0043.《長期低利率,助長短線交易》
傳統上,銀行的獲利方式是透過「利差」,
簡單來說,你把錢放在銀行拿 1% 的利息,
銀行並不會真的把你的錢就放在金庫裡面,
而是將你的錢貸款給企業或是房屋借貸,假設賺取 2% 的借貸利息,
那麼銀行即可從中賺取 1%(借貸利息2% - 存款利息1%) 的利息差額。
但是在「長期低利率的環境」下,能夠賺取的利差越來越少,
根據統計 2020 年底臺灣五大銀行放款利率平均約是 1.3%,
一年期的平均存款利率為 0.77%,
這樣的利差能夠賺的金額少之又少,
因此銀行想盡辦法只能透過其他方式來增進財源。
因此販售基金、債券、保險等理財商品或是財富管理(將錢交給理財專員規劃管理),
推銷這些商品賺取的「手續費」,變成銀行的主要獲利來源,
而對於存款者來說,由於低利率,導致存放在銀行的意願降低,
因此也積極找尋其他投資獲利的管道,
對於銀行以及投資人來說,兩者的需求剛好互相媒合,
對銀行來說,每年的獲利要成長,有業績壓力,
往下施壓的結果,就是理財專員會鼓吹投資人「頻繁地更換標的」,
因為你不更換投資標的,只是投入後就放著,怎麼會有新的介紹費、手續費可以賺,
在這種情況下,無形中助長了短線的交易,
你交易的越頻繁,金融業的獲利就越豐碩,
根據統計,投資於美股標普500指數型ETF,
例如 VOO 每年內扣費用率只有 0.03%,
投入後縱使不交易,長期下來平均每年可獲得 10% 左右的報酬,
就算是投資台股 0050 ETF,平均每年也能有 7-8% 左右的報酬。
「其實只要找到低手續費的指數型ETF,且持續穩定投入,長期就能有不錯的報酬」
這是很簡單的鐵律,只要你願意相信,
而過度頻繁交易,恐怕是肥了別人(金融業)的口袋,而非自己的口袋。
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0042.《長期低利率,市場就能欣欣向榮一切美好?》
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,140923中天 打房奏效? 北台豪宅凍 小宅夯 影片網址→http://youtu.be/Izgt_3fbHvU 感謝記者 黃琡雯 的採訪,大坪數豪宅近年來豪宅市場急凍+政府打房+對有錢人查稅+限制貸款成數,資金周轉率不佳,因此改推「小坪數『非套房』產品」,主附建物超過12坪&房屋權狀至少超過1...
五大銀行平均放款利率 在 溫國信的價值投資園地 Facebook 的最佳解答
中央銀行12月7日宣佈對不動產進行「選擇性信用管制」(內容如附圖),對購地興建銷售的建商及買方皆有新的規範。以往宣佈這麼重要的政策都是在央行理監事會議之後,這次選在召開理監事會議前突然宣佈,可說是震撼市場,消息一出的隔天除是各大新聞媒體頭條,營建指數更應聲重挫2.79%,隔日再下跌近1.5%,短期影響可說是頗大。
那麼各位投資人該如何解讀呢?
我分為兩個部分說明,分別是「央行的政策目的」及「對建商的影響」:
一、 「央行的政策目的」
1. 保護及健全銀行發展
整理央行新聞稿內容:
(1)為促進金融穩定及健全銀行業務,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款
(2)銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資
(3)銀行不動產貸款占總放款比重接近歷史高點37.9%
(4)部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房;餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
另根據金管會統計資料,國銀10月放款增加1,381億元,其中有1,100億元是不動產相關授信,顯示銀行確實授信業務長期集中在此,也因貸款利率低,造成房價飆漲的亂象。
2. 嚇阻不正常的房價飆漲
土地價格及房價應隨著經濟發展而上漲,這是必然,但如果上漲的速度及幅度是不正常的、甚至達到飆漲的程度,則會造成許多社會問題及民怨。例如「紅單轉讓」這種遊走法律邊緣的行為,或建商新建案完工都還沒賣出多少、舊案空屋率又高,但馬上又「以債養債」推出新案,這種高槓桿的操作模式,可能不是央行或相關主管機關所樂見。
二、「對建商的影響」
1. 對自然人買方來說,除非是要購置第3戶以上,不然沒影響;如果房價下跌,對首購族或想買第2戶的人有利,預期這些族群將是建商及銀行的主要爭取目標。
2. 對建商的影響:
(1)在「購地貸款」方面,因土地係蓋房子的必要元素,由原來沒有固定的限制,改為只能貸款6.5成,並保留1成動工款及須檢附具體興建計畫,可想而知,建商為購置土地來持續推案,必將多保留現金,可能採取降低現金股利發放率、向銀行融資或發行債券、現金增資等方式因應,也因要有具體興建計畫,新購置的土地可能也較難再長期去養地。
(2)在「餘屋貸款」方面,因只能貸款5成,除了採取上述的方式籌募所需資金外,對現階段餘屋剩下較多、但原想「慢慢賣」的建商來說,可能思考加快出清速度,對新建案來說則偏向儘可能的完銷,這些都將反應在毛利率的下滑。
由於許多讀者及朋友詢問,特別寫了這篇給大家,不管是投資或自己想買房,希望都對您有幫助。為了服務廣大的讀者朋友,考量每檔營建股都有各自的發展規劃或利基,將對華固(2548)、國揚(2505)、達麗(6177)、國建(2501)、總太(3056)、宏普(2536)、華友聯(1436)等進行分享(其中部分個股,僅分享在我的Dream Player: https://www.dreamplayer.tw/projects/intro/102/intro),或在Dream Player搜尋温國信,有需要的讀者朋友也歡迎多多參考、支持。
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五大銀行平均放款利率 在 IEObserve 國際經濟觀察 Facebook 的最讚貼文
本週的Podcast非常簡短提到了Fed的歷史性貨幣政策框架修正 https://link.chtbl.com/IEOEP13
美國金融日記 則寫得更清楚明白,推薦大家看看
[聯準會貨幣政策目標與方針世紀大改:Jerome Powell 在傑克森洞年會演講全文導讀]
聯準會主席Jerome Powell上週在傑克森洞年會上,發表了一項被認為107年來最重要的聯準會政策決定改變。在週四、週五連續兩天佔據了華爾街日報的A1/A2兩版。
在會議後,Fed官網同時跟著修改了聯準會長期目標與貨幣政策策略。
Jerome Powell不只是跨越紅線,把央行從銀行的銀行的角色調整成直接放款給中小企業外,這次還一舉變更了聯準會過去長期貨幣政策隱含決定的因子- 經濟學課本中菲利浦曲線的影響幾乎走入歷史。
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[聯準會政策目標與方針歷史背景]
從1960/70開始,聯準會附帶著重大任務是充分就業跟穩定物價。而其中貨幣政策決定隱含著一個假設- 所謂的菲力浦曲線的指引。
這個學說說的是,過低的失業率可能會導致過高的通貨膨脹。失業跟通膨存在抵換關係。政策應該要鎖定最佳的自然失業率,盡可能不要Deviate最佳的自然失業率。
在這個學說下,如果聯準會太過促進就業,反而會因為過熱的景氣、過多的工資,導致超出預期的通貨膨脹。因此,保持適當的自然失業率是比較好的選擇。
而Jerome Powell這次的長期目標與貨幣政策策略,則是完全拋棄了這個說法。
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[與歷史數據不同的新世界]
根據最新的數據,在過去十年當中,失業率持續下探,達到五十年來的新低。如圖二。這個失業率不只是全部的失業率一起降低 (5.5%-> 4.1%),同時還降低的黑人與白人之間的失業率差距。Jerome Powell與柏南克都認為強健的就業市場,能夠帶給經濟體更重要的好處。
另外,圖三是這十年的通膨。依照菲利浦曲線的說法,這麼好的就業,應該要伴隨著通貨膨脹。但是在過去十年,雖然每年都預估2%的通貨膨脹,但卻從來沒有成功達成過。
在低失業的明顯好處下,沒有伴隨著可能的必要之惡通貨膨脹,至少從表面上看起來,政策應該持續專注在促進就業、降低失業率。而不該因為失業率太低,而緊縮貨幣控制可能的通貨膨脹。
這是觸發這次聯準會政策大改的核心理由。
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[聯準會新的三項核心執行策略]
Jerome Powell 修訂的聯準會新目標與政策策略 (Statement on Longer-Run Goals and Monetary Policy Strategy),具體來說做三件事情。
第一個是確保手上工具的可用性。
現在的Fed不能在像以前Fed依賴利率工具。過去在刺激景氣的手段,可以把利率從5%降到2%,而現在Fed面對的是0.25%左右的利率,在Jerome Powell 不願意碰觸負利率的前提下,聯準會改用一系列的不同工具來達到政策目標 (our full range of tools to support the economy)。
這些工具,包含被前副主席抨擊的Main Street Lending,Fed首次跨過紅線,不再擔任銀行的銀行,而是直接放款給需要的中型企業。
這些準備的工具,確保Fed在未來需要時,有除了利率以外的手段可以使用來保護經濟。
第二個是拋棄飛利浦曲線的枷鎖,不會因為低失業率進行緊縮貨幣政策。
這在Statement上改了一個重要的字是 Shortfalls (從Deviations 改成 Shortfalls)。在從前,聯準會會估算一個最佳的失業率 (比如4%),而政策盡可能的確保不要遠離 4% (Deviations)。如果3.5%,可能會進行升息,避免市場過熱或通膨。如果4.5%,可能會降息,促進經濟成長。
但改成Shortfalls後,只有失業率過高、沒有失業率過低的狀況。高於4%失業率依然會降息促進經濟成長,但低於4%失業率則是多多益善,持續增進強健的就業。
這一字改變是對政策指引革命性的改變,至少在未來市場轉好時,就業率可能達到一個史高,形成完全不同的經濟景象。
另外Statement裡面,也把
"Inflation, employment, and long-term interest rates fluctuate over time in response to economic and financial disturbances." 換成 " Employment, inflation, and long-term interest rates fluctuate over time in response to economic and financial disturbances." 將就業的順序擺在通膨之前。
演講中的原話還包括 "The change to "shortfalls" clarifies that, going forward, employment can run at or above real-time estimates of its maximum level without causing concern, unless accompanied by signs of unwanted increases in inflation or the emergence of other risks that could impede the attainment of our goals" 除非太低的失業率,導致了其他可能會影響政策目標的風險,不然不會輕易的cool down economy。
第三個是通膨的評估、由Fed認定、沒有公式
過去以CPI認定,而現在由Fed依照自己心證做一個自己心中的加權平均來認定通膨是否在可控的範圍當中。2%通膨目標,不是一個時間點,而是一段時間的平均,Fed並不使用一個數學定義,而是保留足夠的彈性來面對當時的經濟情形總體判斷。
原話是"Our decisions about appropriate monetary policy will continue to reflect a broad array of considerations and will not be dictated by any formula"。
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一致的 Jerome Powell 與 前主席柏南克的支持
在演講結束時,Jerome Powell再次強調,他相信強健的就業是可以持續的,同時沒有顯著的通貨膨脹,如過去十年的新數據顯示。
前主席柏南克在訪問中也支持這個新政。低失業有更多顯著的好處,在這樣的情況下,除非市場出現明顯的通膨,不然不會這樣去cool economy。
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總結:
Jerome Powell宣布與修改聯準會新目標與政策策略 (Statement on Longer-Run Goals and Monetary Policy Strategy)
- 將貨幣政策方向轉移至就業優先,同時把失業率目標從deviations改成shortfalls,如果就業復甦,不會因為低失業率採取緊縮的貨幣政策
- 在低利時代,聯準會已準備好一系列除了利率以外的政策工具,確保在經濟惡化時仍有足夠的工具使用。
- 相信強健的就業帶來的好處更多,同時可能伴隨著低通貨膨脹,如過去十年的數據顯示。這會改善種族之間的就業不平等。
- 通膨的評估依照當時的經濟環境由Fed總結決定,不再依循特定數學公式,保留貨幣政策的執行彈性。
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五大銀行平均放款利率 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
140923中天 打房奏效? 北台豪宅凍 小宅夯
影片網址→http://youtu.be/Izgt_3fbHvU
感謝記者 黃琡雯 的採訪,大坪數豪宅近年來豪宅市場急凍+政府打房+對有錢人查稅+限制貸款成數,資金周轉率不佳,因此改推「小坪數『非套房』產品」,主附建物超過12坪&房屋權狀至少超過15坪,對銀行認定就不是套房,又是低總價產品,貸款又剛好可以達7成,成為大家熱愛也熱賣的產品!
XD!我很會推銷吧?建案【W&H】(前“文創CEO”)老闆趕緊也讓我賣啦!
以下是新聞報導……↓
施工車輛進進出出,加緊趕工,基地面積不大只有220坪要蓋34戶,進駐大直地區,建商不蓋大坪數豪宅,竟轉向22~23坪的小宅產品。
記者 黃琡雯:想要入住台北市大直地區,總價多在六千萬甚至上億元豪宅。現在有建商推出22~23坪的小宅產品在大直地區積極搶市。
豪宅市場交易急凍,看來央行打房似乎奏效,因為大坪數豪宅央行規定總價超過8000萬元,貸款成數最高只能拉到6成,等於自備款至少就要備妥3200萬,建商積極推出小宅,除了想要用高貸款成數,小坪數自備款多半在1000萬元以下,低總價方式為求銷售順利,不少建商也變向開始推出小坪數產品,包含新莊、五股、桃園、青埔跟竹北,小宅產品搶進北台灣。
房仲業者 陳泰源 表示:豪宅市場可能好幾個月才交易一戶,根本就是急凍的狀態,建商也不好賣,資金都卡住了,所以他們考慮資金可以流動快一點,才都改推小坪數。
為了防止炒房,政府房市控管,反而讓小坪數產品如雨後春筍,根據央行提供的業務資料,截至八月底豪宅放款成數從過去的八成至九成九,降到現在的五成一,特定地區也降到五成六,豪宅平均利率也更從1.84%提高到2.19%,特定地區也提升到2.14%。
降低貸款成數、增加利率,總裁彭淮南打房三管齊下,外界也推測,即使全球景氣復甦和緩,但預期到年底美國可能升息,加上打房已見成效,周四央行理監會,升息可能性低,有可能會維持連續13季利率不變。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79224732
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