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【公民監督】8月13日 縣議會觀察記錄
文/志工 吳俊宜(桃園縣教師產業工會監事)
今天一到議會服務台就已經有A7站自救會的徐玉紅小姐及綠黨的呂東杰大哥先在現場，頓時覺得比較有安全感，我們所選擇的旁聽地點是在二樓，可以直擊議會現場，又有電視螢幕，旁聽的效果很好。可惜因為是初體驗，一開始沒有進入狀況，不像議員們有資料可供參考，許多地名、開發位置及專案的名稱都不清楚，對於我這個不是桃園在地的人來說實在是蠻吃力的，只能儘量的把所聽到的紀錄在筆記上，如果有誤植文字資料的請多包涵。在經過將近三十位的議員質詢後，已經聽得頭昏腦脹，因為要連續將近四個小時的聽取資料及記錄真的很累，不得不佩服在地聯盟的夥伴們，用心的推動公民監督的機制。許多議員關心的議題有重複，如果能事先簡易條列，於會前整合再依關心程度依序討論或請負責官員統合說明報告，相信會有更具體的共識。因為開會時間太過冗長，超過原先個人時間安排，所以有幾位議員未能紀錄，敬請見諒。
莊玉輝議員：升格後要加速推動交通，希望桃園捷運能像上海一樣有多個環狀線，帶動周遭繁榮。
楊朝偉議員：大溪埔頂都市計畫，仁義里等密集住宅區房屋老舊，需要做都市更新，但已延宕多時。
呂淑真議員：八德中華電信14公頃土地應該妥善規劃，白鷺里周遭幾里長久屬於偏僻未開發，應該也要規劃。
黃景熙議員：肯定城鄉科努力，關心國際路延伸至南平路計畫進度。另外建議以提高空地稅方式，促使桃園後車站閒置土地包含台銀及公車停放處土地，做有效利用。
劉邦鉉議員：福利宅出租一定要高於出售，落實居住正義。請縣府研擬簡易型都更，補助老舊房屋外牆翻新。希望清查軍方閒置土地，可以改建成公園等。
林政賢議員：反對高鐵附近原汙水處理特定環保用地變更成為機關用地，而將縣府遷至該處。縣政府應留在桃園市，最多只能將二級機關單位遷去。另外關心後站閒置土地、南門市場應活化，及桃園監獄搬遷進度。
詹江村議員：認為縣府不應墨守成規，應將未開發學校預定地開放給慢壘協會作為練習球場。
張運炳議員：關心內壢地區部分農地先前已變更但未執行，是否可重提都更，以解決部分地區學生飽和問題。關心內壢車站台鐵高架化後的都更問題。
徐景文議員：請縣府協助處理台鐵租用臨時軌問題。關心縣府推動福利宅及軍方閒置用地問題。建議後續青埔球場周遭開發應考慮停車問題，鼓勵縣府搬至航空城附近。
李伯坊議員：重劃區內部分公共設施用地因預算等原因未開發，有違對附近居民的承諾。老舊社區的都更計畫應優先。關心大溪及復興鄉將來都市計畫的定位，希望將來的開發規劃能讓議員參與了解。
陳美梅議員：福利宅的入住除考慮年輕人外也應納入中老年人。另外都市計畫審議委員會應讓議員了解內容。關心都更計畫內居民的權利。
劉茂群議員：針對大湳營區閒置，建議作為消防等機關用地或興建福利宅。關心中低收入補貼租金問題，請縣府應加碼及降低門檻。陸光新村外牆剝落問題應徹底解決。八德地區許多公家機關應利用都市計畫的機關用地將其整併規劃在一起。爭取里活動中心設置。
梁為超議員：公共設施如學校、市場等因應少子化，如閒置可以規劃成公共綠地。必須利用現有經費依序開發。福利宅除北桃園外也應重視南桃園。
葉明月議員：中壢市14公頃軍事用地荒廢可以活化利用。計畫道路延宕許久造成居民因使用而出現違建問題，應儘快處理。
陳宗義議員：關心福利宅問題，建議應成立局底下增設處以解決未來因戶數增加而衍生各項管理問題。煉油廠應遷移。航空城周遭應規劃為工業區及商業區較適當。
林俐玲議員、張肇良議員、邱素芬議員、呂林小鳳議員、黃傅淑香議員：
質詢航空城願景館合法問題，認為耗費3500萬使用3年不符效益。質疑中壢汙水處理廠官司及是否可如期完成。提出福利宅是否數量太少問題，希望議員可以參與都市審議委員會旁聽。要求政府原福利宅用地如未建，不可全數標售，可做公共設施。
趙正宇議員：大湳地區的閒置用地可整合成機關用地。部分原工業區如因都市發展已被住宅區包圍，可變更為住宅區，才能徹底解決各種衍生的問題。
羅文欽議員：台鐵地下化取代高架化。清查軍方閒置用地列出處理進度。平鎮公墓區的開發問題。
陳治文議員：錯過未記錄。
梁新武議員：錯過未記錄。
張文瑜議員：關心陂塘活化問題。建議應參考浮洲合宜住宅問題，包括頭期款、租金等作為後續福利宅參考。
黃婉如議員：後站都市更新處理要落實。
萬美玲議員：關心國際路銜接南平路問題。希望清查公園及學校預定地，需要解編及活化。
李家興議員：都市計畫不合理處要通盤檢討。提出楊梅交流道附近都更及開發問題，希望重視當地居民權益。
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點，買什麼划算？】
答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。
舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答：
【車位砍價法】
不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。
答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！
所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
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