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【薛家燕 Nancy Sit 陳年秘密戀情曝光！】

係人都知「媽慈」家燕姐有一個仔兩個女，大女石祐珊仲係待字閨中嘅妙齡少女，之前比細佬爬咗頭娶老婆。

一生中，尋尋覓覓多感慨，為咗喺大女戀愛路中推佢一把，家燕娘親之前喺紅館搞咗場「薛家燕石祐珊比武招親飛躍舞台招婿大會」，票價$7800/$300/$20，城市電腦售票網無得賣，吸引海量骨骼精奇、練武奇才、燕瘦環肥、來自七大洲四大洋嘅選手參加，為嘅只係一睹石祐珊－珊珊嘅風采。

errrr，你以為招婿大會嘅主角係珊珊？少年，你太年輕了。席上出現一名德國籍男士，佢叫 Steve…… 是咁的，原來喺50年前，薛家燕曾經喺德國出道，當時薛家燕呢個名喺歐洲響當當，Nancy Sit（蘭西．薛）精緻嘅五官、玲瓏浮凸嘅身材，再加上十字步激烈嘅節拍，當時迷到唔少德國粉絲。

呢位 Steve 哥哥就係50年前其中一位拜倒家燕條石榴裙下嘅裙下之臣，仲同佢拍過拖！呢個衰妹古古惑惑咁秘密，原來食埋唔少好嘢……兩位夾埋150歲嘅舊相好，今次四目交投相認，不過相隔50年，點解阿 Steve 同當年一樣樣，仲 keep 得咁好嘅？係呢個 moment，Steve喺佢廣闊嘅胸肌入面拎出一枝【施巴】水分面霜，個秘密原來就係你！

#CaptainNancy秘密係施巴
#薛家燕石祐珊招婿大會
#今次係珊珊第一次同阿媽拍廣告
#佢話我知佢好緊張
#要娘親教佢走位
#其實呀珊珊幾上鏡喎
#特約分享

人稱滿Sir的跆拳道教練張滿榮身形魁梧，聲如洪鐘，他說是由小到大的跆拳道訓練令他自立，「無人睇到出我係孻仔」，指自己在因緣際會下，認識很多不同的特殊教育需要（SEN）學生，想到成長階段的自己，「我細個成日畀人鬧，因為我成日郁嚟郁去，我都唔知點解」，滿Sir接受訪問時也要抱着令自己定下來，「所以我對SEN小朋友係好接受，因為我覺得你哋都係同我差唔多。」

滿Sir有招SEN學生，當中有獨立成班的，也有一些表現較佳的與正常同學一起接受融合教育，他說SEN同學在外面的場地等上堂的時候，外界的眼光或是職員對他們的態度令自己不滿意，因此就特意租了一個單位，專門給他們上堂。

滿Sir的教室面積不大，他卻說是教導SEN同學的理想地方，因為對他們而言，是出面的地方太大，「佢哋空間感比較差，去一啲較為空曠嘅地方，佢哋會好興奮」，因此小小的空間反而可以學生更集中地學習。

另外，滿Sir也希望教室給同學們家的感覺，因此就把自己的團體及地方稱為「道場」，「道場以前嘅古仔就係師傅屋企，前舖後居」，他又指SEN同學接納一件事是要很長時間，但當他們接納的時候，就會很認定那地方，「我最想呢度係同學仔嘅屋企，有咩事返嚟，我要陪住佢哋成長，有咩我就會喺佢哋身邊，我覺得我哋係一家人，雖然少見，最重要返屋企。」

「我希望真係宣揚，其實他們無咩嘢，但只係要多啲包容。」滿Sir為教導SEN學生報讀一些相關教育課程，指自閉症、過度活躍症及專注力不足等並非一些「傾向」，而是腦部出現差異的病，「希望社會大眾明白佢哋，唔係佢哋唔想做好，或者唔想聽你講，真係先天問題令佢哋接收唔到呢啲訊息。」

他指SEN學生行為在常人眼中怪異，其實並無惡意，「可能我哋見到你嘴角污糟咗，我會提醒你，但佢哋會睇點污糟，佢哋嘅思維有啲唔同，佢哋會睇你嘴角有啲咩，反而會研究呢啲嘢，就會靠得你好近」，滿Sir形容SEN學生是率直，指自己教了他們多年，很少見他們打人，「只要大家有啲包容、有啲忍耐，其實佢哋都唔係太特別。」

儘管與常人有不同地方，滿Sir也是找到SEN學生的優點，「佢哋學習可以好好，但只係有無方法，所以要畀佢哋機會，特別係自閉症，佢哋大部分記憶力都好好。」

他以自己患自閉症的學生作例，「好似Calvin sir，佢一星期可以記8套拳，但係我未教過佢，我叫佢自己睇片，呢啲就係佢嘅優勢。自閉症（患者）溝通能力一般，但套拳畀到佢空間，佢自己學完、我教完佢，佢自己自修，呢個係最適合佢哋」，滿Sir認為若學生學得不好，教導的要負最大責任，「就係要諗方法令佢得。」

滿Sir希望透過跆拳道，給予平時少動SEN學生運動的機會，也讓溝通能力一般的他們可與不同人交流。在課堂上，滿Sir除了教導學生跆拳道技巧，也訓練他們的領導才能，「每個同學都有機會做領袖，可能要帶拉筋、要帶新同學做每一個任務，呢個係慢慢建立佢哋嘅自信。」

他更聘請部分表現優異的SEN學生做自己課堂的助教，「我覺得係心靈嘅認同，佢哋覺得自己係有能力嘅，可以去做到助教。」滿Sir指特殊助教能力沒有問題，「喺心入面佢哋知道要做咩，同佢講一次，佢可能會唔記得，但講咗十次佢記咗入腦，佢個engine就開咗，佢就用佢嘅方法不斷去做」，助教也令自己不用擔心，「佢哋唔會遲到，因為佢哋好緊張自己嘅時間，佢哋對時間觀念好執着。」

滿Sir更指SEN助教有些地方更比自己做得好，「因為佢哋讀特殊學校，由細到大都會接觸唔同類型嘅同學仔，佢哋嘅溝通方法比我更加優勝」，滿Sir指自己曾教了一個幼稚園高班的小朋友打一套拳兩年，對方都未學識，但成為助教的Calvin sir則教那小朋友慢慢做，「慢嘅程度係你忍唔到」，打套拳打了很久，整堂也只是打到兩次，但那小朋友下課前懂了一大半，「我就明白我唔係最清楚佢哋嗰個」，指對學員而言，有人真真正正了解自己才是對整件事最好。

對SEN學生的能力，滿Sir充滿認同，指他們在不同範疇的能力都可以很高，但因為欠缺了溝通的技巧，令他們缺乏機會發展，「我不想佢哋只係做太基層嘅工作」，指自己作為僱主，幫他們解決到不擅長的東西，叫他們做一些擅長的東西，他們就可以在社會立足。

「佢哋嘅潛能係估唔到，個個潛能真係好唔同。」滿Sir希望不斷找到SEN學生不同的優點再發酵，令他們得到很大的自信，「我最希望就係帶佢哋出人群，話畀人知佢哋係得嘅！」

新年猜新枚，全年都玩得！
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唔拜都唔知，我們中出了一個拜年之鬼！ 好勁！

》遊戲玩法：
-兩人演啲前戲，遇見對方「喂～」
-進入對戰狀態，猜包剪揼時大叫「我祝你...」
-猜輸的人要即時向勝方講祝賀說話，講唔到就輸！
-打和時，大家要互相祝賀「一團和氣」，講唔到都輸！

@龍哥 Music dragon @黑Gap Kevin Ho @Mary 羅瑪莉 @conil之哇 @Fidio肥導 @製作人彬仔

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#拜年之鬼 #馬介休 #一團和氣

【一舖兩蝕，極品!】第2057成交(堅-註冊)，剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓，第二次?】收購唔識俾分，市建局剛以1341.7萬收購此地舖。

地址是大角咀埃華街1號A舖，建築面積380呎，現在是恆生銀行ATM 舖，實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。

此舖是埃華街及橡樹街大單邊， 舖闊14呎，深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元，當時回報3.5%。

再上一手業主，也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。

旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊，50呎深，實用約1500呎)，剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。

按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算，每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬，即大約是今次的成交價1341.7萬。

老實說，這間舖的市建局成交價，比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話，回報有成4.5%，以銀行ATM 舖來說，好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價，不是睇租值回報，因此「細面積的旺舖」， 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。

想了解多些收購鋪如何計算，我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚，請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片，合共約82分鐘 (唱獨腳戲，口水都乾)。

我本書【買舖要買得 PRO】也有講，全港書局有售。

https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI

簡單來說，市建局來收購， 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值， 不是睇同區七年樓齡， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議，按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的，只有市建局會。)

以我所知，這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。

對上一間是土瓜灣啟明街，4至24號，啟明大廈地下18號舖，成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入，實用面積450呎，樓齡56年，原業主持貨七年，蝕7%。

啟明街原業主是於2012年12月高峰期，盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交，再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%，你說是否盲目摸頂? 我也報導過，See video:

https://youtu.be/mCFbh4_kmFw

總結， 算這個業主唔好彩， 兼唔玩嘢。

(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來，大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多，收購了約萬幾間。一般市建局收購舖，單單業主都賺錢，這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕， 真的是經典!

(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司，手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入)， 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我，我一定同市建局「玩嘢」， 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高， 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工， 市建局大把錢，但我自己的錢一定緊張過佢?。

今次唔恭喜業主了。

P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講，搏收購，就盲目追價，一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數，明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲，私人強拍的話，分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?

https://ps.hket.com/article/2646901

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我無心造謠言，只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?

李根興 Edwin