[是日勞蘇]吼~~~五隻嘢又新高了。你今日整咗光刻機未?做乜聽個唔識整嘅人講嘢?
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1. 又,有人話日日咁貼呢啲新高好悶。「悶得過你冇買?」。成日叫我公開持倉買乜,呢啲日日貼喎,亦一早買咗,亦一早話你佑我買咗(咁當然唔係隻隻升啦,老千咩)
2. 咁又話升咗好多有冇第啲。即係,明唔明咩叫「創新高」?即係你任何位買都贏錢。包括我之前吼~過嘅任何一次
3. 況且,跌你咪更加唔敢買。舊年3月叫人買,畀人鬧到趴街,仲要冇錢收。係喎早咗一個星期叫你買,真係我不知所謂
4. 日日新高,ASML同Google 今年升70%,咁你都唔滿意嘅,我都唔知點好了,唯有祝你滿意。
5. 又到月頭啦,又過咗8個月,離夢想係咪又遠咗一步?更殘忍嘅係,不進則退。cutie little thing called inflation 。
6. 有人問幾時轉返做cash 食糊,我心諗食乜春糊?花生糊?
7. 請循其本,買股票係乜?你以為係賭錢,好可能係,但最終其實你係投資落人地盤生意度。咁你照下鏡,你覺得啲錢你用得叻啲,定添曲皮猜或者ASML班tech撚用得好啲?拿,人地嗰啲就真係識tech啦,「不過technically 佢都係幫我打工咋」,正如你可以行入匯豐同啲女講你係佢老細的。咁你問我,梗係信人地用錢叻過我啦!
8. 你要急急腳沽走嘅,即係你對自己盤生意(你買股票仲唔係夾錢做生意?)都冇信心咯,講到尾你都當係賭錢,咁咪唔坐唔定。
9. 啲咩WSB呀 加密Bro呀嗰啲,lunatic 係一回事,但三人行必有我師。我欣賞佢地就係可以好似邪教咁,跌佢又唔會沽,升又唔會急急腳走。咁先搵到大錢(買得夠大的話)。
10. 幾時變返做現錢?股票咪現錢!你唔係大陸民企或香港廠佬老闆,渣住間公司75%(暗手可能90%添)但沽唔到。以閣下同本人嘅有限財力,你真係有乜應急嘅,沽完出去兩日就拎到錢,亦唔會咩推郁個價。真係兩日都等唔到嘅,山區有個細佬腎病有個老母要做手術嘅,大把券商可以畀你孖展拎啲錢(不鼓勵)
11. 除非,你真係有一大舊錢要洗咯。咁例如touch wood自己有事呀,屋企人有事呀(但,應該買保險嘛,雖然未必夠),要移民呀,結婚,要買樓呀嗰類。
12. 我都只係嗰啲情況先沽過股票,前後三次,諗下都係不必要。而結婚我都唔使沽咁啲股票(唏我冇待薄埃汾太呀,度蜜月都使咗幾廿萬,又瓦努阿圖睇火山又烏奴奴騎駱駝在旺角中心呼喚愛呀。但嗰時高人工嘛。)。就只係2008金融海嘯打靶,2014搞投資移民,同埋2018年裸辭然後拎啲生活費。2008就自己柒搞到一定要打靶,但2014 2018根本都唔使。
13. 我自2018年都冇沽過股票,100%持倉。因為之前每次沽都後悔。2008做孖展,金融風暴,又冇樓,咁低位打靶冇得講。但2014定乜投資移民要150台幣,我走去沽股票已經笨咗,當時已買樓,應該加按層樓嘛(雖然我買咗冇耐仲要做九成唔會加按得多,但幫得十萬就係十萬)。正如2018年都係笨咗,雖然裸辭星展,然後去咗兩個月旅行,只係幫下朋友手做PT(可惜唔係BF),但根本加按層樓少少咪得
14. 又,最後,真係你問侯我全家都要講,可以加按層樓出嚟拎啲應急錢,仲要只係極低息,正路平過你借任何私人貸款,唔使低位打靶股票或者借貴錢,呢啲真係唔買樓嘅人唔明白嘅快樂。正如做freelance 嘅人係唔會明白返公司屙屎嘅快樂,每一秒都有人畀緊錢你屙,你真係完全唔使急,入去思考下人生睇埋Patreon都仲得。啲友仲要恥笑你樓奴,真係好有喜感。古語有云,if you need an alarm clock, you need a new job。如果你要搞到做樓奴嘅,即係你唔應該買咁貴嘅樓。有幾難明?你阿叔我都仲住緊大西北舊樓,月供萬一(以前九千添,不過後來轉按由三十年變廿年,有錢嘛,個人開始飄了)
15. 天地良心,雖然我對我老母冇幾多句好話(你見我本書有冇讚佢?只係讚佢「冇毀咗我冇好大破壞已經最大幫忙」,有人話係高級黑),但,一單還一單,我去英國讀書嘅錢,都係佢出大部份(老豆好似出咗細半),亦係靠加按層樓。(反而讀港大我就借non mean,即係之後自己還)。咁你可以話,冇佢呢個決定冇我後來入蕉行啦(聽聞呀標哥只請啲外國浸過嘅人),咁冇我入蕉行就冇後來做分析員啦,就冇後來乜乜乜啦。正如當年李斯特城唔係有人去泰國叫雞仲拍片,就唔會炒人請咗雲尼亞里,就冇後來嘅童話故事咁咯。因果論嘛。
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過9萬的網紅Smart Travel,也在其Youtube影片中提到,#獨家爆料 #萬千星輝頒獎典禮2020 #張振朗 #龔嘉欣 #王浩信 #陳自瑤 #最受歡迎電視男角色#最受歡迎電視女角色 #最喜愛TVB女主角 #馬來西亞 #黎耀祥 #最佳男主角 #視帝 #王浩信 #陳自瑤成 #FBI微表情 #最佳教材 多謝大家俾面 ,我上一條影片用FBI嘅 微表情理...
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不如不覺新學年即將開始📆,DSE都喺度慢慢倒數,相信各位中六同學已經開始著手加緊準備💪。
2022年度PEDSE準則已經出咗,同樣因為疫情針對實習評核部分作出調整👇:
【體育活動的考核⛹️♂️】體育活動的選擇由二項改為一項;同時取消部分體育活動比實戰部分
【體適能的考核🏋🏻♀️】1609米取消
疫情之下,相信同學仔不論返學定準備考試都變得唔方便😾 不但上課時間變少,連自修室都封咗一段長時間🤖,定必影響到同學仔複習知識同操卷🤮,同學仔或者會遇到更多其他困難。咁同學仔應該要點樣準備嚟緊嘅考試呢😮💨?以下小編總結咗幾項可以幫到各位同學仔嘅建議🤩:
〖🗓提升自律能力〗
因為可以留校溫習嘅時間變少,因此同學仔嘅自律能力就相當重要🥸。同學仔要強迫制定同實行溫習時間表,習慣好瘋狂溫習嘅生活作息🤓,當中記得加入實習考試訓練呀😇!
〖✅效率地溫習〗
同學仔溫書嘅時候要溫得醒先有效率架😚,距離考試時間只有二百多天,大家唔好再只掛住死背書❌,要開始準備考試策略啦✔️。大家要更注重思維🧠,訓練自己用拆題同答題技巧去應用知識完成考卷🎯 咁先可以有效記住點運用知識喺各式題目上面㗎🥳。
〖🗣必要時尋求協助〗
同學仔多咗一個人溫習嘅時間,遇到唔明白嘅地方時要點好呢😖 哩個時候大家就要踴躍啲去問師長🧑🏫或者同學仔🙆♂️,必要時甚至要去搵補習追進度呀🫂,臨渴先掘井就太遲啦🤥!
〖❤️🔥做好心理準備〗
各位同學仔首次面對公開考試一定好緊張🥵,越近考試一定越淆,又怕唔識又怕做唔晒🤐!小編建議同學仔多啲操卷,仲一定要計時⌛️ 正所謂熟能生巧,做得多自然越寫越熟📈,練到見到問題可以不假思索咁寫答案就最好🤪 同一時間,不斷計時會令自己習慣喺限時內完成考卷🔝,自然信心高咗🔥,心理壓力都低啲啦✨!
以上就係小編嘅溫習建議🐒,希望各位中六同學仔都可以好好準備DSE,齊齊🌟星而回,大學見🏫!
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【常規課程現已推出】
〔中㊃㊄〕
👨🏻🏫 開課日期:9月4日
📆 逢星期六 10:00 - 12:00
▶️ 對象:所有程度的中四及中五學生
〔中㊅〕
👨🏻🏫 開課日期:9月2日 及 9月4日
📆 逢星期四 18:00 - 20:00丨逢星期六 10:00 - 12:00 (兩個上課時段可選擇)
▶️ 對象:所有程度的學生
*同時報讀【中六常規課程(實習)】🏋🏻♂️可優先安排於星期六10:00 - 12:00 上課
【🔥課程內容🔥】
〔中㊃㊄〕
▶️課程主力鞏固對課本知識的基本理解,希望學生釐清概念
▶️根據DSE考試範圍對課堂內容做出調整
▶️教授答題技巧,輕鬆破解不同題型
〔中㊅〕
▶️ 課程首半段主要為教授體育課整個考試範圍,理清概念👁
▶️ 課程後半段主要為歷年試題分析及學習答題技巧,主力實戰📃
【📖課程特點📖】
1) 由淺入深,全面掌握體育科💪🏻
2) 精闢筆記、精選例子、唔再浪費時間睇無用教科書📚
3) 重思維、輕背書,教你點樣讀得精明🙆🏻
4) 題型拆解,洞悉DSE,不再審錯題👀
5) 答題框架,奪星神技,唔再諗唔到點答🧠
【📍課程優惠📍】
〖舊生轉介優惠〗獲舊生轉介/推薦報讀常規課程(理論👨🏻🏫),可獲減 $100
〖二人同行優惠〗二人同行報讀常規課程(理論👨🏻🏫),各減 $100
*舊生轉介及二人同行優惠不能同時使用
〔中㊃㊄專屬優惠〕
〖8月早鳥優惠〗8月報讀常規課程(理論👨🏻🏫)可獲贈本年度的實習課程
〖同時報讀優惠〗8月報讀常規課程可每期以優惠價 $100參加【中四五常規課程(實習)】🏋🏻♂️
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〖同時報讀優惠〗8月報讀常規課程可每期以優惠價 $200參加【中六常規課程(實習)】🏋🏻♂️
【🔗課程報名🔗】
*報名表 Link in bio
〔中㊃㊄〕:https://forms.gle/TNTXfKMP4SFHvW9h8
〔中㊅〕:https://forms.gle/qBvhTVdUYerMarbt7
〔實習〕:https://forms.gle/rS2c82FCtBQR7UN78
*第一期課程截止日期:8月25日
*完成繳費先算成功報名
*名額有限,先到先得
#希望各位體育人分享出去✊🏻
#擁體育夢圓大學夢
#歡迎學生及家長查詢,查詢請Inbox 或 WhatsApp 6365 9014
#PEEducation #DSEPE #PE #DSE #選科 #文憑試 #補習 #體育選修科 #體育人並肩同行
係 咁先 啦 分析 在 Facebook 的精選貼文
哈佛知識分享:《做生意的三個 S》 - 七集介紹、第一及第二集。
做生意有三個 S: Survive (生存), Sustain (持續), and Succeed (成功).
全文內容:
https://docs.google.com/document/d/1grPxQjlN7OUFarSI3KYLgbQL1-7Bw3-X3uPTqV9_mZA/edit?usp=drivesdk
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My hobby 《星期六早餐會》!
七/八/九月份早餐會 Topic: Applying "Michael Porter" to your business: How to compete and win!
哈佛分享: 如何應用「米高波特」於你盤生意? 點競爭? 點贏?
講起哈佛策略教授, 無人出名過 Michael Porter. 有幸我2017年在哈佛親身上過他教的課程, 今次早餐會同你分享,希望對你做生意亦有所啟發。
有興趣參加啦 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。
7月/8/9月份,逢星期六早上9時開始,約三小時半。地點中環。
對象: 中小企老闆/創業者/公司管理層,連我限4位。
有興趣參加的話,請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。
我唔係靠呢行搵食,免費,我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk
www.bwfund.com
聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143
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1. 先講生存 survive - 即係收入多過支出。連錢都賺唔到,日日蝕做乞衣,唔好講嘢。 絕大部分生意,五年內都係生存唔到!
2. 再講持續性 sustain - 持續地賺到錢,持續地收入多過支出,Sustaining 養活咗99%中小企, 但佢哋永遠都係中小企 ,因為可能幾十年業績都浮浮沉沉!
3. 要成功就講 Succeed, I mean become really really Super Successful - How to win? 就要講策略 Strategy.
Do you have a strategy? 你做生意有無策略?
根據哈佛最出名嘅策略教授 Michael Porter "The first test of a strategy is whether your value proposition is different from your rivals. If you are trying to serve the same customers and meet the same needs and sell at the same relative price, then you don't have a strategy. "
如果你嘅價值主張係同你嘅競爭對手一樣, 即係話你服務緊同一班客, 解決緊同一問題, 收緊差唔多價錢的話, 哈佛教授米高波特就講你係「人做你做」,你「無策略」 。 長遠,你唔會賺大錢! You can only sustain, but cannot be super successful! 咁應該點?
Understanding Michael Porter! 何謂競爭? 何謂策略? 如何勝出? What is competition? What is strategy? How to win?
Michael Porter 相信係仲在生最出名嘅大學策略教授, 佢1979年首次提出嘅 Porter's Five Competitive Forces (行業競爭五大動力), 1980提出嘅 Four Generic Strategies (四個一般策略), 1985年再提出嘅 Value-Chain Analysis (價值鏈分析), 讀過任何 business school 嘅同學都應該學過。 佢今年已經七十四歲, 唔知仲可以教多幾耐書,有幸我2017年去哈佛大學親身上過佢課程,畢生受用。
今次我就一連七集,同你分享呢本書 Understnding Michael Porter。
(1) Competition, what's the right mindset? 你應該點諗「競爭」?
(2) What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?
(3) Competitive advantage through your value chain 你的企業價值鏈如何令你有競爭優勢?
(4) What is strategy? How do you create value? 什麼是策略 ? 你如何創造價值?
(5) The trade-offs. 要「取」得更多,就要「捨」得更多。 做生意如何「取捨」?
(6) Fit. 成間公司要言行一致! 全部力要向同一個方向走。
(7) Continuity. 持續性,無得急! 路遙知馬力!
有興趣聽多啲,就來我七/八月份星期六嘅早餐會啦! 下一集同你先講 (1) What is competition? what's the right mindset? 乜嘢係「競爭」? 你應該點諗「競爭」?
第一集:
哈佛知識分享:《何謂競爭? 你應點諗競爭?》What is competition? What's the right mindset?
一連七集: 今集同你先講《何謂競爭? 你應點諗競爭?》What is competition? What's the right mindset?
做生意你可以 Me Too, Me Better 或者 .... Me What? 乜嘢? 等陣再講。
Me too, 就係「人做你做」, 你要贏,只能夠鬥平! 同一碟乾炒牛河, 如果一樣味道,你就係要賣平啲,人哋先幫襯你。
Me better,就係你做得叻啲,你做得好啲、快啲、靚啲、新啲, 咁你就可以收貴啲! 你碟乾炒牛河,真材實料的,好味啲,就可以賣貴啲。
可惜前兩者,都係一個零和遊戲。 你贏,就人哋輸。 人哋贏,就你輸。個餅係得咁大,你日日講 market share (市場佔有率),但無新行業價值製造過, 個餅冇大到。
根據哈佛策略教授 Michael Porter, 做生意除咗 Me Too, Me Better, 你要盡量做到 NOT Me Best ... but ME ONLY. Be unique! 你做生意必需具獨特性。
佢話做生意 there is simply NO BEST! 冇話「最好」,因為唔同人客有唔同需要,你嘅產品啱,他們自然有需求。你要「創造需要」!
包括我在內, 之前香港都無「商舖基金」,買賣舖只有鬥平鬥靚。 但如果間鋪又要靚,又賣得平,硬係無錢賺。唯有靠大市升。但萬一唔升? 一個社運/肺炎,馬上個個炒家/投資者停晒。 依家個市好啲, 馬上「短炒」出返曬嚟。 但我覺得做生意係唔可以靠個市升去賺錢。 要個市跌,甚至乎大跌,都搵到食,咁先至係一盤生意。 容許我好自豪地講,社運/肺炎後,我哋買入咗31間香港街舖,沽出咗11間,合共約港幣7.9億嘅街舖,沽得嘅,間間賺錢,論宗數及論回報,都係同期全港 by far,I mean really really by far 最多! 我哋點做? 就係因為我哋行咗 Michael Porter 所講嘅,Be Unique ... be ME ONLY.
根據呢本書,Understanding Michael Porter, 佢講 what's the right mind-set for competition? 你應該點諗競爭?
盡量得,你應該諗 Not be the the best, but be unique。 唔係要做到最好,而係做到最獨特。
Not be number 1, but earn higher returns. 唔係要做到第一,而係要多啲回報,賺多啲錢!
Not focus on market share, but focus on profits. 唔係要市佔率,係要利潤。
Not serve the "best" customer with "best" product, but meet the diverse needs of target customers. 唔係要「最好」嘅產品,畀「最好」嘅客。而係 用唔同嘅產品,滿足唔同顧客嘅需求。
Not compete by imitation, but compete by innovation. 唔係人做你做,而係要創新!
Not ZERO SUM game, but POSITIVE SUM. 唔係「零和遊戲」、互相廝殺, 而係大家從不同層面創造價值, 可以有好多個贏家。
記住競爭,唔代表你一定要贏人。 打到兩敗俱傷,又有乜意思呢? 如果即使你打唔打低人,自己能夠賺多啲錢,咁又 why not? 點解要去打低人呢?
"Strategy explains how an organization, faced with competition, will achieve superior performance. The definition is deceptively simple." by Michael Porter.
好的策略,就係能夠解釋到點解有競爭對手環境下,你公司依然能夠達致較高回報。
Operation effectiveness is different from having a good strategy. 有高嘅營運效率,唔代表有好嘅策略。
Michael Porter 話 Operation effectivness 就好似隻老鼠喺個圈入面係咁跑咁, 無論你點跑得快,你都只係繼續喺個圈入面。 你可以勤力啲、做得快啲、做得好啲,但始終你繼續都係喺個圈入面。
但有好嘅策略,a good strategy , 就能幫你跳出呢個圈,帶去你想去嘅地方。
"If rivals all pursue the "one best way" to compete, they will find themselves on collision course." by Michael Porter
「如果所有競爭對手,都朝著一個「做到最好」的方向競爭, 大家只會撞到頭破血流。」
"Strategic competition means choosing a path different from that of others." by Michael Porter
「策略性競爭是指揀一條同競爭對手唔同的路。」
好似間茶餐廳咁, 你可以炒餸快啲,上菜快啲,服務好啲,埋單走多兩轉, 但係始終都係一間茶餐廳,只係做緊 Me Too 或者 Me Better. 人哋唔去你嗰間,就去另一間,係一個「零和遊戲」。 無論你點做得快啲、好啲,競爭對手一樣都會嘗試追上。 無策略,你會跑得好辛苦。 喺個圈入面繼續跑來跑去。
另一種諗法,或者你可以把間茶餐廳, 變成專做外賣, 加埋其他餐廳上你平台, 加下加下,變下變下,變成間 Deliveroo。同前者一樣,大家都係做食,但你專做外賣,咁你會唔會係 more unique? 更獨特! Earn higher returns, compete by innovation AND 做大啲個餅 positive sum game 呢? 會唔會有原本唔想食茶餐廳嘅人,都叫咗外賣返屋企食呢? Deliveroo 依家倫敦上市嘅市值係超過500億港幣, 試問有幾多間茶餐廳或飲食集團能做到呢?
唔想咁大改變? 試想想賣漢堡包。 麥當勞係全球最大快餐店,唔駛講。 佢嘅漢堡包係賣得最快,最多! 但你識唔識呢個女人? Lynsi Snyder. In-N-Out Burger 第三代接班人。
Michael Porter 話相比起麥當勞,佢唔係要最快最大最多,In-N-Out Burger 係要最新鮮嘅食材,never frozen, never microwaved,最有傳統風味,最具 family tradition 家族色彩, 餐牌/秘方基本上70年都不變過。McDonald / Burger King 餐牌有超過80樣嘢揀,佢只得少過15。
佢要嘅係家庭傳統 family tradition! 佢係要做少啲,做好啲,每人分多啲。雖然每間分店都賺到錢, 以舖比舖,平均每間In-N-Out Burger 舖嘅營業額係每年450萬美金,高過麥當勞的舖平均每年260萬美金,高出七成。每間 In-N-Out 舖嘅 Profit margin 估計高達20%,比同行競爭對手亦高出一倍, 佢就係要特登開少啲,開慢啲。用咗70年時間, 只係開咗三百幾間,全部自己直接經營兼自置物業, 為咗容易管理,絕大部分分店都係喺美國西岸。 佢每開一間分店往往啲人都要大排長龍, 有人揸幾個鐘頭車,甚至乎搭飛機/酒店過夜專登去食。
......
因為每間舖賺到錢,個個員工人工都特別高。例如,根據網上薪酬統計網站 Glassdoor.com,In-N-Out Burger 嘅 Store Manager 店長平均人工加花紅,係年薪美金16萬3千元。 麥當勞? 係美國只係4萬4千美金。In-N-Out Burger 高出近3倍。 最基層員工,人工都比市場高出5成。人工高,自然員工做耐啲,平均Store Manager 店長都做17年,員工上下一家人感覺強啲,對人客笑容自然多啲,服務好啲。
比起麥當勞,佢哋唔係鬥快鬥多。In-N-Out Burger 每個客往往都要等成起碼十分鐘先有漢堡包食。提起 Mobile ordering 手機落單, 咁啲人客唔使等咁耐? 聽下佢 CEO Lynsi Snyder 點講?
......
Be definition of Michael Porter, In-N-Out Burger is pursuing a different path from that of others. 行緊條自己嘅路。Be unique! Not to be number 1, but to earn higher returns. Not to focus on market share, but on profit. 唔同嘅客有唔同需求,既然自己回報可以高啲,點解需要打低競爭對手呢? Positive Sum Game, 個餅係做大咗! 雖然佢聲稱永遠都唔搞 franchise,永遠唔搞上市,全部自己親自經營,根據2021年福布斯富豪榜,In-N-Out 第三代老闆 Lynsi Snyder 身家現有36億美金,係榜內最年輕女士。 麥當勞嘅創辦人呢? 都唔知去咗邊度!
你呢? 你又打算點樣同人競爭? 記住,Michael Porter 話:
"In the vast majority of businesses, there is simply no such thing as "the best.""
絕大部分嘅生意, 冇嘢叫做絕對嘅「最好」!
BE UNIQUE. 做到 ME ONLY!
"Winning without beating others!" 「唔使打低競爭對手都勝出!」咁先至係「贏」嘅最高境界。
有興趣聽多啲 Michael Porter,就來我七/八月份星期六嘅早餐會啦! 下集我再同你講 (2) What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?
有時間就睇埋幾年前 CBS 對In-N-Out Burger 嘅報導,家族經歷過幾次嘅悲劇,依家留到第三代,佢哋嘅堅持可能亦對你做生意有所啟發。
第二集:
哈佛知識分享: What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?
The real point of competition is not to beat rivals. It's to earn profits.
競爭,最重要唔係要打低競爭 對手,而係要賺錢! - My favorite quote from Michael Porter.
今次一連七集同你講 Michael Porter. 上集同你講咗《何謂競爭? 你應點諗競爭?》What is competition? What's the right mindset? 今集同你講 (2) What are the Industry Competitive 5 Forces? 什麼是行業的五大動力? 對你利潤有什麼影響?
巴菲特 Warren Buffett 曾經講過: “When a management with a reputation for brilliance tackles a business with a reputation for poor fundamental economics, it is the reputation of the business that remains intact.”
當好聲譽嘅經理, 遇上差回報聲譽嘅行業,通常係行業嘅聲譽會繼續留低。
因此我經常話「先揀行業,後諗點做!」 做生意就好似賽馬比賽咁,要勝出,行業就係隻馬,老闆就係個騎師。 隻馬識飛嘅,騎師煲兩口煙都能勝出, 如果佢再加把勁, 鞭多兩下,咁就不得了, 可能賺到盤滿缽滿! 但如果隻馬係跛嘅,唔通騎師跑埋一份咩?! 咁就騎師唯有先要醫番好隻馬,再去比賽, 咁勝出機會率才更大。
但如何分析隻馬 (即係個行業) fit 唔 fit? 根據哈佛大學最出名嘅策略教授 Michael Porter,佢1979年首次提出嘅 Porter's Five Competitive Forces (行業競爭五大動力), 從五個層面分析個行業得唔得, 亦都係可以就住呢五個層面加強隻馬嘅競爭力。
分別係:
(1) Bargaining Power of Buyers 買家的議價能力。
(2) Bargaining Power of Suppliers 供應商的議價能力。
(3) Barriers to Entry 入行門檻。
(4) Threat of Substitutes 代替品的威脅。
(5) Internal Rivalry 內部競爭的激烈程度。
近年好多人提出,應再加多第6個:
(6) Availability of Complements 互補商品的存在。
要賺錢就係希望價錢 (Price) 高過成本 (Cost), 相差越大,你就賺錢越多。 但你要賺錢,你要知道你唔單止係同你競爭對手爭緊, 你同一時間係同緊你嘅買家、供應商、代替品、及潛在入行競爭者爭! 逐個逐個同你講,因為:
(1) 越大買家的議價能力 Bargaining Power of Buyers,就會把你價錢越撳低, 因為買家佢哋會講價,所以唔可以太依賴某個買家。
一般嚟講,如果最大嘅客戶佔你超過10%營業額,或者最大五個客戶佔你25%或以上營業額, 你就有customer concentration risk, 過份客戶集中的風險。 因為你好怕佢哋走, 佢哋議價能力就自然提升。 好多廠,某個歐美大客訂單都分分鐘佔咗超過一半生意額, 因此經常畀人牽住鼻子走,好多嘢做,但賺唔到錢。
"Powerful buyers will force prices down or demand more value in the product, thus capturing more of the value for themselves." by Michael Porter
「議價能力強嘅買家,會把價格推低或者對產品要求提升, 從而買家自己得到更大價值。」
包括我自己在內, 前排某大美資基金,管理美金資產幾百億,話同俾我幾十億同我合作投資商舖,但條件多多, 又呢樣又嗰樣 ... 唔只一間,仲有好多其他,我全部 say No。 就係因為我唔想過份依靠某大客,當我無本事。 我想細細間,慢慢增長,玩耐啲。遠遠好過霎時間爆發得太快,遲早市況一逆轉就爆鑊。
我成日話,我每季只係希望集資港幣6000萬,加我自己 top up 25%, 冇咁大個頭,唔好戴咁大頂帽 。我自己個 fund 每季集資,每年淨資產增長四五億港幣,每個月拉勻買入港幣5000萬街舖,沽2000萬,I'm happy! 買下買下,好快就買足1000間街舖。要依賴就依賴我自己,信得過多好多。
為咗增長,你又有冇過份依賴某個或幾個大客呢? 如果佢哋鏈你或者執咗,你又會點呢?
仲有, 唔單止客人大,佢哋嘅議價能力先至強。如果你嘅產品係市場係冇乜差異化, no differentiation, 人做你做, me too strategy, 個個都係度格價的話,佢哋買家議價能力都係好強。因為人哋平一蚊,佢哋就走咗,buyers are very "price sensitive", 你為咗留客,唯有減價。因此,you have to be different, 同其他競爭對手有所唔同, 咁即是你加價,買家都留低幫襯你。 但問心,你盤生意同人哋又有幾唔同呢?
(2) 越大供應商的議價能力 Bargaining Power of Suppliers,就會把你成本提升,因為供應商佢哋會加價。員工、舖嘅業主都係間茶餐廳嘅供應商。 銀行就係財務公司嘅供應商, 我最大嘅供應商就係嗰班沽舖嘅業主, 因為每個月我洗緊五千萬入貨。
"Powerful suppliers will charge higher prices or insist on more favorable terms, lowering industry profitability." by Michael Porter
「議價力強嘅供應商,會收貴啲價錢,或者要求更有利嘅條款 ,導致降低成個行業嘅利潤率。」
香港好多生意都係代理某品牌/產品或 franchise (特許經營)開始,佢哋都係供應商。但如果咁多年不斷都只係靠做代理/franchise,好就好,萬一外國某品牌易手或同第二代唔啱,咁就大鑊。
Michael Porter 話,如果 switching cost (轉換成本)係高嘅, 例如果佢哋要重新當地請人 、重新開舖、重新鋪設個網絡,供應商都可能焗住留低,佢哋嘅 bargaining power (議價能力)會下降。 但如果, 一下子終止代理或 franchise 協議,就所有嘢歸佢,咁你就大鑊! 供應商嘅議價能力極強, 就好似香港嘅7-11咁。
7-11而家在香港開到一千間分店,當中大約400間係特許經營。話就話係特許經營比創業者創業,實質上所有嘢都係歸牛奶公司 (7-11母公司), 加盟者其實只係攞住嚿錢打份工, 話走就走,人客都唔知發生乜事。 問心,你同我都唔知邊間7-11是嗰400間特許經營。咁樣供應商的議價能力 bargaining power of supplier 就極強。 因此, 我認識好多711的加盟者, 勤力守規矩一定搵到食,但發達,住山頂洋樓養番狗?! 我 so far 仲未聽過。
做生意目標,根據 Michael Porter, 就係要把你嘅供應商議價能力降低。 從多啲唔同渠道入貨,流程盡量標準化,好似大家樂/McDonald's 咁,咁對員工既依賴程度亦都會降低。 做代理嘅,就 make sure 即使唔做,啲人物、網絡係歸你。 我識好多朋友,都係一面做代理,另一邊就建立自己品牌, 打長短棍做生意。 代理係短棍(賺錢),自己品牌係長棍(投資),睇長線。
你又打算點降低你對供應商嘅依賴程度, 增強你自己嘅議價能力呢?
(3) 越低入行門檻 Barrier of Entry 就會把你價錢下降及成本提升, 因為多人入嚟爭,自然大家都減價促銷及加價搶人搶貨。
"Entry barriers protect an industry from newcomers who would add new capacity." by Michael Porter
入行門檻會減低新加入者增加產量。 產量多,自然價格下跌。 向供應放入貨都會多咗,亦都會搶高來貨價。 因此做生意嘅你,就要盡將個入行門檻提升。主要有三方法:
(1) 做到好大,有規模經濟(economies of scale), 咁你每件貨生產嘅平均成本就會下降,即是規模報酬遞增(increasing returns to scale), 咁競爭對手就好難入嚟同你爭。
(2) 做到好專, 只要你有某專業知識,人客就會好依賴獨有技能。 例如我自己唔單止淨係投資地產,我係專買街舖。 我唔單止係領展/黑石等大地產基金,大我唔夠他們大,但我係專買香港五六千萬以下街舖嘅商舖基金。 當你做得專,人客自然好難搵替代品。
(3) 當多一個人客使用,對原本個人客價值就提升,this is what we call "Network Effect" (網絡效應)。例如whatsapp/wechat/facebook/youtube,全世界只得你一個人用就冇用,越人用對你嘅價值就提升。
如果你有齊以上三樣嘢,恭喜你,新競爭對手好難入嚟同你爭! 你有排賺錢。 但如果你三樣都冇,你只係 Me too Me Better 嘅策略的話, 我估你只會繼續浮浮沉沉, survive (生存) and sustain (持續)唔難, 但好難 become super successful (好成功).
第四動力 : (4) 越大代替品的威脅 Threat of Substitites 就會把你價格下降, 因為人客可以選擇其他商品,唔駛用你。
"Substitutes - products or services that meet the same basic need as the industry's product in a different way - put a cap on industry profitability. " by Michael Porter
「產品或者服務嘅代替品, 會把整個行業嘅利潤封頂。」
例如 DVD rental 租碟, 令到好多人唔駛買碟. 有 Netflix 嘅 streaming 就唔駛再去租碟。 有高鐵就搭少啲飛機, 有whatsapp就打少啲電話, 有數碼相機就少人用菲林相機。It's all true!
因此你經常都要諗下你嘅行頭會唔會突然間有代替品 substitutes 去衝擊你成個行業。 咁你點應對呢?
包括我自己在內,有網購,就自然落少間舖買嘢。 因此長遠舖價必定受網購影響。 但我只買街舖, 香港有大約有十萬間街舖, 我只想好似7-11咁,當中揸住一千間,我係業主。即1%。 我相信網購點發達,都唔會快過你行過條街口喝入去7-11買包嘢飲。 因此我揀舖都要好小心。 我只買街埔,係因為街舖冇新供應。 網站可以有好多個,商場可以再起一千個,但街鋪無。 啟德、東涌、將軍澳、明日大嶼都好,都係無街舖賣。 物以罕為貴。而我盡量都只買可以做飲食及服務業嘅街舖, 難被網購取代。如果純粹做零售、乾貨,投資就要好小心。
你行頭嘅產品或者服務,又輕唔輕易被替代品取代呢?
最後 (5) 越大內部競爭的激烈程度 Internal Rivalry 價格就越低及成本也越高,因為大家同行都鬥平鬥靚, 可能導致割喉式競爭。
"If rivalry is intense, companies compete away the value they create, passing it on to buyers in lower prices or dissipating it in higher costs of competing." by Michael Porter
如果行頭有割喉式競爭,任何價值製造嘅利潤, 都會因為減價或者成本上升而消失。
咁你又點知道你個行頭易唔易會有割喉式競爭? 睇6樣嘢:
(1) 大家競爭對手係唔係差唔多大細,好多好散。好似街市咁,咁就好容易減價競爭。 但如突然有一兩個大嘅龍頭冒起, 好似百佳/惠康咁,反而會穩定價格。
(2) 大家賣嘅產品差唔多, 好容易格價。 例如手機品牌、電子產品。
(3) 好多人入嚟爭,唔係為錢而爭, 而係為社會貢獻或者國家任務而爭。
(4) 整體行業增長好慢, 甚至乎收縮,變成「困獸鬥」
(5) 產品係 "perishable" 即係 時間係敵人! 呢一刻唔要,之後想要返都唔得。 例如: 酒店房,今晚唔住,聽日就有其他人。 機位今日唔答,聽日就已經飛走咗。 因此今日就大家都要劈價求售。
(6) High Exit Barrier 高離開行業嘅門檻, 好多生意,唔係話走就走,好多面子面俾、好多員工要炒、好多數要找、 老豆、阿爺留落嚟, 阿孫阿仔焗住要做, 有生意但唔識變通嘅,唯有減價。
"Price competition is the most dangerous form of rivalry." by Michael Porter
價格競爭係最危險嘅競爭。
好彩我選擇買舖。因為間間街舖都唔同,有獨特,無炒家會入嚟做蝕本生意,即時今日唔減價賣,一百年後間舖都仲喺度,時間係朋友,舖價仲分分鐘升咗。
自問,平時你又有幾大劈價求售嘅壓力呢? 你點樣可以做得獨特性,唔同人哋割喉式競爭呢? 把時間變成朋友呢?
以上就係 Michael Porter 1979年首次提出嘅 Porter's Five Competitive Forces (行業競爭五大動力), 近年好多人都提倡應該有第六個。
(6) Availability of Complements 互補商品的存在 (仲於有個好嘢!) 。越多就越把價錢提升及成本下降,因為多咗馬路 (車嘅 complements) 就自然更多人想買車, 更多人想買車,就自然車價格上升,每架車生產及銷售成本也下降。
做餐廳嘅,Deliveroo 可能係 complements 互補品, 馬上送外賣成本下降。 做電動車嘅,多啲充電站就係互補品,令到多啲人買電動車。4G/5G 上網快咗,係手機遊戲嘅 completment. 唔同嘅 Apps 都係買手機嘅 completment. 越多人創業,都係我買舖嘅 complement.
Michael Porter 話做生意,就要明白以上五加一項的行業推動力,點樣影響整個行業嘅利潤。 頭五樣,is not Add-Up effect,唔係睇總和,而係只要一個差至極點, 成個行頭及你盤生意好易玩完。
例如有咗手機網上新聞之後, threat of substitute 代替品嘅威脅,舊式嘅報紙檔/雜誌社就執一間少一間。 如果你做餐廳只得一間舖,咁多年來太依賴某業主單一位置, 唔知係咪因為風水好定心頭好,萬一業主一沽舖,下手買家大幅加租,盤生意也馬上玩完。記住 Bargain power of supplier 業主就係你供應商, 如果你冇得搬,佢議價能力就好強。
因此,做生意你就係要盡量想辦法, 把握以上五加一動力,加強你自己嘅生意穩定性及賺錢能力。記住,一開場我話:
The real point of competition is not to beat rivals. It's to earn profits.
競爭,最重要唔係要贏對手,而係要賺錢! 要賺錢,長遠賺得穩定,就要好好把握頭5大動力,把他們盡量推下降,及第6動力盡量拉上升。
有興趣一齊研究下點做? 聽多啲 Michael Porter,就來我七/八月份星期六嘅早餐會啦! 下集我再同你講 (3) Competitive advantage through your value chain 你的企業價值鏈如何令你更具競爭優勢?
。。。。。
My hobby 《星期六早餐會》!
七/八/九月份早餐會 Topic: Applying "Michael Porter" to your business: How to compete and win!
哈佛分享: 如何應用「米高波特」於你盤生意? 點競爭? 點贏?
講起哈佛策略教授, 無人出名過 Michael Porter. 有幸我2017年在哈佛親身上過他教的課程, 今次早餐會同你分享,希望對你做生意亦有所啟發。
有興趣參加啦 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。
7月/8月份,逢星期六早上9時開始,約三小時半。地點中環。
對象: 中小企老闆/創業者/公司管理層,連我限4位。
有興趣參加的話,請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。
我唔係靠呢行搵食,免費,我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin
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聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143
#michael_porter #競爭策略
係 咁先 啦 分析 在 Smart Travel Youtube 的最佳貼文
#獨家爆料 #萬千星輝頒獎典禮2020 #張振朗 #龔嘉欣 #王浩信 #陳自瑤 #最受歡迎電視男角色#最受歡迎電視女角色 #最喜愛TVB女主角 #馬來西亞 #黎耀祥 #最佳男主角 #視帝 #王浩信 #陳自瑤成 #FBI微表情 #最佳教材
多謝大家俾面 ,我上一條影片用FBI嘅
微表情理論 ,去分析yoyo陳自瑤喺萬千星輝賀台慶嘅經典表情
你哋好鍾意睇,咁我再下一城,同大家繼續爆料啦
首先講下攞到 最受歡迎電視男角色嘅張生
幾年前我就已經聽過一位身邊好朋友 講過有關張生嘅事
所以我本身對於佢冇咩太大嘅好感
但係睇完佢琴晚嘅表現,你唔講嗰句由自可 , 一講嗰句我就真係想爆啦
佢得獎嘅時候 ,喺枱上面講咗一句 : 一定要尊重別人 ,別人先至會尊重你
唔好玩啦 , 我身邊個位好朋友 , 本身有一份唔錯嘅職業
但係由於佢自己好鍾意演戲 , 所以佢就經常去片場做臨時演員
俗稱即係騎呢啡啦, 已經做咗好多年㗎啦
我間中都會約佢出嚟見下面吹下水, 幾年前我同佢行談間
就問佢, 為, 喺片場裏面呢, 有冇邊啲演員係特別黑人憎
佢諗咗一陣,就話畀我聽阿張生, ,話佢係最扮大哥
見高拜見低踩嗰種 , 乜嘢叫做見微知著呢
佢多謝完一大爛餐喺工作上幫到佢嘅人 ,
之後佢多謝屋企人 , 仲有佢屋企隻哥基
但係都冇多謝佢身邊嘅女朋友呀
大家都醒目都明㗎啦 , 拿, 你睇下遲啲冇耐呢會傳出分手多過傳出婚訊㗎喇
好容易㗎咋嘛 ,男嘅話自己越嚟越忙冇時間陪女朋友
咁咪又可以再換畫囉,除非佢女朋友又係好有錢豪門千金啦
你睇下無線啲小生幾多嫁畀豪門千金, 我係用嫁呢個字㗎
唔係講取㗎, 如果佢嘅經理人係醒目嘅,
即刻喺ig同女友放閃鋸扒食薯條啦,
至於會唔會畀我批中呢, 大家拭目以待,
呢個世界點解咁多網騙呢 , 有啲人連對方個樣見都未見過
就已經畀人呃咗咁多錢, 其實你認識一個新朋友呀
除咗睇佢喺網上面向你可以寒問暖呀,
你都真係要最低限度約佢出嚟見下, 唔係觀察佢對你有幾好
因為佢可能對你有目的,梗係會對你好喇
你睇下佢點樣評論佢身邊嘅人, 約到出嚟 ,
最緊要睇下佢點樣對啲低下階層 , 多多少少都會露出完機嘅
希望2021年呀少啲網騙呀
至於另一位呢, 我就係要講龔嘉欣bb啦
首先喺度恭喜佢攞到兩個大獎先,呢個女仔真係實至名歸
我一路都知道無線有呢個姐姐仔,但係從來對佢都冇咩心嘅印象
直至到睇到佢做殺手裏面嘅Dark angel
簡直對佢刮目相看 ,喺殺手套片裏面呀
佢直情係脫胎換骨,戲裏面嘅Dark Angel呢
人物性格寫得好有立體感, 講佢係一位瘋瘋癲癲女殺手
但係原來佢內心有對佢過世嘅男朋友有一種執著嘅愛喎
當佢收到劇本嘅時候呢 ,我相信佢一定有睇蝙蝠俠嗰位過咗新嘅joker Heath Ledger
Heath Ledger喺荷里活嘅電影史裏面呢 ,扮演小丑呢個角色呢Heath Ledger
真係做到前無古人後無來者,嗰種演繹呢令到喺觀眾都會睇到心寒
龔嘉欣喺殺手呢套電視劇裏面就係有呢種感覺 ,
大家可以喺網上面睇返呢一套電視劇
而且呢, 女仔人家 ,接到呢啲打女嘅劇本
除咗你話楊紫瓊之外呢 ,我相信睇咗咁多女演員呀拍打戲呢
龔嘉欣都叫做數一數,打得好好睇,好多鏡頭呀都見到佢自己親身上陣
唔係話好多都搵替身,所以你諗下一個女演員你承受咁多嘅傷痛
仲要佢剷曬青嗰個造型 ,對於一個女演員嚟講啦 ,都係一種犧牲㗎
因為起碼你拍一套電視劇嘅時候,呢個image唔係個個廣告商都會buy
話曬演員搵真銀都真係要接廣告同埋燈台㗎嘛
我諗佢喺呢套電視劇真係開竅,之後佢拍香港愛情故事都好睇
佢可以做鄧萃雯嘅接班人呀 ,好似如妃娘娘嗰啲呢
飾演嗰啲角色,幾壞嘅人都有佢脆弱嘅一面
龔嘉欣同埋鄧萃雯都係對於呢啲角色呢好適合,手到拿來嘅
我諗在場佢多謝黎耀祥都係真情流露嘅
因為黎耀祥嘅人呢,真係好好嘅,當年佢攞視帝嘅時候
隔離廠嗰啲清潔基層嘅員工呢, 都特登過嚟呢向佢祝賀
哪張生學下嘢啦, 要人尊重你, 要做到一視同仁
同你所有公事上上下下嘅人都尊重你咁先至叫做真正受人尊重呀
又講返龔嘉欣呀, 等我爆單獨家資料畀你哋聽喇
係我馬來西亞啲空姐朋友 , 佢哋識得啲豪門阿姨講嘅
好多人都知道龔嘉欣曾經有一位馬來西亞嘅富二代男朋友
對方仲打本畀佢開火鍋店添, 但係呢個傻女,
有少奶奶唔做, 自己放棄咗呢份愛情
我聽我馬來西亞嘅朋友講,喺大馬嘅豪門界
已經收曬請帖㗎啦,原本真係可以嫁入豪門嘅
不過呢條傻女,對自己演員職業嘅一份執著
放棄咗做少奶奶呢份筍工,專心放喺事業
而家佢實至名歸琴晚攞到兩個大獎
都叫做衣錦還鄉呀,對得住馬來西亞同埋香港甚至全球華人嘅觀眾啦
佢得獎嘅感言真係真情流露 ,好過哨牙妹好多啦, 係咪呀
我想喺度講, 呢個世界冇懷才不遇嘅,Everything is about timing.
好似我哋普通市民一樣, 而家經濟逆境, 好好將你自己嘅興趣培養到做到最出色啦
勝利永遠係屬於有付出努力、努力不懈嘅人。做事三分鐘熱度好難會成功㗎 。
你哋鍾意睇我娛樂八卦,我得閒又會再講下㗎啦
我而家趕住剪片呀,星期六將會上咗一條影片,幫一間天然護膚品公司搵代言人
只要有機會曝光,你哋有料嘅都會畀人哋發掘
星期六晚都去玩直播送禮品遊戲,睇下遲啲有冇有啲娛樂圈八卦料同大家分享呀
今日講住咁多先,拜拜
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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