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老傑克外帶的客人很多，店裡備有少數座位可以內用，三角窗的位置很有存在感，門外的腳踏車、街頭越來越罕見的公用電話還有斑駁的牆，是讓人馬上想按下快門的畫面！
咖啡學人-老傑克
The Cafeist & Old Jack
台北市金門街4號
#tina蒐集風格咖啡店台北
#台北咖啡店
#咖啡學人老傑克
㊗️新派風格茶店清新優雅！
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📌復古摩登新開咖啡店！
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《好的老師帶你上天堂》
「生兒容易養兒難」就算再怎麼用心的父母，送孩子們去上學時最希望的就是…能遇到一個好老師。
在台灣土生土長的我經歷了考考考、背背背、打打打的年代，活得不開心、一度懷疑人生、無思未來也忘了自己，當時也在心中種下決定，倘若未來有子女一定要讓他們開心快樂的學習且活著！
慶幸他們現在在法國，法國的教學環境對小孩的人權也是很重視。他們每天都開心的上學去。
而這美國老師的真實故事改編成電影，雖然只用幾分鐘講述，卻讓我省思也學習。對這電影很有興趣，分享給大家這老師的簡介與55條見解。非常欣賞也贊同第49-55點，我想也會成為我們的家規。真是相見恨晚啊！
電影《The Ron Clark story 熱血教師》
「隆‧克拉克（Ron Clark）簡介」
他說，他從沒想過要當老師。大學時代雖然有修教育學分，但純粹是為了拿助學金，好減輕父母的負擔。他熱愛旅行，到處尋求刺激。他一直覺得教書很無趣，他才不想教書。
大學畢業後，他到歐洲、日本「冒險」了兩年，終於還是回到家鄉小鎮，當起了小學老師。他很意外地發現，教書也可以是一場充滿刺激的冒險之旅。他說，這個工作會賜給他許多大好機會，去改變孩子們的一生。他不能想像有一天他會不再教書，因為他才不想放棄那麼多那麼好的機會。
他先後教過兩所小學。第一所在北卡州偏僻的鄉下，學生很弱勢，資源很缺乏，老師都不想去教，結果他把他那班教成全國知名，全班同學都獲得耶誕節前夕去白宮作客的殊榮，與克林頓總統伉儷一起唱「平安夜」。有一天他看電視，看到紐約市最貧窮的哈林區，那裡的學生更弱勢，資源更缺乏，老師更不想去教，他立刻決定搬到紐約市，找到電視節目中的那家環境奇差無比的小學，向校方毛遂自薦。結果兩年後，紐約市最難考的明星初中，考進去最多的就是他的學生。
他是美國南方人。美國南方最講究生活教養，「超基本五十五條班規」除了搞笑的那一條之外，幾乎都是他從小被祖母教出來的做人規矩。他在本書中傳授許多經驗談，分享他教書生涯的許多小故事，也分享他從自己犯過的錯誤中所學到的教訓。
他的方式往往與眾不同，但他總會詳加解釋為什麼要這樣。我們也可以從書中看到他過人的熱情，了解他的學生之所以會脫胎換骨，變得既有禮又用功，靠得並不只是一大堆規定，還有他無保留的付出與耐心。
「超基本五十五條班規」
1. 與大人應對，要有禮貌，有分寸─遇到大人要主動稱呼。大人問你話，你一定要清楚回答：『是/不是好/不好有/沒有』或是說『我不知道』不可以光是點點頭或是搖搖頭，也不可以含糊答『哦』或『嗯』。
2. 與人互動，眼睛要看著對方的眼睛─看著別人的眼睛。當別人在說話時，你的眼睛要一直看著他。如果旁邊有人發言，你就轉過頭去看著那一個人。
3. 別人有好表現，要替他高興─如果班上有同學贏得比賽，或是有什麼出色的表現，大家都應該鼓掌恭喜他。鼓掌時應該持續三秒鐘，手掌的角度要剛好，才能拍出響亮的掌聲。（我知道這樣說很蠢，但是孩子們都愛聽這一套）
4. 尊重別人的發言與想法─課堂進行討論時，要尊重別的同學的看法和意見。盡可能這麼說：『我同意約翰的說法，而且我還覺得……』或是『我不同意莎拉的看法。他的觀點很好，可是我認為……』或是『我認為維克多的看法很棒，他的話讓我想到……』
5. 自己有什麼好表現，不要炫耀，輸別人也不要生氣─贏得任何比賽或是有任何好的表現，都不可以炫耀。如果輸了，也不要顯露出生氣的模樣。你可以這樣說：『參加剛剛這一場比賽，真是愉快，希望將來還有機會跟你一較高下。』要不然就是說：『是很不錯的一場比賽。』要不然就什麼也別說。生氣或是說一些酸溜溜的話『我剛剛沒有盡全力，你真的沒有那麼好』之類的，只是表示你很遜而已。
6. 如果別人問你問題，你也要回問他問題─如果有人問你一個問題，你也應該回問他一個問題。如果有人問：『你這一個週末愉快嗎？』你不應該只回答愉不愉快，還要回問他，舉例來說：我：『你這一個週末愉快嗎？』你：『很愉快，我和我的家人去逛街買東西。你呢？你這個週末愉快嗎？讓別人知道你也一樣很關心他，這是基本禮貌。
7. 打噴嚏、咳嗽都要說對不起─咳嗽、打噴嚏或是打嗝時，得體的作法是別過頭去，並用整個手掌掩口，然後你應該說一聲對不起。
8. 不可以有不禮貌的小動作─不要用砸嘴或是翻白眼等類似的動作表示輕蔑。
9. 別人送你任何東西，都要說謝謝─每次我送你什麼獎品，你一定要說謝謝。如果你在收掉獎品三秒鐘之內沒有說謝謝，我會把送你的東西收回來。因為不表示感謝是沒有藉口可以通融的。
10. 接到獎品和禮物，不可以嫌棄─有人送你東西時，絕對不要嫌棄禮物，也不要暗示你不領情，侮辱送禮的人。
11. 用小小的貼心，為別人製造驚喜─隨時為別人做一些小小的貼心的服務，帶給別人一個小驚喜，每個月至少一次。
12. 改同學考卷時要謹慎─偶而我會讓學生互相改考卷，為同學打分數時，如果你打錯分數，不管是打太高或是打太低，多給的或是少給的分數將由你自己的分數扣除。在別人的考卷上只能打「×」，以及答錯的題數。
13. 全班一起唸課文時，要看著正在唸的一字一句─我們在課堂上一起讀課文時，你的眼睛一定要看著課文的一字一句。如果我叫你一人把課文讀下去，你一定要知道我們讀到哪裡，立刻接下去讀。
14. 以完整的句子回答所有的問題─用紙筆作答回答所有的問題，都應該以完整的句子回答。舉例來說，如果題目是：「俄羅斯的首都在哪裡？」應該答：「俄羅斯的首都是莫斯科。」此外，與別人對話時，以完整的句子回答也很重要，因為那是表示尊重。譬如，如果有人問：「你還好嗎？」你不應該只說：「很好」，你應該說：「我很好，謝謝。你呢？」
15. 不要主動討獎品─學年中我會不時的發獎品，鼓勵學生在操行或是學業各方面的優良表現。可是，如果你開口主動要獎品，我就不會給。開口問表現良好有沒有獎品是很沒有禮貌的。你努力作個好學生，應該是為了你自己好，而不是為了要獎品。
16. 每天都要做完作業─每個學生每天都要交每一科目的家庭作業，沒有例外。
17. 換科目的時候，動作要快、要安靜、要守秩序─課堂上，交完一科要換別科時，換的過程要迅速、安靜、有秩序。大家應該總是以最快的速度，從一本課本換到另外一本，連帶所有的家庭作業及必要的教材都準備好，轉換的時間不應該超過時秒鐘，我們則以七秒鐘為目標。
18. 做什麼事都要有條理─做什麼事都要盡可能有條不紊。
19. 老師在指定作業的時候，不要叫苦─當我指派家庭作業時，不要抱怨。抱怨將導致家庭作業份量加倍。
20. 別的老師來代課，也要守班規─代課老師來代課時，你們要和我在的時候一樣遵守班規。
21. 課堂上發言或起身，應該講規矩─要遵守某些課堂禮儀。為了專心、有條理、有效率，要遵守下列規矩：A、未經許可，不要離開你的座位。例外是身體不舒服的時候，不用問老師，快去洗手間或是醫護室。B、不要發言，除非是：1.你有舉手，我也叫了你的名字。2.我問你問題，你回答。3.在下課或是午餐時間。4.老師說你可以說話的時候，例如分組時間。
22. 不可以上課上一半，起身去倒水─你可以帶一瓶開水放在桌上。我在上課時不可以問可不可以去倒水，你甚至於可以放吃的東西在桌上，只要別人沒看到，我也聽不到你吃東西的聲音。
23. 見到每個老師，都要說某某老師好─快速記住學校中其他老師的名字，並這樣打招呼：「葛蘭姆老師早」或「歐堤茲老師好，老師今天穿得很漂亮。」（全班排隊進行時，照例是不准說話，所以也不可以和老師打招呼，如果是下課時間、上下學途中、幫老師跑腿、外出辦事或換教室時，你就應該跟老師打招呼。
24. 注意洗手間的衛生，把身邊的病原減到最少─如廁後要沖水和洗手，使用公共廁所的話，洗手前要先拿一張紙巾，洗完手後要拿紙巾關水龍頭，再取另外一張紙巾擦乾雙手，絕對不要用乾淨的手去碰別人髒手碰過的地方。
25. 讓客人有賓至如歸的感覺─學校會有訪客來參觀，如果來參觀我們班級，我會派兩個學生去外面迎接，負責迎接的學生會拿著歡迎某某先生或是某某女士光臨的牌子。來賓到達時這兩個學生要和他們握手，介紹自己的名字，並歡迎他們的到來。兩位學生帶來賓簡單參觀大樓的設施，再帶來賓至教室。
26. 不要幫同學佔位子─在校內的公用場所，不要幫要好的同學佔位子。如果有同學想要坐下，就讓他坐。不要排拒任何人。全校都是一家人，彼此之間要尊重，要親切。
27. 同學受罰的時候，不要看著他─不管是我或是任何其他一位老師在責罰某名同學時，都不可以盯著那一位同學看。如果是你惹麻煩挨罵，你也不希望別人看著你，所以別在同學挨罵時盯著他看。如果你正在被我罵，也請不要生那些看著你的同學的氣，請告訴我，讓我來處理。
28. 對作業有問題，可以打電話來我家，我沒接的話，你可以留言，但只要留一次就夠了─如果你有家庭作業的問題，你可以打電話給我。如果我不在家，可以這樣留言：「克拉克老師您好，我是誰誰誰。我的什麼什麼作業有問題要請教您，可能的話請你在幾點幾點前打電話給我。謝謝。」不必要一直留言14次。
29. 用餐的基本禮儀─用餐時有一些禮儀是一定要遵守的，我稱之為「用餐禮儀ABC」。
30. 吃完飯，自己的垃圾自己處理─用餐完必要自行清理。要清潔桌面，確定沒有留下垃圾在地面或是附近。不論你身在何處，都要為自己製造的垃圾負責，確定沒有亂丟，這很重要。
31. 接受別人的服務要惜福─你在餐廳、旅館等場合所受到的服務，你要懂得感恩惜福。
32. 坐校車或公車，都要坐好，別打擾到司機─坐校車或公車，都要坐好，別打擾到司機─搭公車或是校車時，總是面朝前方坐著。絕對不要轉頭和其他學生交談，不要把任何東西伸出窗外，不要離開座位走來走去。下車時，一定要和司機說謝謝。
33. 認識新朋友，要記住對方的名字─到校外進行戶外教學時，我們會遇見不同的人，當我介紹你們認識這些人時，你們要記住對方的名字大家離去時，一定要握手道謝，記得要稱呼對方。
34. 吃自助餐，或與人同桌，取菜不可以貪多─有機會讓你拿東西吃時，不論是吃到飽的自助餐還是班上有人請客，絕對不要貪多拼命多拿。不只是因為吃不完會浪費，也因為如果你沒有留下足夠別人吃的份量，是很失禮的行為。
35. 別人掉東西，請彎身去幫他撿─不論我們是在校內，還是出去做校外教學，如果有人掉了東西，請幫忙撿起來，並物歸原主。即使物主比較靠近掉東西的位置，你還是要彎腰幫忙撿，這樣才顯得有教養。
36. 進門時，如果後面還有人，請幫他扶住門─如果你走進一扇門，有人在你後面，你要幫他扶住門。如果門是用拉的，你就拉開門，但自己先不進去，扶著門在旁，禮讓另一個人先行，自己再進去。如果門是用推的，你自己就先進去，然後幫後面的人扶住門。
37. 別人碰撞到你，不管你有沒有錯，都要說對不起─如果有人撞倒你，即使不是你的錯，也要說：「對不起。」
38. 進行校外教學時，無論是到哪一個公共場所，都要安安靜靜─當我們舉辦校外教學時，進任何場所都不可以講話。大家就悄悄地進去，安靜到沒人注意到我們的存在。無論是電影院、教堂、劇院或任何人群聚集的場所，都是用這一條班規。
39. 去參觀別人的地方，要不吝於讚美─進行校外參訪時，不妨讚美一下我們正在參觀的地方。譬如：如果參觀的是別人的家，讚美她家的窗簾很漂亮，聽起來就會讓人覺得很窩心。有客人來家中，主人多少會有一點不自在，你的讚美可以讓主人放輕鬆。此外，如果我們在參觀博物館或歌劇院等場所，稱讚建築很有格調或是跟導遊說整個設施很棒，都是一種禮貌。
40. 全校師生開會的時候，不要講話─ 全校集會時，不要說話，不要東張西望，也不要試圖吸引別班朋友的注意。我們所呈現出來的格調就是自愛、自重。
41. 接電話時的言談要得體─ 當你在家接電話時，一定要應答得體。
42. 一趟校外教學結束，要謝謝所有隨行的老師和家長─ 校外參訪結束時，你們一定要握一握我的手以及每一位隨行老師或是家長的手，要說謝謝我們花時間帶你們出來，要說你很高興有這次參訪的機會。我關心不是我自己是否被感謝，我要教你們的是在有人撥出時間和精力為你付出時，你要適當的表示感恩。
43. 搭乘電扶梯時，要站右邊，讓趕時間的人走左邊─ 進行校外參訪時，要進電扶梯時，大家要靠右邊站，讓趕時間的人從左邊通行。當我們要進入升降梯、地鐵、進出口時，都要先等裡面的人出來，我們才進去。
44. 列隊行進時不要說話─ 排隊時要排成一列，距離前面同學兩、三呎（七、八十公分），雙手垂兩側。面朝前，絕對不要說話。
45. 不可以插隊；但看到別人插隊不可以大呼小叫，讓老師知道就好─ 絕對不要插隊。如果有人在你前面插隊，不要說什麼或是做什麼，就讓那個人插隊，但是一定要讓我知道，我會處理的。如果你打抱不平，可能會惹上麻煩，那不值得。請你以同樣的方式來處理同學之間的所有紛爭，在你解決任何問題之前來找我。
46. 看電影時不可以說話─ 到電影院看電影時，無論如何都不要說話，我不管電影有多好看，也不管你要告訴旁邊的人什麼事情，連悄悄話都不行！不可以把腳伸到前面的椅子上。如果要吃東西，必須儘可能不出聲音。如果買了一包糖果想在看電影的時候吃，你要在開演前就打開包裝，因為看電影看到一半時打開糖果袋，是會吵到別人的。看電影時開著行動電話或是呼叫器，也很失禮。
47. 不可以帶「多力多滋」來學校─ 不要帶零嘴「多力多滋」到學校。這一條是本班一個小小特色。
48. 有誰欺負你，讓老師知道─ 如果有任何同學找你的麻煩，讓我知道。我是你的老師，我本來就應該保護你，照顧你，我不會讓學校裡了的任何人欺負你或是讓你覺得不舒服。相對的，我要求你不要自己處理，讓我來處置這個學生。
49. 自己的理想自己要堅持─ 捍衛你的信念，如果你全心全意相信自己的方向沒有錯，就不要因為別人的否定而退縮。
50. 要樂觀，要享受人生─ 要積極的去享受人生。有些煩惱是很不值得的。看事情要看清輕重大小，要專注生命中美好的那一面。
51. 別讓將來有遺憾─ 生活要抱著「別讓將來有遺憾」的態度。如果你想做什麼，那就去做！絕對別讓恐懼、疑慮或其他阻擋你。如果你想追求什麼，就全心去追求。是你想做的，就努力去做，沒真做到絕不放棄。如果你有什麼夢想，你就要竭盡所能去實現，直到夢想成真。
52. 從錯誤中學習，繼續向前邁進─ 你是會犯錯的，請接受這個事實。你要從錯誤中學習，並繼續前進。
53. 不管如何，一定要誠實─ 無論什麼情況，一定要誠實。你做錯了事，最好對我坦白承認，因為我欣賞誠實的人，常會因為你的誠實而選擇不給予任何懲罰。
54. 抓住今天─ 把握今天。今天是不能重來的，所以不要浪費它。生命是由特別的時刻所組成的，許多時刻之所以特別，就是因為我們把警戒心拋到腦後，先行動再說，抓住這一天。
55. 在你的能力範圍內，做最好、最好的人─ 在你能力範圍之內，做一個最棒、最棒的人
#末文有驚喜
炎熱夏季即將到來
大家都計畫好今年暑假要去哪裡旅遊了嗎?
這次要推薦給大家的民宿
是位於南臺灣的渡假勝地墾丁
|| 帆船石白旅居 ||
這裡擁有夢幻的專屬戶外露天浴池
泡澡同時還能夠欣賞一望無際的海景
旅店位於墾丁熱門景點帆船石正對面
因此,擁有絕佳的觀景位置
距離民宿100公尺處就有7-11
晚上肚子餓了或是想買點零食都非常方便
旅店正對面就有一整排的免費停車格
如果想要到沙灘玩水又不想人擠人
距離民宿300公尺就有隱藏版的海灘
入住帆船石白旅居
可以深刻感受到主人希望分享給旅人們南國的美好日常
這裡的一切
非常貼近我嚮往的質感旅行
吹著海風,愜意的喝杯咖啡
享受夕陽西下的迷人景色
特別珍惜這短暫的時刻
會讓人暫時忘記惱人的瑣事
白旅居是由一對喜歡大自然
熱愛南國慢活步調的北部夫妻精心打造而成
一次的墾丁之旅, 讓他們愛上這裡
因而決定遠離城市,定居於此
擁有服裝設計背景的美麗女主人
運用她對美的感知
將白旅居打造成兼具溫度與品味的好感旅店
純白色的建築
一樓外牆帶入溫潤的木造框與藍白相間的棚架
給人清新自在的度假氛圍
特別喜歡入口辦理入住手續的空間設計
純淨的白色牆面與植栽
搭配具手感溫度的刷白實木陳設
可以感受獨特的異國風情
這次入住的房型 #R01海景豪華雙人房
位於旅店四樓,視野非常好
可以獨享迷人南國海景
純白與木質相間的階梯是前往客房的通道
白旅居由於沒有提供電梯的關係
提醒大家行李不要帶太多喔
白天陽光從天井灑落的光景非常迷人
讓整體空間變得更加通透明亮
樓層間的綠色植栽,壁燈與畫作
讓空間增添更多的生活感與溫度
一房一衛浴加專屬戶外露天浴池
一打開房門
落地窗外,即是一整面遼闊海景
眼前的景色,會讓人捨不得離開這裡
房內以白色為基調
潔淨明亮的空間,融入溫潤的木質元素
讓空間顯得更具溫度
而印有印地安圖騰的鋪巾
展現了濃郁的異域風情
此房型處於面向街道的位置
因此,旅店主人特別在落地窗加裝了氣密裝置
可以隔絕戶外的聲音減低噪音
放置於床上的小竹籃
和吊掛在化妝台牆面上的竹籃架
則是旅店為旅客準備的衛浴備品
是不是特別可愛
白旅居為了響應環保
房間備品基本提供大毛巾和牙刷組(含小牙膏)
如果需要梳子或是刮鬍刀等備品的旅客
一樓櫃台也有準備,可以向櫃台人員索取
房內也有提供瓶裝礦泉水/馬克杯/綠茶包/手沖濾掛式咖啡
公用飲水機則是設置在二樓
入住旅客皆可自由使用
衛浴設備採乾溼分離
非常簡約清爽的空間設計
旅店所使用的沐浴乳和洗髮乳
是採用美國紐約老品牌 C.O. Bigelow
帶著薰衣草與薄荷的療癒清香
洗完澡,可以很容易入眠
洗手台設計於淋浴空間外側
採用原木作為洗手台檯面
與木質的化妝鏡鏡框相呼應
簡約舒適的空間裡
會發現隱藏了許多旅店主人的小巧思
白旅居距離墾丁大街
開車只需要5分鐘的車程非常方便
晚餐可以盡情的品嚐在地美食
除此之外
旅店也有配合附近的私廚料理
於當日下午1:30前都可以預約喔
聽說,el kitchen的餐點很厲害
早餐也是每次旅行非常期待的部分
入住白旅居的住客都會附贈一份早餐
早餐用餐時段分為兩個時段
8:30/9:15(早餐供應到10:00)
於入住時管家會詢問
這樣可以控制早餐人數
間接為防疫分流，旅客也更放心
用餐區位於一樓大廳左側空間
用餐空間舒適明亮
座位與座位間格剛剛好
餐點的部分以套餐形式供應
為了提供給續住客人不同的餐點體驗
早餐共有四種套餐,每天會變換一次
這次入住兩晚的關係
因此,也品嚐到不同的餐點內容
白旅居的早餐相當豐富
對於正在進行低醣飲食的我來說
餐點內容完全符合我的需求
新鮮的生菜沙拉、特製清爽的雞胸肉、可口的糖心蛋、新鮮水果、熱壓吐司黑咖啡
算是營養價值很高的早餐
飯後還有提供手作水果優格
鋪滿當季新鮮水果
酸酸甜甜非常美味
吧檯也有放置檸檬水可以自行取用
除了這次入住的海景豪華房之外
R02海景房也是旅店的超人氣房型之一
擁有專屬的戶外浴池之外
室內空間更大,並多設置了室內浴缸
白旅居也有提供三人房、四人房型
讓旅客可以有更多選擇
如果你也跟我一樣
想要獨享南國的迷人海景與優質的住宿體驗
帆船石白旅居
絕對是一個不能錯過的好選擇
船帆石白旅居
電話：0909 488 812
地址：946屏東縣恆春鎮船帆路666號
FB粉專
https://m.facebook.com/ChuanfanrockHakuBeachDaysInn/
關於交通
搭乘大眾運輸工具的朋友
旅店前方就是恆春街車(公巴) _船帆石站
分別有101B、101F、8249、9188、9188A路線
可以輕鬆抵達
旅店附近也有租車服務超方便♥️
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感謝白旅居特別提供riin好友專屬住宿體驗
只要完成以下任務就有機會獲獎喔
獎項：淡季平日雙人房免費住宿（房型隨機）
名額：2名
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❺追蹤 船帆石白旅居/Chuanfanrock Haku Beach Days Inn/船帆石Hakuペンション
📌小帳 、人頭沒有抽獎資格唷
📌以上所有任務都需要在同一天內確實完成
得獎後才候補任務將失去得獎資格喔
留言截止日期：2021/05/16
得獎公佈日期：2021/05/18
賣地還是醫療用地，行政裁量在縣府
本日為財政處及稅務局業務報告，因時間因素，森堡僅對財政處與金酒公司提出質詢，質詢內容如下：
▶️ 財政處部分
1. 金門的大型公共建設面對的問題是大面積的公有地取得不易，之前產博園區開發時，縣府也是這樣回應外界的質疑，然而，日前行政處報告時，縣府明確表示了單一醫療中心面對疫情的風險，但金西醫療專區與衛生局因為共構需求，一直無法找到適當位置，使得後續相關規劃卡關！
因此，森堡再次質詢財政處的慈濟專案讓售案，希望擁有「行政裁量權」的縣府能再次審視此案，不要用兩套標準面對議會對「今年總預算」與「去年讓售案」決議，更不要讓政治利益考量，凌駕金門全體縣民醫療之痛上。
2. 縣府委託台灣博特顧問有限公司，建議以「合建分屋」為優先方式進行中和五眷村的規劃，由於該公司100年度承接「金門縣工商休閒園區促進民間參與作業BOT案履約管理」委託專業服務勞務採購案，當時所做的內容與現況相去甚遠，因此森堡對此公司所做的評估與後續管理憂心忡忡，希望縣府能繃緊神經，好好把關此案！
3. 新北市中和區金門新村社會處原保留4戶住宅，但因已無公用需求，依土地法規定送議會同意及行政院核准處份上開4戶住宅，預計於110年辦理公開標售，森堡建議縣府租用予同鄉會做為聯絡會址，一來可節省預算支出（補助同鄉會館修繕），又讓旅台鄉親有聚會場所，一舉數得何樂不為？
▶️ 金酒公司部分
1. 廈門金酒公司去年的營業收入執行率55.87%，績效獎金會不會打擊母公司的士氣？
2. 金酒公司員工涉嫌違反政府採購法，二審判有罪，目前全案仍上訴中，過去寧山廠也出現浮報經費的事情，是否有管理鬆散及獎罰不公之虞？森堡要求總經理能正視這些問題，避免讓類似的狀況再次發生。
3. 坊間盛傳議會的同仁都可批售牛年的玉璽酒，導致服務處電話詢問與騷擾不斷，森堡在本日建議至金酒公司現場清點庫存後，要求金酒公司發布聲明稿以正視聽，以免陷所有議會同仁於不義！
第1623成交: 感覺5分。堅，天后電氣道96號地下A1舖，建築約271呎，實用152呎，成交900萬。租22500至2022年4月，回報3.0%。闊9呎2，深16呎3。租客優質乾洗會。業權份數3/38。 樓齡約29年。
(註冊888萬)
上手業主於1993年以100萬第一手買入，持貨26年，升8倍。 原業主是幾兄弟妹，上一代留下來的物業。
感覺是市價。叫價本來是1400萬，全城力唂了好耐。六月社運前要約起碼1200萬，剛剛成交900萬。 租客已經租用多年。
我有睇過，也有出價，但我出價至750萬就沒有再追了。因為舖內有來去水，但無後門，無洗手間。 因此唔做洗衣，日後轉做小食店的話，必須要舖內自建洗手間，再減少廿呎空間。 如果有大廈公用洗手間的話，我可能會再追價，唔駛店內自建。
這間舖位於清風街天橋底， 雖然位置較靜及前面行人路太窄(令人流要避車流)，但此舖是近電器道的第一間舖， 可說是靜中帶旺。 最近社運對洗衣店生意影響不大， 1000萬以下近天后電氣道根本無貨。 面向電氣道的話，起碼要2000萬以上。以今時今日市況，此交易算是市價。
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2019年第4季《盛滙商舖增值基金》推介會:
日期: 2019年12月4日(星期三)、6日(五)或10日(二)
時間: 下午1時至2時半
地點: 中環皇后大道中大16至18號新世界大廈1502-03室
登記:
每場限約十位，免費，包簡單午餐。
內容: 舖市走勢、基金表現及投資條款
Note: 只適合持有港幣八百萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與。投資三百萬起。
報名方法:
電話: (852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
Whatsapp: (852) 9218 5223
https://youtu.be/FL4vIYKfH1E
錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，
大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 唔識? 當然，香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前，我哋會集資8000萬港幣， 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半，我佔一半，共同進退，合共一億六千萬買有潛質嘅舖，其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多，可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識，同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤，兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號，地盤面積合共1795呎。我哋計過，重建最好就係起幢14層高嘅大廈，合共41.4米高，總樓面10,225呎。法例規定， 如果你層樓係高過36米，但少過43米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍， 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面，住宅就最多39%， 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展，由於大廈高咗，地積比率亦都多咗，但覆蓋率就少咗。
再計多次，地盤面積依家係1795呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back，剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下1045呎，分成兩間舖，即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層，site coverage 係39%，一梯兩伙，減去220呎公用空間，實用saleable area 就係每個單位230呎，啱啱大過納米樓220呎的定義，好彩。
假設棟樓大啲，可以賣貴啲，假設新樓樓上每呎實用賣$22000，地舖每呎賣$55000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬，多咗2.26倍。
減去發展成本，一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%，就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，平啲，每呎$800。
(4) 再減建築費，住宅每呎3500，地舖每呎2800，即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來，今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬，多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬，就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤，即係1587萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000，呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價，即係地價除以可建樓面總面積，就係$10,347。
之前講過，馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬，99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大，咁相下位置/人流，就當99號嘅 EUV 都係6,134萬，兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講，呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話，無人會賣畀佢，因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇，呢個都係無重建價值。 又係啦，除非嗰個係是市區重建局來收購，咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成， 去土地審裁處申請強拍， 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價，都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說，發展商強拍後佢都會蝕本啦， 因此，按數字睇，發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此，如果你唸住博收購，貴一貴3500萬原價都搶住買啦，咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖，係唔係想跳樓呢。唔好跳住，聽埋我講最後一個方案，就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖，4個number一齊發展，條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
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