自有違法。
裁判字號： 85 年 台上 字第 296 號
裁判案由： 請求確認抵押權不存在
裁判日期： 民國 85 年 02 月 08 日
裁判要旨： 本件上訴人聲明求為確認抵押權 (下稱系爭抵押
權) 及所擔保之債權不存在，被上訴人應將系爭
抵押權登記塗銷之判決。其既請求確認系爭抵押
權不存在，自係因不動產之物權涉訟，而應專屬
不動產所在地之台灣板橋地方法院管轄。至請求
確認債權不存在及塗銷抵押權登記部分，因與確
認抵押權不存在部分係基於同一原因事實，自不
宜割裂由不同之法院管轄。
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