關於 停滯性通貨膨脹 房價 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

公教政務人員年金改革上週三讀，民進黨立委惺惺作態，感謝全體公教人員共體時艱，真噁心！(photo credit 蘋果日報)

年改的政治效應已經很多人分析。這當然是一場政治實驗，透過操作社會上的相對剝奪感，掩飾政策在邏輯上的瑕疵，沉默螺旋確實發酵，政壇上沒有幾個人敢得罪「主流民意」：甚至連自居「左派」的綠黨、社民黨基本上沒有什麼政府在社會福利制度應該負擔多少責任的論述、時代力量則主張比民進黨更激進的省錢路徑。

反對年改的抗爭始終都不被社會祝福，確實，時代的巨大變遷和焦慮的社會氛圍不會允許制度上的問題繼續腐爛。但是問題的核心始終在於手段和時間點：為什麼最早破產的軍保到現在沒有版本？為什麼關係人數最多、處境也相對不堪的勞工，版本卻是漲保費18%的越改越惡？

為什麼軍公教勞都上過街頭，政府卻不願意再溝通個一兩年、四次大部頭式的國是會議就夠謙卑了嗎？為什麼一個開源節流的大問題，卻被精簡到節流，而且基本上只討論節多少才合理？

而年改的經濟後果，就更乏人問津了：我曾經在某群組看到有退休軍公教倡議樽節消費運動，我由衷希望這不要成功。

退休軍公教真的只會拿錢出去旅遊而已嗎？這些人出門吃午餐的時候是牛肉三寶麵加兩盤小菜，之後大概只買牛肉湯麵；本來他們每年給自己或小孩買旗艦手機，現在舊機繼續用、本來他們本於好玩可能願意嘗試一下電動機車，現在大概不玩了。就算他們真的只拿退休金旅遊，本來八天七夜豪華遊，縮水成四天三夜經濟小旅行，旅行社和航運恐怕只能繼續cost down。

台灣人已經夠小氣、夠不會花錢了(或是花在沒有意義的地方，對，就是房地產)。2300萬雖然不是相對大，但絕對夠條件成為有力的內需市場，但是我們始終面對經濟停滯、薪資凍漲的困局：除了中小企業的營運困境外，我認為金錢的不流通是關鍵因素！而庶民經濟的消費緊縮將使這樣的現象進一步惡化。經濟學簡單概念，通貨緊縮比通貨膨脹更可怕，因為那代表著關廠失業，失業者消費力再下降，再導致廠商生意不好只好關廠的惡性循環。

麵攤老闆娘賣不出牛肉三寶麵的時候，她有什麼條件給員工更好的待遇呢？旅行社只能接到廉價團的單子的時候，怎麼會把生意包給有保障的遊覽車公司呢？沒有人有錢有閒，新創產業怎麼可能有活路呢？大家通通收攤不玩的時候，年輕人還有未來嗎？

作為一個月領三萬的年輕人，我當然也覺得制度不公，但是改了就公平了嗎？除了一時舒心外，我們一樣要面臨勞保破產的問題，我們一樣要面對經濟不景氣房價不合理的困境。我很確定我們會多面對世代的仇恨對立，而且很有可能面對新創市場的萎縮、和勞動條件的進一步惡化。

為什麼從來沒有人去想，如何善用這筆浮濫的退休金刺激經濟，溝通研討之後，高過樓地板的部分改發消費券，難道不是一條路嗎？想些方法導引這筆錢投入新創、社會企業、體育藝文，難道不會更健康嗎？

政府大概很無能，只會砍，老百姓大概很絕望，只剩恨。

當然，沒有權力的人，問這麼多問題沒人會理，這就是社會現實；這當然也是為什麼我們必須時時反思，到底把權力交給了什麼樣的人的原因。

只會檢討別人的貧窮思維註定要窮 — 論台灣房價何以至此

「幹，我今年都不吃東西這輩子都不出國，我還是買不起被你們炒出來的房子。」 這種愚蠢且毫無經濟常識的論調竟然充斥在年輕人的想法裡，可見現在有多少年輕人書念得多糟、邏輯與事實觀察能力有多差勁！

1. 這些笨蛋根本不懂房地產為什麼上漲，還蠢到以為是被炒作。

房地產上漲牽涉到經濟學的財富倉庫理論 — 一個經濟體生產力增長的過程，必然有多餘財富被創造。而這些財富需要有倉庫讓所有者的辛勞成果受到保護，傳統上房地產、股票、債券、珠寶古董乃至於字畫，都是通常正常人會選擇的財富倉庫。

要能成為財富倉庫的條件嚴苛，基本上除了純粹收藏品之外，多數人認可的房地產、股票、債券均是因為符合經濟學大師I. Fisher利息理論中能產生未來收入的資產。稍懂經濟學的都知道，資產價格是未來收入的折現值總和。而重點在於未來收入是個預期值，即便是債券都可能因為市場利率的改變而有所價格改變。

換言之預期未來收入增加時，會提高資產的價格；反之，資產就會跌價。股市、期貨等諸多市場的漲漲跌跌，商圈新生、極盛與衰退反應的租金與地價起落，都是在利息理論的解釋範疇中。

回過頭看台灣從1981年GDP總額1,728,793百萬台幣，成長到2015的16,175,607百萬台幣，總成長9.36倍，換算年複合成長率為6.79%，姑且當做台灣的財富增長來看（暫不考慮通貨膨脹因素），你說這些被創造出來的財富要放哪？當然是各種投資管道！

如果以較具公信力的國泰建設房地產指數來看，從該指數首度編表的2003年全國成交房地產均價為15.1萬/坪，到2017年Q1的23.62萬/坪來說，成長率僅約3.25%。接近同時期（2003 — 2016）GDP複合成長率為3.49％，事實上房價整體上漲水準還輸給GDP成長率。要說炒房集團靠炒房賺得多少超額利潤？還真是看不太出來成績有多驚人。

更須要注意的是：2003～2016的台灣貨幣發行量M1A年複合成長率高達7.34％！！以台灣房地產的整體漲幅來看，甚至連貨幣貶值率都跟不上！

ok，我知道馬上有人會拿台北、新北跟一些房地產漲幅超越台灣整體平均的地區反駁說這些地區被炒作得厲害，所以年輕人才買不起。（同時期台北整體房價成長率為5.84%、新北市為6.16%）

這個論點也是錯誤的，錯就錯在這些笨蛋根本沒想到房地產漲幅除了反應整體財富增加、通貨膨漲之外，各地房地產還要反應「稀缺性」！

所有的房地產投資入門所強調的「location、location、location」，說穿了就是在強調房地產的稀缺性。

房地產與一般動產最大不同也在於此：同一個地點的土地就是only one！你不可能平白在101現址上再生出一塊101土地。

是的，3D空間裡你可以往上蓋，取得「近似創造土地」的效果，這也是為什麼全世界都市精華地區都是摩天樓一棟比一棟高。因為這樣土地利用效率才高。

但你絕對不可能在同一地點創造出一模一樣的土地。

101隔壁世貿的地就不是101的地；台北鄰近隔座山文山區的地就不是信義區的地。

而正因為土地的特殊稀缺性，才讓精華地區與非精華地區的土地價值有極大的差異，這個差異來自於需求，是需求創造出的「租值（rent value）」。為什麼會有需求？回到前面利息理論，因為該地可以產出的未來收入就是有那麼高（或是預期有那麼高），才能存在這樣的高地價。

所以sway這種自詡正義之士的房產專家，犯的最大經濟學錯誤就是誤認為房地產價格被炒高，物價才上升。錯了！是某些地區的生產力就是那麼高，收入（物價）可以到那麼高，才足以支應那樣的房價（租金）！

為什麼後者的邏輯才是正確的，因為從科學方法論來檢驗這樣的經濟學理論最明白不過：商圈（台北東區、天母區與曾經的西門町或台中成功路老市區）從發跡到繁榮，人潮商機湧入讓某區收入不斷提高，從而房價租金才能跟著提高；嗣後人潮商機轉往他處，某區的房價租金不再能有高收入支撐時，就會跌價，而當跌價幅度不夠clean the market時，就會出現unemployment，也就是該區處處關門無人承租，買賣成交期拉得非常長。

你不可能憑空炒作一塊沙漠房價，而沒有任何需求支撐。即便是內華達沙漠中拉斯維加斯，也是搞好水電基礎供應後，靠賭場、各種藝術、情色表演與便宜飯店來吸引大量人潮商機，才真正在沙漠中創造高房價。

雙北市基礎建設、社會福利、生活品質、工作機會以及人口密度成長率遠優於台灣其他縣市，自然創造出不凡的「稀缺性」。這也說明了為什麼一堆領著低薪的新鮮人想盡辦法要留在台北。講更白點，正是因為太多這群自認社會不公的魯蛇死皮賴臉要在台北，所以才支撐起雙北的高房價。

自己才是造成結果的因，反倒是怪起炒房客、投資客。從經濟學觀點，炒房客、投資客才是穩定房價的最大功臣！

所有的投資行為依據利息理論，都是「犧牲現在的享受換取明日的收入」。正因為投資客認為某地房地價有上漲空間（也就是認為某地生產力會提昇），所以於主觀認為低價時買入，這個行為本身有二好處 — 避免資源價格持續下跌以及讓資源移轉到更可善加利用之人身上。

而投資客在他主觀認為房地價夠高的時候賣出，也就是在價格夠高時提供了供給，而供給增加會抑制價格持續上漲。

同時投資客、炒房客彼此之間的競爭，也會提高供給、抑制房價上漲。這在任何市場都是一體適用的經濟法則，這是最基礎的價格理論！猶如你在地球上就受到重力影響一樣，無可避免。

當然任何市場都存在「造價（price making）」行為，本文不多提，因為我在blog中已經簡單討論過。台灣還存在與銀行內神通外鬼、政客透過公權力炒地皮的尋租行為，這些都是對整體經濟不利的行為，本blog也多次撻伐，讀者可自行搜尋，本文也不再多提。

到這裡小結：

a.台灣50年來經濟發展創造的財富必然有部分流到房地產，這會推升房產價格。這是私有產權制度下的必然，因此把老一輩的極為正常的投資行為視為邪惡的炒房行為，是對經濟學的無知才能講出來的蠢話。

b.台灣近年通貨膨脹極為嚴重（2003～2016的台灣貨幣發行量M1A年複合成長率高達7.34％！），這跟央行長期緊盯美元匯率有關。而亂印鈔票必然會引發通膨，特別是當整體經濟前景不佳的前提下，多出來的資金容易流向資產（股市、房市），造成生產要素漲價不均的現象 — 也就是房價、股價漲幅遠高於工資。這部份要怪就怪政府央行錯誤的貨幣政策，跟炒房行為無關。


c.本blog早在2007年就預言台灣薪資成長會停滯甚至衰退，請參見「台灣低薪是必然，經濟學預言威力精準」。而因為從李登輝以來不斷地社會福利主義走向以及錯誤的中國政策，台灣經商環境越來越困難，租值不斷流失，必然影響資源持有者對未來前景從而改變投資行為（從生產投資轉變為資產投資）。這30年的政客誤國才是罪魁禍首。

d.投資客的存在才能穩定價格波動同時提供流動性，這在任何市場都是一樣，包含房市。這些人對經濟貢獻不亞於其他人。

2. 不是人人都應該買房

3. 在大台北，22k也買得到房！

以上僅為部分節錄，詳全文請見：
https://tinyurl.com/ya44trh6

加薪刺激消費 通貨緊縮解藥














【聯合報╱林左裕／政治大學社會科學院副院長（台北市）】


2014.11.15 02:23 am










國內平均薪資停滯多年，甚至倒退回十五年前；政府警覺長期低薪已影響產業界吸引人才、甚至有人才外流現象，擬以財稅優惠鼓勵產業加薪時，卻有產業界龍頭老闆提出「加薪會導致通貨膨脹」的論點，這些現象及論述值得探討。

從企業經營角度言，降低成本不啻是獲利的基本法則，但壓縮成本所獲取的品質，常相對較差，最近的黑心餿油事件，即是不顧品質及顧客健康壓低原料成本的殷鑑。

人事成本在企業營運中占極重比例，也因此企業在可能情況下，會儘可能壓低薪資，但引發結果即是人員素質或績效無法提升，也間接使產業無法升級，僅能停泊在價格競爭的紅海中浴血奮戰。

台灣最近幾年的經濟成長及經常帳餘額，可說是犧牲員工薪資及壓低台幣匯率所得到的成果。經濟成長雖僅微幅，但薪資停滯即有違公平分配原則，意即薪資應漲的部分，跑到企業主的口袋裡去了。

這種縱容企業主掠奪員工所得的做法，產生了幾個問題：首先，是分配的公平性，若政府持續坐視分配的不公平及貧富差距擴大，未來將可能自經濟問題，蔓延為社會問題，甚至階級對立及仇富心理。

其次，從國家總體經濟動能成長角度看，長期壓低薪資成本，將因可支配所得不足後縮減消費，使經濟停頓不前。目前國內消費占總產出六成，薪資所得支付購租屋之生活基本支出後，已所剩無幾，更別奢言以消費提振經濟。

第三，也是值得後續經濟趨勢注意的，在美國次貸風暴後各國實施的寬鬆貨幣政策，目的原為藉低利率及央行向銀行購買房貸債權或相關證券，以提供市場流動性推動經濟成長，但幾年後卻發現，除了房價飆漲外，經濟仍疲弱不振，且根據貨幣理論中的「費雪方程式」，原可能引發的通貨膨脹竟也未發生，原來此寬鬆貨幣政策的效應，可能因房價高漲後，民眾所得在繳付房貸後所剩無幾而排擠消費，再惡性循環地影響經濟成長。

經濟學人持續對世界性的「通貨緊縮」提出警訊，若各國政府的寬鬆貨幣政策，只能引發房價上漲無能力提振消費能力，未來民眾喪失信心後，螺旋下降式的通貨緊縮惡性循環將指日可待。

據統計，個人消費需求在四十七歲後開始遞減，這些壯年族群卻是最有能量累計資產財富的；相對的，年輕族群消費需求最為殷切，但若因低薪無力消費，對經濟之損害難以估計，因此加薪提升信心及消費可謂是目前預防通貨緊縮的一帖解藥。

後續的配套措施，如持續吸引資金進行直接投資、增加工作機會，以及如何在加薪後提升國內的消費，則是政府未來應努力以達到永續成長的目標。


【2014/11/15 聯合報】@ http://udn.com/