［科技園嘅嘢］根本優質資產有價有市，使鬼科技園去低價批地益人
1. 一貫作風，導讀長過正文。明報原文在此（https://bit.ly/2Ojn0d5 數據中心有價有市 不用政府介入），反正免費。文末亦都會貼埋。
2. 上星期冇乜人留意嘅新聞（https://bit.ly/32aStpJ）。火炭工業官地拍賣。結果總額同尺價都破紀錄！咁嘅市況下喎！對上紀錄係3600蚊尺，咁今次其實原本都預會破紀錄，反正火炭啲工廈而家都有啲去到4000蚊尺。市場亦預今次去到咁水平左右—但結果，中標價係6000蚊尺！高出預期50%！
3. 仲有，中標嘅，係中移動。咁即時就估到係乜啦。總唔會中移動起樓（＊）。況且都話工業地。咁有乜生意要用咁多空間（100萬尺！）。就梗係數據中心data centre。
4. 之前都寫過data centre（https://fbook.cc/3C7I）乜東東，不再重覆。「咪server房」，不過高端啲，要求高啲，要散熱要保安要供電穩定之類，況且大科企就唔係租個房仔咁細啦。咁香港有幾間公司營運，都大家知。
5. 門檻就當然高啲（對投資者係好事），阿豬阿狗都可以炒車位，咁炒工廈炒舖門檻咪高啲，去整間酒店玩（波叔個仔）咪再高啲—但你總唔會聽到有普通人搞個data centre出嚟
6. 亦都事實係，至少國安法前（呼），香港都係有啲優勢嘅。你大陸科企，想做外國生意，唔會想放大陸。掉轉，外國科企做大陸客，都唔會想放大陸。
7. 咁你話香港地貴？就唔好咁表面。鬼唔知柬埔寨印尼地平，多多都有，但你總唔會在嗰度起個data centre．啲基建配套保安全部唔同水平，你忽然停電我咪仆街？同一道理，新加坡亦都係區內另一data centre重鎮。唔好以為地貴就冇人搶咁膚淺，根本係掉轉，個地方有吸引力，地先貴。你總唔見巴基斯坦啲地好貴。
8. 加埋呢個疫情，你就更加知上網緊要。個個又睇片又work from home 又zoom，隔離十四日如果冇網上，都真係慘過坐監（坐監都有得放風）。
9. Anyway，市場嘅嘢，冇死錯人。其實都好多大細地產商一齊入。咁中移動志在必得，或者做水魚，就佢嘅事。但真金白銀拎出嚟，勝過啲友得把口。
10. 好啦，搞笑在乜？搞笑在，香港地，個個反政府（建制嘅都話政府廢架！）。但但凡有乜事，就係話「政府應該介入」「政府應該扶持」。講到尾，就係政府應該支持本人，即係R著數。拍戲又係（睇咗《爆3俏嬌娃》未？），搞中藥又係（記唔記得「中藥港」？），物流又係。但凡乜乜港乜乜園，最後乜下場，大家心照。
11. 潮流興創科，興start up，興講tech，就又梗係「高地價阻礙創科」，就梗係「政府要扶持行業」。於是就有咗科技園之類嘅東西。
12. 本人短暫在科學園返過工，檔嘢如何，大家心照。當然有啲網友話我唔係科技人你隔行隔重山，有乜資格批評（＊＊）。但，有一樣嘢，就八重山隔重山都知。
13. 科技園其中一個「扶持」政策，就係低價批地畀人做data centre。而我唔明係冇人識搞定點。明明出面就有價有市嘅東西（中外各大電訊科技地產公司在香港都有玩），就忽然要「政府介入」。
14. 最後就簡單啦，尋租（＊＊＊），我梗係老死分租出去啦。你幾百蚊批畀我，我6000蚊分租出去，簡單之極。咁批畀咩人？外資巨企？你話呢？結果反而排擠小型本地數據中心營運商，完全冇因應資助政策扶持科技發展，只係幫非常有錢嘅科技商家圖利
15. 反市場嘅「左翼」，會話「市場失衡」，所以政府要「介入」。即係，你2008年10月講，或者2020年3月講，我可以同意。但，8間公司入標呀，邊part 失衡？你投唔到你冇錢就失衡？
16. 同樣地，大家都知萬惡嘅HKMC，你買樓做按揭保險必然識。我以前幫襯（九成按嘛），祖先開眼，而家已找清（轉咗七成），加上我去見工佢地唔請我（十幾廿年前），所以可以大力鬧。同樣道理，呢舊嘢，搞出嚟，又係有人話個「市場失衡」，有人買樓拎唔到按揭，所以要政府「介入」。哇哈哈，當年銀行員工年初一都開工，去賣樓處R人上會，銀行搶按揭爭住畀回贈。原來係有人買樓拎唔到按揭。
17. 講到尾，優質資產，有價有市，又何用科技園甚麼去介入？專心整你嘅 雪糕機 奶茶機啦。科學園食飯而家用得八達通未呀？
（＊）未咁痴線，但第時未必冇可能。做發展商呢，其實都細有細玩。主要你有人（$就請到），有啲關係，同埋最緊要，有錢。起樓？有建築公司。李嘉誠自己去落石屎咩大佬。
（＊＊）但好好笑地，我好歹返過半年科學園，但嗰啲友冇做過金融，但一樣好多意見，嘻
（＊＊＊）Rent seeking 呢樣嘢真係好奇妙。例如六四嘅導火線「官倒」亦係好好嘅例子。換著而家，如果你有特權，可以將香港20蚊嘅中國人壽H股（2628），變成40蚊嘅A股（601628）（＊＊＊＊），咁你在香港買完拎去上海賣，必然發達。「官倒」就係咁爽嘅一回事。當然其他人就唔係太爽。真的，六四最初，係反「官倒」。
（＊＊＊＊）啲股價是真的，亦都係一股H股等於一股A股。但當然而家不能咁樣直接轉。但第時呢？
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李聲揚：數據中心有價有市 不用政府介入
文章日期：2020年7月13日
【明報專訊】上星期看到一單看似無甚特別的賣地新聞，值得和大家分享一下。說的是火炭工業官地拍賣。值得留意的，是呎價和總金額，均創歷史新高。另一看點是，中標者是中移動（0941）旗下公司。中移動也搞地產發展？當然不是如此簡單，請讓小弟解釋。
在如今經濟環境下，仍有破紀錄的價格，當然令人嘩然。是次官地，可建樓面近100萬方呎，中標價是56億元。以呎價來說，接近6000元，破盡紀錄。舊紀錄保持者是億京，當年（2018年）的粉嶺區工業用地，中標價「只是」每方呎樓面地價約3600元，總金額才7.3億元。
其實市場早已預期今次火炭呎價將會創紀錄，根據本報報道，同區工廈市價也可以去到呎價近4000元──這也是今次市場預期。結果中移動的中標價，比預期高出整整50%。
固然你可以取笑中移動做了「水魚」買貴貨，朋友也笑說中移動香港辦事人應會被訓斥。但小弟看到的是，中移動覺得有買貴，冇買錯。出價如此進取，是志在必得，千金難買心頭好，不能空手而回。今次賣地吸引了中資、港資及外資大小發展商（不再一一列出），結果中移動成功擊敗8家財團。讀者可以現象，港資大孖沙背後取笑有人做水魚，但亦有可能在想，中資每次出價均如此狠，其他公司要成功投地就不容易了。
生意門檻高 港基建有優勢
話說回頭，中移動高價搶地，意欲為何？既然是工業用地，當然不是起私人樓。但，中移動有何業務，需要近100萬方呎樓面？答案是：數據中心。
香港人比較熟悉的物業，不外乎住宅、寫字樓、商場、街舖、酒店、停車場、工廈。數據中心就是比較特殊的物業，但原理也不難理解，其實和大家公司的「Server房」，本質並無很大分別。
問題是，大型科企，總不能隨意在某商廈單位設置「Server房」。數據中心要求的配套有一定門檻：散熱要好、保安要嚴密、數據傳送速度當然要快、電力供應也要穩定。而且租用數據中心的，往往是大公司，不會只租一間房仔。所以此門生意門檻相當高，你或會聽過友人去炒商舖炒工廈，但應該絕少聽到散戶搞數據中心。
另一方面，香港在數據中心行業，享有一定優勢。很多人聽到這個講法，第一反應是，香港地價如此昂貴，怎可能有優勢？香港地貴是事實，但凡事不能只看表面價錢。試想想，外資企業或會有中國業務，但將數據中心放在內地，定會令客戶和投資者感到緊張。同一道理，中資公司若想做外國生意，數據中心也很可能選擇放在香港，以減除疑慮。不錯，很多國家地皮極平，但，配套又如何？網速基建能否及得上香港？供電穩定呢？所以，香港地價雖貴，但仍然坐享優勢。同一道理，區內另一數據中心大國，正是同樣寸金尺土的新加坡。不要以為價錢就是一切。
話說回頭，經常有人批評香港產業單一，沒有工業沒有科研云云。此話未必全對，但也有一定道理。但有趣的是，提出的人，說了「高地價窒礙科技發展」（真的？）後，下一句就是，「政府應該介入」。
政府項目 十居其九效率低下
小弟其實相當奇怪，特區政府官員的水平，有目共睹，就連政府支持者也頗有微言。說實在也不用人身攻擊官員，怎樣的制度便有怎樣的人。小弟不明白為何不少人一直說政府「廢到無倫」，但卻是衣食住行仍要「政府介入」？
這問題也不是香港獨有。政府官員不用跑數，不用和股東交代（在香港就連和選民交代也不用），但凡大搞什麼港什麼園，十居其九必然效率低下，甚至成為大白象，以及利益輸送。例如說數據中心，香港科技園也有「扶持」行業，說穿了就是用低於市價批出地皮。若是供小型科企自用還好，但最後卻演變成為集體分租潮流。
大政府主義者，往往聲稱市場「失衡」，所以政府需要「介入」。看看今次火炭工業地的拍賣，即使如此市道，仍然吸引大量公司入標，最後中標價更是去到每方呎6000元。試想想，若延續科技園的玩法，這地皮就會以廉價批出（例如每方呎1000元），然後中標者就以分租出去，這才是真正的牟取暴利。至於以何因素篩選中標者，更是大家心照。
為何要有政府？不同學派有不同答案。但相當肯定，沒有學派認為政府存在是應該與民爭利。今次事件的教訓是：優質資產是有價有市，人人爭崩頭，何用政府「介入」？
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都係一周思考課題，當然唔會就咁報新聞呃錢，係講有乜啟示。
今次內容簡介，可以睇呢度（https://bit.ly/3iGuMeP），或者睇置頂post（https://fbook.cc/3BqP）。
i. 首先係講，2020年，好可能係同2009年走勢相似，會話你知點解。
ii. 仲有講我對移民嘅睇法，點解多人話移民但唔會令樓市跌。
iii. 仲有之前講過Facebook，結果爆鑊，同你分析之後又點。
iv. 最後同你回顧返第二季表現，如果錯過咗嘅之後點好。
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