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160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。
【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事
資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？
若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！
【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
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以下單純分享在永慶房屋(直營店)的心得，如果不喜歡可以略過喔
時間過很快 來到永慶也已半年多一點
新人前兩個月上課跟見習期間，能早早下班又能月領5萬是當初入行一個大誘因，而且生
活步調也有時間能調整來適應業務工作
到了第三個月就跟著店頭排班，我大多是跟著師父一起排班
師父到哪我就跟著，他希望我用客人的角度看他做事，每完一件事師父就會問問我這位客
人的感受，這應該也是加快我學習的原因之一
休假一個月6天在平日排休，假日客戶才有時間看房子(賺錢時間)
有些學長姐有特休也會排，住外縣市的也可以排連假回家，排假算很彈性
跟之前工作周休不同，這部分一開始說的需要適應期，同期的同事們漸漸也習慣這樣的節
奏，感情好的就是支持你做任何事，加上可以彈性排班其實相處都還不錯
新人也有Case成交的機會，大多客人都會主動來店裡，我都會跑過去接待，當然也會直接
說我是新人（然後倒倒茶水聊天），過程師父就會來支援，然後有些就這樣成交了
只能說幾乎師父完成了大多數的事，我都在旁邊學，但真的會分到業績，這樣的團隊合作
也是支撐菜鳥的因素之一，而且有成交就會有動力，這是很現實的問題
氛圍和環境
這段時間店長與店內學長姐都算是有認真帶我
各種眉角、成交秘訣等等，自己根本摸索不來
找客戶的空檔也會跟我預習該怎麼面對下一個客戶
或複習剛剛遇到的客戶，其實可以怎麼說會比較好
除了專業房產知識外，更時常告訴自己有哪邊不足需補強
同時，失誤狀況我也告訴自己下次要多注意
(老實說，一開始我對大家都有防備心，網路資訊很可怕的，很容易越看越怕，剛上班時
心裡其實很挫賽，後來才發現學長姐都很真心對待新人，沒那麼多宮庭劇)
學長姐如果有成交，就會買個點心飲料請大家一起沾喜氣
或者天氣冷，店長就會買個熱飲之類的
每個月會有快樂的店聚餐
我們還列了口袋名單，一個月聚一間XD
另外要講一下店裡的人美心美天使祕書學姊
常常我們臨時需要什麼東西，她就能即時生給我們
她說她本來也是迷迷糊糊的個性
也是當初帶她的學姊很會教XD
她也會時刻提醒自己要多注意(就是不想丟她學姐的臉啦
現在她對於很多行政之外的事物，也都駕輕就熟，幫我們很大的忙
薪資和獎金
對於大家都很關注的，保障底薪的部分要注意
每個月五萬會扣必須的勞健保，然後其中會分兩個月扣制服費用，做滿一年會補貼制服費
公司也能有其他收入來源，例如海外旅遊基金、幸福成家基金等，也是我接下來的目標，
祝我順利吧
最後，我想每個工作，每個崗位都有辛苦的地方，能夠達到自己想要的就是好的
業務就是要認真努力才會有相對回報的工作
我給自己一年半的時間全力拼，趁年輕有力氣時多衝一點
至於傳說中那種高收入、領很多錢的感覺，我本人還沒有經歷過，目前最高是５萬
希望跟師父一樣，一個月底薪７萬多加獎金領10幾20萬這種的
以上 把我所經歷的盡可能分享給大家
不是很會排版 還請多包容
如果大家還有什麼想法，也歡迎提出來一起討論唷
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Salary/M.1609901164.A.384.html
s大你信義的吧? 還可以轉換真的夠專業
是在做行銷就是了，我也不確定自己可以撐多久，只是覺得有些看到的實際面可以供參考
，真的沒必要一個分享文也這樣抹
※ 編輯: lmf626 (101.12.73.52 臺灣), 01/07/2021 15:20:34
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