我剛創業的時候,有一間蛋糕店很紅,一天可以賣好幾千個蛋糕。
負責人接受採訪時,很自豪的告訴記者,自己奉行的哲學,就是東西一定要便宜!
那時他的蛋糕,六寸不到200元。
幾年之後,售價漲了一倍,然後整個團隊被撤換(包括老闆自己)。
之前我有提到,不建議小公司玩價格戰。
並不是說打著低價策略不會成功,而是相對來講,成功率比較低。
為什麼我會這樣講?
1. 我自己的經驗
2. 看到其它人,低價策略的下場
3. 西蒙顧和管理顧問公司,負責全球各大企業的訂價策略(例如保時捷、德國鐵路),經過幾十年的統計後,得出這樣的結論:高價策略成功的比例要比低價策略成功的比例高。
要得出這樣的結論,先從低價策略要付出的代價來談起。
兩間公司,假設名字分別是郝便怡、鋼鋼好,賣一模一樣的產品,而郝便怡想把價格訂得比鋼鋼好低,能砍的地方只有幾個,我列出大家最熟悉的幾個點,廣告、設計、流程效率等等那些比較複雜的先不提:
1. 原料
2. 人事
3. 房租
4. 利潤
第一個,原料:
做低價的大公司能成功,很多是因為他們有能力把原物料壓到最低,因為進貨量超級大。
有興趣的人可以看《IKEA的真相》這本書,裡面說了為什麼他們有能力做這麼便宜,除了進貨量大,他們甚至買下森林、伐木場!
一般中小企業,進貨量根本比不上大企業,更不用說買下森林這種事,用價格戰能玩嗎?
當然如果供應商是你老爸,那你就可以拿到最便宜的原料。
第二個,人事:
想要價格低、CP值高,靠著壓榨員工薪水、體力,也是其中一個方法。
但我非常不建議這種方法,一來是因為違法,再來是不可能持久,流動率必然高,然後員工一定會報復你。
另外一個方法,就是你有能力讓員工的工作效率,比其它公司提高好幾倍,就能節省一點開銷。
就算如此,產品也不可能因為這樣就便宜多少,因為高效率的員工,待遇一定要比較好,再來,很多中小企業老闆並不知道如何讓員工產生高效率,這是專門的學問。
第三個,房租:
就算房子是你自己的,不用付房租,而對手的房租一個月3萬元,這樣你的產品可以省多少錢?
假設一個月賣出3000個產品,那你平均一個產品成本也只能比對手少10元!
更何況,房子是自己的這種好事,普通人不用想了。
再者,租金較貴的房子,通常有它的廣告效果,或是便利效果在,對於業績有幫助(至於幫助多大又要另外計算了),並不一定房租便宜就是好。
第四個,利潤:
“我少賺一點,客人就會多,這樣就划算了。”
有一些小公司,會這樣跟顧客講,但是其實是因為他們沒有開發票、壓榨員工到極限、用很爛的原料,才有可能做到低價!
今天最好是這些公司照規矩來,有開發票、有勞健保、有加班費、有特休,還有辦法維持低價,除非他們有上面所提的那些本事:效率高、流程優化到最好、談判能力強,拿到最便宜原料;或是下面將要提的,真的犧牲淨利。
少數幾個我認識的經營者,他不壓榨員工,他壓榨自己的健康,來讓自己的產品維持低價。
我家旁邊有一個賣湯包的老先生,一個湯包跟女孩子的拳頭一樣大,只賣10元。
只有自己一個人,做得半死。
你會想要用自己的健康,來玩低價戰爭嗎?
我自己的朋友就是用健康作為玩低價戰的代價,把自己操得半死,產品cp值爆表,然後三十多歲過勞猝死。
最後,有一些業者,是真的犧牲利潤,來得到低價。
值不值得,這裡來算算看:
一樣這兩間公司,郝便怡、鋼鋼好,賣一樣的東西。
假設一個產品450元,淨利率10%,也就是淨利45元,但郝便怡想要比鋼鋼好便宜,所以需要犧牲淨利。
要比鋼鋼好便宜多少錢,消費者才會有感?消費者才會願意多走五分鐘的路,來買你這個便宜幾塊錢的東西?
這個答案根據不同產業,會不一樣。
假設便宜15元,消費者才有感,售價435,你的淨利剩下30元。
原本的淨利是10%,本來一個月賣1000個產品的情況下,45 (一個產品淨利)*1000個產品=45000淨利
砍價之後,30 (一個產品淨利)*1000個產品=30000淨利
現在,降了價之後,需要多吸引幾個客人,才能讓淨利回到45000?
45000/30=1500,需要賣1500個!
只便宜了區區15元,你就需要額外多賣500個產品,才能跟之前成績一樣。
西蒙顧和公司就說,許多企業,根本就沒有意識到,售價只便宜了一點點,銷售量就需要提高這麼多。
業績要提升這麼多,你知道難度有多高嗎?
而且就算提高到1500,只是讓你獲利成績跟之前一樣而已。
現在最大的問題就出在這裡,大部份的情況是,降價之後,業績並沒有從1000成長到1500。
原因有很多,例如價格降得不夠沒有感覺、別間公司的客人有忠誠度,比較信任他們、大家不願意省15元,多走5~10分鐘的路(這就是為什麼7-11東西貴,還是賣得好)等等。
降價衝量還有另外一個問題,就是各項開銷也會增加,例如請的員工需要更多。
危險的地方,就是當碰到淡季、各種危機時,龐大的人事費用就是龐大的風險,沒生意做時,薪水還是要照付!
只賣1000個產品時,需要2個員工,碰到淡季頂多賠2個員工的薪水。
降價之後賣1500個產品才能維持同樣獲利,但需要請3個員工,淡季一到就是賠3個員工的薪水。
然後用犧牲淨利的方式來玩低價,對手也很容易模仿。如果你是因為有能力,簡化流程提高效率,對手可能模仿不來,但只是犧牲淨利,對手一定可以學。
對手低,你再更低,然後對手再更低,最後會有什麼下場?
還有一件要說的,那就是要玩價格戰,初期的建置成本很可能大過你的想像。
例如你需要有自動化機器,才能節省流程、人事費用,而機器至少都是百萬千萬起跳。
還有以蛋糕為例子,兩百元的六寸蛋糕,和一千元的六寸蛋糕,所花的製作時間根本一模一樣,差別只在原料。
(有一些千元蛋糕花非常多的時間在裝飾,製作時間就不同了,但這屬於另一種情況,他們將價值放在外觀,但是我這裡的外觀很樸素,價值是在食材本身)
兩百元的六寸蛋糕需要做大量才有獲利,做大量,初期就要聘請一堆人,風險能說不高嗎?
這是為什麼我選擇高品質的蛋糕做為定位,一開始我只有一個人在做,如果我六寸蛋糕只賣200元,做到死都賺不到錢,而且200元只能用很爛的原料,這是我不能接受的事。
總結來說,低價策略是會成功的,但是低價策略成功背後所需要的技術、財力,往往被忽略。
我偏好的方式,是提供最高的價值給客戶,不是讓人單純只因為低價而光顧。
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作者簡介
我是繁捷,貝克街巧克力蛋糕的創辦人。
創立這間公司時,我沒有背景強硬的股東、也沒有多金的富爸爸,一切從2張工作桌的大小開始做起。
一開始真的很慘,1個月蛋糕賣出去不到10個;太太帶著小孩出門時,也養成了低頭在地上找零錢的習慣。
我每天工作10幾個小時,睡在堆滿包材紙箱的房間裡(感謝太太和小孩陪我一起睡在這裡)。
剛創業什麼都不懂。
成本過高、宣傳方式不對、請到錯誤的人幫忙等等,讓情況更加雪上加霜。但是我們撐過來了。
從1個月不到10個蛋糕,到1個月數千個蛋糕;從被記者嫌棄不願意報導(是真的被記者打槍,説我們不夠格被報導),到現在遠見、東森、壹週刊、自由時報、TVBS、年代等等的報導。
我要將這個過程記錄下來,並且未來開課傳承這些經驗。
也因為一開始,我沒辦法伸手要錢來解決創業的各種問題,所以我有了寶貴的實戰經驗;不管在行銷、經營管理、技術製造等等都是。
如果你正在創業,或是未來要創業,我的經歷將對你很有幫助,好好享受這一趟旅程吧。
我寫了一篇關於如何籌到創業資金的經驗,這是PDF檔,你有興趣的話可以在這個連結填寫email,文章就會寄到你的信箱:
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另外一篇是我做網路行銷的訣竅,我把這幾年來我常用的一個技巧,做成一份PDF檔,一樣在這個連結寫上email之後,文章就會寄到你的信箱:
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同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過3,650的網紅我媽叫我不要創業 !,也在其Youtube影片中提到,我知道很多上班族都會嫌薪水太少,所以沒辦法創業,但事實真的是這樣嗎? 之前我們也訪問過白手起家,連伙食費都要跟親友借貸的創業家,所有老闆口徑都很一致,就是要找到市場缺口,有利基市場就不用擔心做不起來! 《 創業筆記重點 》 ❶ 成本攤提計算: → 初期開店計算成本時,將固定支出分攤在每個月,淨收...
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「這裡是吳軍的《硅谷來信》第3季。這一季硅谷來信,我談到了不少美國基礎教育的內容。有同學提了一個很好的問題,他問,美國公立教育與私立教育差距較大,是不是因為經費問題呢?他提到了一個例子,美劇《絕命毒師》的主角就是一名公立學校的化學老師,薪水微薄,只能勉強養家糊口,於是當他發現自己身患絕症,就鋌而走險走上了犯罪的道路。這位同學問,是不是因為美國公立中小學給老師的待遇不好,無法留住人才,才導致了公立學校的基礎教育水平低呢?
這個問題其實可以延伸開來,讓我們思考一個更具有普遍性的問題,就是很多事情辦不好,是不是因為沒有錢?這封信我們就從美國公立中小學的教育,談一談我對這個問題的思考。
美國公立基礎教育真的缺錢嗎?
就美國公立中小學而言,對這個問題我們基本上可以給出一個否定的答案。美國公立學校教育水平參差不齊的原因有很多,如果能列舉出十個原因,缺錢這件事也許只能排在第十位。下面我們一步步具體分析。
首先,美國公立基礎教育真的缺錢嗎?
很多人都以為美國政府財政支出中軍費佔了大頭,其實這是一種誤解。其實美國在教育上的開支並不比軍費少。我們可以來看一下詳細的情況。
美國是世界第一稅收大國,2018年美國的GDP是20.58萬億美元,而當年美國聯邦政府和州政府的稅收分別是3.33萬億美元和1.06萬億美元,合計4.39萬億美元,而當年排在全球GDP第三的日本,整個國家的GDP也不過才4.97萬億美元。
美國聯邦政府的稅收收入,有七成都花在了經常性的必須開支上,也就是社會福利、醫療保險和國債利息,其中國債利息大概佔聯邦稅總額的4%多一點,不算多,真正巨大的支出是各種福利和保險。剩下的三成稅收收入算是國家的自由支出,裡面一大半都算在了軍費頭上,大約是6490億美元。但我要提醒一點,這部分支出包括了軍方控制的科研經費,而這些科研經費最後還是到了大學的手裡。比如約翰·霍普金斯大學每年可以從軍方獲得大約10億美元的研究經費。
而美國2018年花在中小學教育上的支出是6400億美元,攤到每個學生頭上大約是一年12600美元,這是我在美國政府網站上看到的數據。如果按英國《衛報》的報道,數據還要更高,每年平均花在每個K12學生身上的錢高達16300美元。這些花銷中,州政府撥款和地方房地產稅貢獻了將近90%,聯邦政府的撥款不到8%,剩下的是捐贈。這就是公立中小學的情況。而2020年全美國所有私立中小學,學生的平均學費是11000美元,即便算上學校的捐贈收入,攤到每個學生身上,最後得出的數字和公立中小學的人均支出數字可能也差不了太多。
從這些數據我們就可以看出,美國公立中小學其實並不缺錢。實際上,如果你到硅谷地區看看幾所最有名的公立高中,比如帕羅阿圖高中和薩拉托加高中,就會發現它們的校園比硅谷地區最好的私立高中哈克學校一點不差。而且州政府給公立學校撥款是按學生人數計算的,而公立學校師生比例較低,一個老師教一大群學生,因此如果算到每個老師頭上,教育支出比大部分私立學校應該還更高。
美國公立中小學的老師待遇其實也不差。在加州,一個公立中小學老師基本上只要工作10年左右,就能拿退休金了。然後他們就可以一邊拿著退休金,一邊到私營教育機構工作掙錢了;反倒是很多私立學校老師生活壓力很大。以我女兒的老師們為例,他們不僅買不起房子,有的甚至在硅谷租不起房子,只能住學校提供的廉租房。這些老師之所以願意在私立學校教課,很大程度上是因為這樣他們的子女就免費可以上這些私立學校。
這裡順便說一句,美國幾乎所有大學教授的孩子上父母所在的學校都是免費的,這就是很多教授雖然工資不高還要在大學呆著的重要原因。至於《絕命毒師》里那位主人公的遭遇,與其說是公立學校老師待遇不好,不如說他遭遇了中產階級的典型困境,就是因為一場大病而導致貧困,這一點在全世界所有國家都是類似的。
美國公立中小學辦不好到底有哪些因素?
那接下來的問題就是,如果不是因為缺錢,那很多美國公立中小學辦不好,原因究竟是什麼呢?根據我的觀察,至少有以下四個因素。其中一個和老師有關,剩下的三個和老師或者說師資力量都沒有太大關係。
先說和老師有關的原因,就是美國公立中小學搞大鍋飯,老師們沒有動力和意願去深化教學,發掘和培養每個孩子的特長。我的大女兒曾經在加州最好的公立小學之一讀過一年,這所學校的排名在加州幾千所小學中僅次於兩所只能靠抽籤入學的實驗小學,而且學校位於硅谷最富裕的一個區,絕大部分學生的家境都很好。你可能會覺得,這樣的學校應該很好了吧,可惜事實並非如此。
一般來說,美國小學一個班會有一個老師來講所有的課程,我女兒所在的班有兩個老師,兩個老師教學經歷都超過10年,聽上去好像很不錯。但實際情況是,這兩個老師熬完了10年的年頭,都在等退休,都指望另一個人出力,自己落得輕鬆。他們佈置下來的一星期的作業,學生最多半小時就做完了。後來我就把女兒轉學轉走了,換到一個要求嚴格一點的學校。
這家新的學校也是加州最好的公立小學之一,班上的老師也是新來的,教課果然認真很多,一天留的作業比過去一周的都多。但是這所新學校的老師從來不講任何課程大綱以外的內容,因為這不是他們的義務,我們這些家長只好自己到學校去講課。之前我女兒上的第一所公立小學,不久之後家長們也不乾了,在家長的要求下,那所學校被一拆為二,其中之一變成了一所半公立半私立的特許權學校。
經過種種波折,最後我得出一個結論,孩子要是再呆在公立學校就給耽誤了,於是我們就把女兒轉走了。
我們再來看看另外三個原因。第二個原因就是公立學校的政治正確風氣太重,甚至影響到了教學。
我有一位谷歌的同事,他的女兒在硅谷一所最好的公立高中讀書。有一學期他女兒很鬱悶,因為講歷史課的老師是一位非洲裔,課上的論文,只要你不寫當年黑奴多麼悲慘、美國這個國家有多壞、白人多麼可惡,最多也只能得B。後來家長們忍無可忍,告到學校,學校開除了這位老師。但這位老師又把學校告上了法庭,並且勝訴了,從此學校沒人敢管她了。但這樣教歷史課,教學質量是什麼樣,也就可想而知了。
對於公立學校政治正確過重的風氣,家長們即使有意見,也沒有辦法。相比之下,私立學校因為學費是學生家長直接出的,所以家長(特別是大的捐贈者)對學校就多少還能有點影響力。
第三個原因,就是美國基礎教育普遍輕視理科;加上公立學校的老師認為「教課程大綱以外的內容不是自己的義務」,家長即使想給孩子補上理科內容,老師也不會配合。結果就是我之前講過的,許多美國中學生到高中畢業還不會解一元二次方程。有的老師還告訴我,這還是美國「高三」學生的表現,要是等高中畢業一年之後,恐怕一半的學生一元一次方程都不會解了。
學生水平這麼差,怎麼畢業呢?有些學校的做法就是放水。比如學生交了白卷,按中國的標準應該是0分,但有的美國學校說,白卷可以給50分。這樣,學生只要做對20分的題目就能及格,算是通過了。
考核標準這麼低,幾乎所有學生都能畢業,那怎麼評價衡量學校的教育成果呢?你可能知道美國有個著名的政策叫 「不讓一個孩子掉隊」,這就可以形成一個考核指標。怎麼樣算「不掉隊」呢?只要孩子來上學,不逃學,就算學校教育成功了。這種教育政策和理念之下,很難想象教學質量能上得去。
第四個原因是公立學校的經費利用效率低。前面我們算過了,公立學校人均經費其實並不比私立學校少,但從我的觀察來看,很多公立學校的經費利用率非常差,學校經常會有一些莫名其妙的支出項目。
比如,有的學校講要環保,在校園花錢裝太陽能板,用太陽能發電。但這筆成本什麼時候能收回來呢?學校並沒有算過這筆賬。實際上目前在美國,天然氣發電比太陽能發電的成本要低得多。
有的家長覺得,公立學校反正花的不是我的錢,效率低一些就低一些吧。但有點常識就該知道,公立學校的經費大部分來自稅收,仍然是羊毛出在羊身上。不止學校是這樣,公立機構資源利用率低其實也是社會的一個通病了。
小結
世界上很多事情一旦辦不好,很多人就喜歡歸結於「沒有錢」。但回到現實你就會發現,「沒有錢」很多時候只是藉口和托詞。比如韓國和新加坡在中小學生身上的人均支出都不如美國,大約只有美國的2/3;然而根據調查,新加坡和韓國的中小學生的受教育水平分別領先美國3.2年和1.9年。
在之前的來信里,我介紹過一些幾乎以一己之力改變了世界的人,如果你去看他們的生平經歷,就會發現他們並沒有多少資源,更沒有什麼錢,依然創造了那些偉業。即使不說改變世界,只談我們身邊的見聞,一個人能做成事情,通常也是因為他認真去做事了,而不是因為他有錢。微軟、谷歌、eBay和特斯拉等公司,創業時的融資總金額和同行業的公司相比都不算高,但並不影響它們做成大事。
很多人喜歡說「錢不是萬能的,但沒有錢是萬萬不能的」,這句話拿來鼓勵自己掙錢還好;但如果在失敗的時候拿出來講,把「沒有錢」當成失敗的理由,在我看來,這不過是在為自己做不成事情找藉口。
這封信的內容,核心其實就是一句話:永遠不要把辦不成事簡單歸結於「沒有錢」。」
創業成本計算表 在 Garytu's Fashion Illustration Facebook 的最讚貼文
今年真的是奇妙的一年,由於許多因素關係,講話現在都要很小心:)😂
我發現我這樣下去,真的會無法發言,因為發言會被放大,說者無意、聽者有心,這個粉絲專頁原本說話的心情小天地,然後也很多人在看(聽說),但我看觸及率明明還好,可能我同溫層的關係吧,我覺得真的會把自己逼瘋唉!😂
有人說:要低調。 有人說:做自己。
真的很煩,做自己真的要沒有勇氣的,現在社會輿論很強,應該是沒有力量去挑戰什麼風向,也很累我只能說言論自由代價也蠻高的。
最近發文是想要打一些字,想一想就發短短的文就好,其實一直以來我就是表達自己的專業,我個人的行為,大概有200個人以上說,我本人超級好笑🤭,也有人說我很臭屁,很自大,其實我也就不會修飾就直接說出來了,我看到好看的東西就直接稱讚👍,不喜歡的就直接表達不喜歡,委婉的一直繞不是我的風格,最會繞的應該是我們家的客服部長,真的有夠會太極的,我整個傻了。
好聽話人人喜歡聽,我先申明,跟我講好聽話其實效果不大(如果要說我畫的好就真心稱讚啦!感恩),我也不喜歡別人拍馬屁,因為我從來不是靠拍馬屁的人,這幾年我刪減了很多不是適合我自己的人脈,我也不勉強我的朋友一定要誰,我這邊去我的「朋友」不是表面,而是可以共患難的那種,嚴格說起來就是可以一起吃苦困難可以幫的,這次的疫情我又看到一些平常沒觀察到的人事物。
加上我個人對人的敏感度,我覺得有點小累。
我現在只求能專心上課,改作業,好好接案把客戶的東西做好,其他的雜事會讓我分心的就盡量告訴自己不要被影響。
我覺得出來創業還有一個成本沒有計算到,應該就是心理成本,心境決定一切,我小時後看過一個玩偶,分別遮眼、遮耳、掩嘴,應該是不聽不看不說,沈默是金的意思。
照我的理解,這個社會需要的是真實的聲音,還是迎合群體的議題? 我想這個問題是永遠無解的。
每個人需求都不一要,背景也不一樣。
說勇敢發聲是騙人的,因為要付出的代價很多,當自己的位子越來越容易被注目,如果你們那天看到我暴走也不用驚訝,先跟大家說一下,我其實個性盡量在改變了,也就是我這三年來其實一直在壓抑我的本性(有長期認識我的都知道),改變蠻多,另外我已經去掛號看心理醫生,我覺得我應該生病了😷。
不過我很堅強啦,讚。畢竟好歹也是看過蠻多事的,只是難免有點失衡。
創業成本計算表 在 我媽叫我不要創業 ! Youtube 的最讚貼文
我知道很多上班族都會嫌薪水太少,所以沒辦法創業,但事實真的是這樣嗎?
之前我們也訪問過白手起家,連伙食費都要跟親友借貸的創業家,所有老闆口徑都很一致,就是要找到市場缺口,有利基市場就不用擔心做不起來!
《 創業筆記重點 》
❶ 成本攤提計算:
→ 初期開店計算成本時,將固定支出分攤在每個月,淨收入才能更精確
→ 成本攤提時間會受到鼓動分紅、流動現金的影響
→ 根據需求去決定成本何時能回收回來
❷ 設定目標的意義:
→ 若沒有符合預期收回成本,就盤點曾經做過的事,思考優化的方向
❸ 心態建設盤點:
→ 沒創業過的新鮮人務必確認自己的抗壓性
→ 財務觀念是否到位?有基礎才能避免黑字倒閉的風險
→ 要認知到現實與理想是有差別的
❹ 資金是最不重要的問題:
→ 最重要的是想法和點子,而不是資金
→ 如果你有一個很好的想法,就思考可行的模式到市場測試水溫
→ 只對著財務報表計較,但是不要對能發展事業的資金斤斤計較
▶ 錯誤字幕修正 ◀
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
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Business Model Generation 商業模式的構建 by Alexander Osterwalder and Yves Pigneur
(1) Customer Segments 目標顧客群
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(2) Value Preposition 價值主張
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(3) Channels 渠道
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. Awareness, Evaluation, Purchase, Delivery, After-Sales (知道,評估,購買,送貨,售後服務)
(4) Customer Relationship 顧客關係
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(自助服務,自動服務,協助,社群,共同創造)
(5) Revenue Streams 收益流
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