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同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過134的網紅桃園市議員簡智翔,也在其Youtube影片中提到,【智翔的議會質詢-民政局(3/17)】 #桃園市土地公廟用地合法化 台灣土地公廟密度最高的地方,就在我們桃園區,共有兩百多座的土地公廟,其中多數為未完成登記的宮廟,也有許多座落於公有地上,屬於佔用公有土地的狀況,以致無法順利辦理寺廟登記。 因此智翔也建議,請民政局協助這些位於公有地的土地公廟來...
共有產權 在 張金鶚 Facebook 的精選貼文
最近因車位及車道公設分攤引發爭議,台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6(二)聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》(內文詳如下)。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少?》,因投書文稿過長,受限篇幅,刊登時將原文部分刪除,其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去,我將投書完整內容重新貼文如下,供進一步參考。
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房屋房價公設比知多少?
張金鶚(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
最近公設比過高議題再度受到朝野關注,內政部在立法院備詢表示,的確有些瑕疵需要檢討,像是車道、車位的公設,「不可以計入樓上的公設一起來算」,可能在立法院下會期提出相關修法。另外,近年新建案欠缺公設相關規定下,導致公設比動輒超過三成以上,在房價持續高漲當下,是否公設不應列入計價,建議採用「實坪制」,也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記,其中建物面積登記又分成「專有部分」:包括「主建物」(室內專用)及「附屬建築」(陽台等室外專用),和「共有部分」:包括大、小公(設)、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用;「小公」指社區小部分住戶,如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類,雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權,但無獨立權狀,不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」,若是登記為大公,即沒買車位住戶也有持分車位面積,顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀,可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似,惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同,其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記,因為涉及停車場均列為「防空避難室」,同時還多設置社區大樓的機電相關設備,有的還設有垃圾儲藏空間等,因此過去多列為大公,由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率,因此車道列為大公並不合理,然而若列為小公,似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時,即是將房間出售,但走道公設並未出售,登記在建商名下,後來引發產權糾紛,不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式,個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權,如此車道雖列為大公,但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小,卻仍可保有使用權,以減少未來爭議,亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法,民間業者最早是將停車位併入一般公設登記,合併計價,如此降低單價,以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升,發現業者計價方式不合理,在市場機制調整下,業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定,主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價,惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊,也未真正落實上述規定,甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理,因此政府規定在2018年以後新建案,雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議,在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程,可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法,以保障購屋消費者權益,應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為,仍應注意買賣雙方公平合理原則,尊重市場機制,以避免產生更大的爭議,甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同,因此房屋銷售應比照停車位方式,採取分離計價較為公平合理,也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明,消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格,讓購屋者淸楚掌握公設資訊,以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起,再加上複雜的產權面積登記,以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣,特別是社區大樓都必須要有的公共設施,如何淸楚規範,以避免不合理加重購屋者的負擔,並減少居住使用的社區爭議,政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
共有產權 在 看中國 Facebook 的最佳貼文
網傳一段視頻,北京市延慶區中交富力雅郡業主共有產權房項目,因房屋質量差被業主投訴,北京市建委官員和開發商到現場共同驗房,結果乘坐電梯時,電梯突然發生故障。
#看大陸
共有產權 在 桃園市議員簡智翔 Youtube 的最佳貼文
【智翔的議會質詢-民政局(3/17)】
#桃園市土地公廟用地合法化
台灣土地公廟密度最高的地方,就在我們桃園區,共有兩百多座的土地公廟,其中多數為未完成登記的宮廟,也有許多座落於公有地上,屬於佔用公有土地的狀況,以致無法順利辦理寺廟登記。
因此智翔也建議,請民政局協助這些位於公有地的土地公廟來租用,進而辦理寺廟登記,為長期的寺廟登記問題做解套。
宗教科則補充說明,多數無法登記的土地公廟原因為建使照與產權問題,目前也會根據《寺廟使用市有土地處理要點》、《公園管理自治條例》來依公廟需求辦理會勘,並計算租金。
智翔也知道兩百多座土地公廟,業務龐大,需宗教科多花費心力了。
#桃園市立殯儀館空污管制
殯儀館每日都會焚化金紙、庫錢,數量龐大,因此殯儀館及周邊業者在焚化時的空氣品質,對市民健康的影響不容忽視,所以今天智翔請教民政局,是否有空污處理設備、監測設備?監測項目為何? 另,當設備損壞待修時,金紙、庫錢如何焚化? 若在桃園殯儀館新增一套燃燒效率更高的設備是否可行?
對此,殯葬管理所回覆,今年的環境監測會納入粒狀污染物、氧氮化物、一氧化碳等,相關數據會提供環保局,也都會放在網站上,但尚未有PM2.5的項目。
而新增焚化設備一事,民政局長回覆受限於經費,向中央爭取也尚無結果,目前正進行內部檢討思考其他替代方式,研擬殯葬基金或許可行,對此智翔也建議,以殯儀館只有一套設備而言,難免有損壞維修無法負擔焚化需求的時候,若有另一套交互使用,對設備的檢修保養,進而提升燃燒效率,對減少空污也有幫助。
#桃園大廟口派出所活用
桃園大廟口派出所耗資1,872萬元修復,現已交由民政局管理,如何在保留歷史建物功能、結合在地信仰以及舊城區發展歷史等面向上做活用,民政局未來有無活化利用的計畫?
宗教科回答,除了會繼續維持文資地位與維護外,也會與鄰近宗教團體合作,一樓會以諮詢做使用,二樓來策展,並辦理講習;另鄰近的商圈景點,也會結合納入,舉辦小旅行,訓練志工等,預計兩個月會有一檔活動。
共有產權 在 柯文哲 Youtube 的最佳解答
#執行力 #正直誠信 #效率 #認真
今天是我上任滿六周年,對我來說,每天都一樣,就是認真工作,但沒有懷抱改變成真夢想的市民朋友的支持,不會有今天的六周年。未來的兩年,我們同樣會兢兢業業在崗位上認真做好每一件事情。
政治的核心是執行力,過去的政府,講太多、做太少。其實不管是BOT、公辦都更、社會住宅、市場改建,最難的不是爭取預算,而是「建立信任」。我上任前兩年,BOT掛零,第三年招商金額是299億、第四年年591億、到第五年,也就是去年,則是913億元,佔全國招商總額一半以上。臺北市連續三年蟬聯招商王,我們以公開透明的態度,建立正直誠信的政治文化,也證明了這種政治誠信的政治文化不會影響經濟的發展。
「公辦都更」從無到有,我們咬緊牙關推動下去。這個星期「捷運科技大樓站瑞安段公辦都上樑了,這一塊荒廢了超過20年的土地,在我任內解決了複雜的產權問題、招商簽約,建立了政府及企業間共同推動都市發展的合作典範。臺北市的公辦都更案量,也是全國第一,只要假以時日,大家一定會發現,臺北的市容在不知不覺間,已經變美麗了。
為了落實居住正義,增進公共利益。我們不厭其煩協調居民意見,在我任內興建與規劃中的社會住宅基地總共有42處、13,209戶開工, 而在1,679億的社宅興建成本中(不計稅賦、土地),中央補助只佔了不到1%,我們堅守財政紀律,讓社宅逐步在各個社區生根,從鄰避設施變成市民的好鄰居,務實的朝著居住正義的方向前進。
這幾年,臺北市致力發展智慧教育。過去兩年,我們在全臺北236所學校佈建光纖網路、班班有free wifi、 internet port、85吋觸控螢幕,「臺北酷課雲」計畫讓學習不再受限,我們彌平數位落差,建立網路人權。我們不只在國民內的評比第一名,也在世界上獲獎無數。今年COVID-19全面衝擊社會時,臺北市在E化的努力與基礎建設,讓我們在後疫情時代有更強的應變能力。
六年來,在e化與SOP之下,臺北市政府已經成為一個高效率的單位,重大工程例如拆除中正橋引道可以用小時當單位,臺北市政府的能力已經脫胎換骨。我們制定策略地圖,不追求短期利多、不政策買票,而是深入的打底。過去六年,我們把延宕幾十年的問題,一個一個解決掉,第一果菜市場、魚市場、環南市場、成功市場、南門市場、北投市場,一個一個改建。北流、北藝、大巨蛋,過去被延宕的、停滯的計畫,逐一解決掉。「把小問題解決掉,就不會有大問題」。這六年來,我們認真工作,克服所有問題,讓臺北向宜居永續城市邁進、與世界潮流接軌。
如今基礎已經打下,未來兩年,臺北市一定可看到巨大的進步。捷運環狀線一期已完工,萬大線、信義東延線施工中,環狀線的南北還,明年中開工,也希望東環線可在我任內開工。未來的捷運路網,讓市民朋友能更順暢的在這座城市移動。
讓年輕人敢結婚生子是國家戰略,在未來兩年,托嬰機構會從現在的75處增加到114處,公共化幼稚園比例從現在58%達到70%,非營利幼兒園繼續維持全國第一。對於我們的長者,我們也會增加日照中心和加強住宿型長照機構的品質,同步推廣居家醫療、居家藥師、居家復健、居家護理到居家安寧服務,讓長者快樂且有尊嚴享受老年時光。社宅維持一萬戶施工中,還有十個青創基地會陸續開幕。年輕人在這座城市,能夠看到未來、看到希望。我也期許,不管由誰來接棒,都能有延續性的政策繼續深化扎根。
西區門戶計畫、東區門戶計畫、無圍牆博物館5+3計畫,這些計畫都不是紙上談兵,北門、北流、北藝,都會是台北的地標,證明了柯文哲的團隊、是一個勇於任事的團隊、是一個正直誠信的團隊,這樣的文化就是未來的臺北、也是臺北的未來!
接下來的兩年,臺北市政府還是會每天認真工作,將政治落實在人民生活中的每一天。我們繼續努力,謝謝大家。
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180104中天 迪化街大帳房李銘松 砸12億買西門舊大樓
影片網址→https://youtu.be/VuN48om9OuE
記者 徐尚方:「這一棟白色建築物就是位於西門町的英雄廣場之前,據傳它被李方集團以12.1億的天價買下,用來作為產品線的擴增。」
記者─王富民、楊格、徐尚方、李英瑋 採訪報導……↓
鄰近西門捷運2號出口旁,在這棟大樓的一樓還有幾家攤位賣軍旅用品,但平日晚上生意冷清,人潮也不多,大樓被買下,攤商也樂觀其成。
原為總統大戲院的這棟大樓,由李方集團酒店分層購買,可能將規劃成四星級的商旅,1~5樓作為活動設施空間,九樓以上規劃商旅使用,再加上地下室總共近1900坪。
房仲業者 陳泰源 表示:「一個房間預計的出租效益是多少,用這樣子來反推說它的租金投報率可能2~3%,比銀行定存划算太多了,現在不動產的主流,就是這種收益型的商用不動產。」
李方酒店集團是被譽為迪化街大帳房的李銘松和方素蝶夫婦共同經營,因為投資眼光精準,在不動產業界頗負盛名,在2010年就以9億元買下南京東路上的和成大樓,2008年則是以12億收購台中中興百貨,現在已經營李方艾美酒店,這次又逢低買進西門町大樓,在旅館業紛紛求售之際,李方集團大膽投資,看來也是經過一番精密的計算。
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出租公告貼滿外牆,泛黃磁磚不難看出歷史痕跡,在西門町的這棟大樓,過去是總統大戲院如今將要改建。
記者 王富民:「這棟英雄廣場,最近有三分之二的樓層被用12億買下,未來將改建飯店,而就在隔壁,這棟壽險業大樓也在八年前被同一個買主買下,轉手之後賺了18億,而這神秘買主就是有迪化街大帳房之稱的李銘松。」
神秘大亨李銘松,會計師起家專做迪化街生意,全盛時期客戶超過千家,獵樓眼光精準,專買舊大樓翻新,2008年就以12億元收購的中興百貨,為了整合產權甚至砸下了40萬元只為了買兩個電影為座位。
房仲業者 陳泰源 表示:「飯店普遍都經營不善但是他為什麼要特別在這個時機點進軍,我覺得就是還蠻符合所謂的危機入市,他買的單價是相對便宜的。」
比照飛機頭等艙打造,外觀和內裝都讓房客宛如機艙感受,李銘松後期跨足飯店業也是話題不斷,成立酒店集團,旗下共有5個品牌在台北高雄等地都有插旗設點,近年來更是栽培兒子李奇璋布局飯店事業。
和國際飯店集團合作,買下台中車站前舊大樓改建,李家人每每出手,都讓人看見他們獨到的投資眼光和雄厚財力。
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