20年前我當議員的時候,內湖和南港科技園區還是雜草叢生,但從2015年開始 ,柯市長啟動東區門戶計畫,在東區投入很多重大建設,除了前陣子剛開幕的北部流行音樂中心、內湖T.hub,另外也包括今天簽約的「南港轉運站BOT案」。
因為南港轉運站是4鐵共構,也就是台鐵、高鐵、板南線跟港湖線的轉運點,離國道也很近,所以我們以交通為計畫主軸,畢竟「人潮等於錢潮」,所以南軟、北流、及瓶蓋工廠等等的規劃,未來也會為南港帶來經濟、人口、就業、娛樂巨大的轉變與發展。
「公私協力」是我們在經營東區門戶計畫的重大理念,今天的「南港轉運站BOT案中」便是和民間企業協力,未來將會打造出具有「客運轉運站、辦公室、餐飲」的複合式商業轉運站大樓,預計114年可以完工啟用,創造70億元以上的產值。
柯市長常常被別人說是「沒有重大建設」,但是從南港軟體園區、北部流行音樂中心、國家生技園區及南港瓶蓋工廠一直到今天的「南港轉運站BOT簽約」,未來還會有南港世界明珠、潤泰商三特等等都更案。對於南港的未來,我們也希望未來15年能以空橋系統串聯周邊大樓,將南港打造得更有未來感。
許多建設這幾年南港的人流成長達到89%,身為港湖出身的議員看見的重大建設明明就很多!!更不要提還有西區門戶計畫也同樣在推動,看到這座城市一步一步的向前推動,真的讓人於有榮焉!
#珊珊的行政日誌
#北市府的認真日常
#南港轉運站BOT簽約
#東西區門戶蓬勃發展中
南港 世界明珠 完工 在 我是產業隊長 張捷 Facebook 的最佳貼文
【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
南港 世界明珠 完工 在 媽媽監督核電廠聯盟 Facebook 的最讚貼文
綠電導入「世界明珠」創三贏 南港輪胎再增4公頃太陽能板!(07/07/2020 match生活網)
在永豐銀行超前部署完成國內第一樁綠電融資專案中,睿禾控股能取得單一授信達9.5億關鍵,除了有其多年來白手起家創辦天泰打造太陽能電廠經驗,還有南港輪胎積極出租屋頂及瓦特先生創新的售電服務興起,讓此案談了快一年拍板定案完成簽約。
2012年,曾為友達太陽能電廠專案處長的陳坤宏,創辦天泰能源,現為天泰管理顧問及睿禾控股董事長。截至2020年6月底,已設置屋頂型太陽能板電站達600多座,發電量達210MW(1MW=100萬瓦)。
陳坤宏創辦天泰能源第一桶投資金3000萬,來自國泰創投。第4年時,還曾因取得瑞士私募基金68億新台幣,以其太陽能發電裝置量超越上市櫃集團背景公司,成為下游發電站大哥,於台灣太陽能板電站產業中愈加站穩。
「瓦特先生」則是一家新創公司,由四個台大學生林楷翊、范旭承、楊青晏、吳宥錡在2018年合資創辦。他們因為共同選修學校一堂「創意創業學程」課程,對太陽能電站開發及再生能源感到興趣,並在2019年初社群綠學院活動中,結識發電業者陳坤宏,雙方開始腦力激盪新型電力開發售電服務模式。
而今睿禾控股取得永豐銀行高額融資,全都是為了即將於南港輪胎新竹新豐廠區第二期屋頂型太陽能板建置工程,所需相關投資經費。
「能與南港輪胎合作是非常難得機會,一來可降低電站開發成本,還可讓利給屋頂提供者及用電戶,彼此共享資源。」在此案居為售電業角色「瓦特先生」創辦人之一楊青晏如此解釋。
睿禾控股董事長陳坤宏表示,南港輪胎是目前接觸產業中,最為積極辦理屋頂型太陽能板招商作業的大型企業。三年前開始與南港輪胎合作,首期已建置2公頃太陽能板,這一次導入瓦特先生「電證合一」(台灣能源再生證)商業模式,獲得南港輪胎名譽董事長林學圃青睞,將展開第二期4公頃建置工程。
以南港輪胎案模式來說,三年前廠房屋頂提供給天泰的太陽能板電站建置使用,當時天泰把發電量賣給台電,再回饋南港輪胎使用場地的租金。
而今南港輪胎願擴大太陽能板區域,具有屋頂提供者及買電需求者雙種身分,透過發電業者「睿禾控股」建置太陽能電站的電量,向售電業者「瓦特先生」買電供給到南港輪胎廠房生產線,以及3.5年後完工的大型建案「世界明珠」。
南港輪胎並可以此作為潔能來源、綠建築標竿,吸引像是Apple、Google、Nike等加入RE100倡議、承諾100%使用綠電企業用戶進駐,提高企業形象與品牌價值。
睿禾控股董事長陳坤宏說,除了現在正洽談101大樓的供電售電合作方案之外,明天還要親赴台中拜訪單車車架業者,期望能將民間綠電電力交易模式,讓更多企業了解及參與,加速市場自由化。
完整內容請見:
http://m.match.net.tw/pc/news/finance/20200707/5392771
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